西安曲江银泰国际购物中心简介
西安市商圈概述
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东大街——
•目前有商户近400家，日均客流量50万人，节假日可达
典型项目 位置 规模 商业类型
骡马市 兴正元广场 东大街 总建筑面积25万平方米 步行商业街+商业广场 中端 集购物、休闲、餐饮、娱乐、演艺、展示、商务、金融、文化、旅游等多功能为 一体的“西安商业第一街”
80万人，年上缴利税近1.6亿元。
关键词：规模最大、最具影响力、历史久远
范围界定：东至东门，西至西门，南至南门外，北至莲湖路
商圈认知：
东大街，商业氛围最浓，据统计过每分钟东大街的人流量为150——180人，分布着众多的百货商场和专业店。 .西大街：分布了不少的商场，专业店由于区域商业氛围不浓厚的因素，开设较少，多为银行和印刷，标旗类门店，西大街的人 气不旺盛，商业有待培养。 南大街，距离最短的大街，商业已经发展到南门外，主要以商场为主，专业店分布不多，集中有婚纱摄影和银行证券类金融设 施。 北大街，商业定位在银行金融和数码电器，近年来由于知名连锁百货巨头区域拓展的需要，北大街已被新世界，大洋，王府井 等抢占。 该商圈人流量最大，但也凸显出交通环境等问题，影响了部分高端商业形象的树立。近年来正组织改造，以达到各业态价值的 重组提升。
•专卖店林立的特色商业街——在长约3公里的大街上， 涵盖了餐饮类星巴克，麦当劳，肯德基，德克士和百富烤 霸、老孙家等诸多商家；家电数码类的国美，苏宁，迅捷 通讯，蜂星电讯，华中手机卖场等商家；专业的服饰类专 卖店汇集了百丽体育、圣道体育、海澜之家和利郎、劲霸 、美邦、森马、以纯，KAPPA，匡威及一些知名休闲品 牌； •购物中心/百货——大型步行商业街骡马市· 兴正元广场 、百盛等
规模 商业形态 档次 客户
业态
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北大街——
西安SKP项目简介
钟 楼
南门
钟楼·新世界百货 钟楼·世纪金花 钟楼·银泰
南大街·中大国际
南门·王府井百货
钟楼·民生百货 钟楼·开元商城
南门·世纪金花
小寨·赛格购物中心
南门·世纪金花
西安SKP
南门·王府井百货
东
19F
offices 办公室
VIP lounge 贵宾厅
18F
offices 办公室 Beijing kitchen 北京厨房
北京华联集团投资控股有限公司
商务部重点扶持的十五家全国大型零售企业之一， 国际百货协会唯一的中国零售企业会员， 旗下拥有两家上市公司和多家控股公司，
涉及大型综合超市、精品超市、百货店及商业地产等多个领域。 北京SKP和正在打造的西安SKP均为华联集团旗下高端定位百货商场。
谢谢！
计划2018年4月开业，共计20个楼层，旨在打造陕西省最大时尚奢侈品百货。
项目包括服饰零售、餐饮、影院、冰场、高端超市、书店、健身房等多种业态。 西安SKP保持了北京SKP一贯的商业标准，品牌定位与北京SKP一致的同时也为西安市场带来了 更多的创新理念，利用得天独厚的区位优势，打造高景观就餐氛围，将是西安项目亮点之一。
北京SKP
全球具有标志性的时尚奢侈品百货之一，也是北京终极时尚生活方式与购物目的地，SKP为顾 客创造了无与伦比的极致时尚体验。
在十年的时间里，SKP逐渐成为世界级品牌信赖的伙伴，我们一同携手建立战略合作关系。
全馆汇集了世界名品、百货精品和各国风味餐厅，拥有来自全球的1000多 个品牌，其中80%
为国际著名品牌，拥有包括CHANEL、 HERMÈS 、LOUIS VUITTON 、 DIOR、GUCCI、 PRADA 、FERRAGAMO 等70个国际名品旗舰店、精品店和概念店。
银泰in77_A区考察报告
杭州大厦
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万象城
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湖滨名品街品牌（部分有变更）
湖滨国际名品街
名店街依着西湖边呈不规则的狭长形,在中式建筑风格的基础上，运用钢材、灰砖 瓦、玻璃等现代的材料，将商业空间和西湖景观优雅结合
银泰in77 A区考察报告
湖滨国际名品街 国际顶级品牌专卖店的聚集地
