第五章 资产评估目的与假设
资产评估一般假设和基本假设
资产评估的一般假设和基本假设引言：资产评估是一个关键的金融工具，用于确定和估计各种资产的价值和风险。
在进行资产评估时，评估人员通常假设一些假设，以便简化评估过程并减少不确定性。
这些假设可以分为一般假设和基本假设。
本文将探讨这些假设对资产评估的重要性，并解释它们在实践中的应用。
一般假设：一般假设是指在进行资产评估时，评估人员通常会假定某些普遍适用的条件和因素。
这些假设与资产评估的方法和技术有关，以及特定的市场环境和经济背景。
下面是一些常见的一般假设：1.市场有效性：评估人员通常假设市场是有效的，即市场上的价格反映了全部可获得信息的集体。
这个假设是资产定价模型的基础，使评估人员能够使用市场上的价格数据来估计资产的价值。
2.风险和回报的关系：评估人员通常假设风险与回报成正比，即高风险资产应该有更高的预期回报。
这个假设在资产组合管理和风险管理中起着关键作用，帮助评估人员确定合适的回报期望和风险敞口。
3.稳定市场：评估人员通常假设市场是相对稳定的，即市场上的价值和价格变动是渐进的而非突变的。
这个假设使评估人员能够使用历史数据和趋势来预测未来的资产价值。
基本假设：基本假设是指评估人员在进行具体资产评估时所假设的特定条件和因素。
这些假设与评估的对象和目的有关，以及特定的行业和市场环境。
下面是一些常见的基本假设：1.特定行业的发展和趋势：评估人员通常会假设特定行业将按照历史趋势继续发展，或者根据市场的需求和供给情况做出合理的假设。
这个假设使评估人员能够预测行业未来的增长潜力和风险。
2.宏观经济环境：评估人员通常会假设宏观经济环境将保持相对稳定，或者根据现有的经济数据和预测作出合理的假设。
这个假设使评估人员能够考虑到宏观经济因素对资产价值的影响。
3.技术和科学进步：评估人员通常会假设技术和科学将继续进步，或者根据现有的技术和科学发展趋势作出合理的假设。
这个假设使评估人员能够预测技术和科学进步对特定资产价值的影响。
资产评估第五章
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
资产评估原理教学配套课件姜楠第5章资产评估目的与假设
5.2 资产评估假设
◦ 2）资产评估环境假设 （1）宏观环境假设 （2）微观环境假设
◦ 3）评估对象利用程度假设 （1）整体资产利用程度假设 （2）单项资产利用程提假设在资产评估中的作用
5.3 资产评估假设与评估价值
5.3.1 资产的效用与评估价值 5.3.2 资产的效用与资产的使用方式 5.3.3 资产的效用与资产的作用空间 5.3.4 资产的作用方式、作用空间与资产评估的特
5.1 资产评估目的
5.1.2 资产评估的特定目的
◦ 资产评估界通常把引起资产评估的资产业务对评估结果 用途的具体要求称为资产评估的特定目的。
◦ 由于资产评估的特定目的是引起资产评估的资产业务对 评估结果用途的具体要求，在资产评估实际操作中，评 估人员应当十分关注各类引起资产评估的资产业务，以 及这些资产业务对评估结果具体用途的要求。
5.1 资产评估目的
◦ 引起资产评估的资产业务主要有以下几类： （1）国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有资 产产权变动及相关的经济行为。例如，资产转让、企业兼 并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、 企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等等。 （2）公司法、证券法等法规规定的需要或可以进行资产评 估的投资、融资及相关的经济行为。 （3）其他法律法规规定的需要或可以进行资产评估的涉及 财产、经济赔偿等的案件、事项等。 （4）市场投融资活动和交易活动。 （5）其他行为。
