养老地产相关政策与盈利模式
国内老年住宅开发主要赢利模式分析
国内老年住宅开发主要赢利模式分析1. 引言随着中国人口老龄化趋势的加剧，老年住宅的需求逐渐增加。
国内老年住宅开发成为一个潜力巨大的市场，吸引了越来越多的开发商和投资者。
本文将分析国内老年住宅开发的主要赢利模式，帮助企业和投资者更好地了解这一市场。
2. 老年住宅销售模式在国内老年住宅市场中，主要的销售模式可以分为两类：购买模式和租赁模式。
购买模式是指老年人购买房产作为永久居住地，而租赁模式则是老年人租赁住房并支付租金。
这两种模式都有其特点和利润点。
2.1 购买模式利润来源在购买模式中，开发商可以从以下几个方面获得利润：•房地产销售利润：开发商以低于市场价的价格向老年人销售房产，获得房地产销售利润。
•附加服务利润：开发商可以提供一些附加服务，如康复护理、健康咨询等，收取相关费用。
•物业管理利润：开发商可以收取物业管理费用，用于维修、保养和管理老年住宅社区。
2.2 租赁模式利润来源在租赁模式中，开发商可以从以下几个方面获得利润：•租金收入：开发商通过出租老年住宅获取租金收入，租金收入可以作为稳定的现金流。
•附加服务利润：开发商可以为租客提供一些附加服务，如餐饮、洗衣服务等，收取相关费用。
•物业管理利润：开发商可以收取物业管理费用，用于维修、保养和管理老年住宅社区。
3. 开发商合作模式为了降低风险和提高效益，一些开发商选择与其他企业或机构进行合作。
以下是几种常见的合作模式：3.1 开发商与运营商合作在这种模式下，开发商与老年住宅运营商合作。
开发商负责建设老年住宅项目，而运营商负责运营和管理。
开发商从销售或租赁收入中获得利润，而运营商则从提供服务和管理老年住宅中获得利润。
3.2 开发商与医疗机构合作在这种模式下，开发商与医疗机构合作，为住户提供医疗服务。
开发商可以建设医疗设施，医疗机构提供医疗服务。
开发商从销售或租赁以及提供医疗服务中获得利润，医疗机构则从提供医疗服务中获得利润。
3.3 开发商与社区组织合作在这种模式下，开发商与社区组织合作，共同建设和管理老年住宅社区。
养老地产7种盈利模式
养老地产7种盈利模式在国内养老产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老地产，尤其是对盈利模式的探索从未止步，今天本文带您一睹养老地产的七种盈利模式。
赚土地的钱——在城市远郊低价拿地开发养老养生项目，随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。
这部分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。
赚服务的钱——养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以开发商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。
赚设施的钱——为老年人配置会所及其他服务设施，为老人提供消费场所，通过配套设施获取收益。
服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。
赚人群的钱——当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。
赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。
从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。
目前国内养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内涵的盈利模式。
具体可分为以下7种：01、销售模式——出售产权销售住宅快速盈利。
与传统的出售产权房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。
通过出售适老化住宅产品快速回笼资金，是目前较为普遍的一种盈利方式。
优势：采用这种模式资金回笼快，模式复制成本低，风险小。
劣势：无法享受物业持有带来的增值收益，也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。
02、持有模式——只租不售开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租赁。
开发商担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目。
优势：有利于后期运营的持续收入。
劣势：对资金要求高，投资回收期较长，此外对开发商的运营管理有较高要求。
养老地产的发展与运营模式创新
养老地产的发展与运营模式创新随着人口老龄化程度的逐渐加深，养老地产作为满足老年人居住和养老需求的重要产业，正在逐渐走向发展的浪潮。
