养老地产融资和盈利模式
国内老年住宅开发主要赢利模式分析
国内老年住宅开发主要赢利模式分析1. 引言随着中国人口老龄化趋势的加剧，老年住宅的需求逐渐增加。
国内老年住宅开发成为一个潜力巨大的市场，吸引了越来越多的开发商和投资者。
本文将分析国内老年住宅开发的主要赢利模式，帮助企业和投资者更好地了解这一市场。
2. 老年住宅销售模式在国内老年住宅市场中，主要的销售模式可以分为两类：购买模式和租赁模式。
购买模式是指老年人购买房产作为永久居住地，而租赁模式则是老年人租赁住房并支付租金。
这两种模式都有其特点和利润点。
2.1 购买模式利润来源在购买模式中，开发商可以从以下几个方面获得利润：•房地产销售利润：开发商以低于市场价的价格向老年人销售房产，获得房地产销售利润。
•附加服务利润：开发商可以提供一些附加服务，如康复护理、健康咨询等，收取相关费用。
•物业管理利润：开发商可以收取物业管理费用，用于维修、保养和管理老年住宅社区。
2.2 租赁模式利润来源在租赁模式中，开发商可以从以下几个方面获得利润：•租金收入：开发商通过出租老年住宅获取租金收入，租金收入可以作为稳定的现金流。
•附加服务利润：开发商可以为租客提供一些附加服务，如餐饮、洗衣服务等，收取相关费用。
•物业管理利润：开发商可以收取物业管理费用，用于维修、保养和管理老年住宅社区。
3. 开发商合作模式为了降低风险和提高效益，一些开发商选择与其他企业或机构进行合作。
以下是几种常见的合作模式：3.1 开发商与运营商合作在这种模式下，开发商与老年住宅运营商合作。
开发商负责建设老年住宅项目，而运营商负责运营和管理。
开发商从销售或租赁收入中获得利润，而运营商则从提供服务和管理老年住宅中获得利润。
3.2 开发商与医疗机构合作在这种模式下，开发商与医疗机构合作，为住户提供医疗服务。
开发商可以建设医疗设施，医疗机构提供医疗服务。
开发商从销售或租赁以及提供医疗服务中获得利润，医疗机构则从提供医疗服务中获得利润。
3.3 开发商与社区组织合作在这种模式下，开发商与社区组织合作，共同建设和管理老年住宅社区。
康养地产运营及盈利模式研究
康养地产运营及盈利模式研究康养地产是近年来发展迅速的房地产细分领域，它整合了旅游、养生、医疗等多个行业，以满足人们对健康与幸福生活的需求。
康养地产的成功经营与盈利模式是其发展的关键，本文将就康养地产的运营和盈利模式进行研究。
一、康养地产的运营特点康养地产运营具有以下几个特点：以人为本、多元化服务、专业医疗保障、强调环境与空间设计。
1. 以人为本康养地产的经营理念是以人为本，关注居民的身心健康。
通过提供高品质的服务和关怀，满足居民的各类需求，提升其生活质量和幸福感。
2. 多元化服务康养地产提供多元化的服务，包括健康管理、康复护理、文化娱乐等。
通过为居民提供全方位的养生活动，满足不同人群的需求，从而提升居民的快乐和幸福感。
3. 专业医疗保障康养地产需要具备专业的医疗保障体系，提供全面的医疗保健服务。
充分利用医疗资源，搭建专业团队，提供居民所需的医疗服务，为他们的身体健康提供全方位的保障。
4. 强调环境与空间设计康养地产的运营离不开良好的环境与空间设计。
通过创造宜居的环境，营造生态和谐的氛围，提供居民所需的休闲、娱乐和健身设施，从而满足居民多样化的需求。
二、康养地产的盈利模式康养地产的盈利模式主要有以下几种：销售房产、提供服务、合作经营、收费项目。
1. 销售房产康养地产运营的首要目标是销售房产。
通过推广康养地产项目，吸引客户购买房产，实现销售收入。
销售房产可以基于纯粹的物业销售，也可以通过长期租赁或分期付款等方式实现。
2. 提供服务康养地产不只是提供房产，更重要的是提供高品质的服务。
通过提供康养活动、健康咨询和医疗服务等，向居民收取一定费用。
这种模式可以帮助康养地产建立稳定的客户群体，并实现持续的服务收入。
3. 合作经营康养地产可以与相关企业或医疗机构合作经营，共同开发康养项目。
通过共享资源和技术优势，实现合作伙伴之间的互利共赢。
合作经营可以在销售房产和提供服务的过程中，实现收益的最大化。
4. 收费项目除了房产销售和提供服务外，康养地产还可以通过收费项目来增加盈利。
康养产业的投资模式开发模式运营模式盈利模式！
