德思勤深圳喜荟城购物中心商业案例研究
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喜荟城
1、项目业态定位参考案例二 、
百仕达·喜荟城 百仕达 喜荟城
基本指标
项目名称 规模 喜荟城 总共6万平方米，其中吉之岛的面积约2万 平方米 深圳罗湖布心爱国路与太宁路交会处 ，远 离深圳市传统商圈
喜荟城
区位
功能组合
休闲，娱乐，餐饮，影院于一体的区域购 物中心
主要参考依据:区域型购物中心地位， 主要参考依据:区域型购物中心地位，吉之岛大 型超市主力店，交通便利，周边居住人口众多， 型超市主力店，交通便利，周边居住人口众多， 经营状况良好。 经营状况良好。
MegaRoad
1、项目业态定位参考案例二 、
各层业态比例分析
业种 服饰皮具/钟表 服饰皮具/ 楼层 一层 二层 三层 精品 66.7% 71.8% 9.3% 美容美发/ 美容美发/个人 护理 2.0% 0.0% 18.6% 生活配套/ 生活配套/服务 展示 3.9% 0.0% 27.9%
餐饮/ 餐饮/零食 23.5% 25.6% 16.3%
动漫/ 数码通讯/ 动漫/童装玩具 数码通讯/音像 0.0% 0.0% 25.6% 3.9% 0.0% 0.0%
休闲娱乐 0.0% 2.6% 2.3%
服装皮具/钟表精品主要集中在一二层； 餐饮/服饰鞋帽各楼层均有分布，餐饮主要集中一二层，； 生活配套/服务展示和童装玩具等分布在较高楼层。
MegaRoad
MegaRoad
1、项目业态定位参考案例二 、
业态布局特点分析
市场定位：社区型的中高档购物中心 ，以服务 区域性消费需求为导向，面向罗湖东部成熟高 尚社区，致力于解决家庭结构稳定的中产消费 者假日购物休闲、提升生活品质的需求 ； 主力店“吉之岛”带动； 以时尚购物、跨界美食、欢乐家庭、艺文潮流 构建多元功能组合 ； 时尚服饰精品为主，并且分布在一二层，休闲 娱乐等系列分布在二三层。
百仕达·喜荟城 百仕达 喜荟城
基本指标
项目名称 规模 喜荟城 总共6万平方米，其中吉之岛的面积约2万 平方米 深圳罗湖布心爱国路与太宁路交会处 ，远 离深圳市传统商圈
喜荟城
区位
功能组合
休闲，娱乐，餐饮，影院于一体的区域购 物中心
主要参考依据:区域型购物中心地位， 主要参考依据:区域型购物中心地位，吉之岛大 型超市主力店，交通便利，周边居住人口众多， 型超市主力店，交通便利，周边居住人口众多， 经营状况良好。 经营状况良好。
MegaRoad
1、项目业态定位参考案例二 、
各层业态比例分析
业种 服饰皮具/钟表 服饰皮具/ 楼层 一层 二层 三层 精品 66.7% 71.8% 9.3% 美容美发/ 美容美发/个人 护理 2.0% 0.0% 18.6% 生活配套/ 生活配套/服务 展示 3.9% 0.0% 27.9%
餐饮/ 餐饮/零食 23.5% 25.6% 16.3%
动漫/ 数码通讯/ 动漫/童装玩具 数码通讯/音像 0.0% 0.0% 25.6% 3.9% 0.0% 0.0%
休闲娱乐 0.0% 2.6% 2.3%
服装皮具/钟表精品主要集中在一二层； 餐饮/服饰鞋帽各楼层均有分布，餐饮主要集中一二层，； 生活配套/服务展示和童装玩具等分布在较高楼层。
MegaRoad
MegaRoad
1、项目业态定位参考案例二 、
业态布局特点分析
市场定位：社区型的中高档购物中心 ，以服务 区域性消费需求为导向，面向罗湖东部成熟高 尚社区，致力于解决家庭结构稳定的中产消费 者假日购物休闲、提升生活品质的需求 ； 主力店“吉之岛”带动； 以时尚购物、跨界美食、欢乐家庭、艺文潮流 构建多元功能组合 ； 时尚服饰精品为主，并且分布在一二层，休闲 娱乐等系列分布在二三层。
aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考
平行思维的表现方式“六顶思考帽”
白帽：资料与信息 红帽: 直觉与感情 黑帽: 逻辑与批判 黄帽: 积极与乐观 绿帽: 创新与冒险 蓝帽: 系统与控制
每顶不同颜色的帽子所代表是需要在某个时间段内进行重点思考得一个 方面的问题。把问题分开设定，逐个考虑，环环推进，个个击破
4、项目研究过程和报告撰写思路
本项目应以商业为主体，定位思考 住宅价值： 应以商业经营定位为前提。
均价：6000元/㎡（目前宝安中心区的均价大大低于此价格） 建筑面积：66700㎡ 销售率按90%计算 住宅销售总收入：6000*66700*90%=3.60亿
二、项目开发模式的调整建议
目前商业操作模式：规划在先，招商为后。 操作模式弊端：由于是先前规划，商业规划往往 具有主观性，未能客观的从商家的需求出发，包 括规模、内部格局、交通走向、楼层功能设置需 求等因素，造成经营上的不便。 市场条件：中心区各项目大规模的商业面积开发
5、景观资源之高层海景、中心绿轴
学校 会展中心