本文将从养老地产的发展背景和原因入手，分析当前养老地产的运营模式，重点探讨养老地产运营模式的创新与发展。
一、养老地产的发展背景和原因随着医疗技术的进步和生活水平的提高，全球人口老龄化问题日益凸显。
中国作为人口大国，老年人口规模庞大，养老问题日益严重。
养老地产应运而生，成为解决老年人居住和养老需求的重要选择。
1.1 养老地产的背景养老地产是指以老年人为主要服务对象的专门地产项目，包括养老院、养老社区等。
它们提供全方位、综合化的服务，包括居住、康复、医疗、休闲等，旨在提供舒适、安全、便利的养老环境。
1.2 养老地产发展的原因养老地产的发展得益于以下几个方面的原因：首先，人口老龄化的趋势。
随着长寿化程度的提高和生育率的下降，老年人口呈现快速增长趋势。
这就迫使社会寻找解决老年人居住和养老问题的有效途径。
其次，养老服务需求的增加。
老年人生活水平提高，养老观念也发生变化，更加倾向于选择养老地产来满足自身需求。
同时，年轻一代对父辈养老问题的关注度也不断加大。
最后，政策的支持与鼓励。
政府出台了一系列促进养老地产发展的政策，包括税收优惠、土地划拨等，为养老地产的发展提供了良好的外部环境。
二、当前养老地产的运营模式目前，养老地产的运营模式主要以两种形式存在：养老院模式和养老社区模式。
养老院模式以提供长期照护为主，养老社区模式则更注重社区化、居家化的养老服务。
2.1 养老院模式养老院模式是传统的养老地产运营模式，通常以单一机构为主导，提供住宿、饮食、医疗、康复等全方位服务。
该模式运营成本相对较高，对老年人的照护较为全面，但缺乏社交和互动环境。
2.2 养老社区模式养老社区模式是一种更为灵活和社区化的养老地产模式。
在此模式下，养老地产被打造成一个小型社区，老年人可以在社区内享受到丰富的社交、文化、娱乐等活动，同时也提供相对独立的居住环境。
小型养老产业盈利模式
小型养老产业盈利模式引言随着人口老龄化的逐渐加剧，养老产业的发展成为了一个热门的话题。
小型养老产业作为其中的一种形式，受到了越来越多的关注。
本文将针对小型养老产业的盈利模式进行分析和探讨，希望能够为相关从业者提供参考和借鉴。
盈利模式一：床位租赁小型养老机构通常提供床位出租服务，将房间租给有需求的老人居住。
这种模式最直接的盈利方式就是通过租金收入。
相比较于购买床位的成本，租赁的费用相对较低，更符合部分老年人的经济实际，因此有较大的市场需求。
当然，床位租赁不仅仅是简单的租赁行为，还包含了许多增值服务，例如提供餐饮、家政、医疗等服务。
通过提供高质量的服务和便利的生活条件，可以提高租金收入，并吸引更多的老年人选择居住在小型养老机构。
盈利模式二：护理服务小型养老机构可以提供各种护理服务，例如定期的体检、医疗护理、药物管理等。
这些服务可以根据老年人的实际需求进行定制，并收取一定的服务费用。
护理服务的盈利模式可以分为两种：一种是按次收费，即每次提供服务的时候收取一定的费用；另一种是按月或按年收费，即提供一定时间段内的服务，并按照一定标准进行收费。
这种模式的优势在于可以固定一部分的收入，并且可以根据市场需求进行灵活调整。
盈利模式三：社区推广小型养老机构可以通过社区推广来获取更多的客户和盈利机会。
通过与社区合作，机构可以提供一些免费或低价的活动，例如老年人健身、手工制作等。
这不仅能够提高机构的知名度和影响力，还能够吸引更多的潜在客户。
社区推广的盈利模式主要是通过建立良好的口碑和品牌形象，增加机构的客户数和居住率，并进一步扩大盈利空间。
同时，通过与社区合作，机构还可以共享资源，降低运营成本，提高盈利能力。
盈利模式四：资产增值除了传统的服务收费，小型养老机构还可以通过资产增值来获得盈利。
例如，机构可以购买一些房地产作为固定资产，并通过租赁或出售的方式获得收益。
此外，还可以将机构的品牌和知识产权进行商业化运营，进一步扩大盈利空间。
养老地产模式及政策介绍
养老地产模式及政策介绍随着人口老龄化问题逐渐凸显，养老地产成为了一个备受关注的领域。
养老地产模式涉及到住宅、医疗、养老服务等多个方面，并且还需要符合相关政策的要求。
本文将介绍养老地产模式及政策，以期更好地了解养老地产领域。
一、养老地产模式1.整体运营模式整体运营模式是指一个企业或机构对养老地产进行全面管理和服务，在住宅、医疗、康养等方面全面满足居民的需求。
这种模式常常包括内部服务设施的建设和管理，如健康管理、康复护理等，同时还包括外部资源的整合，如与医疗机构的合作、养老机构的对接等。
2.社区配套模式社区配套模式是指将养老地产与周边社区进行配套建设和管理，形成一个完整的养老服务体系。
这种模式常常包括社区医疗服务、生活便利设施、文化娱乐活动等，以满足居民在日常生活中的各种需求。
3.特色小镇模式特色小镇模式是指在养老地产中加入特色小镇的元素，通过打造独特的文化和景观，吸引居民和游客前来观光、休闲和养老。
这种模式常常包括特色餐饮、特色商业、特色活动等，以营造一个独特的环境。