康养产业的投资模式开发模式运营模式盈利模式！康养产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式！一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。
不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
二、开发模式（15种）养老地产开发模式是指开发单位在依法取得养老项目土地使用权的土地上，根据养老服务设施建筑设计要求和运营要求，结合项目市场定位、可利用资源、资金水平、风险控制水平，进行养老服务基础设施、养老服务用房建设的行为。
根据清华大学建筑学院周燕珉教授的观点，目前国内养老地产开发共分为五大类，15种模式。
1专门建设综合型养老社区的模式2建大型社区的同时开发养老组团模式3普通社区中配建各类养老产品模式4成熟社区周边插建多功能老年服务设施模式8在旅游风景区中开发养老居住产品模式9与商业地产结合，开发老年公寓模式10引入外资，建设世界型连锁老年设施模式目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。
对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
11与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。
这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。
12与保险业结合，利用险资投资养老地产目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。
从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。
未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
13与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。
养老产业的九大融资模式
养老产业的九大融资模式养老产业是指为老年人提供养老服务的产业，包括养老机构、养老社区、养老服务设施等。
随着中国人口老龄化程度的加剧，养老产业逐渐成为一个重要的投资领域。
为了支持和推动养老产业的发展，各种融资模式应运而生。
以下是养老产业的九大融资模式。
一、银行贷款模式银行贷款模式是养老产业中最常见的融资方式之一、通过向银行申请贷款，企业可以获得一定的资金用于扩大生产和经营规模。
银行贷款模式的优势在于融资成本相对较低，同时还可以根据企业的实际情况来确定还款期限和还款方式。
二、股权融资模式股权融资是指通过出售部分或全部股权来获取资金的方式。
在养老产业中，企业可以将自己的股权出售给风险投资机构、私募基金或其他投资者，以获得资金支持。
股权融资模式的优势在于可以快速获取大量的资金，同时还可以借助投资者的资源和经验来推动企业的发展。
三、债券发行模式四、租赁融资模式租赁融资是指企业通过租赁资产来获得资金的方式。
在养老产业中，企业可以将自己的养老设施、设备等资产进行租赁，以获得资金支持。
租赁融资模式的优势在于可以将资产转变为经营资金，同时还可以避免资产的闲置和价值的流失。
五、信托融资模式信托融资是指企业通过设立信托计划或购买信托产品来获得资金的方式。
养老产业中的信托融资模式可以通过设立养老服务信托基金或购买养老服务信托产品来实现。
信托融资模式的优势在于可以提供多层次的养老服务，同时还可以吸引更多的投资者参与养老产业的发展。
六、政府融资模式政府融资是指企业通过向政府申请资金支持来融资的方式。
在养老产业中，政府可以通过出台相关政策、提供补贴或提供项目资金等方式来支持企业的发展。
政府融资模式的优势在于可以减轻企业的融资压力，同时还可以推动养老产业的整体发展。
七、社会公益融资模式社会公益融资是指企业通过向社会募捐、发行公益债券等方式来获得资金的方式。
在养老产业中，企业可以通过开展公益活动、筹集社会捐款等方式来获得资金支持。
养老地产融资和盈利模式页
【最新资料,Word版，可自由编辑！】养老地产的融资与盈利模式第六次全国人口普查数据显示，我国大陆人口13.4亿人，其中60岁及以上人口比重为13.3%，已经符合国际上老龄化社会的标准。
