龙湖体验区景观设计-体验区景观成本控制
龙湖展示区景观特点20140413
误区2.绝对的低成本可以做好景观 ——土豪行为，只选贵的不选对的。
突变。————巧只妇知难其为一无，米不之知炊其二。只看现象不看本质。 投资回报率低，划不着。
1. 软景成本的高低对总景观成本的高低影响重大。
2. 硬景单方造价高，10-20%左右的面积花掉40%的成本；
龙湖展示区景观设计特点及质量标准
（3）有钱用着刀刃上
对激励敏感点钱花够了吗？对非激励敏 感点的花了冤枉钱了吗？
代号
敏感点示例
特征
建议做法
A1 车行道铺装；绿化背景
客户对负向价值敏感，但成本 想方设法满足基本功能需要，保证工程
龙湖展示区景观设计特点及质量标准
• 成本控制下的景观设计
龙湖展示区景观设计特点 • 设计流程标准化
• 标准模块与创新
龙湖展示区景观设计特点及质量标准
一、景观成本策略
思考1.到底花多少钱来做景观才最合理？ 思考2.这些钱到底怎么花才最合理？
龙湖展示区景观设计特点及质量标准
解解读读2351.低高函：成数成本线本段把与成的空效线效间果性果分不关与成是系成上，本下正成的两比本绝个关和对半系效值区。果都。随基高下着本 ，半单成 但区正 单各位比 位点成。 成本投 本的资 获值增回 得大加报 的于，率 效应效最 果得高 增效果， 量果增但 最值量， 逐效 低 可果 ， 以步与 投 成变成资为缓本回缺。的报陷景绝率区观对低域成值。都上本低半投。区资效越果高值，大效于果应有回成报本绿值越，低可以成为技巧区。
（b）平衡景观的虚与实的关系
龙湖产品配置标准及成本限额
龙湖产品配置标准及成本限额
龙湖产品配置标准及成本限额可能会因产品类型、项目定位、客户需求等因素而有所不同。
以下是一些可能适用于龙湖产品的通用配置标准和成本限额：
1. 建筑设计：采用现代简约风格，立面材料以石材、瓷砖、涂料等为主，颜色以灰色调为主，窗户采用断桥铝合金材质，玻璃采用中空玻璃。
2. 景观设计：采用中式园林风格，包括水景、雕塑、灯光等元素，同时注重绿化和植被覆盖，提高小区整体环境品质。
3. 精装修：采用简约、实用的设计风格，材料选用环保、优质的产品，包括瓷砖、木地板、集成吊顶、智能家居等。
装修标准可根据项目定位和客户需求进行个性化定制。
4. 建筑材料：选用优质、环保、耐用的建筑材料，如混凝土、石材、瓷砖、涂料等。
5. 配套设施：根据项目定位和客户需求，配备相应的配套设施，如游泳池、健身房、儿童游乐场、会所等。
6. 成本限额：根据项目定位和客户需求，制定相应的成本限额，并在设计、材料、施工等方面进行优化，确保项目成本控制在合理范围内。
以上配置标准和成本限额仅供参考，具体实施时需要根据实际情况进行调整和优化。
(重庆)05月23-25日 “龙湖地产体验区全程解析及体验区景观全程把控(含1天项目考察)”new
一个高品质示范区能带来多大的影响力？标杆房企示范区的成功密码是什么？我们该如何打造自己的示范区？展示区和样板间作为重要的营销工具，是塑造项目形象的重要场所，是房地产体验式营销最重要的组成部分。
打造高品质的销售示范区已经成为优秀房企成功操盘的规定动作！房地产示范区创意与设计效果决定了用户体验，是支撑楼盘售价与销量的坚实基础。
数据调研显示一个好的示范区可以提升30%以上的楼盘销售成交率！课程以大量生动详实的案例系统阐释龙湖体验区营造的核心秘笈，学习龙湖地产在产品设计、营销、策划等方面的先进理念和成熟经验，并对景观施工管理和景观效果管控作深入讲解，分享龙湖地产的先进理念及方法。
◆学习龙湖地产体验区景观营造理念，讲述“何为体验+体验何物？”，帮助学员梳理关于体验式营销的困惑；◆掌握体验区设计策略、选址规划、景观特征、成本控制等关键节点的方法及策略；◆掌握体验区各专业协同及把控要点；◆掌握体验区景观全程把控要点，景观如何与各部门、各专业的配合和支持、景观费效比如何管控。