定目的和资产评估前提假设的关系 5.3.5 资产评估假设与评估结果的价值类型
5.2 资产评估假设
5.2.1 资产评估假设及其种类
◦ 资产评估假设包括了前提假设、环境假设、评估对象利用程 度假设，以及特殊假设等等。
◦ 1）资产评估前提假设 （1）资产评估基本情景假设 （2）资产评估市场条件假设 ①公开市场假设 ②非公开市场假设 （3）评估对象状况假设 ①在用续用假设 ②转用续用假设 ③移地续用假设
资产评估基础第五章资产评估基本事项
第五章资产评估基本事项掌握1.资产评估相关当事人的构成、权利及义务。
2.资产评估目的的作用及确定。
3.资产评估常见经济行为的类型、评估目的、评估对象及评估范围。
4.资产评估对象及其组成和确定。
5.资产评估范围的类别及确定。
6.资产评估基准日与资产评估报告日的区别、作用及法律意义。
7.主要价值类型的种类、特征及选择。
8.资产评估假设的作用及主要评估假设的内容与使用。
熟悉1.资产评估结论的使用期限。
2.资产评估基准日的选择和期后事项的处理原则。
3.价值类型的作用。
了解1.现实性评估、追溯性评估和预测性评估的差异。
2.非真实性假设及特别假设。
资产评估的基本事项主要包括资产评估的相关当事人、评估目的、评估对象、评估基准日与报告日、价值类型及评估假设等。
这些事项是资产评估专业人员确定资产评估程序、选择评估方法、形成及编制评估报吿的基础。
评估主体——谁来评？——机构＋人员，资产评估工作的主导者评估客体——评什么？——被评估的资产，即评估对象评估依据——凭什么？——有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参考依据评估原则——坚持什么？——内在行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则（工作原则，经济技术原则）评估目的——做何用？——资产评估结果具体用途。
如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等。
直接或间接的决定和制约着价值类型选择价值类型——质的规定——对资产价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有制约性评估方法——特定技术——是分析和判断资产价值的手段和途径评估程序——怎么做？——从开始到结束的顺序评估假设——前提条件？——评估得以进行的前提条件假设等第一节资产评估相关当事人内容概要相关当事人委托人、资产评估机构及专业人员、产权持有人（或被评估单位）、报告使用人（指的是委托人之外的报告使用人）。
一、评估委托人（一）概念资产评估法规定签合同人即是委托人。
《资产评估法》规定，资产评估委托人应当与评估机构订立委托合同，资产评估作为一项民事经济活动，是建立在委托契约基础上的，与资产评估机构就资产评估专业服务事项签订委托合同的民事主体，就是资产评估的评估委托人。
资产评估的假设和方法
(1 6 %)
1354
110 (1 6 %)
5
＝160×0.9434＋140×0.89＋ 135×0.8396＋120×0.7921＋ 110×0.7473 ＝566.145(万元)
2、未来收益等额： 评估值(年金现值） = A×（P/A,i,n） 例：某企业尚可持续经营6年，每年预期收益额为10万元，确 定折现率为4％，试计算该企业的评估价值。 评估价值＝10×5.2421 ＝52.421(万元)
特点：物价指数法简便易用，关键在于价格指数是否正确。 适合于企业对原有资产重置价值的计算和评估。
（3）功能系数法 ——通过资产生产能力和成本之间的函数关系来估算被估资产 的评估值。 ①当函数关系为线性关系时，叫生产能力比例法，寻找一个与 被评估资产相同或类似的资产为参照物，计算其每一单位生产 能力价格或参照物与被估资产生产能力的比例，据以计算被估 资产的重置成本。 计算公式： 被估资产重置成本= 参照物重置成本×（被估资产年产量/参照 物年产量） ②当函数关系为非线性关系时，叫规模效益指数法。