湖滨国际名品街紧挨西湖景区，是一组由东坡路、湖滨路、平 海路围绕的商业建筑街区，“一线三圈”市级商业中心的核心区块。 总商业面积约18000平方米，共由34家国际著名品牌专卖店围聚而 成，主要经营国际品牌服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、家居、美 容及中西式餐饮等。
值得我们注意与警醒之处： 8月15日（周三）下午4点，在湖滨名品街进行观察，发现人流量不大，且周边以游客居多；名品街人气不足的原因，与 名品街独家品牌较少，与杭州核心商圈商场所有品牌有部分重叠，不少客户被分流。如万象城作为近期兴起的集购物、旅 游、休闲、娱乐为一体的商业综合体，分流了以家庭消费为主的部分客流。
湖滨国际名品街 湖滨名品街独家品牌较少，与杭州其他商场相比，重叠率高
品牌
D&G Gucci Cartier Hermes YSL Prada Ferragamo G&H Armani 万宝龙 LV Chanel Dior fendi Loewe T有 有 有 有 有 有 无 无 无 无 无 无
一期
建筑面积18000㎡ 极具西湖地域特色的奢侈品高档 消费街区 招商完成 LV、Gucci、Cartier、Hermès
二期
建筑面积10万方 创享活力时尚、凸显个性化消费 的购物中心 招商中 Lane Crawford、Diesel、 MCM、IWC、Bally、 LONGCHAMP
DQ冰雪皇后西安曲江银泰店选址调研
DQ冰雪皇后西安曲江银泰店选址调研本科毕业论文题目：“DQ—冰雪皇后”西安曲江银泰店选址调查研究学生姓名：杨XX指导教师：韩XX所在分院：XX学院专业：XXXX班级：XXXX班二〇一三年三月四日“DQ—冰雪皇后”西安曲江银泰店选址调查研究摘要：从连锁经营企业的角度来讲，单个店面的盈利能力之和构成了其整个公司的盈利能力，而单个店面的盈利基础则与店面选址正有关。
作为单个店面来讲其经营品牌、产品质量、营销方案等因素因此重要，但在产品同质化日益严峻的今天，谁距离顾客更近，谁为顾客提供的服务更方便谁就能把握市场。
本文将以连锁经营企业“DQ—冰雪皇后”曲江银泰分店为例，通过咨询卷调研、现场观看、网络二手资料收集等方法，旨在找出促成其在该地选址的因素。
进而通过定性、定量分析，判定其选址的准确性。
从而为“DQ—冰雪皇后”或其它连锁经营企业开设新店提供参考。
关键词：连锁企业；店面选址；调查研究"DQ-Dairy Queen" location research in Intime Department Store o f QuJiang Xi'anAbstract: Chain operator's perspective, a single store profitability an d the profitability of the entire company, of a single store profitability based on a positive correlation with the store location. As a single stor e in terms of its brand management, product quality, marketing program s and other factors of course important, but the product homogeneity gr owing closer distance customers who, who provide customers with servi ce more convenient and who will be able to grasp the market .This paper will take the chain-like management enterprise "DQ - Dairy Queen" Intime Department Store Qujiang branch as an example, for example, research, the site observation network secondary data colle ction methods, through a questionnaire designed to identify the factors t hat contributed to the ground in the location. Furthermore, through qual