地产项目融资可行性分析报告

【项目可行性研究及整体策划思路】

一、地块评估

二、项目定位

三、规划思路

四、交楼标准设想

五、成本及经济效益概算

第一部分地块SWOT评估

1、地块优势

1.区域优势，城市西大门，政府重点发展的城西新区，和老城区紧密联系在一起，发展成熟速度最快。

2.配套优势，人民公园、汽车站、学校，靠近火车站，是城市生态、生活休闲和交通中心。

3.规模优势，溆浦首个千亩大盘，领袖气质脱颖而出。

4.实力优势，一线城市知名房企重庆民投，实力和专业度远高于当地房企。

2、地块劣势

1.部分地块目前离繁华闹市区有一定距离。

2.铁路线横穿项目西北角，有一定的影响。

3.部分地块离高压线、变电站较近。

4.地势起伏复杂，地块较为零碎，开发难度较大。

3、机会点

1.市场无大盘，整体市场发展初级，楼盘品质较低。

2.城北老城区发展向西，老城区新增楼盘较少，城市供地以城南新区和长乐坊新区为主。

3.人民公园是全县唯一市民公共活动、健身的生态区，目前已经吸引了大量人气。

4、威胁点

1.老城繁华区在售楼盘数量较多，竞争威胁大。

2.城南新区、长乐坊新区大量供地的竞争威胁。

3.项目供应量较大和市场年去化量较小的矛盾，会拉长开发周期。

第二部分关于项目的定位

容积率，147万方大盘；所在市场容量非常有限；客户需求为自住，主要考虑因素为价格，地段和配套；类似案例操作经验借鉴：必须一炮打响，树立市场标杆，在配套、资源和品质上重新制定市场标准，重构客户置业选择的观念。

1、地块因素。

外部交通发达，地块北面为火车站和汽车站，长途交通工具相对较为方便，屈原路由公交车。西南和东面公共交通不便。内部交通网络四通八达，主要形成“三横四纵布局”。目前屈原路已拉通，迎宾路北向已经拉通。北面交通相对成熟。西面为迎宾路，但东面目前为山地。火车站和汽车站，利于乡镇客购买；人民公园，利于打造全县最好的环境资源。

2、客户因素。

客户以乡镇客为主，，乡镇客占75%左右，占据绝对主力；多以自住为目的。客户最关注点为价格，其次为地段，户型。另外非常关心交通配套，特别是离汽车站和火车站的距离不要太远，太远下乡回家不方便。客户整体档次一般，项目整体定位不能高端，定位普通高层

产品较为适宜，一定保持总价优势，以保持价格优势。抓住客户敏感点，将汽车站和火车站的作用发挥到极致是我们必须完成的任务。3、市场因素。

市场容量问题是最核心问题，溆浦作为县城，去年化量在30万方左右，如何在固有的蛋糕中获取更多的份额是项目核心难点。城市整体规划北拓南进，未来五年重点打造以下四区：中心城区、城西新区、城南区、长乐坊组团，从未来城市规划来看，未来项目面临的竞争主要在南城区和长乐坊组团。中心城区项目相对较小，主要原因在于中心城属建成区，土地供应少，拆迁成本大。重点建设项目有建材市场、汽车站搬迁、文化公园建设等项目。未来土地供应集中于南城和长乐坊生态新城。

第三部分项目的规划思路

一、多个组合地块分别进行功能定位，多组团半封闭管理。

由于项目总占地面积约五十万平方米，而且地块分割较为复杂，因此不宜进行整体规划定位，考虑实际地形、地貌及占地情况，多个地块将进行分别的功能定位，但均以住宅为主，形成多组团、多功能的半封闭社区。亦可依据分区情况进行开发分期，一期靠近人民公园牌楼主入口，结合公园入口做项目示范区，有利于打公园资源牌，摁绑营销；二期紧邻主干道屈原路，东侧为变电站，地块价值有一定影响，作为二期开发能拉近项目与成熟区距离，提升项目后期地块价值。并可在该区域设置售楼部；三期紧邻学校和三期地块，地块价值较高；四期紧邻公园和一期地块，是地块价值最高的区域，延后开发可以规避安置区建设的影响，后期安置区成为其生活配套。