二、养老地产政策1.养老地产规划政策养老地产规划政策是指通过政府的规划和管理，对养老地产的布局、建设、使用等进行指导和管理。
这些政策通常包括地理位置的选择、建筑布局的要求、公共设施的配置等，以保证养老地产的质量和服务。
2.养老地产产业政策养老地产产业政策是指通过政府的支持和引导，促进养老地产产业的快速发展。
这些政策通常包括财政补贴、税收优惠、创业扶持等，以鼓励更多的企业和机构投入到养老地产领域。
3.养老地产法律政策养老地产法律政策是指通过法律和法规的制定，对养老地产的权益保护和管理进行规范。
这些政策通常包括居民权益的保护、养老机构的管理、服务质量的评估等，以保障养老地产的稳定和可持续发展。
4.资金政策资金政策是指政府在养老地产领域提供的资金支持和融资便利。
这些政策通常包括低息贷款、养老地产基金、项目支持等，以帮助企业和机构更好地开展养老地产业务。
养老地产相关政策与盈利模式
朱文俊：养老地产相关政策与盈利模式2012-11-26 14:18:16 来源：中房网【摘要】：2012年11月22-24日，由中国房地产业协会主办，中国房地产协会老年住区委员会、中国百年建筑研究院承办，中房网独家支持的“2012年老年住区典型项目交流会”在北京太阳城奥林匹斯俱乐部隆重召开。
中国百年建筑研究院院长朱文俊因为我们是老年住区，实际我们在研究养老地产，养老地产在网络上、微博上经常会有很多不同的声音，养老跟地产好像一沾上很多就觉得是不是有问题？养老地产是不是一定就是挂羊头卖狗肉？养老地产能够盈利吗？养老服务能够盈利吗？养老地产有哪些政策支持？现在很多项目都在前期阶段，如何做好前期的定位和可研报告，跟政府申请一些好的支持政策。
这个PPT主要从四个方面给大家做一个交流。
一、养老地产的本质这是两个第三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分，养老服务业和老年房地产业。
这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。
房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。
房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润来源也不一样。
很多朋友一开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展。
房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域。
二、养老地产的相关政策最近几年国家密集的出台了一些政策，这三个政策是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。
我们了解政策的目的一个是要明确支持方向。
中央政府想得很明白，支持方向也很明确，但是到了地方，我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候，很多政策没办法去落地的，这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握，我们要去做一些工作引导地方政府，让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。
养老地产项目政策与盈利模式
养老地产项目政策与盈利模式一、养老地产项目的政策支持1.国家政策支持：随着中国老龄化态势的加剧，国家政府已经将养老产业纳入国家战略，大力支持养老地产项目的发展。
在国家层面，养老地产项目可以享受到土地政策、税收优惠等多项政策扶持，例如养老地产项目可以优先获得地方政府提供的土地资源，并享受税收减免政策。
2.地方政策支持：各地方政府也纷纷推出一系列支持养老地产项目发展的政策。
一方面，地方政府加大了对养老地产项目的用地支持，出台土地优惠政策，鼓励开发商开展养老地产项目；另一方面，地方政府也对养老地产项目提供了资金支持，例如提供贷款、资助等形式的资金支持。
3.金融政策支持：随着养老地产项目的投资规模逐渐扩大，金融机构也纷纷推出了专门的金融产品来支持养老地产项目的发展。
养老地产开发商可以通过融资渠道筹集资金，包括房地产信托、债券发行等方式。
二、养老地产项目的盈利模式2.运营服务：养老地产项目不仅提供房产销售，还提供老年人所需的各种日常生活服务，如餐饮、医疗、保健、健身、文化娱乐等。
通过提供高质量的运营服务，可以提高用户体验，进而增加收入。
3.社区配套设施租赁：在养老地产项目中，可以开设各种社区配套设施，并通过租赁的方式获取收益，例如开设商业街、超市、药店等，为居民提供便利服务。
4.居民生活附加产品销售：在养老地产项目中，可以推出一些居住的附加产品销售，例如家居用品、保健品、健康管理服务等，为居民提供全方位的服务。
5.金融衍生业务：养老地产项目可以与金融机构合作，提供金融产品和服务，例如养老金融、财富管理、保险等，为老年人提供全方位的养老金融解决方案。