◆房地产开发企业高层管理人员◆规划设计中心、营销管理中心、工程管理中心、成本管理中心负责人及相关人员◆景观设计、环境园林等技术管理人员尹老师凡策顾问董事营销与客户体验部总经理曾任龙湖集团体验中心负责人。
2002年起供职于龙湖地产近十年，主要负责全集团客户体验区的规划、设计、建设及运营管理经历项目：龙湖--香樟林、水晶郦城、蓝湖郡、滟澜山、颐和原著、原山、时代天街等陈老师原龙湖集团苏南区域景观研发经理，从事地产景观工作15年，擅长展示区景观打造，有华南、华东、华北等多地工作背景，熟悉了解全国主要地区景观供职龙湖多年，全面系统学习并发扬了龙湖景观精髓，形成了具有鲜明龙湖特色并糅合了个人特点的景观理念，历经龙湖的景观研发经理和工程经理双岗位，加上龙湖苗圃建设管理经验，使个人能力提升到全面理论和实践结合的高度。
以实战、落地著称一、体验区的由来及体验区与传统示范区的差异二、建设好体验区的关键控制要素1.组织因素2.统筹及策划3.关键要点4.细节及隐患三、体验区专业的构成和各专业控制要点组织因素1.景观专业要点2.售楼部和样板房硬装管控要点3.售楼部和样板房软装管控要点四、体验区说辞的重要性及编辑要点五、体验区运营过程中的服务要点1.安保运营控制要点2.保洁服务要点3.绿化效果控制要点4.营销推广效果介入要点六、体验区建设管控要点总结第二部分：体验区核心之《景观费效比管理措施分享》一、景观费效比管理之----三大纪律1.控制软硬景比例2.管理乔木和大灌占总成本比例3.控制挡墙面积及做法二、景观费效比管理之----十大注意要点1.主调树和主景点2.取消“行道树”概念，改以植物群落布置3.少花钱但让植物丰满的窍门4.水体多布点状壁泉、点状涌泉或溪流，减少大面积水体5.园区构筑物与小品6.周界围墙与隔噪的做法7.私家花园的宜与忌8.施工中的宜与忌9.土壤施肥排水、喷滴灌措施10.确保开园效果的措施第三部分：龙湖体验区景观全程打造一、体验区景观设计1.体验区景观选址要点与定位2.体验区景观设计关键要素3.如何打造体验区景观亮点？4.体验区设计10不要5.体验区设计之地形控制法6.体验区水景控制、动线设置、空间处理法则7.体验区植物造景设计绿化清单设计8.体验区景观设计案例分享（3-5个案例）二、体验区材料管理三、体验区成本管理四、体验区工程管理1.样板先行制度2.体验区工期保障措施3.硬质景观质量控制十八要素4.绿化种植要点5.绿化效果控制要点6.施工过程保养注意事项7.绿化全程搭配详解（2-3个）五、体验区景观软装1.景观软装分类2.景观软装设计要点3.景观软装现场布景六、体验区养护管理1.水景养护2.硬质景观养护3.绿化养护管理4.景观软装养护管理七、体验区与苗圃建设第四部分：龙湖案例总结（3-5个案例）按照开盘时间（植物受季节变化影响效果）、地块条件设计6套标准：1.4月-6月开盘样板区设计标准2.7月--10月开盘样板区设计标准债券融资的主要财税问题（市政债券、企业债券、公司债券和私募债）3.10月15-4月10开盘样板区设计标准4.面积0.5--1万平方，地块方正通用设计方案全套5.面积0.5--1万平方，地块狭长的通用设计方案全套6.2-10万平方景观面积样板区通用设计方案（备选4个，选3个）NO：01项目名称龙湖两江新宸(尹老师领队考察，现场案例教学)龙湖两江新宸位于两江新区商贸核心区—礼嘉，项目总开发体量300万方，涵盖别墅、洋房、高层、SOHO等多业态、全明星系商业组合开发，刷新龙湖多项记录。
龙湖地产立体化景观塑造11大秘籍 与体验区景观全程把控
【课程收益】