地块的西南面和南面可 以看到海景资源。 在中心区开发的前期阶 段，根据规划项目的西南 面为学校，未来项目的高 层单位视野较宽阔。
景观资源之城市生活景观
都市---唯一的动态景观
6、配套资源齐全
书城
青少年宫
酒店 幼儿园
幼儿园
中学 小学
中学 医院
本项目周边规划的 商业、教育、文化、 休闲设施均十分齐全； 项目自身5.69万m² 的商业配套设施
新区域 新市场
大型商业与 住宅的结合
混乱的思考
寻求一种新的思维模式
平行思维—— 换一个角度做地产
3、平行思维的介绍
——平行思维（另译横向思维）由爱得华·德·波诺创立。它 强调的是每一位思考者只需在同一时间内都戴上同一种颜色 的帽子，集中思考一个方面的问题，继而就可以依次对问题 的不同侧面给予足够的重视和充分的考虑，它提供了“平行 思维”的工具。它将我们的思维从不同侧面和角度进行分解， 分别进行考虑，而不是同时考虑很多因素。
香港、深圳购物中心调研分析报告
香港、深圳贩物中心调研分析报告
2011年8月26日
调研项目
香港
太古广场 囿方 海港城
深圳
万象城 京基百纳空间（KKMALL） 星河国际 卓越世纨中心 喜荟城
PART1
香港太古广场
• 香港太古广场坐落亍港岛癿心脏地带癿金钟，面积约150万平方米，是全球最大癿 市区贩物中心之一。位亍金钟地铁站上盖，是港九交通枢纽和中转站，交通便利。
• 太古广场搜罗了逾130多个丐界知名品牌，由时尚服装、珠宝名表、传统古董、家 居摆设、影音器材，到各国特色美食，名店林立，尽显尊贵气派。
太古广场
囿方
海港城
万象城
KK MALL
星河国际
卓越中心
喜荟城
地处香港繁华商圀，是香港最优越的贩物场所
之一，也是香港名媛、年轻才俊的聚脚点
位置：位亍香港中环东侧； 简介：太古广场座落亍香港商业中枢癿金钟，面积超逾一百亐十 万平方米，是香港最优越癿贩物商场之一。商场采用全天候式设 计，楼高亐层(连地库)，其地下一楼及二楼为香港西武、马沙不连 卡佛三间大型连锁百货公司及多家名牌与门店； 主要品牌：二楼Agnèsb、Escada Sport、D&G Dolce & Gabbana、MiuMiu等；三楼LV(路易威登)、Dior、Hermes爱马 仕、Gucci、Cartier、Alfred Dunhill、Lanvin等； 营业时间： 10:00 - 21:00 ；停车场：逾650个车位癿停车场 开发商：香港英资地产商太古地产
香港囿方
• 囿方是香港一座大型贩物中心，於2007年10月1日正式对外开放。商场楼高4层，面 积达30多万平方米。
• 囿方分为亐大区域，分别以中国亐行癿金、木、水、火、圁为主题，商户组合包括 丐界名牌商店、服饯店、美容店、食肆及娱乐设施，50%为时装、30%为食肆、 10%为娱乐、10%为其他零售商店。
2011年8月26日
调研项目
香港
太古广场 囿方 海港城
深圳
万象城 京基百纳空间（KKMALL） 星河国际 卓越世纨中心 喜荟城
PART1
香港太古广场
• 香港太古广场坐落亍港岛癿心脏地带癿金钟，面积约150万平方米，是全球最大癿 市区贩物中心之一。位亍金钟地铁站上盖，是港九交通枢纽和中转站，交通便利。
• 太古广场搜罗了逾130多个丐界知名品牌，由时尚服装、珠宝名表、传统古董、家 居摆设、影音器材，到各国特色美食，名店林立，尽显尊贵气派。
太古广场
囿方
海港城
万象城
KK MALL
星河国际
卓越中心
喜荟城
地处香港繁华商圀，是香港最优越的贩物场所
之一，也是香港名媛、年轻才俊的聚脚点
位置：位亍香港中环东侧； 简介：太古广场座落亍香港商业中枢癿金钟，面积超逾一百亐十 万平方米，是香港最优越癿贩物商场之一。商场采用全天候式设 计，楼高亐层(连地库)，其地下一楼及二楼为香港西武、马沙不连 卡佛三间大型连锁百货公司及多家名牌与门店； 主要品牌：二楼Agnèsb、Escada Sport、D&G Dolce & Gabbana、MiuMiu等；三楼LV(路易威登)、Dior、Hermes爱马 仕、Gucci、Cartier、Alfred Dunhill、Lanvin等； 营业时间： 10:00 - 21:00 ；停车场：逾650个车位癿停车场 开发商：香港英资地产商太古地产
香港囿方
• 囿方是香港一座大型贩物中心，於2007年10月1日正式对外开放。商场楼高4层，面 积达30多万平方米。
• 囿方分为亐大区域，分别以中国亐行癿金、木、水、火、圁为主题，商户组合包括 丐界名牌商店、服饯店、美容店、食肆及娱乐设施，50%为时装、30%为食肆、 10%为娱乐、10%为其他零售商店。
德思勤深圳皇都广场定位推广方案
广
推广主题
推广主题阶段实施：
第一阶段：导入期
谁将选择深圳经济未来？
（城市CBD、地铁经济、会展经济）
推
广
推广主题
推广主题阶段实施：
第二阶段：成长期
会展e时代，特色个性商务平台，放眼世界财富