综上所述，养老地产项目在政策支持下拥有广阔的发展空间，同时通过房产销售和运营服务等方式可以有效盈利。
但与此同时，由于养老地产项目对老年人的生活需求有着特殊的要求，开发商在开展养老地产项目时需要充分考虑老年人的健康、安全、舒适等方面，同时提供全面的服务，才能在市场上取得竞争优势。
养老产业盈利式模式
养老产业盈利式模式随着人口老龄化的加剧，养老产业迎来了前所未有的发展机遇。
养老产业盈利式模式是指在满足老年人养老需求的同时，实现经济效益的模式。
本文将从养老服务、养老设施和养老金融三个方面，探讨养老产业的盈利式模式。
一、养老服务养老服务是养老产业中不可或缺的一部分。
养老服务的盈利式模式主要包括社区养老服务、家庭养老服务和机构养老服务。
社区养老服务的盈利式模式主要是通过提供各类养老服务项目，如养老护理、康复护理、健康咨询等，收取一定的费用。
同时，社区还可以开展一些老年人感兴趣的活动，如文化娱乐、健身运动等，通过收取活动费用来盈利。
家庭养老服务的盈利式模式可以通过提供家政服务、康复护理、老年人陪护等方式，收取服务费用。
同时，家庭养老服务还可以提供一些养老用品、辅助器具等产品销售，增加收入来源。
机构养老服务的盈利式模式主要是通过提供养老院、医养结合机构等养老设施，收取床位费、护理费等。
同时，机构养老服务还可以提供一些增值服务，如养老旅游、养老教育等，进一步提升盈利能力。
二、养老设施养老设施是养老产业中的重要组成部分。
养老设施的盈利式模式主要包括房地产开发、租赁和运营管理。
房地产开发是养老设施盈利的重要方式。
通过开发养老公寓、养老社区等房地产项目，销售房屋或出租房屋，实现经济效益。
同时，房地产开发商还可以提供一些增值服务，如社区配套设施、健康管理等，增加收入来源。
租赁是养老设施盈利的另一种方式。
通过将养老设施出租给养老机构或个人，收取租金来实现盈利。
同时，租赁方还可以提供一些增值服务，如设备维护、管理服务等，进一步提升盈利能力。
运营管理是养老设施盈利的重要环节。
通过对养老设施进行运营管理，如人员管理、设备维护、服务提升等，提高设施的使用率和满意度，从而增加经济效益。
三、养老金融养老金融是养老产业中的重要支撑。
养老金融的盈利式模式主要包括养老保险、养老投资和养老金融服务。
养老保险是养老金融盈利的重要方式。
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朱文俊：养老地产相关政策与盈利模式２０12-11-26 14：１8:1６来源：中房网【摘要】：２０12年１1月22－2４日,由中国房地产业协会主办,中国房地产协会老年住区委员会、中国百年建筑研究院承办，中房网独家支持的“２012年老年住区典型项目交流会”在北京太阳城奥林匹斯俱乐部隆重召开。
中国百年建筑研究院院长朱文俊因为我们是老年住区，实际我们在研究养老地产，养老地产在网络上、微博上经常会有很多不同的声音，养老跟地产好像一沾上很多就觉得是不是有问题?养老地产是不是一定就是挂羊头卖狗肉？养老地产能够盈利吗？养老服务能够盈利吗？养老地产有哪些政策支持？现在很多项目都在前期阶段，如何做好前期的定位和可研报告，跟政府申请一些好的支持政策.这个PＰT主要从四个方面给大家做一个交流。
一、养老地产的本质这是两个第三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分,养老服务业和老年房地产业。
这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。
房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。
房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租,这是两个不同的行业,利润来源也不一样.很多朋友一开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈,很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老?房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展.房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域.二、养老地产的相关政策最近几年国家密集的出台了一些政策，这三个政策是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。
我们了解政策的目的一个是要明确支持方向.中央政府想得很明白，支持方向也很明确,但是到了地方,我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候,很多政策没办法去落地的,这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握,我们要去做一些工作引导地方政府,让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。