（二）应用的前提条件 1、资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在 稳定比例关系，并可以计算。 2、未来的收益可以正确预测计量。 3、资产预期获利年限可以预测。 4、与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。 （三）收益法的适用范围
主要适用于有收益或潜在收益的资产评估。
1、企业整体资产产权变动 2、以房地产为目的的资产评估 3、资源型资产的评估 4、无形资产以转让为目的的资产评估
二、收益现值法的计算公式：
（一）有限期情况： 1、未来收益不等额 FV 评估值
P
(1 i )
n
( 年收益＋期末资产剩余净额)×现值系数
2022年资产评估师《资产评估基础》考试大纲
2022年资产评估师《资产评估基础》考试大纲2022年资产评估师职业资格全国统一考试大纲《资产评估基础》第一章资产评估概述一、考试目的考查考生对资产评估及其原则和特点的理解程度，以及对我国资产评估进展状况的了解状况。
二、考试内容及要求（一）把握的内容1.资产及资产评估。
2.资产评估的经济技术原则。
（二）熟识的内容1.资产评估的特点。
2.资产评估的工作原则。
（三）了解的内容1.我国资产评估行业进展历史及特点。
2.我国资产评估在市场经济中的地位和作用。
其次章资产评估的基础理论一、考试目的考查考生对劳动价值论、效用价值论、供求理论、市场结构理论、有效市场理论等资产评估基础理论的把握状况，以及对相关理论基本原理和主要学问点的应用力量。
二、考试内容及要求（一）把握的内容1.劳动价值论的使用价值和价值、商品的价值规律。
2.效用价值论的效用和边际效用递减规律。
3.需求及影响需求的因素。
4.供应及影响供应的因素。
5.均衡价格、供求定理。
6.市场结构的划分。
7.有效市场的形态。
（二）熟识的内容1.劳动的二重性原理、商品价值量的确定。
2.效用价值论中商品价值的来源、价值量的确定、价格形成的基本规律。
3.需求函数、需求表及需求曲线。
4.供应函数、供应表与供应曲线。
5.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场、完全垄断市场的特征及条件。
6.有效市场假说的前提条件及检验。
（三）了解的内容1.劳动价值论的理论进展过程，对劳动价值论的熟悉。
2.效用价值论的理论产生进展过程，对效用价值论的熟悉。
3.需求关系的特别情形。
4.市场均衡、局部均衡及一般均衡。
5.完全竞争市场、垄断竞争市场、完全垄断市场的需求与均衡。
6.寡头垄断市场和完全垄断市场的形成缘由，寡头垄断市场的分类及典型模型。
7.有效市场理论的形成及主要作用，有效市场理论的局限。
8.资本市场的内在效率和外在效率。
第三章资产评估法律制度与准则一、考试目的考查考生对资产评估法的主要内容、资产评估行业监管体系、国有资产评估管理制度，以及我国资产评估准则框架体系的把握状况。
资产评估 教案··
资产评估教案第一章：资产评估概述1.1 资产评估的定义与目的解释资产评估的概念讨论资产评估的目的和重要性1.2 资产评估的类型与方法介绍资产评估的不同类型（如财务评估、市场评估、成本评估等）探讨各种资产评估方法的优缺点1.3 资产评估的适用范围分析资产评估在不同行业和领域的应用探讨资产评估在不同情况下的适用性第二章：资产评估的基本原理2.1 资产的价值概念解释资产价值的不同概念（如市场价值、账面价值、评估价值等）探讨资产价值确定的因素和影响2.2 资产评估的假设与限制介绍资产评估中常用的假设条件讨论资产评估的限制和局限性2.3 资产评估的依据与标准阐述资产评估的法律依据和相关规定探讨资产评估的标准和规范第三章：资产评估的程序与步骤3.1 资产评估的准备阶段讨论资产评估前的准备工作，包括资料收集和需求分析介绍资产评估团队的组织和角色分配3.2 