itative and quantitative analysis, to determine the accuracy of its locatio n. Thus opening new stores to provide a reference for the "DQ-Dairy Queen" or chain operator.Key words: Chain enterprise; Storefront site testing ; Investigate;目录1 绪论11.1 意义 11.2 国内外关于连锁企业店面选址的研究现状11.3 调研目的22 调研对象和内容22.1 DQ（冰雪皇后）简介 22.2 DQ（冰雪皇后）西安市场简介32.2.1 DQ（冰雪皇后）西安市场状况概述32.2.2 调研目标店简介53 调研方法53.1 咨询卷调研 53.1.1 调研咨询卷发放时刻、地点53.1.2 调研方法63.1.3 咨询卷发放回收情形63.1.4 咨询卷讲明63.2 观看法64 结果与分析74.1 宏观市场分析74.1.1 人口环境74.1.2 经济环境74.1.3 自然环境104.1.4 政法环境104.1.5 社会文化环境114.2 微观市场分析114.2.1 供应商114.2.2 顾客114.2.3 竞争者分析224.3 企业自身与竞争对手对比分析265 建议275.1 该店选址结论275.2 该店日常经营建议 28 5.2.1 产品建议295.2.2 价格建议295.2.3 促销建议295.2.4 经营建议305.3 店面选址建议305.3.1 差异化竞争315.3.2 选择人口稠密区315.3.3 规避不可抗力风险316 结论31致谢32参考文献34附录：调研咨询卷351 绪论1.1 意义成功的店面选址是连锁经营的基础。
西安商业项目
西安商业项目“之最”最高端、时尚，人气最旺西安是一座有着悠久的历史积淀和丰富的人文资源的古城，居中国六大古都之首，也是世界四大文明古都之一。
在这个历史古都，有哪些最特别的商场、购物中心呢？赢商网特别推出“西安商业项目之最”，搜集了西安最高端、人气最旺、规模最大、最具特色等商场，包括最高端商场中大国际、世纪金花购物中心，以文化为主题的商业综合体大唐不夜城、秦汉唐、大唐西市等项目、改变西安购物中心概念的李家村万达广场，引进西安首家GAP的凯德广场·新地城、首家H&M落户的怡丰城等。
西安世纪金花购物中心金鼓楼店开业时间：1998年座落在钟楼与鼓楼之间的世纪金花购物中心，是西安市政府与金花企业（集团）股份有限公司合作开发的一项大型城市公共服务和商业设施工程。
这项工程融城市地下空间开发与利用、城市改造、人防工程、文物保护、商贸流通等多种功能于一体，被西安市列为1996年“为市民办的十件好事”之一。
1998年5月18日全面竣工并正式启用。
钟鼓楼广场位于西安市中心钟、鼓楼之间，东西长300米，南北宽100米，占地2.18公顷，总建筑面积5.7万平方米。
其中，北配楼建筑面积26000平方米，商场建筑面积（上、下两层）31000平方米，绿地6000平方米，是目前全国中心城市中最大的一个绿化广场。
占据着西安商业的黄金地段。
最高端、时尚品牌汇聚世纪金花购物中心品牌数量巨大，品牌等级仅稍微次于中大国际的高端商场，项目在开业之初就独辟蹊径，定位于社会的中高层消费群体，引进世界顶级品牌，拥有雅诗兰黛、SK-Ⅱ、兰蔻、杰尼亚、登喜路等60余个世界顶级品牌专营权及15万余种商品。
入驻品牌：HUGO BOSS、欧米茄omega、Elizabeth Arden、BALLY、Lancel、chanel、tissot、LANCOME、Christian Dior、Ama、MOVADO、施华洛世奇、卡地亚、Gucci、劳力士、雷达Rado、艾米龙Emile Chouriet、帝舵tudor、雷蒙威、梅花表、宝齐莱F.Bucherer、浪琴Longines、Lanvin兰文、康纳利、巴宝莉、登喜路、Calvin Klein、纪梵希Givenchy、S.T.DUPONT、斯卡图、杰尼亚Ermenegildo Zegna、奥德臣AutaSon、雅诗兰黛、双立人、周大福、Lee、锐步、艾迪达斯、李宁、jessica、ONLY等。
银泰中心研究报告
银泰中心研究报告银泰中心研究报告（一）银泰中心位于中国的主要城市，是一座以购物、餐饮和娱乐为主题的大型商业综合体。
在这个现代化的城市中，银泰中心成为了人们聚集的热点地点。
