养老地产盈利模式
当前国内养老项目的6种盈利方式
国内已形成的养老服务业盈利模式地产开发模式、地产经营模式、专业服务模式、特许经营模式、工业产品销售模式、综合模式等，不同的经营模式具有不同的经营理念、经营方案与盈利特点。
1.地产开发模式。
养老地产开发模式是当前我国养老服务业的主要表现形式，参与的主体包括传统房地产开发企业、保险公司、国外养老投资机构等，我国《房地产管理法》、《房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等法律法规规定，投资主体要进入房地产开发市场，必须先申办房地产开发企业资质，也就是要从事养老地产开发必须具备房地产开发的能力并获得从业资格。
因此，地产开发模式实质上就是房地产综合开发模式，只是市场推动力量、所提供的产品类型和经营方式有所不同。
传统房地产开发企业如保利、首创、万科、绿地等均在积极试水主要是看中了养老地产市场潜力，尝试调整开发产品结构，努力拓展地产市场的宽度与深度，推动房企转型发展。
从市场层面来看，我国已经进入老龄化社会，养老产品特别是老年住宅供给不足是重要国情，市场决定了房屋供给结构与品质，传统房地产开发企业面对庞大的老年群体，开发建设适老社区、老年住宅是重要发展方向。
传统房地产开发企业从事养老地产开发的主要目的还是实现销售，迅速回笼资金，因为传统房地产开发企业擅长于房地产开发项目管理，对后期养老服务与物业管理并不在行，从社会分工角度来讲开发建设与服务管理分离符合科学发展要求。
保险公司进入养老地产开发市场得益于保监会政策的松动，年保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，为保险资金进入养老地产市场打开了通道，目前保险资金进入养老地产领域的投资已逾亿元。
保险公司进入养老市场主要有二个目的，一是通过养老地产开发经营使养老资金得到保值增值，从国内统计资料分析来看，房地产开发收益一直高于保险收益；二是创新保险服务领域，使保险公司更具有市场号召力。
因此，保险公司从事房地产开发一般以获得长线收入流为主，投资方式多釆取入股合作形式，对外发售釆取“保险会员制入住资格”条件。
国内老年住宅开发主要赢利模式分析
国内老年住宅开发主要赢利模式分析1. 引言随着中国人口老龄化趋势的加剧，老年住宅的需求逐渐增加。
国内老年住宅开发成为一个潜力巨大的市场，吸引了越来越多的开发商和投资者。
本文将分析国内老年住宅开发的主要赢利模式，帮助企业和投资者更好地了解这一市场。
2. 老年住宅销售模式在国内老年住宅市场中，主要的销售模式可以分为两类：购买模式和租赁模式。
购买模式是指老年人购买房产作为永久居住地，而租赁模式则是老年人租赁住房并支付租金。
这两种模式都有其特点和利润点。
2.1 购买模式利润来源在购买模式中，开发商可以从以下几个方面获得利润：•房地产销售利润：开发商以低于市场价的价格向老年人销售房产，获得房地产销售利润。
•附加服务利润：开发商可以提供一些附加服务，如康复护理、健康咨询等，收取相关费用。
•物业管理利润：开发商可以收取物业管理费用，用于维修、保养和管理老年住宅社区。
2.2 租赁模式利润来源在租赁模式中，开发商可以从以下几个方面获得利润：•租金收入：开发商通过出租老年住宅获取租金收入，租金收入可以作为稳定的现金流。
•附加服务利润：开发商可以为租客提供一些附加服务，如餐饮、洗衣服务等，收取相关费用。
•物业管理利润：开发商可以收取物业管理费用，用于维修、保养和管理老年住宅社区。
3. 开发商合作模式为了降低风险和提高效益，一些开发商选择与其他企业或机构进行合作。
以下是几种常见的合作模式：3.1 开发商与运营商合作在这种模式下，开发商与老年住宅运营商合作。
开发商负责建设老年住宅项目，而运营商负责运营和管理。
开发商从销售或租赁收入中获得利润，而运营商则从提供服务和管理老年住宅中获得利润。
3.2 开发商与医疗机构合作在这种模式下，开发商与医疗机构合作，为住户提供医疗服务。
开发商可以建设医疗设施，医疗机构提供医疗服务。
开发商从销售或租赁以及提供医疗服务中获得利润，医疗机构则从提供医疗服务中获得利润。
3.3 开发商与社区组织合作在这种模式下，开发商与社区组织合作，共同建设和管理老年住宅社区。
康养地产运营及盈利模式研究
康养地产运营及盈利模式研究康养地产是近年来发展迅速的房地产细分领域，它整合了旅游、养生、医疗等多个行业，以满足人们对健康与幸福生活的需求。
康养地产的成功经营与盈利模式是其发展的关键，本文将就康养地产的运营和盈利模式进行研究。