整个课程以龙湖具体的示例与案例，以及大量的图表为基础，以详实的方法与步骤，向学员全面剖析了龙湖精品景观背后的力量，展现了龙湖景观具体运作，细致阐述了要点、关键点。通过对案例的思考，对示例的借鉴，引导学员从“认识-了解-借鉴-改进”，以学致用，最终达到提升景观打造能力的目的。课程中的各要点可根据培训企业、学员的具体情况与需求，进行调整以及深化与延伸。历经上百项目的历练，对景观各流程均有个人独特理解和研究，并形成了个人风格。
【课程大纲】
第一部分：龙湖高品质立体化景观塑造过程
引言、龙湖景观如何跨区域延伸
一、龙湖如何构建地产景观核心竞争力
1、景观组织结构
2、景观风格--建筑风格种类
3、苗圃支撑与苗木资源
4、分供方选择与配合
5、设计及工程管理的精细化
6、甲方统筹能力
D、交楼区景观成本控制
E、案例分析
F、综合成本分配、测算(硬景、软景、部品、软装、活动装饰等)
G、项目测算 H、案例
三、龙湖软景成功塑造11大秘籍
秘籍一：龙湖景观前置立体规划设计
秘籍二：龙湖苗圃建设-植物保证
秘籍三：全冠移植
秘籍四：空间打造
3、如何打造体验区景观亮点?
4、体验区设计10不要
5、体验区设计之地形控制法
6、体验区水景控制、动线设置、空间处理法则
7、体验区植物造景设计绿化清单设计
8、体验区景观设计案例分享(3-5个案例)
二、体验区材料管理
三、体验区成本管理
四、体验区工程管理
【学员对象】
房地产企业总经理、工程副总、总工、项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、开发部经理、建筑工程师等。
解读龙湖体验区景观与装修的设计-文档
4、龙湖体验区的选址和定位
体验区的设计范畴与特征 体验区的选址原则 体验区的定位与设计
体验区的设计范畴与特征
体验区的设计范畴：包括售楼处、样板房、体验区；涉 及建筑设计、装修设计和景观设计。
1）体验区的总体规划设计（总平面、主入口等） 2）售楼处的建筑与装修设计 3）样板房装修设计 4）大堂、电梯厅装修设计 5）体验区景观设计 6）体验区导示系统和灯光设计 7）体验区的包装展示设计 8）体验区客户体验路线设计
客户敏感点分析
客户敏感点的分类：
1）、客户敏感点从发生节点上可以分为购房决策敏感点和使用功能 敏感点。
使用功能敏感点又可分为交房敏感点、装修敏感点、居住行为敏感 点、精神敏感点。 2）、客户敏感点从性质上可以分为“保健”敏感点和“激励”敏感 点。 所谓“保健”敏感点，是指它们的高性能并不能（或不明显地）提升 购房者的购买意愿或业主生活质量，但一旦出现质量问题，绝对地降 低购房者的购买意愿或业主生活质量。 “激励”敏感点与“保健”敏感点相反，提高它们的性能可以明显地 提升购房者的购买意愿或业主的生活质量。
示范区景观设计启动阶段
调研与准备： 准备工作草图，收集关于基地现状和特点 的草图； 实地勘察、基地资料分类记录； 制定项目设计计划； 提出景观设计思路和理念； 拟定景观设计合同和设计任务书； 开展景观设计单位的邀标工作； 确定景观设计单位。
景观概念设计阶段体验区设计
•采用意向图片， 描述景观的整体调性，描述
体验区景观设计风格
1、与建筑风格相协调。 2、与物业业态匹配。 通过设计语言把各设计要素如：水景、绿化及 空间场地有机组织，展现未来生活的场景。
2、体验区景观设计阶段性成果及管控要点
示范区景观设计启动阶段 概念设计阶段体验区设计 方案设计阶段体验区设计 扩初设计阶段体验区设计 施工图合图阶段体验区设计 体验区施工图设计 体验区施工图交底及施工配合阶段
龙湖地产景观设计与景观工程全过程施工管理——中房商学院
龙湖地产景观设计与景观工程全过程施工管理——中房商学院【青岛】《龙湖地产景观设计与景观工程全过程施工管理及效果管控》(4月18-19日)【课程背景】为何要学习龙湖?龙湖景观：它的细腻、韵律、空间感、优美性;国内房地产第一标杆地产龙湖优秀景观一直是众多房企学习的榜样，以打造优秀景观来适应市场需求，吸引客户购买，让景观成为亮点和卖点，也成为行业观摩对象。