（深圳CBD商务综合性价比NO.1）
推
广
推广主题
推广主题阶段实施：
第三阶段：成熟期
会展e时代，三自经济，创业百年
位
定位依据
让我们一起解读一些数字
定
位
定位依据
4000
2800
定
——每年世界上定期大型展览会与博览会数量
亿美元——去年世界会展业直接经济效益总产值
1： 9
——会展业的行业带动系数
位
250000
平方米——深圳会展中心的建筑面积
1706.56
亿元——深圳市2002年参展商现场成交额
定位依据
会展业
将会是：
商务服务
服务商务
广
户外广告——中心区水晶岛
形象包装
推
广
户外广告——中心区水晶岛
形象包装
推
广
形象包装
现场围墙
推
广
形象包装
现场围墙
推
广
汇报完毕，谢谢！
定
位
“新经济”下的“新奶 酪”
定位依据
深圳会展中心
一定会成为：
定
新商业机会的“缔造者”
位
定位依据
皇都广场
致力打造成：
定
位
无限商机的“经营平 台”
定位结论
定位方向 项目定位
户型/功能定位
定 配套服务
深圳Coco Park购物中心案例研究分析
周边消费力 所在福田区现已拥有愈95万居民及商务人士，均由高收入， 高消费人士组成。此外，其特色酒吧、餐饮等业态更是吸 引了大量罗湖消费者； 项目与深圳国际会展中心相距离100米，联动会展商圈， “在会展中心展览，到Coco Park消费； 项目位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接一号线、四号线 三个出入口；
完
案例分析
案例分析－深圳Coco Park 项目区位
案例分析
开发背景 Coco Park位于深圳地铁购物公园站，处于福田CBD之内。 项目开业之初，区域属于住宅开发新区，人口基础较弱， 而商业氛围更是十分淡薄。该项目成为福田CBD商业的 “破冰之作”；
周边配套 项目运作之初，周边仅有部分新开发楼盘，未有任何写字 楼与酒店出现。而今已有中海华庭，星河国际，城中雅苑 等三十几栋高档住宅区紧拥在项目南侧，周边也陆续出现 大规模的甲级写字楼和高星酒店；
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
购物中心主入口
案例分析
项目主题分区
福华三路一侧，君尚百货对面
福华路一侧，购物公园地下商业对面
中心二路一侧，酒吧街
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
中心露天广场建筑设计元素：广场、退台、连廊、扶梯、大台阶步梯、绿化、建筑小品； 中心露天广场经营业态元素：咖啡厅、酒吧、甜品、轻便餐饮、饰品零售、露天茶座、外摆、休闲氛围；
案例分析－深圳Coco Park 整体布局
案例分析
Coco PARK建筑主体共五层，其中地上三层，其独特的12条折叠式内街，8 大自然光中庭，100 米 空中天桥，配合6000 平方米下沉式露天广场，5 大自然光中庭，消费者在购物的时候时 不时就能感 受到外面的阳光与清风 ； Coco PARK 这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上的购物中心，带 来更多的消费体验；
完
案例分析
案例分析－深圳Coco Park 项目区位
案例分析
开发背景 Coco Park位于深圳地铁购物公园站，处于福田CBD之内。 项目开业之初，区域属于住宅开发新区，人口基础较弱， 而商业氛围更是十分淡薄。该项目成为福田CBD商业的 “破冰之作”；
周边配套 项目运作之初，周边仅有部分新开发楼盘，未有任何写字 楼与酒店出现。而今已有中海华庭，星河国际，城中雅苑 等三十几栋高档住宅区紧拥在项目南侧，周边也陆续出现 大规模的甲级写字楼和高星酒店；
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
购物中心主入口
案例分析
项目主题分区
福华三路一侧，君尚百货对面
福华路一侧，购物公园地下商业对面
中心二路一侧，酒吧街
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
中心露天广场建筑设计元素：广场、退台、连廊、扶梯、大台阶步梯、绿化、建筑小品； 中心露天广场经营业态元素：咖啡厅、酒吧、甜品、轻便餐饮、饰品零售、露天茶座、外摆、休闲氛围；
案例分析－深圳Coco Park 整体布局
案例分析
Coco PARK建筑主体共五层，其中地上三层，其独特的12条折叠式内街，8 大自然光中庭，100 米 空中天桥，配合6000 平方米下沉式露天广场，5 大自然光中庭，消费者在购物的时候时 不时就能感 受到外面的阳光与清风 ； Coco PARK 这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上的购物中心，带 来更多的消费体验；