分区定位有利于化解地块分散的劣势，更有利于将主力产品（住宅产品）同配套产品（公建、回迁等）进行有效区隔，还有利于在整个规划的思想下，形成多个组团的互动和呼应。同时每个组团可依据实际的地块控规进行个性化的产品设计及布局，这样在整体上既独立又统一，特点比较明显。

二、抛弃容积率最大化的传统开发观念。

形成三个尊重，即：尊重市场发展趋势、尊重地块特点，尊重客户需求。因此在规划中，不应为了填满容积率而规划，应是在三个尊重的前提下的“合理规划”。填满容积率为“合法规划”，在目前的市场情况下“合法规划”与“合理规划”，二者所带来的结果是完全不一样的。因此，在整体规划和分区规划时，将依据整体的统一风格，在各个分区规划时配置最适合的产品而不是最大量的产品。

三、景观中的水元素。

在规划中大量运用“水元素”，提升水景的比重。形成与其他楼盘的差异化，确立自身的独特卖点。形成一个大型水景点辐射多个蜿蜒水系。主要手法是在现有地形地貌的基础上，添加主水景景观区，同时在各个楼栋之间建设一定量的蜿蜒水系。

四、朝向问题

受街路影响，地块形状走向不利于规划，但除个别楼栋外，社区绝大多数房屋应为正房。特别是对于中档产品的社区，由于受目标客群观念的影响，应尽量避免厢房或者朝向不正的房源。

五、建筑形态

各个组团应以多层为主，小高层为辅助。在沿街的主干道设立底商。

六、建筑布局

1、多层以3个单位为标准设置，局部根据具体规划排布可适当增减

2、小高层以2个单位为标准设置，即以短板为主，缩短挡光面，减轻视觉压力，便于其他楼栋的排布。个别区域可做适当增加。

3、可以考虑打破外圈规划小高层的思路，将小高层设置在小区中央组团，占据好的地理位置，享受好的景观优势，减轻未来高层的销售压力。（长春可参考万科上东区）

4、考虑到本项目的体量以及周边项目的情况，可酌情选择某一组团规划为中型商业区，但体量不宜过大，主要是满足小区业主及周边居民。

5、底层考虑赠送花园、顶层赠送阁楼。

6、底层商业除个别区域外，均应是一层。

七、路网及交通组织

在面积较大的组团（如可能，也可根据实际情况将临近地块合并）路网设置应强调便捷性、覆盖性，故闭合式环形路网较为合适，并且以内环为佳，配合楼间过道，形成全区的高效覆盖。另外，四个方向均设置出入口，主门入口尽量设置在南侧。如条件允许可考虑内街式设计。