另据权威部门测算，未来40年内这一占比将超过30%。
中国的“421”家庭结构和老龄化程度的不断加深，使得养老逐渐成为社会日益关注的问题，同时养老地产也迎来了前所未有的发展机遇。
养老地产兼具投资回报期长与投资成本高的特征，其融资模式与盈利模式因此备受关注。
当前，我国养老地产企业的融资路径依然狭窄，盈利模式也呈现多样化态势。
融资路径依然狭窄目前，中国养老地产的融资渠道虽然较多，但路径依然狭窄。
养老项目开发企业往往很难获得银行贷款，股市融资大门难开，民间融资成本太高，刚刚起步的基金投资尚不成熟。
不过，养老地产正日渐受到保险资金的青睐，险资有望成为养老地产新的重要融资渠道。
投资量大、周期长的特性，使养老地产难获银行资金青睐。
虽然养老地产项目同样通过招拍挂拿到地块，但因为更长的投资周期、更大的资金投入量，银行资金对养老地产始终抱有谨慎态度，特别在当前信贷整体紧缩的背景下，养老地产获得银行融资的空间很小。
股市融资大门难开，民间融资成本过高。
一些上市公司也介入了养老地产项目的开发，但股市融资受整体市场环境的影响非常严重，养老地产从该渠道已经很难获得融资。
去年6月央行发布的调查数据显示，当前民间融资规模为3万亿-4万亿元，相比同期贷款余额52万亿元、存款近80万亿元，规模并不大。
此外，目前民间融资平均利率为15.6%，浙江省温州市等局部地区成本更高。
对于养老地产而言，透过这一渠道融资的成本显然太高。
基金投资热情正在升温，但投资态度谨慎。
中国福利教育基金会长青基金属于政府色彩的投资基金，其第一项用途为“资助建设适合老年人居住的养老公寓”。
公开信息显示，长青基金已经与山东新建业集团、首创置业、重庆和润养生老年公寓发展公司等合作开发老年住宅。
养老产业的各种模式
养老产业的各种模式养老产业的投资、开发、运营和盈利模式是非常重要的。
在投资阶段，投资商应该根据自身资金量、风险偏好和监管要求选择适合自己的投资模式。
以下是五种常见的投资模式：1.全资自筹模式：指大型公司利用自有资金或通过其他途径融资，进行养老地产投资开发。
这种模式具有最大的可控性，可以完全按照预先规划的目标实施，但是投资量过大，风险难以控制。
2.合作投资模式：指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。
合作方式可以是业务上的合作，也可以是股权方面的合作。
这种模式可以利用各自的优势，但是双方存在利益博弈，在决策与管理上也难免沟通不畅。
3.REITs模式：指投资者将资金汇集到___处，并得到其发行的收益凭证作为证明，___利用专业投资技能进行经营。
这种模式可以带来稳定的收益，但是投资方向集中于特定类型的房地产项目。
4.并购模式：指投资商通过并购方式获取养老地产项目，可以快速扩大规模。
但是并购需要注意风险控制和资源整合。
5.上市模式：指将养老地产项目上市，可以获得更多的资金和资源支持，但是需要遵守上市公司的规章制度和监管要求。
除了投资模式，养老产业还有开发、运营和盈利模式。
在开发阶段，可以采用自主开发、委托开发、联合开发等多种开发模式。
在运营阶段，可以采用自营运营、委托运营、特许经营等多种运营模式。
在盈利阶段，可以采用销售收益、租赁收益、服务收益等多种盈利模式。
总之，养老产业的投资、开发、运营和盈利模式需要根据实际情况进行选择和调整，以最大化收益并控制风险。
包括住宅、医疗、康复、文化、娱乐等设施，为老年人提供全方位的养老服务。
模式2：在普通社区中配建养老组团，将一定比例的住宅用于养老服务，为老年人提供相对独立的居住环境和服务。
模式3：在普通社区中建设养老公寓，为老年人提供简单的居住环境和基本的养老服务。
模式4：在社区内建设养老中心，为老年人提供医疗、康复、文化、娱乐等服务。
康养地产的6、5、7范式——6种开发模式、5种收益来源、7种盈利模式
康养地产的6、5、7范式——6种开发模式、5种收益
来源、7种盈利模式
所谓康养地产是指以养老、养生为主题，地产为载体，适老化、病化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式。