资产评估的实施阶段详细介绍资产评估的具体步骤和方法探讨资产评估中的数据分析和风险评估3.3 资产评估的报告与交付解释资产评估报告的内容和结构讨论资产评估报告的交付和应用第四章：无形资产评估4.1 无形资产的概念与特点解释无形资产的定义和分类探讨无形资产的特点和价值来源4.2 无形资产评估的方法与技巧介绍无形资产评估的不同方法（如成本法、市场法、收益法等）探讨无形资产评估的难点和解决方法4.3 无形资产评估的应用案例分析具体的无形资产评估案例讨论案例中的评估结果和应用经验第五章：固定资产评估5.1 固定资产的概念与分类解释固定资产的定义和分类探讨固定资产的特点和重要性5.2 固定资产评估的方法与技巧介绍固定资产评估的不同方法（如成本法、市场法、折旧法等）探讨固定资产评估的难点和解决方法5.3 固定资产评估的应用案例分析具体的固定资产评估案例讨论案例中的评估结果和应用经验第六章：流动资产评估6.1 流动资产的概念与分类解释流动资产的定义和分类探讨流动资产的特点和重要性6.2 流动资产评估的方法与技巧介绍流动资产评估的不同方法（如成本法、市场法、净额法等）探讨流动资产评估的难点和解决方法6.3 流动资产评估的应用案例分析具体的流动资产评估案例讨论案例中的评估结果和应用经验第七章：长期投资评估7.1 长期投资的概念与分类解释长期投资的定义和分类探讨长期投资的特点和重要性7.2 长期投资评估的方法与技巧介绍长期投资评估的不同方法（如成本法、市场法、收益法等）探讨长期投资评估的难点和解决方法7.3 长期投资评估的应用案例分析具体的长期投资评估案例讨论案例中的评估结果和应用经验第八章：房地产评估8.1 房地产的概念与分类解释房地产的定义和分类探讨房地产的特点和重要性8.2 房地产评估的方法与技巧介绍房地产评估的不同方法（如成本法、市场法、收益法等）探讨房地产评估的难点和解决方法8.3 房地产评估的应用案例分析具体的房地产评估案例讨论案例中的评估结果和应用经验第九章：企业价值评估9.1 企业价值评估的概念与方法解释企业价值评估的定义和重要性介绍企业价值评估的不同方法（如成本法、市场法、收益法等）9.2 企业价值评估的难点与技巧探讨企业价值评估中的难点和解决方法讨论企业价值评估的技巧和经验9.3 企业价值评估的应用案例分析具体的企业价值评估案例讨论案例中的评估结果和应用经验第十章：资产评估的伦理与法律规范10.1 资产评估的伦理规范讨论资产评估师应遵守的伦理规范和职业道德强调资产评估中的公正性和客观性10.2 资产评估的法律规范介绍资产评估相关的法律法规和标准探讨资产评估的法律责任和风险管理10.3 资产评估的监管与质量控制分析资产评估行业的监管机制和质量控制要求讨论资产评估机构的认证和监督流程重点和难点解析重点一：资产评估的定义与目的资产评估的定义和目的在理解整个资产评估过程中起到基础性的作用。
第五章 资产评估基本事项
第五章资产评估基本事项需重点把握的考点1.资产评估相关当事人的概念、权利及义务。
2.资产评估目的的概念、作用及确定。
3.资产评估对象、范围的概念、组成及确定。
4.资产评估基准日选择、结论的使用期限、期后事项处理原则。
5.主要价值类型的概念、作用及选择。
6.资产评估假设的概念、作用及主要评估假设的内含与使用。
练习题【习题1·多选题】资产评估的基本事项包括（）。
A.资产评估的相关当事人B.评估目的、评估对象、评估范围C.价值类型及评估假设D.评估基准日与报告日E.评估计划、评估业务约定书『正确答案』ABCD『答案解析』评估计划、评估业务约定书不属于需要明确的基本事项。
【习题2·单选题】下列关于评估委托人的表述错误的是（）。
A.涉及非现金资产出资的评估，目前对委托人没有明确规定B.司法诉讼中，为司法审判出具意见的评估，由法院或法官委托；为当事人诉讼请求提供依据的评估，可以由诉讼举证方委托C.涉及国有资产的评估，评估委托人一般应该是产权持有人D.委托人的确定需要符合国家有关法律、法规的规定『正确答案』D『答案解析』资产评估法规定评估分为法定评估和非法定评估。