八、配套设施

1、会所：不设。

2、学校：依据相关规定。

3、车位：以地上车位/库为主，局部可考虑地下停车场

4、一并考虑社区服务用房、物业管理用房

第四部分交楼标准设想

标准层高：多层米、小高层米

结构形式：多层为砖混结构，小高层框架短肢剪力墙结构

地震设计烈度：7度

风压、雪压设计：50Kg/㎡

外饰面：1-2层面砖，2层以上贴面砖或高级涂料，暗藏式空调机位、凝结水管、雨水排水管

入户门：单扇防盗门，局部大户型可考虑双扇子母门

户内：居室墙面棚面混合砂浆搓毛，厨卫墙面棚面水泥砂浆搓毛

窗：断桥铝窗或高级塑钢窗

供暖：分户供暖留口（翅片采暖或地热采暖由住户自行选择）

弱电系统：实线电话、宽带网络、有线电视端口预留

给排水：环保消声材料

电梯：中高档电梯，600Kg载量

楼梯间：大白墙面、棚面，地面为地砖（小高层3层以上为水泥压光），白钢扶手及栏杆

智能化：彩色可视对讲系统、电子巡更系统、一卡通系统等

第五部分成本及经济效益概算

因项目的多个数据不全，此成本概算仅作参考。

计算参数（因没有规划设计方案，以下指标为虚拟估测值）：

※总建筑面积约为60万㎡（估测）

※实际可售面积约为55万㎡（估测）；

※按照4年计算项目运作周期

※综合售价按照3500元/㎡（含多层、小高层、车库、商业）；

经济效益分析

目启动资金

项目运营期4年

税后净利润83232万元税前利润为119232万元成本利润率%——利润占成本投入比重销售利润率%——利润占总销售比重

启动资金利润率%——利润占启动资金比重，该项指标为实际投入资金数额所带来的回报率，具有较强的参考价值

1.项目开发及还款计划：

根据项目规模及相关经济指标分析确定本项目开发计划及还款计划：（1）开发计划：

（1）本项目分四期开发，一期建筑面积10万㎡、二期建筑面积20万㎡、三期建筑面积15万㎡、四期建筑面积10万㎡。

（2）销售价格严格遵循低开高走策略，主要是从全局利益出发，在开盘发售时，先以低价入市，之后逐步升高价格、形成节节高升的价格走势，一期均价3300元/㎡、二期均价3400元/㎡、三期均价3600元/㎡、四期均价3800元/㎡，总销售额为亿元，整体销售均价为3509元/㎡。

（3）年均销售量为开发量的70%。

（2）回款计划：

第一年开发10万㎡，价格3300元/㎡，总销售额为亿元，按当年销售额的70%进行计算，销售额为亿元，可返还银行贷款5000万元。

第二年开发20万㎡，加上一期存量，供给面积共23万㎡，价格3400元/㎡，总销售额为亿元，按销售额的70%进行计算，销售额为亿元，可返还银行贷款亿元。

第三年开发15万㎡，加上一期存量，供给面积共万㎡，价格3600元/㎡，总销售额为亿元，按销售额的70%进行计算，销售额为亿元，可返还银行贷款1亿元。

第四年开发10万㎡，加上一期存量，供给面积共万㎡，价格3800元/㎡，总销售额为亿元，按销售额的70%进行计算，销售额为亿元。

附件一：

开发棚户区享受七大优惠政策

优惠政策具体内容

优惠一：用地享受经济适用房政策在城市棚户区改造范围内，居民回迁房列入棚户区改造计划，所需建设用地享受经济适用住房政策（含基础设施和

公益事业用地）。其他建筑用地以招标、拍卖、挂牌方式出让，所得土地收益全部留给当地政府，用于城市棚户区改造。

优惠二：免缴各项行政事业性收费城市棚户区改造项目原则上免缴省和各地方政府有权决定的各项行政事业性收费，减半征收经营性收费。具体实施办法由各地自行制定。

优惠三：重住普通住房免征契税对符合条件的改造项目，以划拨方式取得土地使用权的不征契税；棚户区居民因拆迁而重新承受普通住房的，免征契税。房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，暂不征收营业税，缴税确有困难的，可减免房地产税和土地使用税。

优惠四：扩大面积部分可实行廉租对棚户区被拆迁人和低保户给予合理补偿和照顾。可采取货币补偿、回迁安置（产权调换）、现房安置（二手房）、廉租房等多种形式安置。实行回迁安置的，对私有产权房屋原面积部分拆一还一；对合理扩大面积部分，无能力购买的，可确认为公有产权，实施廉租办法；采暖费减免按当地有关规定执行。享受优惠政策的回迁房安置房屋5年内不得进入房地产市场进行交易。

优惠五：建制度化廉租房资金渠道要结合棚户区改造，尽快形成制度化的廉租住房财政资金渠道，从公有住房出售收入、住房公积金收益和处理无籍房收益中拿出一部分，专项用于廉租住房建设。加强廉租对象的认定、配租并形成退出机制。

优惠六：在建工程投入30％后可实行抵押贷款积极向银行推荐诚实守信的房地产开发企业和城市棚户区改造项目，争取金融机构的支持。在建工程项目投入30％以上后，允许进行抵押贷款。建立规范的住房置业担保机构，及时补充担保基金，鼓励有条件的各类经济组织及民