本报告旨在对银泰中心的发展和影响进行分析和研究。
银泰中心的地理位置优越，交通便利。
它位于城市的核心地带，周边有大量的居民区和办公楼。
这使得银泰中心成为了人们购物和娱乐的理想场所。
与此同时，银泰中心还充分利用市政府对车辆管理的限制，提供了大量的停车位，方便消费者前来。
银泰中心拥有众多的商店和品牌。
从国际知名品牌到本土知名品牌，银泰中心几乎涵盖了所有的购物需求。
购物中心内还设有各种各样的餐厅和咖啡店，为消费者提供了丰富的用餐选择。
此外，银泰中心还设有电影院、游乐场等娱乐设施，满足消费者的娱乐需求。
银泰中心通过不断的创新保持竞争力。
购物中心的管理团队不断改进和调整购物中心的设计和功能，以适应不同的消费者需求。
他们还举办各种促销活动，吸引消费者前来购物。
购物中心还为消费者提供贴心的服务，如免费WIFI、充电设施等，增强消费者的购物体验。
银泰中心的存在对周边区域的经济和社会发展产生了积极的影响。
首先，它吸引了大量的投资和企业，提供了就业机会。
这不仅提高了当地居民的生活水平，也为城市的发展做出了贡献。
其次，银泰中心的商业活动刺激了消费需求，拉动了相关行业的发展。
无论是供应链还是物流，都因银泰中心的存在而得到了改善和发展。
最后，银泰中心还承担起社会责任，积极参与公益慈善事业，回馈社会，推动城市的和谐发展。
综上所述，银泰中心作为一个现代化的商业综合体，对城市的发展和周边地区的社会经济产生了积极的影响。
它依靠地理位置、品牌力和创新能力，成为了人们购物和娱乐的首选之地。
通过提供多元化的购物、餐饮和娱乐选择，银泰中心不仅提升了消费者的生活品质，也增加了城市的活力。
银泰中心研究报告（二）银泰中心的成功离不开其精心打造的品牌形象。
购物中心在市场推广方面做出了巨大努力，使得银泰中心的品牌在消费者心中树立了良好的形象。
西安开元、银泰百货调研报告
O： 1、地铁2号线开通，聚集人气， 带动商铺经济。
T： 1、所属钟楼商圈，附近金花、百 盛、民生等大型商业竞争众多。 2、缺乏大众产品，无法满足大众 消费者需求。
鞋、运动器械、顾客服务中 心 餐饮、现代化数字影院
Kailas , C’YY , zoke , Pcora , GAT , Converse , Kappa , Paw Paw ,耐克 , 小猪班纳 , 梦幻乐园 喜多屋 , 哈根达斯 , 海贝幼儿园 , 雅图电影院
F7
良好
项目大致业态配比图
10% 7% 5% 12% 58% 3% 5% 百货 专卖 家居 电器 餐饮 娱乐 其他
1
钟楼商圈
项目名称 项目地址 所属商圈 商业类型 发展商（投资商） 经营管理公司 总建筑面积 商业面积 容积率 实用率 商业层数
开元商城钟楼店
西安开元商城 西安市钟鼓楼东南角 钟楼商圈 独立集中式商业 西安解放集团股份有限公司 西安解放集团投资有限公司 12.5万㎡ 10.3万㎡ 5.66 53% 7层
租售情况：只租不售、出租率100%
租售价格：扣除平均任务的20-30%，主力店平均任务35000元/15㎡•月
钟楼开元
楼层 B1 B2
经营范围
经营范围 主要品牌 菲利浦、三星、松下、海尔、海信、 花伦天奴 周生生、周大福、老凤祥、吉尔瑞、 丸美、羽西、娥佩兰、施华蔻、高 夫、诺基亚、三星、步步高、索爱 古柏、皮尔卡丹、美国苹果、七匹 狼、杉杉、雷诺、恒源祥 经营状况 良好 优秀 优秀 优秀
超市、家电数码 鞋类、皮具 珠宝首饰名表、化 妆品、手机、餐饮 男装、针织品 职业装、时装、淑 女装 女装、内衣 床上用品、运动休 闲用品、儿童用品 家居、床上用品 美食广场、电玩
身处北京国贸，达人们不得不知关于银泰中心的那些事
⾝处北京国贸，达⼈们不得不知关于银泰中⼼的那些事北京银泰中⼼(Beijing Yintai Centre)位于建国门外⼤街2号，地处北京商务中⼼区(CBD)核⼼，并以其249.9⽶的⾼度成为长安街沿线最⾼的建筑之⼀。
北京银泰中⼼由北京柏悦酒店、专属⾼级公寓柏悦府和柏悦居、两侧对称配置超甲级智能写字楼以及汇集国际奢华品牌店的in01商场组成。
其中位于主楼顶部的柏悦酒店空中⼤堂，外⽯材幕墙框架与内玻璃⾦字塔造型完美结合，演绎了中国灯笼照亮CBD的雄伟⽓魄。
⽬前，北京银泰中⼼已成为京城⾼品位商业、休闲、及娱乐时尚⽣活⽬的地。
北京柏悦酒店| 极致尊贵的酒店细致⼊微的服务俯瞰京城壮丽美景位于北京 CBD 中央商务区核⼼地带的北京柏悦酒店，座落于朝阳区长安街沿线最⾼建筑北京银泰中⼼中央主楼，是凯悦酒店集团旗下极致尊贵的精品型酒店。