深圳COCO PARK购物中心案例分析(深圳庭院式商业综合体代表)
深圳庭院式商业综合体代表
深圳CO3CO PARK购物中心案例分析
COCO PARK【定位】
COCO Park将自己定位于 一个集文化、艺术、餐饮 、购物、娱乐、休闲观光 等多功能于一体的情景式 购物中心
49
COCOPARK购物中心定位和业态规划
基本情况 项目位置
占地面积 开业时间
COCOPRAK
米空中天桥。COCO Park还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目 。 50
业态布局
B1
主力店：JUSCO吉之岛
L3--餐饮、护理
"护理：美丽田园SPA餐饮：美乐汇美食广场 、超级牛扒、滋味堂"
51
COCO PARK规划设计特点分析
1、总平面规划 公园作为主题的购物场所 6000平方米的下沉式露天广场 8大自然光中庭 100米空中天桥 模糊室内外界限 逐级后退的建筑布局 视野、休闲
52Leabharlann 2、业态布局 休闲娱乐比重 主力店较少（吉之岛、影城、优衣库） 两端主力店串联
53
3、内部流线 中心庭院核心 周边餐饮、休闲业态 内外贯通
54
4、建筑设计 庭院设计立体 公园的概念 不规则的几何形 轻松，时尚 龙盘深圳，屋顶设计
55
•完
深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。
COCOPARK由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧
邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔 接深圳地铁和未来CBD公交总站。
31000平方米 2006/9/30
建筑面积 停车位
85000平方米 600个
开发商 设计公司
经管公司 项目定位
深圳市星河房地产经营 设计由美国尔本建筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、 伍兹贝格（WOODSBAGOT）等。 深圳市星河房地产经营 COCO Park将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观
深圳CO3CO PARK购物中心案例分析
COCO PARK【定位】
COCO Park将自己定位于 一个集文化、艺术、餐饮 、购物、娱乐、休闲观光 等多功能于一体的情景式 购物中心
49
COCOPARK购物中心定位和业态规划
基本情况 项目位置
占地面积 开业时间
COCOPRAK
米空中天桥。COCO Park还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目 。 50
业态布局
B1
主力店：JUSCO吉之岛
L3--餐饮、护理
"护理：美丽田园SPA餐饮：美乐汇美食广场 、超级牛扒、滋味堂"
51
COCO PARK规划设计特点分析
1、总平面规划 公园作为主题的购物场所 6000平方米的下沉式露天广场 8大自然光中庭 100米空中天桥 模糊室内外界限 逐级后退的建筑布局 视野、休闲
52Leabharlann 2、业态布局 休闲娱乐比重 主力店较少（吉之岛、影城、优衣库） 两端主力店串联
53
3、内部流线 中心庭院核心 周边餐饮、休闲业态 内外贯通
54
4、建筑设计 庭院设计立体 公园的概念 不规则的几何形 轻松，时尚 龙盘深圳，屋顶设计
55
•完
深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。
COCOPARK由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧
邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔 接深圳地铁和未来CBD公交总站。
31000平方米 2006/9/30
建筑面积 停车位
85000平方米 600个
开发商 设计公司
经管公司 项目定位
深圳市星河房地产经营 设计由美国尔本建筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、 伍兹贝格（WOODSBAGOT）等。 深圳市星河房地产经营 COCO Park将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观
德思勤城市广场个案分析
客户预交5万诚意金，享 98折优惠。2、整层 购买优先，可享受 30万创业资助3、一 次性97折，按揭99 折
2012/7/2 8
A3#商务会 馆
225
180
80.00%
110
47-61平米小面 积商务会 馆
45天
9600平米
HOW?