作为成长型地产景观，该如何学习榜样?如何营造景观的亮点和卖点?什么样的景观效果才能产生最大溢价?在缺乏专业团队、缺乏管理经验、缺乏分供方资源的情况下，如何确保项目景观的成功率?体验区景观设计原则、要素及设计关键点?如何打造体验区景观?如何建设苗圃，使之成为优秀景观效果的保证?软景种植设计要点及工程要点?景观如何与各部门、各专业的配合和支持?体验区案例分析。
邀请业内龙湖景观总监通过理论引导、实战经验总结、案例分享结合龙湖经典景观项目讲解分析，根据景观设计、苗圃、工程三大模块，为参会学员全面系统阐述景观打造流程，分享景观客户市场定位、设计管控、成本控制、苗圃建设、施工管理以及分供方选择配合等全过程技术管理经验!同时，通过翔实的景观案例，介绍一般地产企业是如何在缺乏专业管理团队，缺乏管理经验的情况下的地产景观操作方法和经验总结，来与大家一起分享如何打造优秀景观。
【课程收益】学习龙湖地产体验区景观营造理念，讲述“何为体验?体验何物?”，帮助学员梳理关于体验式营销的困惑;掌握体验区景观特征、设计策略、选址规划、成本控制等关键节点的方法及策略;通过案例解析及大量实景图片，分享龙湖地产景观施工管理及效果管控的经验教训。
【学员对象】1、房地产企业董事长、CEO、总经理、设计总监、项目总经理、营销策划总监等中高层领导2、房地产企业景观设计主管、装饰装修主管工程师、营销策划经理等相关业务部门负责人【金牌导师】刑老师：景观规划硕士，重庆市一级景观设计师，从事景观设计12年。
龙湖集团成本管理与控制讲义(349页原版727108373
目标成本测算的方法
• 正向测算： • 测算依据 （产品标准、历史成本数据库、市场情况） • 测算方式 （估算、概算、预算） • 团队工作
• 反向倒逼： • 确定销售价格水平； • 确定利润要求； • 反推计算成本水平
目标成本管理内容
编制目标成本或计划成本 分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正 对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项 目标成本进行后评估
相发 关展 责部
任
部
门
前
配
基
建
工
期
套
础
安
程
工
设
设
工
相
程
施
施
程
关
费
费
费
费
费
建设期返工费 优化设计费用
研
造
工
发
价
程
设
采
部
计
购
部
部
后 续 成 本
营物 销业 部公
司
管财 理务 费费 用用
财 务 部
成本费项
建设部2000年9月18日发布《房地产开发项目经 济评价方法》 第四章第24条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费 用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接 费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期 税费、其他费用以及不可预见费用等。”
经营目标 /盈利指标
项目策划 销售定位
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
自身管理能力
成本
政策与市场环境
合作 资源
资金 来源
成本管理的宗旨与目标 宗旨：
龙湖体验区景观设计
14、道路设计：
人性化的道路设计，道路两旁开满鲜花，考虑尺度和温馨感。，
体验区景观设计特色：
成熟园林，全冠移植 浪漫的景观主题 五重垂直绿化 色香味形声全感官接触 烘托气氛的主题园 曲径通幽的景观小径 情景化小品 严谨的细节处理
休闲空间+灵动水景+大面积绿地
成熟园林，全冠移植