在人口老龄化日益加重、健康备受重视的背景下，越来越多的地产开发企业或相关社会机构介入康养地产，纷纷推出适宜老年人居住、符合养生人人心理特点及生理特点并能够满足目标群体社会活动需求以及为其健康提供良好基础设施保障的各类康养地产产品。
在我国，康养地产还属于新兴产业，与养老产业并不完全相同，其内涵更为广泛和多元。
康养地产主要有6种开发模式、5种收益来源和7种盈利模式。
表2：康养地产7种盈利模式
表3：康养地产7种盈利模式。
养老地产项目政策与盈利模式
养老地产项目政策与盈利模式一、养老地产项目的政策支持1.国家政策支持：随着中国老龄化态势的加剧，国家政府已经将养老产业纳入国家战略，大力支持养老地产项目的发展。
在国家层面，养老地产项目可以享受到土地政策、税收优惠等多项政策扶持，例如养老地产项目可以优先获得地方政府提供的土地资源，并享受税收减免政策。
2.地方政策支持：各地方政府也纷纷推出一系列支持养老地产项目发展的政策。
一方面，地方政府加大了对养老地产项目的用地支持，出台土地优惠政策，鼓励开发商开展养老地产项目；另一方面，地方政府也对养老地产项目提供了资金支持，例如提供贷款、资助等形式的资金支持。
3.金融政策支持：随着养老地产项目的投资规模逐渐扩大，金融机构也纷纷推出了专门的金融产品来支持养老地产项目的发展。
养老地产开发商可以通过融资渠道筹集资金，包括房地产信托、债券发行等方式。
二、养老地产项目的盈利模式2.运营服务：养老地产项目不仅提供房产销售，还提供老年人所需的各种日常生活服务，如餐饮、医疗、保健、健身、文化娱乐等。
通过提供高质量的运营服务，可以提高用户体验，进而增加收入。
3.社区配套设施租赁：在养老地产项目中，可以开设各种社区配套设施，并通过租赁的方式获取收益，例如开设商业街、超市、药店等，为居民提供便利服务。
4.居民生活附加产品销售：在养老地产项目中，可以推出一些居住的附加产品销售，例如家居用品、保健品、健康管理服务等，为居民提供全方位的服务。
5.金融衍生业务：养老地产项目可以与金融机构合作，提供金融产品和服务，例如养老金融、财富管理、保险等，为老年人提供全方位的养老金融解决方案。
综上所述，养老地产项目在政策支持下拥有广阔的发展空间，同时通过房产销售和运营服务等方式可以有效盈利。
但与此同时，由于养老地产项目对老年人的生活需求有着特殊的要求，开发商在开展养老地产项目时需要充分考虑老年人的健康、安全、舒适等方面，同时提供全面的服务，才能在市场上取得竞争优势。
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养老地产融资和盈利模式 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
养老地产的融资与盈利模式
杨志浩
2012-5-211:04:43 来源：《中国地产市场》2012年第03期第六次全国人口普查数据显示，我国大陆人口13.4亿人，其中60岁及以上人口比重为13.3%，已经符合国际上老龄化社会的标准。
另据权威部门测算，未来40年内这一占比将超过30%。
中国的“421”家庭结构和老龄化程度的不断加深，使得养老逐渐成为社会日益关注的问题，同时养老地产也迎来了前所未有的发展机遇。
养老地产兼具投资回报期长与投资成本高的特征，其融资模式与盈利模式因此备受关注。
当前，我国养老地产企业的融资路径依然狭窄，盈利模式也呈现多样化态势。
融资路径依然狭窄
目前，中国养老地产的融资渠道虽然较多，但路径依然狭窄。
养老项目开发企业往往很难获得银行贷款，股市融资大门难开，民间融资成本太高，刚刚起步的基金投资尚不成熟。
不过，养老地产正日渐受到保险资金的青睐，险资有望成为养老地产新的重要融资渠道。
投资量大、周期长的特性，使养老地产难获银行资金青睐。
虽然养老地产项目同样通过招拍挂拿到地块，但因为更长的投资周期、更大的资金投入量，银行资金对养老地产始终抱有谨慎态度，特别在当前信贷整体紧缩的背景下，养老地产获得银行融资的空间很小。
股市融资大门难开，民间融资成本过高。
一些上市公司也介入了养老地产项目的开发，但股市融资受整体市场环境的影响非常严重，养老地产从该渠道已经很难获得融资。
去年6月央行发布的调查数据显示，当前民间融资规模为3万亿-4万亿元，相比同期贷款余额52万亿元、存款近80万亿元，规模并不大。