德思勤广场——四宗最 办卡门槛高：公寓、商务楼交5万办理VIP，商业交20万/5万 开盘频率高：五月四次开盘，商业、公寓、商务公馆四次开盘 成交率高：4次开盘成交率在80%以上，公寓基本告罄 来访量最多：日均来访20批；
酒店公寓、公馆、商业 国际学校 酒店、写 字楼、金融 购物中心
宝格丽公寓
购物中心 豪宅 写 商业中心 字 楼 五星级
酒店
规模宏大
商务商业综合：99万平方米 产业金融中心、商业、文化娱乐中心 纯商业面积：60万平方米 全业态、全业种、全客层商业娱乐中心 酒店：6万平方米五星级商务酒店； 金融：40万平方米金融服务中心； 住宅：60万平方米高尚社区； 教育：九年制国际学校、幼儿园； 娱乐：五星级酒店休闲会所、主题酒吧街、星光大道……
区域：省府中心位置，红星核心商圈
红星建材市场
省府CBD
德思勤城市广场
花园酒店
步步高商业 湘府路 红星商业广场
通程高业广场 湘府百货 红星市场
会展中心
红星美凯龙家居广场
项目基本情况：156万平城市综合体
位置：雨花韶山南路与湘府东路交汇处 占地面积: 373476平方米 总建面：156万平方米 容积率：5.00 建筑栋数：50栋（写字楼14栋） 停车位：约1万个 物业公司：世邦魏理仕 物业类型：豪宅、高档公寓、写字楼、商业（步行街、购物中心） 业态： 大型购物中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球 影视城、国际学校、高档公寓等诸多类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、 餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。 已定商家：凯悦酒店、韩国的CJ娱乐集团 、湖南卫视、第一财经
2012/7/2 8
A3#商务会 馆
225
180
80.00%
110
47-61平米小面 积商务会 馆
45天
9600平米
HOW?
德思勤广场——四宗最 办卡门槛高：公寓、商务楼交5万办理VIP，商业交20万/5万 开盘频率高：五月四次开盘，商业、公寓、商务公馆四次开盘 成交率高：4次开盘成交率在80%以上，公寓基本告罄 来访量最多：日均来访20批；
酒店公寓、公馆、商业 国际学校 酒店、写 字楼、金融 购物中心
宝格丽公寓
购物中心 豪宅 写 商业中心 字 楼 五星级
酒店
规模宏大
商务商业综合：99万平方米 产业金融中心、商业、文化娱乐中心 纯商业面积：60万平方米 全业态、全业种、全客层商业娱乐中心 酒店：6万平方米五星级商务酒店； 金融：40万平方米金融服务中心； 住宅：60万平方米高尚社区； 教育：九年制国际学校、幼儿园； 娱乐：五星级酒店休闲会所、主题酒吧街、星光大道……
区域：省府中心位置，红星核心商圈
红星建材市场
省府CBD
德思勤城市广场
花园酒店
步步高商业 湘府路 红星商业广场
通程高业广场 湘府百货 红星市场
会展中心
红星美凯龙家居广场
项目基本情况：156万平城市综合体
位置：雨花韶山南路与湘府东路交汇处 占地面积: 373476平方米 总建面：156万平方米 容积率：5.00 建筑栋数：50栋（写字楼14栋） 停车位：约1万个 物业公司：世邦魏理仕 物业类型：豪宅、高档公寓、写字楼、商业（步行街、购物中心） 业态： 大型购物中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球 影视城、国际学校、高档公寓等诸多类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、 餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。 已定商家：凯悦酒店、韩国的CJ娱乐集团 、湖南卫视、第一财经
【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大案例分析[整理后]
![【精品策划】深圳市布吉街道布吉东大案例分析[整理后]](https://img.taocdn.com/s3/m/6cf7b919580216fc700afd9f.png)
招商情况
社区消费支撑 片区商业的空白 商业网点向东延伸 沃尔玛带来的人气 片区文化氛围 政策上的利好 招商的低门槛
销售、招商同时进行，获得成功
4个多月即达到100%招商率
经营情况
人流量小，经营惨淡，油画 城被迫关闭，业态调整前退 租面积超过50％，被迫重新 招商
原因：业态定位不当，形成无效供应
三、项目情况 业态定位