法定评估的，委托人的确定需要符合国家有关法律、法规的规定；非法定评估的委托人可以在自愿协商的原则下确定。
【习题3·单选题】下列关于评估机构的表述错误的是（）。
A.评估机构是资产评估委托合同的受托人，是出具资产评估报告的主体，也是对资产评估报告承担法律责任的主体B.评估机构是依法成立的享有独立民事责任的法人组织C.教材所指资产评估机构特指在行业协会备案的评估机构D.一般都会加入评估行业协会，接受行业协会的自律管理『正确答案』C『答案解析』本教材所指资产评估机构特指在财政部门备案的评估机构。
【习题4·单选题】关于产权持有人的概念表述中，错误的（）。
A.产权持有人与委托人可能不是同一主体。
涉及国有资产评估法定业务的委托人可以是多个，但国有资产的持有人应该是委托人之一B.对国有企业法人财产权转让时需要由产权持有人委托评估机构，这时的委托人与产权持有人为同一主体C.国有企业收购非国有资产，如果被收购方不同时作为委托人，评估委托人与评估对象的产权持有人则不是同一主体D.产权持有人只能作为由委托人负责协调和安排的对象在合同中体现『正确答案』D『答案解析』产权持有人也可能会作为单独的签约主体出现在资产评估委托合同中，或者作为由委托人负责协调和安排的对象在合同中体现。
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① 一般假设（真实性条件假设），例如“在用续用和正
常使用（最佳使用）”、评估对象无形资产为“要素资产或局部 资产”、“公开市场”
② 特别假设 ——对资产评估中的某些不确定性条件所做的肯定
假设，例如假设国家产业、财政、货币政策不变，假设企业所在 地未来不发生重大灾害，假设评估基准日的在建工程评估对象在
引起资产评估的经济事项，可以理解为客户拟要进行的对评估意见 有需求的经济活动。
很多人把上两者等同起来。评估实务界把引起资产评估的特定经济 事项（资产业务）对资产评估报告和评估结论的条件约束和目标约
束称为资产评估特定目的。
引起资产评估的业务主要有两类：
（1）一是相关法律要求，即需要有资产评估鉴证或价值咨
委托人拟抵押A不动产进行融资，委托评估师评估。该评估业务 中的评估报告及评估结论使用者有两类，一是不动产的产权主体， 二是贷款方的金融机构。若一个要求评估抵押物的市场价值，另一 个要求评估有序清算价值，则匹配的评估参数不同。 资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。
上例中，金融机构要求评估师在评估抵押品价值时必须将借款人可
3. 评估对象利用程度假设
主要是对评估对象利用程度和效果的一种界定或假定说 明。
（1）整体资产利用程度假设
主要是针对企业价值评估设置的一种假定条件，是对整 体评价对象利用程度、利用状况和利用效果的一种界定或假 定说明。 包括企业要素资产自身的状况、要素资产之间的匹配情 况、企业经营管理水平、宏观经济环境、相关行业竞争，以 及同行业内部竞争等。
把资产的效用归结为资产的获利能力，则资产具有交换价值
的基础在于资产具有效用。 2）资产的效用与资产的使用方式
国际资产评估标准已明确说明资产的使用方式对资产
效用的影响。因此，评估师必须熟悉各种类型使用方式对其 效用的影响，以及不同使用方式对其效用水平发挥的影响程
度。
例如，生产线上的配套设备，撤下来单独使用，几乎无效 用。再比如，轧钢能力50万吨/年的企业，购置一台100万吨
未来某一时点可以顺利完工并投入运营，假设一年后房地产需求
会下降等。
使用特别假设时需要注意其存在基础，例如假设某传统行业中一个普通企 业未来每年的净资产利润率以50%的比率增长，毫无根据。
③ 非真实性条件——与现实不符的情况作为评估基准日评估对象
的状况，例如将评估基准日待开发的土地假设为完成开发了的房 地产