一、康养地产的运营特点康养地产运营具有以下几个特点：以人为本、多元化服务、专业医疗保障、强调环境与空间设计。
1. 以人为本康养地产的经营理念是以人为本，关注居民的身心健康。
通过提供高品质的服务和关怀，满足居民的各类需求，提升其生活质量和幸福感。
2. 多元化服务康养地产提供多元化的服务，包括健康管理、康复护理、文化娱乐等。
通过为居民提供全方位的养生活动，满足不同人群的需求，从而提升居民的快乐和幸福感。
3. 专业医疗保障康养地产需要具备专业的医疗保障体系，提供全面的医疗保健服务。
充分利用医疗资源，搭建专业团队，提供居民所需的医疗服务，为他们的身体健康提供全方位的保障。
4. 强调环境与空间设计康养地产的运营离不开良好的环境与空间设计。
通过创造宜居的环境，营造生态和谐的氛围，提供居民所需的休闲、娱乐和健身设施，从而满足居民多样化的需求。
二、康养地产的盈利模式康养地产的盈利模式主要有以下几种：销售房产、提供服务、合作经营、收费项目。
1. 销售房产康养地产运营的首要目标是销售房产。
通过推广康养地产项目，吸引客户购买房产，实现销售收入。
销售房产可以基于纯粹的物业销售，也可以通过长期租赁或分期付款等方式实现。
2. 提供服务康养地产不只是提供房产，更重要的是提供高品质的服务。
通过提供康养活动、健康咨询和医疗服务等，向居民收取一定费用。
这种模式可以帮助康养地产建立稳定的客户群体，并实现持续的服务收入。
3. 合作经营康养地产可以与相关企业或医疗机构合作经营，共同开发康养项目。
通过共享资源和技术优势，实现合作伙伴之间的互利共赢。
合作经营可以在销售房产和提供服务的过程中，实现收益的最大化。
4. 收费项目除了房产销售和提供服务外，康养地产还可以通过收费项目来增加盈利。
养老地产7种盈利模式
养老地产7种盈利模式在国内养老产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老地产，尤其是对盈利模式的探索从未止步，今天本文带您一睹养老地产的七种盈利模式。
赚土地的钱——在城市远郊低价拿地开发养老养生项目，随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。
这部分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。
赚服务的钱——养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以开发商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。
赚设施的钱——为老年人配置会所及其他服务设施，为老人提供消费场所，通过配套设施获取收益。
服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。
赚人群的钱——当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。
赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。
从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。
目前国内养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内涵的盈利模式。
具体可分为以下7种：01、销售模式——出售产权销售住宅快速盈利。
与传统的出售产权房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。
通过出售适老化住宅产品快速回笼资金，是目前较为普遍的一种盈利方式。
优势：采用这种模式资金回笼快，模式复制成本低，风险小。
劣势：无法享受物业持有带来的增值收益，也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。
02、持有模式——只租不售开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租赁。
开发商担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目。
优势：有利于后期运营的持续收入。
劣势：对资金要求高，投资回收期较长，此外对开发商的运营管理有较高要求。
国内养老地产六大运营模式
国内养老地产六大运营模式
1、本地出售型社区模式
●以出售住宅为主
●注重社区环境打造和养老配套设置完善
●盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营
2、异地出售型社区模式
●养老养生与度假旅游的完美嫁接
●位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，
以住宅产品出售盈利。
这种模式难以普遍模仿复制
3、租售组合型综合社区模式
●通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益
和养老产业均衡发展的目的
●解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市
场难以消化的问题
4、养老房产金融组合型社区模式
●运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售
●国内出现的金融组合型社区模式产品有：以房养老、押金或养老金返还和绑定养老
保险3种
5、会籍制社区模式
●通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员
卡
●在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认
同，但整体而言较难被大部分老年群体认可
6、床位出租型养老机构模式
●根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租
为主要盈利模式
●目前而言，公办养老机构收费较低、补贴多，严重供不应求，但体制机制不活、服
务成本较高、经济效益较低。
公办入院难、民办生存难。
小型养老产业盈利模式
小型养老产业盈利模式引言随着人口老龄化的逐渐加剧，养老产业的发展成为了一个热门的话题。
小型养老产业作为其中的一种形式，受到了越来越多的关注。
本文将针对小型养老产业的盈利模式进行分析和探讨，希望能够为相关从业者提供参考和借鉴。
盈利模式一：床位租赁小型养老机构通常提供床位出租服务，将房间租给有需求的老人居住。
这种模式最直接的盈利方式就是通过租金收入。
相比较于购买床位的成本，租赁的费用相对较低，更符合部分老年人的经济实际，因此有较大的市场需求。
当然，床位租赁不仅仅是简单的租赁行为，还包含了许多增值服务，例如提供餐饮、家政、医疗等服务。
通过提供高质量的服务和便利的生活条件，可以提高租金收入，并吸引更多的老年人选择居住在小型养老机构。
盈利模式二：护理服务小型养老机构可以提供各种护理服务，例如定期的体检、医疗护理、药物管理等。
这些服务可以根据老年人的实际需求进行定制，并收取一定的服务费用。
护理服务的盈利模式可以分为两种：一种是按次收费，即每次提供服务的时候收取一定的费用；另一种是按月或按年收费，即提供一定时间段内的服务，并按照一定标准进行收费。
这种模式的优势在于可以固定一部分的收入，并且可以根据市场需求进行灵活调整。
盈利模式三：社区推广小型养老机构可以通过社区推广来获取更多的客户和盈利机会。
通过与社区合作，机构可以提供一些免费或低价的活动，例如老年人健身、手工制作等。
这不仅能够提高机构的知名度和影响力，还能够吸引更多的潜在客户。
社区推广的盈利模式主要是通过建立良好的口碑和品牌形象，增加机构的客户数和居住率，并进一步扩大盈利空间。
同时，通过与社区合作，机构还可以共享资源，降低运营成本，提高盈利能力。
盈利模式四：资产增值除了传统的服务收费，小型养老机构还可以通过资产增值来获得盈利。
例如，机构可以购买一些房地产作为固定资产，并通过租赁或出售的方式获得收益。
此外，还可以将机构的品牌和知识产权进行商业化运营，进一步扩大盈利空间。
养老地产盈利模式及其利弊分析
养老地产盈利模式及其利弊分析
主要模式
中投顾问在《2016-2020 年中国养老地产行业深度调研及投资前景预测报告》中指出，养老地产租售方式比普通住宅更为复杂，需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。
（一）会员式盈利模式
一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。
典型机构：上海亲和源
以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。
管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构通常将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。