我们如何去运用这里面的政策,跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。
在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想,这六个体系是有三个体系都是跟我们养老地产相关的，在发展目标里面也提到了养老服务体系,也提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设.在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合,１1项任务里面有6项跟我们是紧密相关的,在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。
比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到一些养老地产的开发模式,后面还会详细讲一下.在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产,在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。
比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划.去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导.讲到要统筹发展养老机构，要推进供养型、养护型、医护型养老机构的建设,在我们的项目里面，如果你的区位非常重要、规模非常大,你也可以在里面选择是什么样的养老机构，可能是小一点的社区服务中心,也可能是大一点的服务机构,根据你的客群定位去选择.老年养护院的建设标准，去年也发布了，也可以作为我们依据的一个标准。
要优先发展护理康复服务，今年３月２1号康复医院的基本标准也颁布了，这也是对我们的工作有一定的帮助。
在第五项任务里面，老年人生活环境里面提到了无障碍环境建设条例,要在“十二五”期间研究制定，事实上8月1号已经开始颁布了,日本在老龄化程度到１4％的时候,国家颁布了这样的无障碍条例,我们也是相对比较提前，正式颁布了这个条例,这对我们房地产行业进入养老行业都会有一定的指导作用，我们会讲到后面的几种盈利模式当中有一种，你可以使你的开发项目先做好硬件环境,做好无障碍的适老化社区.在生活环境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社区,研究编制建设老年友好型城市和老年宜居社区指南。
２０12年11月也颁布了中国老年宜居住区试点工程管理办法（试行)，也跟大家做了一些沟通.中国老龄产业协会现在正在组织老年旅游和养生这样的产业联盟，目的是把我们很多旅游地产的闲置物业跟老年旅游结合起来，因为目前旅游的人口当中,40％都是老年人，老年人现在又有钱、又有闲，怎么通过跟老年旅游的结合,把我们的旅游地产物业结合起来,昨天和今天很多案例讲到了，比如轮转式的方式等等，如果让老人买了一处的房子使用权，他能够得到全国很多这样达到标准的其他物业的使用权，未来５0后、6０后的老年人旅游养老消费能力释放出来，一定是一个非常重要的开发方向,去对应这样的消费需求。
体验式旅游在社会养老服务体系建设规划当中，主要是把三种养老方式做了一个很好的定义，但是我发现很多包括业内的朋友对这个还是研究的不够多，实际上国家的政策对三个不同的养老方式已经给予了明确的内涵和功能定位，在建设任务当中,明确指出社区日间照料中心和专业化养老机构是重点，日间照料床位和机构养老床位340余万张，社区养老地产里面如果设计了这样的养老床位,也可以纳入到地方的床位指标里,如果你能够在你的养老地产项目当中有这样的日间照料中心，实际上也是可以纳入政府的指标去获得一些政策的.提到了失能和半失能老人，这也是主要的关照对象,你要研究当地失能、半失能老人的比例，现在50%以上的养老机构有4万家以上,一半以上都是不接受的，这也是市场的需求和空白。
在国家和省级层面要建立若干具有实训功能的养老服务设施,如果你的规模可以申请省一级的试点、示范，你一定要有实训功能设计在里面.昨天我们谈到人才的问题，首先是分层级要解决的，国家有国家需要考虑的问题，省一级、市一级都需要有不同层级的养老服务功能去落实，如果你在你的项目当中,能够把这样有实训功能的服务设施设计进去,你有可能申请到财政的支持。
在建设方式里面也提到了新建和改造，都可以结合。