束。
外部经营环境 评估对象界定 评估特定目的 价值类型选择 评估结果
满足评估的特征目的
5.2 资产评估假设
5.2.1 按照评估假设设定条件约束的内容分类
按照评估假设设定条件约束的内容，资产评估 假设划分为基本情景假设、市场条件假设、评估 对象状况假设、环境假设、评估对象利用程度假 设等。
5.2 资产评估假设
资产评估假设不仅对评估对象交易的前提条件、作用 方式、作用空间等具有约束和限定作用，并且通过这种约束 和限定影响着评估结果的价值类型。从某种意义上讲，资产 评估特定目的对评估结果的价值类型的约束作用是通过资产 评估假设具体体现出来的。 资产评估特定目的和评估假设在一定意义上将就是评 估前提条件的宏观限定和概括与具体化及其表象化的关系。 根据资产评估特定目的对评估条件的约束和限定情况恰当选 择评估假设前提，以及资产评结果的价值类型是资产评估具 有科学合理性的重要基础。
5.2.2 按照评估假设设定条件的真实性程度分类 委托人委托评估师对一在建工程评估对象进行评估，评估对
象的状况条件有以下三种选择：
A.将评估基准日定为评估时点并与评估报告出具日同步（合 理的时间区间），以在建工程评估对象的现实存在情况为依 据（条件）进行评估。—— 一般假设 B.将评估基准日定为评估时点并与评估报告出具日同步（合 理的时间区间），按评估基准日在建工程评估对象已完工的
5.2 资产评估假设
3. 评估对象利用程度假设
（2） 单项资产利用程度假设 主要是针对单项资产评估设置的一种假定条件。
单项资产的评价价值与单项资产的利用程度紧密相关。
一般情况下，单项资产的利用程度可以划分为正常使用（最 佳使用）和非正常使用两类。
5.2 资产评估假设
5.2.2 按照评估假设设定条件的真实性程度分类
例如，某人委托评估师评估一不动产，理由是转让，但是此情 况下评估师无法确切评估，因为不清楚委托人转让的是所有权还是使 用权。上述委托没有构成一项规范的引起资产评估的经济事项，即不 构成评估的特定目的。
5.1.3 资产评估特定目的在资产评估中的地位作用
资产评估特定目的是界定评估对象的基础。
资产评估的特定目的对资产评估中具体参数的选择具有约束作用。
5.1 资产评估目的
5.1.1 资产评估一般目的
广义公允价值 公允价值 狭义公允价值 会计学 资产评估学
资产评估中的公允价值是一个广义概念，作为一个
广义的概念，资产评估中的公允价值有别于会计中的公允 价值。资产评估中的公允价值是一个相对抽象的价值概念。 它是对评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的、合理 的评估价值的抽象。
个相对固定的市场环境中，以及将被评估资产设定到某一种状态
下。 评估人员就是根据资产评估假设所界定的市场条件及评估对 象的作用空间和作用方式，评定估算出符合资产评估特定目的的 评估结果。
5.3 资产评估假设与评估价值
1）资产的效用与评估价值
资产之所以成为资产，并能成为交易的对象和评估对 象，根本原因在于它能为其所有者带来预期经济利益。如果
4.3 资产评估假设与评估价值
4）资产的作用方式，作用空间与资产评估的特定目的和资产 评估假设的关系
约束作用：资产评估假设 评估特定目的 评估范围规范 作用方式 作用空间 作用价值 评估对象自身的 功能、属性等 资产 效用 评估 价值
5.3 资产评估假设与评估价值
5）资产评估假设与资产评估结果的价值类型
第5章 资产评估目的与假设
5.1 资产评估目的 5.2 资产评估假设 5.3 资产评估假设与评估价值
5.1 资产评估目的
5.1.1 资产评估一般目的
非现 金交 易的 发生 第三方 存在基础 卖方 资产评估机构 评估确定资产在某一时点 的公允价值
资产 买方 评估方法
资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点 的公允价值。即在符合法律法规、评估规范及社会公共利 益的前提下，评估报告和评估结论应该满足客户经济事项 对资产估值结论的用途需要和目标要求。