根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。
（二）逆抵押贷款购房模式
多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。
（三）转让使用权模式
老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。
假如是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚。
（四）分散租赁式模式
入住老人按月或按年交纳房租费用。
利弊分析。
养老产业的各种模式
养老产业的各种模式养老产业的投资、开发、运营和盈利模式是非常重要的。
在投资阶段，投资商应该根据自身资金量、风险偏好和监管要求选择适合自己的投资模式。
以下是五种常见的投资模式：1.全资自筹模式：指大型公司利用自有资金或通过其他途径融资，进行养老地产投资开发。
这种模式具有最大的可控性，可以完全按照预先规划的目标实施，但是投资量过大，风险难以控制。
2.合作投资模式：指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。
合作方式可以是业务上的合作，也可以是股权方面的合作。
这种模式可以利用各自的优势，但是双方存在利益博弈，在决策与管理上也难免沟通不畅。
3.REITs模式：指投资者将资金汇集到___处，并得到其发行的收益凭证作为证明，___利用专业投资技能进行经营。
这种模式可以带来稳定的收益，但是投资方向集中于特定类型的房地产项目。
4.并购模式：指投资商通过并购方式获取养老地产项目，可以快速扩大规模。
但是并购需要注意风险控制和资源整合。
5.上市模式：指将养老地产项目上市，可以获得更多的资金和资源支持，但是需要遵守上市公司的规章制度和监管要求。
除了投资模式，养老产业还有开发、运营和盈利模式。
在开发阶段，可以采用自主开发、委托开发、联合开发等多种开发模式。
在运营阶段，可以采用自营运营、委托运营、特许经营等多种运营模式。
在盈利阶段，可以采用销售收益、租赁收益、服务收益等多种盈利模式。
总之，养老产业的投资、开发、运营和盈利模式需要根据实际情况进行选择和调整，以最大化收益并控制风险。
包括住宅、医疗、康复、文化、娱乐等设施，为老年人提供全方位的养老服务。
模式2：在普通社区中配建养老组团，将一定比例的住宅用于养老服务，为老年人提供相对独立的居住环境和服务。
模式3：在普通社区中建设养老公寓，为老年人提供简单的居住环境和基本的养老服务。
模式4：在社区内建设养老中心，为老年人提供医疗、康复、文化、娱乐等服务。
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养老地产盈利模式之争：扎堆会员制，租售并举回收成本国内在推进的养老地产项目定位各异，有专做养老服务的，有偏爱养老度假综合体的，也有要打造“学院式养老”的。
尚处起步阶段的中国养老地产市场，眼下还没出现“招保万金”这样的龙头，“野蛮生长”似乎难以避免。
率先进入养老地产领域的亲和源专注做养老服务，而绿城计划打造“学院式养老”，而中明控股则偏爱养老度假综合体。
但这并不妨碍养老地产开发企业逐步建立它们的规则：增加持有物业比例，推广会员制等等。
“等市场好了，我们会把赚来的钱大部分回馈到养老事业当中去。
”绿城房地产集团副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰满是信心地说，前年绿城的计划是，用十年时间建100家养老院。
相对低廉的拿地成本养老地产开发首先面临的是拿地成本。
“做养老项目，地方政府或多或少会给一点土地供应的优惠。
”亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波直言，对养老地产来说，土地成本是很大的一块。
养老地产投入成本较大，回收周期相对长。
国家提出，社会化养老服务体系的建设，在土地这一块就应该适当给企业一定的优惠。
“上海亲和源是2003年拿的地，性质是其他住宅类用地，50年产权。
当时没有招拍挂，是协议出让，50万一亩（750元/平方米）。
”王波如是介绍上海亲和源项目的初起。
上海亲和源位于浦东康桥镇板块，属外郊环区域。
受益于政府支持的还有位于浙江临平的绿城蓝庭项目，这是绿城首个建成的养老社区项目。
“绿城很早就有做养老社区的想法。
蓝庭项目是在2006年开始的，是70年产权的住宅用地。
”冯雨峰回忆，当时考虑，这个项目规模大，产品定位在养老上比较合适，拿地成本也不算高。