在环境设计上，龙湖讲究“植物是建筑的外立面”，项目未动，园林先行。 龙湖的研发、景观工程人员在深入研究地区特征、自然环境、植物种类甚至当地人的偏好 之后，以同纬度选树为原则，建设大型苗圃（目前已有9个苗圃基地），不仅保证园林的多姿多 彩，且解决了成活率的难题。并保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。
8 水景设计：
一种是依托滨水资源： .通过水生种植对水体净化 卵石驳岸结合水生植物营造水岸的效果 二种是水景设计： 园区除了局部集中水面，其余均采用小尺度亲水设计。 水体驳岸设计软硬结合，卵石铺底。 水景结合造型小品及涌泉设计，增加立体效果，保证无水期的 观赏效果。
9 景观小品： 注重装饰小品对空间气氛的烘托，比如陶罐、伞
主景设计—和会所共用下层的庭院, 叠水花钵周边配合客户散座。
水设计—水岸及水生植物设计结合 木平台
样板庭院
装饰小品—室外烧烤及餐桌
装饰小品—陶罐、廊架座椅供客户小憩
谢谢阅读！
置。 硬质铺装与周围景观和谐相融，曲径通幽，营造出独有的私密感和温馨 感。宅前宅后，主题园内的景观道路宽度不超过1.2米。
北京花香盛醍 北京滟澜山
重庆江与城
情景化小品
龙湖的景观小品设置 都经过了精心的设计和摆 设，造型独具匠心，营造 出很自然的情景化生活。 同样造型的景观小品 会在一些项目之间复制， 但外在表现形式又不完全 相同。在组团绿化和宅前 绿化设计时，注重景观小 品的可识别性和趣味性， 通过情景化的小品设置营 造私属感和亲切感。
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6.2 景观工程施工注意点
6.2.1 硬景注意点
（一）道路铺装细部处理注意点—人行道1
人行道铺装与收边 或侧石的接口处要
(三)挡墙铺贴的细部处理注意点—压顶
脊
边
线
界
线
景墙压顶在拼接时必须要求所有单块压顶石材尺寸一致，并且在拼接时要保证 脊线的挺直和边界线的顺直，同时要保证每块压顶石材标高的一致。
（三）挡墙铺贴的细部处理注意点—打胶
为保证石材贴面不返碱，建议最好采用留缝打胶的方式进行石材拼接，并且要保证打 胶的饱满度，确保雨水不会进入基层。
5 体验区景观成本控制
5.2 体验区成本分解
5.2.2 控制软硬景观比例
原则：在有限硬景总成本下，减少面积，做出精致感 原则：在有限景观总成本下，减少硬景面积，做出精致感 《景观三大纪律十项注意》中规定：独栋别墅8-10%；联排别墅10-12%；花园洋房15-
17%；高层公寓16-19%(若有地上停车位可适当放松，若有人车分流，面积应降35%) 解读： 景观投影面积定义：园区围墙内扣除了车行道、建筑占地面积之外的景观面积。（园 区景观面积） A 、 地 块 越 小 ， 容 积 率 越 高 ， 硬 景 比 例 越 高 ； B、别墅类型不 同比例有区别，独栋比联排低；档次不同比例有区别，档次越高，硬 景比例越低硬景比例规定：
（一）道路铺装细部处理注意点—车行道1
在沥青铺设前应对平石收边的外口进行仔细切齐处 理，以保证沥青铺设后接口处的顺直，并且保证沥 青完成面与平石的标高一致。
（一）道路铺装细部处理注意点—车行道2
若侧石与平石是错缝排列的，则拼缝必需始终保持居中错缝。
（一）道路铺装细部处理注意点—车行道3
雨水盖板的位置设置也必须要与侧平石 排版模式一致，且盖板的摆放不能影响 沥青面层的整体性。
项目类型
项目名称
别墅 花园洋房
香樟林 蓝湖郡东岸 蓝湖郡西岸 蓝湖香颂 弗莱明戈 好望山 大城小院 江与城一期18号地块 江与城一期32号地块 枫香庭
高层公寓
水晶郦城（1-5组团）
紫都城一二城 观山水一二三期
硬景比例
9.60% 14.31% 13.53% 17.20% 22.11% 21.20% 26.13% 26.00% 19.00% 31.23%
粘土砖铺地在确定铺设模式时需与粘土砖规格和铺设排版统一考 虑，确保铺设时效果最佳。