商业街区规划有国际油画城、儿童用品、时尚精 品、休闲娱乐及超市、百货、餐饮等。
客户定位
布吉东区超过400万平方米70万居民
宣传推广
广告紧紧扣住目标客户的心理，针对不同的投资客户群 制定“白领投资计划”“成长投资计划”“教育投资计
划”等主题，并以媒体配合热炒布吉东片区，形成很好
操作模式点评
虚拟产权的划分销售是商业失败的根源之一，产权明晰的缺
失直接造成后期经营过程中，权责不明，商业项目持续的经济
支撑被打碎，其内在根本的三方利益均衡被破坏掉 招商的低门槛，使返租给开发商背上沉重的负担，直接影响 了项目的运营及管理 夸大其辞的推广，使开发企业的品牌和信誉无形资产被破坏
案例评点
1、定位契合市场终端消费群是项目运营成功的保证 2、差异化竞争与市场竞争是相辅相成的
3、保证各方利益的合理分配是项目维系的内在因素
4、业态的选择与市场及项目的准确分析判断是息息相关的 5、招商策略中对于品牌的选择是项目成功的关键因素之一
案例借鉴
1、定位应以终端消费为根本出发点，对终端消费应有准 确的分析和判断，并在此基础上形成项目定位和可持续发 展战略 2、虚拟产权消售和产权分割销售所带来的弊端屡见不鲜， 这种模式逐渐被市场淘汰 3、返租销售及回购将给开发商带来沉重的负担 4、融资渠道不畅是开发商业地产的瓶颈，新的融资渠道 和操作模式是商业成功的前提条件
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——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——
百仕达乐湖
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项目简介
项目概况
百仕达乐湖是百仕达集团现有土地开发的最后一期，整个 地块东至爱国路，西临东乐路，南侧为太宁路。是一个集 休闲购物，文化娱乐，特色餐饮，体育健身，酒店办公楼 等多功能于一体的建筑综合体。
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项目简介
百仕达乐湖项目整体经济技术指标
名称 百仕达乐湖
物业类型 综合体
占地面积 40786㎡
容积率 5.56
总建筑面积 （㎡）
31.78万 ㎡
计容积率建筑面积 （㎡）
22.57万㎡
车位（个）
2357（商业约1000个， 非商业约1200个）
百仕达乐湖项目分物业建筑面积比例
名称
建筑面积（㎡）
喜荟城案例研究
2011年03月 刘永平、林玙璠
——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——
——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——
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目录
一、项目基本情况 二、业态比例分析 三、业态布局分析 四、交通流线分析 五、建筑设计分析 六、品牌分析 七、案例总结
柱距
8米
建筑层数
4层
建筑层高
4-4.5米
外广场面积㎡
内广场（中 庭）面积
580 ㎡
经营特色
以服务区域性消费需求为导向，设计为时尚、 亲子、美食三大主题。
项目定位 经营情况
社区型中高档购物中心 较好
各楼层规划
负一楼停车场
一楼：男女时装、运动服饰、皮鞋/皮具、精品/饰品/眼镜、个人护理/化妆品、手机/数码、特色餐饮、咖啡/饮品 、银行、顾客服务中心
居住氛围浓厚、以区域型生活购 物中心的型态出现，与传统的人 民南、东门、地王“金三角”形 成了很好互补 。
地王 人民南
东门
旭飞华达园 新港鸿花园
布心花园 百仕达1-4期
东乐花园
水库新村 本案
泰宁花园
碧波花园 宁水花园
商业定位——喜荟城在罗湖以区域型生活购物中心的型态出现，与传统的人民南、东门、地王 “金三角”形成了很好互补，双方的目标客群、辐射商圈、功能定位、品牌组合均有差异，一主 一次形成梯形互补。
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一、项目基本情况
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项目简介
项目区位
百仕达乐湖位于太宁路北侧东乐路以西爱国 路以东，靠近东湖公园，为百仕达花园的五 期项目。经过十余年的不断锤炼，百仕达花 园建设规模超过百万平米，已成为深圳关内 规模较大、配套极完善的高端住宅区之一。
2008年6月，百仕达乐湖推出，该项目占地面积4万余平方 米，总建筑面积超过30万平方米。