早报记者了解到，绿城颐乐教育投资有限公司是绿城专门为做养老事业专门成立的。
冯雨峰介绍，蓝庭整个项目体量有七八十万平方米，不是全部做养老，也消化不了那么多，其中东区，大概占整个项目的三分之一明确作为养老社区，年轻人和老年人混合一个社区。
临平离杭州同样有一段距离，这也是诸多养老地产项目不得不面临的困境——离市中心或目标市场较远。
王波称，“我们拿地一般希望靠近市中心一点。
交通方便，探望起来方便。
配套设施也完善，大的医院多在市中心，远郊在配套上不是很完善，对养老服务来说有影响。
”市场定位差异巨大即便地处外围，但受制于有效消费市场有限，中国诸多率先进入养老地产的开发企业，不得不将项目定位在中高端市场，譬如上海亲和源。
上海亲和源采取的是只租不售的运营模式，会员制是该公司的一大运营特色。
当然，收费并不低。
据亲和源研究中心研究员刘洁介绍，上海亲和源的收费主要分两块：年费和卡费。
其中，A卡光卡费即高达89万元，而且需一次性缴纳。
蓝庭社区的定价相对便宜。
冯雨峰称，绿城的养老产品并非定位高端市场。
“拿基本退休金的人加一点自己的积蓄，也能住得起。
这是一个良心活。
如果想在老年人上赚很多钱，那还是不要去做了。
”眼下，蓝庭项目社区的普通公寓在售的房子已全部售罄。
冯雨峰称，该项目“毛坯房一开始定价五六千元，精装修房开始定价七八千元，现在1万多一点，已经卖完了”。
而护理院方面，“护理院的四十几个床位已经住了三十七八个床位，基本上已经住满了。
租金每间两个床位3000元一个月，根据不同的护理要求收取每人每月1000-3000元不等的护理费。
”冯雨峰称。
冯雨峰坦言，“杭州整体养老市场价格不高，和上海不好比，一个床位定价2000元每月可能就租不出去。
”中明控股的计划则是“一开始，就切入大众市场”。
“有需求且消费得起，基本和退休工资挂钩。
”中明控股董事长潘存满透露，该公司在江苏泰兴的养老项目，精装修房定价6000-7000元/平方米。
目前中明控股尚无建成的养老地产项目。
学院式养老与度假疗养值得一提的是，虽然都盯着中高端市场，但各养老地产项目的主打牌并不一致。
“对于蓝庭项目，宋总（宋卫平）的定位是‘学院式养老’，也就是读书养老。
”冯雨峰称，绿城董事长宋卫平认为，养老并不是退休以后，“身体好的时候住在家里，身体不好的时候再住养老院、护理院”。
人的一生最快乐的时候是读书的时候，老年人何不上学，“我们就是盖学校，理念就是养老学校，寄宿制老年大学。
只不过我们的学生不光要学习，还要吃饭，还要配医疗设施。
”冯雨峰称，蓝庭项目养老服务的配套主要是三块，医疗、基本生活（食堂和商业配套）、文化娱乐（老年大学）。
中明控股的养老概念更大，度假、休闲、疗养等皆在其内。
“包括度假疗养、休闲度假和临终关怀。
”潘存满的想法是，打造度假医疗综合体，“体量在15万-20万平方米。
有专门的营养师配食谱，老年配套设施。
还有护理机构，配套商业的生活中心也有，另外还配上小学、幼儿园及高端教育。
”中明控股集团注册资本金2.65亿元，旗下有房地产开发公司、酒店服务管理公司、生物科技公司、合作的医疗服务机构。
据潘存满描述，中明控股计划以五星级酒店来做度假疗养，“我们和南京中医药大学合作，有中明养生医院，可以刷医保卡。
我们的特色就是精装修以及配套服务。
把医院医疗、健康管理、酒店服务式服务的功能配套进来。
医疗、物流、酒店整合成我们的特色服务。
”此外，中明控股还投资了很多生物科技公司，也在考虑保健品的研发。
“另外，还计划建一个国际食品物流中心。
这样，更放心。
”潘存满说。
据他称，中明控股现在的相关土地储备超过1万亩。
扎堆搞会员制会员制是养老地产项目颇为青睐的经营方式。
亲和源自不必说，在2008年进入市场时，推行的即是会员制。
据刘洁介绍，亲和源有两种会员卡，A卡为“永久卡”，卡费89万元（需一次性缴纳），按户型分，小套、中套、大套的年费分别为2.98万、3.98万、6.98万元。
A卡可继承，可转让，如果转让需交卡费10%的转让费。
B卡为“终身卡”（15年），年费2.98万元，卡费按照小套、中套、大套分，分别是45万、55万、88万元。
“卡费和年费均随着市场价不断调整，但已入住的老人卡费是不变的。
”刘洁称，上海亲和源的A卡卡费已经从最初的50万涨到目前89万元；B卡大套户型的卡费，也从60万涨到现在88万元，小套从33万涨到了45万元。
谈及设计会员制的初衷，王波说，亲和源是希望打造一个全国范围的养老俱乐部，“我们有一个中国养老产业联盟。
亲和源的理想是打造全国养老俱乐部，我们投资的项目或是别人投资的项目，共同构成一个养老服务网络，老年会员可以实现全国养老。