有很多朋友说我想在城市里面,老人在哪里，我就要去做这种城市型的老年公寓,但是城市里面土地很稀缺，如果能去寻找闲置的资产进行改造,也是一个非常好的方式，我也听一些朋友提到过，如果你现在拿了地是离城市很远，但是你企业又从来没做过养老，最后建议你在城市里面先做一个小的项目,通过这样的小项目,把你的团队和品牌打造出来，跟你郊区的项目进行互动。
还有输出管理团队,引导养老机构规模化、专业化、连锁化发展,现在我们能看到已经在运营的，已经入住的这些项目输出管理能力还是不够,输出团队、人才都是非常稀缺的,还需要有一个过程。
养老机构向规模化、专业化、连锁化方向发展，也符合了开发企业的利润要求，如果你只是做一个单一的养老机构，它的利润率可能不能满足你企业发展的需要。
在资金筹措方面也明确提出了四个方面：第一是降低成本,北京2013年养老综合用地的性质和一些关键的要点是已经在逐步公布，在北京出来以后，由好几个省市跟进也很快，明年基本都会出来，这是非常重要的政策支持导向,大家都要非常关注,中央的政策导向性是非常明确的，地方发达城市跟进也很快，大家认识到这一条就不能等待,要去争取。
还有就是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金,在后面的１2９号文件当中更加明确,包括昨天朱会长也讲了，虽然是民政部出的，不是发改委等部委联合发布的,但是毕竟是中央一级政府部门，其中比如提到了在资金税费上加大力度,不管是民非还是民营企业，只要社会力量投资的养老服务机构,都是民政营业税。
另外，福彩基金,原来只是留存部分的１0％可以用于养老，现在规定要提高到50％。
三、养老地产的盈利模式与典型案例六种盈利模式我们做了很多的思考，我们一直思考房地产企业如何介入到养老，昨天台湾的郭总是从另外一个角度做的分类，我们做的这个分类主要还是从房地产企业如何介入养老来思考的。
1、无障碍适老化社区在现有人才很匮乏，短时间不能满足我们需要的前提下，你可以先做硬件的提升,使居住在小区里面的老人能够下得了楼，在小区里面活动。
未来的房地产改善性需求，昨天朱会长也提到了，这个一定是真实的需求，我想改善型的需求有两种：一是当小孩要上学了，需要寻找学区房子;二是老人居家养老，无障碍的改造、无障碍的条件，你能够让老人下楼,现在我就碰到一些开发商朋友，自己的父母住在自己开发的小区里面,就已经是半失能的状态，坐轮椅，下不了楼，所以他说我要自己开发这样的项目,首先要让我的父母能够下楼活动，这是我们开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。
它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍硬件环境；三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式,房地产开发的产权销售。
北京的怡海花园，它的售价比周边其他的价格每平米高了５000块钱，有很好的溢价能力。
2、CCRC持续照料退休社区面对的主要目标客群就是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起，这点我们跟美国太阳城的开发商作过沟通，上个月到北京来，在座的个别朋友也参考了，我们在老龄委的会议室，请他们几位跟我们做了沟通，盖勒普先生就讲到，60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有１0万老人去了，现在里面已经住了4万多老人.所以他也提到中国现在的老人养老方式跟未来50后、60后甚至7０后老人养老模式是完全不一样的,我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。
3、CCC持续照料亲情社区CＣＣ把R去掉了，CCＣ可以跟第二代、第三代共同生活的,养老服务配套都跟上了,这个也比较符合中国人养老的习惯.在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍,他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列,这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。
中国有很多的开发企业也在尝试做这样的CCＣ的模式。
这个方式可能会比CＣRC的方式更符合中国的国情特征,在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售,尽快的回笼资金，有一些之前的项目产权销售部分没有或者是很少,所以资金压力比较大，现在基本的共识就是产权销售部分做到85%，15％的部分自持，我们下午还会有这样的介绍,都用这样的方式去平衡资金.4、城市型养老公寓这也是一种共识,老人都不愿意离开城市到郊外去,但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人,如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。