物业组成： 四栋32-34层的住宅楼 裙楼商业——喜荟城 一栋代建的34层的酒店、写字楼
发展商：百仕达地产有限公司 物业管理：深圳百仕达物业管理有限公司 建筑设计：美国ARQ建筑设计事务所、中建国际（深圳）
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交通便捷：乐湖地处罗湖百仕达片区太宁路 上，东临东湖公园、爱国路，周边纵横交汇 3条地铁线——3、5、7号线，距离项目最近 的“太安站”是目前深圳在建地铁站中规模 最大的一个，周边有多处公交站点；从项目 位置出发，上泥岗路、笋岗路均有多套选择 方案，无论通罗湖、福田，还是通龙岗都相 当方便。
成熟的大型活社区，具有得天独厚的地理优 势和景观资源，以及四通八达的交通，是项 目区位的优势。
¾交通便利：项目位于太宁路上与爱国路交 汇处，周边道路四通八大，附近有多条公 交线路；规划建设中的3条地铁线——3、5、 7号线纵横交汇。
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百仕达喜荟城
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案例分析——喜荟城
项目定位
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喜荟城基本信息表
项目名称 项目地址 总建筑面积
百仕达喜荟城
开业时间
深圳宝罗湖区太宁路与爱国路交汇处
喜荟城商业实用面积2.7万㎡
单层面积㎡
约1万㎡ （吉之岛单层占约28%）
2010年4月22日
目标客群—— 喜荟城以服务于区域性家庭消费需求为导向，致力于解决家庭结构稳定的中产消 费者假日购物休闲、提升生活品质的需求。喜荟城的出现，正好填补了罗湖在次级商业中心上的 空白，补齐了“罗湖东”这个优质居住片区的“商业短板”，使罗湖商业格局更为完善和合理。
经营特色——以时尚、亲子、美食为三大主题，设计中加入艺术潮流元素。
占总建筑面积比例
住宅 商业 酒店 写字楼 幼儿园 地下车库 总计
134078㎡ 40811㎡ 30000 ㎡ 20000 ㎡ 2160 ㎡ 79497㎡ 31.78万㎡
44% 13% 10% 7% 1% 26% 100%
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喜荟城简介
项目概况
喜荟城购物中心是百仕达乐湖综合体的核心商业 物业，包括三层裙楼商业、吉之岛以及地下停车 场，商业体量总计约4万多平方米。
百仕达乐湖项目（喜荟城） 2007年4月————项目启动 2008年6月————百仕达乐湖推出 2010年4月22日——喜荟城购物中心开业
¾居住氛围浓厚：喜荟城位于罗湖百仕达片 区，周边主要被住宅小区围绕，居住氛围 浓厚。
二楼：男女时装、皮鞋/皮具、时尚饰品、个人护理/化妆品、洲立影城、手表、特色餐饮、咖啡/饮品、银行
三楼：童装/玩具、家居饰品/床上用品、理疗/纤体、美容/美甲、美发、早教中心、反斗乐园、儿童摄影、特色 餐饮、药店一楼:主力店铺、男装、女装、休闲服、运动用品、家居生活、影音、钟表、珠宝、饰品、鞋包、礼品 、餐饮、银行、展示中心、服务
百仕达乐湖
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项目简介
项目概况
百仕达乐湖是百仕达集团现有土地开发的最后一期，整个 地块东至爱国路，西临东乐路，南侧为太宁路。是一个集 休闲购物，文化娱乐，特色餐饮，体育健身，酒店办公楼 等多功能于一体的建筑综合体。
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项目简介
百仕达乐湖项目整体经济技术指标
名称 百仕达乐湖
物业类型 综合体
占地面积 40786㎡
容积率 5.56
总建筑面积 （㎡）
31.78万 ㎡
计容积率建筑面积 （㎡）
22.57万㎡
车位（个）
2357（商业约1000个， 非商业约1200个）
百仕达乐湖项目分物业建筑面积比例
名称
建筑面积（㎡）
喜荟城案例研究
2011年03月 刘永平、林玙璠
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目录
一、项目基本情况 二、业态比例分析 三、业态布局分析 四、交通流线分析 五、建筑设计分析 六、品牌分析 七、案例总结
柱距
8米
建筑层数
4层
建筑层高
4-4.5米
外广场面积㎡
内广场（中 庭）面积
580 ㎡
经营特色
以服务区域性消费需求为导向，设计为时尚、 亲子、美食三大主题。