”冯雨峰称，绿城现在也在尝试考虑会员制。
潘存满也透露，该公司的养老地产项目同样在设计会员制，比如医院是以会员制卖床位，价格不会太高。
中明的计划是，该公司旗下的养老地产项目，在5年内能容纳100万人。
租售并举的无奈即便定位中高端，即便定价不低，但不少养老地产项目依然面临成本回收的压力。
“上海亲和源总投入接近6亿元，2008年营运至今，运营上基本实现平衡，但投入的成本还没有完全收回。
”王波说，还有200多套没有售出，成本还没有完全覆盖。
早报记者了解到，上海亲和源总计推出房源834套。
截至3月14日，已售出569套的入住权，入住户数414户。
开发企业持有较大比例的物业，要通过租赁来回收成本，是多个养老地产项目面临资金压力的重要原因。
绿城的养老产品将考虑采用租售并举的形势。
冯雨峰称，“我们要盖更多比例的出租颐养公寓，但现在市场也有这样有些人，不愿意租，愿意买。
绿城的观念是，把养老当做是上学，提供包括老年教育、老年医疗、老年生活服务。
蓝庭项目的养老公寓销售一度陷入一个僵持期。
冯雨峰称，“养老公寓是出售的，售价1.4万元/平方米至1.5万元/平方米，现在调控真买也会有折扣。
我们算过，当时的成本1.1万元/平方米，现在还要加上财务成本，成本就1.2万元/平方米。
”冯雨峰称，“东区的普通公寓全部卖完了，老年公寓这部分我们还没想好，如果卖的话可能以后管理、服务比较难组织，现在停在这里如果公司资金不紧张的话，我们希望留着出租，假如恰好有人想把它整个楼买过去，我们做服务也可以。
”目前蓝庭项目的租金收益似乎并不高。
“如果按照上海的价格，我们的床位能租到每月2000元以上的话，毛利润率会在4%至5%。
”冯雨峰坦言，虽然现在的老人退休金不高，也很节俭，但以后有钱的老人越来越多，好的养老设施越来越紧缺，租金会越来越高，投资回报率也会逐步提高。
潘存满也说，中明的养老体系中，住宅只是配套服务。
为服务业配套建房子，建房子只是服务业的第一部分。
“真正赚钱的仍然是后期服务费用。
卖房子是薄利。
”潘存满说。
以股权换注资当然，愿意进入养老地产的资金并不少。
去年，亲和源以20%的股权换取美国挚信资本1亿元注资。
“目前有一些投资商洽谈，还没有真正签约，希望以换取股权方式投资。
”王波说。
绿城同样不排斥与险资合作。
“将来，我们会有一些多种房型的养老项目。
”冯雨峰称，绿城也考虑在养老保险合作等方面做些探索。
资金现在并不充裕的绿城也将以合作的方式参与养老地产。
对于合作的选择，冯雨峰称，“如果能有点微利，又能为老年人做点事情。
这样的合作者，我们愿意与之合作。
如果有公司正好拿到一块地，觉得自己做起来有点小困难，我们可以和他合作，可以有多种合作方式。
”冯雨峰透露，现在和合作方在乌镇规划一个项目，包括国际老年康复中心、度假酒店。
其中，绿城负责养老公寓和老年大学。
“计划盖一个容纳8000学生的颐乐学院（寄宿制老年大学），2万多平方米的校舍，而且是按照大观园式的江南水乡建筑形式设计的，以后专门为上海老人服务。
因为上海到乌镇，比杭州更近。
”冯雨峰透露，一期规模有1000多亩，现在还在做规划设计当中。
潘存满也提到，中明控股在和境外保险机构谈幼儿园项目的合作。
“我以前是做私募投资的。
”潘存满说。
“少盖点房，就盖养老院”运营商对中国养老地产的前景同样看好。
按王波的设想，开始阶段，亲和源会选择在一、二线城市发展，“那里的老人相对经济实力好、观念开放。
而二三线城市老人观念更保守。
”亲和源也输出管理。
王波举例，他们公司曾给万科幸福汇这样的项目，输出过管理模式，“我希望我们的服务能向市区延伸。
”王波说，亲和源有一个五年计划，“在全国建立50个连锁项目，发展2万名老年会员。
体量规模大小不一。
”限购，让绿城的销售陷入困境。
冯雨峰感言，“以后可能会在房产这块少盖一点，多去盖些养老院。
”中明控股在酝酿的是，打造养老地产的产业链。
潘存满认为，养老市场很大，他们要做专业的养老服务机构。
“我们的调研认为，以沿海为主的市场更加成熟，可以建成大型基地，比如海南和广东。
中西部地区需求相较不那么多，建成区域性的项目，体量50万平方米左右。
每个项目一般在8-15年完成。
”潘存满画出的宏图，跨越中西部。
知情人士透露，中明控股还在谈投资崇明岛的计划。
中国养老地产的潜在市场版图可谓庞大。
2010年第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上人口达1.78亿，占13.4亿总人口的比重为13.26%，其中65岁及以上人口有1.17亿。