卓越的建筑设计融合⾼品位的艺术精髓，宽⼤的客房、考究⽽细腻的装饰和设施，为客⼈提供⾼雅的私⼈氛围，以及超凡的个⼈体验。
in01商场| 精致优雅的典范in01商场是地处北京商务中⼼区(CBD)核⼼的精品购物中⼼。
in01凭借⾃⾝魅⼒云集了众多国内外知名品牌，近70家品牌店铺分布在in01的4个楼层。
in01以定制化的购物环境、精致的品牌组合和卓越的服务体验为顾客打造永恒的时尚与完美的品味，传递真正的⽣活美学。
⽣命滙| 值得托付的抗衰防癌⾼端医疗⽣命滙，由沈国军、沈南鹏等中国数位关注⽣命健康产业的知名企业家，携⼿海外归来的医学专家、常年从事中央⾸长医疗保健的国宝级专家共同创⽴。
⽣命滙，以缔造抗衰⽼暨健康管理⾏业标准，改善⽣命质量、提⾼⾝⼼⽣活品质为使命。
为对⽣命品质有⾄⾼要求的您，提供领先、有效、安⼼的抗衰⽼医学服务。
天堂书屋| 都市⾥的⼼灵之家天堂书屋致⼒于播种⽣命⽂化，传递正能量。
为都市精英⼈群打造“传播⽂化、展⽰艺术、对话⼤师”的平台。
天堂书屋的美学空间长期举办关于“东⽅⽣活美学”的艺术展览、⽂化分享会、雅集等活动。
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文化客
周末假日，茶余饭后，带上亲爱的家人不孩子，在银泰为您精心打造的生活馆、 儿童乐园中开心游戏，或在咖啡馆中不朊友聚会谈心，尽享人生乐趣。
休闲会
传递新的生活美学
2011 Intime Department Store (Group) Company Limited
2F 时尚IN
建筑面积：10879 ㎡
使用面积：7449 ㎡
3F 饕餮控
建筑面积：9499 ㎡
使用面积：6812 ㎡
4F 聚会
建筑面积：7643㎡
使用面积：5663㎡
B1F 生活家
建筑面积： 18456 ㎡
使用面积： 15602㎡
国际名品与店、大型国际朋饯主力店，时尚百货朋饯，儿童用品与卖、连锁大 型超市，提供一站式贩物享受。
国家五星级人文景区独一无二的优势使商业项目更具品牌价值
便利的交通
多条公交线路在本项目设站停靠，地铁4号线大雁塔南站仅距项目50米，自有B2F地下车位400 个，地上还有诸多停车位。
开元盛典广场成为项目独享景观资源，商业展示面极佳
为曲江百万人口打造的时尚生活贩物中心
多通道连接步行街， 最大的使用交通优势 银泰精品百货入驻 国际朋饯主力店、 国际大型超市组合 餐饮、休闲业态组合 提供充沛人气
•零售及生活配套 满足多元消费需求
• 超大面积餐饮娱乐 快速汇聚客流
曲江银泰国际贩物中心以“都 市精致时尚、品质文化生活” 为核心理念，倾力打造集贩物、 餐饮、娱乐、文化、休闲等多 项消费朋务功能于一体的商业 综合体。
多业态组合，为项目带来强劲原动力
1F 品味族
建筑面积： 11097 ㎡
使用面积： 5936 ㎡
银泰百货(集团)有限公司
INTIME Department Store (Group) Company Limited
2011年4月
西安曲江银泰国际贩物中心简介
从世界到中国 从中国到西安 从西安到曲江 从中国到西安 从西安到曲江
潜力巨大的消费人群, 商业氛围日趋成熟，商业配套需求巨大
曲江、大唐丌夜城、大雁塔 等区内著名旅游景点带来10 万人/日的国内外游客。
曲江及周边已入住及在售商品房项目目前
约为70余个，总计建筑面积约为810多万平方米，
已入住30万户，新开盘的户数约为5万多户，预 计在2011年后各项目入住率达到总体量的80%， 区内高端消费人群可达50万人，消费配套增长潜 力巨大。
购物狂
大型高档餐饮、时尚餐饮、轻便餐饮、美食广场组合其中，精致美食带动整体 商业客流，形成丰富的联动消费。
饕餮控
成龙荣耀影城、量贩式KTV、大型游戏中心、休闲酒吧等诠释都市现代生活 态度，提供朊友约会、合家欢乐最佳场所。
约会派
贩物美食之后，在银泰VIP CLUB、书吧、茶馆静息片刻，享受曲江美景， 体会丰富人生。
项目距离曲江社区仅步行五分钟，极大方便曲江居民贩物。
紧邻大唐丌夜城核心景观”开元庆典广场”，无论居民和游客都汇聚于此，人气 十分充沛。
玄奘广场
曲江美术馆
、 西秦大剧院 、 、
文 化 步 行 街
国际影院
西安音乐厅
银泰百货
“开元庆典” 广场
核心景观资源依托
亚洲级的城市广场不店内文化广场相互辉映，以多种形式传承展现大唐盛世的辉煌 气度。门前近邻的超大型“开元庆典”广场、临街的中央景观街中的武则天群雕。 使项目融入历史不现代的完美结合中。