此外，目前民间融资平均利率
为15.6%，浙江省温州市等局部地区成本更高。
对于养老地产而言，透过这一渠道融资的成本显然太高。
基金投资热情正在升温，但投资态度谨慎。
中国福利教育基金会长青基金属于政府色彩的投资基金，其第一项用途为“资助建设适合老年人居住的养老公寓”。
公开信息显示，长青基金已经与山东新建业集团、首创置业、重庆和润养生老年公寓发展公司等合作开发老年住宅。
此外，商业性基金投资养老地产的积极性在慢慢升高。
目前，美国城堡投资正准备募集10亿美元投资中国富裕地区的商业养老地产项目。
挚信资本投资也于2010年年底入股亲和源1亿元。
这反映了该机构对亲和源盈利模式的认可，但由于从事养老地产开发的企业大多还没有找到良好的商业模式，在养老模式、管理模式以及服务模式上缺乏创新，商业性基金的态度还很谨慎。
保险资金兴趣浓厚，积极开发养老地产。
近期，泰康人寿在北京市昌平区小汤山购地2000亩开发养老住宅，预期2013年建成；合众人寿也与湖北省武汉市蔡甸区政府合作，计划兴建“合众人寿健康社区”，预计投资80亿元，首期动工面积700-800亩。
作为国内寿险业“老大哥”的中国人寿，同样不甘落后。
为进军养老产业，该公司内部的组织机构设置、人员配备等已经基本就绪。
盈利模式多样化
目前，国内主流的养老地产盈利模式主要包括销售、持有、销售与持有并存等三种。
销售模式。
开发商因为资金实力不足，缺乏资源整合能力，往往采用销售模式，包括产权销售和会籍销售。
这种类似于普通住宅式的开发、销售、回款的模式对于开发商而言风险最小，但也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。
养老地产采用销售模式，还存在着其他一些问题：首先，如果开发商不介入后期的养老服务，老年人在入住后恐难以享受到相应的养老服务，老年住宅可能仅仅成为营销的噱头；其次，几十年使用权的销售方式在法律上存在着不确定性，比如现有的
法律规定租约最长为20年，因此需要国家进一步出台政策予以支持或者解释；再次，销售模式无法控制入住社区的人员成分，如果进入该社区的人员年龄结构比较复杂，对于后续的服务商而言，形成规模效应将是一大难题。
持有模式。
也有一些养老地产开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租赁——先设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目，开发商实际上兼任了运营商角色。
持有型养老地产的土地成本往往比较低，因此开发此类养老地产，在对市场判断较准确的情况下，开发商可以获得较高的利润。
但对于开发商而言，持有模式最大的问题是投入成本高、回收周期长，这要求开发商具有雄厚的资本实力和高度的资源整合能力。
优质的老年地产项目，需要整合老年人生理和心理研究、医疗配套设施、健身活动场所、老年大学、老年娱乐场所、老年运动场所等多种资源，形成完善的产业链。
除了专业的资源整合能力外，为了提供高质量的服务，开发商还需要具备持续的运营能力。
实际上，采用持有型模式的开发商收回成本并盈利，更多的是依靠增值服务。
因此，在当前融资环境不是很好、渠道较为缺乏的情况下，选择跟具有雄厚资本实力的保险公司合作，或许是解决该模式投入资本高等问题的较好途径。
更为重要的是，保险公司的养老保险业务可以自然为项目积累大量的潜在优质客户，这将促使开发企业更有意愿和能力将各种资源转化为实际盈利。
持有加销售模式。
养老住宅也具有附加产业链价值高的特点，因此开发企业还可以将持有和销售按照合适的比例配置，既有效缓解开发商的资金压力，还可以让消费者不再为在后期配套服务的运营等方面担心，从而解决资本投入与后期盈利的问题。
目前，万科、保利等知名房地产企业都明确提出了其销售型物业与持有型物业的配置比例，养老地产项目自然包括在持有型物业中。
例如，万科在北京市房山区的万科幸福汇项目，就尝试了销售老年住宅与持有老年住宅两种模式的结合。
在名为“活跃长者之家”的持有型部分，配套设施除常规的活动中心、餐厅、医疗场所外，还提供老年专用浴池、心理咨询室、24小时医护、果蔬超市送货上门等便利设施或服务；而在出售型的部分“活跃长者住宅”，则主要提供专业医疗机构远程监控体检服务。