5.2 资产评估假设 2.资产评估环境假设
（2）微观环境假设
主要是对评估对象存在环境、资产评估面对 的具体条件的界定或假定性说明。 评估对象存在的环境包括企业法人治理结构和经 营水平等。
资产评估面对的具体条件主要包括资产评估依据
的信息资料来源的可靠性、数据资料的完整性和 真实性等。
5.2 资产评估假设
公开市场假设旨在界定一种充分竞争的市场条件， 此时，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情
决定，而不是由个别交易决定。
5.2 资产评估假设
②非公开市场假设。
非公开市场假设包括以下几种具体情景：其一是交易 时间充分而参与交易的主体数量有限；其二是交易时间充分
而参与交易的主体间存在特殊关系；其三是交易时间受限制
①在用续用假设。 ②转用续用假设。 ③移地续用假设。
5.2 资产评估假设
2. 资产评估环境假设
主要是对评估对象使用或经营的外部环境，以及进行资产评 估面对的条件的界定或假设说明。
（1）宏观环境假设
主要是对国家产业经济政策、税收和货币政策、价格和
利率以及汇率政策等对资产评估影响较大的具有全局性的外
部因素，以及行业竞争、企业竞争等市场竞争因素评估影响 因素的界定或假定说明。
5.2 资产评估假设
5.2.1 资产评估假设及其种类
①公开市场假设
公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个 有众多自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上， 买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信 息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、
理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
假设状况为依据（条件）进行评估。——非真实性条件假设
C.将评估基准日定为将来某个时点（预计完工日）并与评估 报告出具日不同步，按评估基准日在建工程评估对象已完工 的假设状况为依据（条件）进行评估。——特别假设
5.2 资产评估假设
5.2.2 资产评估假设在资产评估中的作用
资产评估假设在资产评估中创造或构筑资产评估得以顺利进行 的基础和条件的作用，是通过资产评估假设将被评估资产置于一
例如国企改制评估要求选择市场价值类型，国有资产评估
报告在格式上及内容上都必须满足国有资产管理的需要等。
评估对象
• 评估客体或评估标的物是评估对象的“载体”，并不是评估对象
本身。
• 评估对实际上是被赋予了特定条件的评估客体或评估标的物，
或者说是特定条件约束下的评估客体或者评估标的物。
• 没有条件约束的评估客体或评估标的物的价值也是没有条件约束 的，在资产评估中没有条件约束的价值（定义）其实是不存在的。
询意见才可以开展的经济活动或事项。
1） 国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有
资产产权变动及相关的经济行为（转让、煎饼、出售、联 营、股份经营、中外合资或合作、清算、担保、租赁、国 有债务重组等） 2） 公司法、证券法等法规规定的需要或可以进行资产 评估的投资、融资及相关的经济行为 3） 其他法律、法规规定的需要或可以进行资产评估的 涉及财产、经济赔偿等的案件、事项等
引起资产评估的业务
（2）二是市场主体自主要求，即需要资产评估提供价值鉴 证或咨询服务支持才能开展的经济活动或事项等。
主要指市场主体进行的投融资活动和交易活动。如财 产转让、企业兼并、资产重组、企业联营、股权收购、企 业清算、财产抵押、企业租赁等。