（二）广场铺装细部处理注意点—勾缝1
勾缝前对于缝内的垃圾必须进行清理，铺装留缝宽度与勾缝的深度必须严格控制一致，并要保 证勾缝饱满。
（二）广场铺装细部处理注意点—勾缝2
对于密缝铺贴的广场来说，关键的控制点就在于每块石材在切割时必须严 格控制石材的尺寸和边线的齐整度。
（三）挡墙铺贴的细部处理注意点—转角拼接
景墙贴面材料在转角时必须精细施工，面砖文化砖需使用转角砖，石材需对边角 进行45度磨角进行拼接。
（四）不同材质交接部位的细部处理注意点1
涂料面层与石材贴面相交时可增加一条线 条，将两种不同的材质在线条两侧的阴角 里进行收头处理。
（四）不同材质交接部位的细部处理注意点2
景观成本 (元/m2)
266 287 355
562 365 361 243 251 280 325
其中软景成本 (元/m2) 174 186 243
372 195 216 145 126 146 172
软景成本占总成本比重
65% 65% 68%
66% 53% 60% 60% 50% 52% 53% 60%
6 体验区景观工程全过程管理关键点控制
（
（
投设场材设单时 资计地料备位间
（
（
（
（
（
花 多
整 么
在 哪
拿 什
用 什
谁 来
好 久 做
少做里么么做
钱 做做做
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） ----
）---
）---
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） ---
计
成 环料机 划
本法ห้องสมุดไป่ตู้
人
）---
6 体验区景观工程全过程管理关键点控制
6.1 设计（怎么做） ---法（重点）
（二）广场铺装细部处理注意点—排版1
未考虑排版
考虑排版
铺装面层上的各类井盖在处理时应提前与铺装排版模式进行核对，确保不破坏整体铺装 效果。
（二）广场铺装细部处理注意点—排版2
未排版
排版后
铺装进行之前需对铺装模式和尺寸规格进行提前排版，保证铺装收边的最佳效 果。
（二）广场铺装细部处理注意点—排版3
注：软景成本占总景观成本平均为60%，软成本的高低对总景观成本的 高低影响重大。
软景成本占总景观成本的比重较大，针对软景成本管控有如下几点建 议：
(1)合理掌控植物栽植密度，避免不必要的浪费。 (2)预留较充足的植物栽植后达 成效果的时间。尽量避免因时间紧，通过加大栽植 密度提高绿量的做法。 (3)合 理搭配地被栽植形式，如木本地被色带成本高，建议适量选择。 合理使用大规格苗木，这部苗木成本通常较高，建议合理选择其规格。 (4)草坪 成本是软景成本中单项成本较低的，可在保证效果的前提下适量提高草坪 用量。 (5)花卉的后期更换、维护成本较高，特别是北方地区，且冬季效果不好，建议适 量选择。在阳光充足的地区，尤其北方地区，建议多用色叶乔灌木或变色乔灌 木。
未处理
未处理
20.26%
22.32% 25.43%
备注说明 小地块、高容积率项目
软景成本比重分析
序号
项目名称
1. 重庆-蓝湖郡东岸 2. 重庆-悠山郡一期 3. 成都-长桥郡林荫大道及主入
口 4. 北京-滟澜山
5. 北京-香醍漫步
6. 重庆-弗莱明戈 7. 重庆-紫都城一二期 8. 重庆-水晶郦城 9. 重庆-观山水 10. 重庆-大城小院 11. 平均
拼接缜密。
（一）道路铺装细部处理注意点—人行道2
水洗石人行道与草皮间设 置收边材料，保证水洗石 面层的边界位置的整体 性。
（一）道路铺装细部处理注意点—人行道3
平面铺装涉及到曲线段时 为了保证拼缝方向与行走 方向一致，铺装石材必需 使用弧形板过渡。
（一）道路铺装细部处理注意点—人行道4
无收边的铺装边线必须严格控制线条挺直，并且保证绿化种植土低于铺装面 层2—3cm，防止泥水对铺装面层的污染。