项目定位 经营情况
社区型中高档购物中心 较好
各楼层规划
负一楼停车场
一楼：男女时装、运动服饰、皮鞋/皮具、精品/饰品/眼镜、个人护理/化妆品、手机/数码、特色餐饮、咖啡/饮品 、银行、顾客服务中心
居住氛围浓厚、以区域型生活购 物中心的型态出现，与传统的人 民南、东门、地王“金三角”形 成了很好互补 。
地王 人民南
东门
旭飞华达园 新港鸿花园
布心花园 百仕达1-4期
东乐花园
水库新村 本案
泰宁花园
碧波花园 宁水花园
商业定位——喜荟城在罗湖以区域型生活购物中心的型态出现，与传统的人民南、东门、地王 “金三角”形成了很好互补，双方的目标客群、辐射商圈、功能定位、品牌组合均有差异，一主 一次形成梯形互补。
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一、项目基本情况
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项目简介
项目区位
百仕达乐湖位于太宁路北侧东乐路以西爱国 路以东，靠近东湖公园，为百仕达花园的五 期项目。经过十余年的不断锤炼，百仕达花 园建设规模超过百万平米，已成为深圳关内 规模较大、配套极完善的高端住宅区之一。
2008年6月，百仕达乐湖推出，该项目占地面积4万余平方 米，总建筑面积超过30万平方米。
物业组成： 四栋32-34层的住宅楼 裙楼商业——喜荟城 一栋代建的34层的酒店、写字楼
发展商：百仕达地产有限公司 物业管理：深圳百仕达物业管理有限公司 建筑设计：美国ARQ建筑设计事务所、中建国际（深圳）
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交通便捷：乐湖地处罗湖百仕达片区太宁路 上，东临东湖公园、爱国路，周边纵横交汇 3条地铁线——3、5、7号线，距离项目最近 的“太安站”是目前深圳在建地铁站中规模 最大的一个，周边有多处公交站点；从项目 位置出发，上泥岗路、笋岗路均有多套选择 方案，无论通罗湖、福田，还是通龙岗都相 当方便。
成熟的大型活社区，具有得天独厚的地理优 势和景观资源，以及四通八达的交通，是项 目区位的优势。
¾交通便利：项目位于太宁路上与爱国路交 汇处，周边道路四通八大，附近有多条公 交线路；规划建设中的3条地铁线——3、5、 7号线纵横交汇。
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百仕达喜荟城
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案例分析——喜荟城
项目定位
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喜荟城基本信息表
项目名称 项目地址 总建筑面积
百仕达喜荟城
开业时间
深圳宝罗湖区太宁路与爱国路交汇处
喜荟城商业实用面积2.7万㎡
单层面积㎡
约1万㎡ （吉之岛单层占约28%）
2010年4月22日
目标客群—— 喜荟城以服务于区域性家庭消费需求为导向，致力于解决家庭结构稳定的中产消 费者假日购物休闲、提升生活品质的需求。喜荟城的出现，正好填补了罗湖在次级商业中心上的 空白，补齐了“罗湖东”这个优质居住片区的“商业短板”，使罗湖商业格局更为完善和合理。
经营特色——以时尚、亲子、美食为三大主题，设计中加入艺术潮流元素。
占总建筑面积比例
住宅 商业 酒店 写字楼 幼儿园 地下车库 总计
134078㎡ 40811㎡ 30000 ㎡ 20000 ㎡ 2160 ㎡ 79497㎡ 31.78万㎡
44% 13% 10% 7% 1% 26% 100%
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喜荟城简介
项目概况
喜荟城购物中心是百仕达乐湖综合体的核心商业 物业，包括三层裙楼商业、吉之岛以及地下停车 场，商业体量总计约4万多平方米。
百仕达乐湖项目（喜荟城） 2007年4月————项目启动 2008年6月————百仕达乐湖推出 2010年4月22日——喜荟城购物中心开业
¾居住氛围浓厚：喜荟城位于罗湖百仕达片 区，周边主要被住宅小区围绕，居住氛围 浓厚。
二楼：男女时装、皮鞋/皮具、时尚饰品、个人护理/化妆品、洲立影城、手表、特色餐饮、咖啡/饮品、银行
三楼：童装/玩具、家居饰品/床上用品、理疗/纤体、美容/美甲、美发、早教中心、反斗乐园、儿童摄影、特色 餐饮、药店一楼:主力店铺、男装、女装、休闲服、运动用品、家居生活、影音、钟表、珠宝、饰品、鞋包、礼品 、餐饮、银行、展示中心、服务