土地估价理论方法_第三章(4)_2011年版
土地估价方法
土地估价分析和估价方法选择（考纲要求)3．土地估价分析(1)土地权利状况分析内容及方法(2)土地利用状况分析内容及方法(3)土地市场状况分析内容及方法(4)土地估价的假设和限制条件分析4．土地估价方法选择(1)土地估价目的与适用原则的分析(2)估价对象状况与估价方法适用性分析(3)估价资料与估价方法可行性分析(4)估价技术思路的确定(5)估价方法的选择与确定熟悉：土地市场状况的分析，土地估价的假设和限制条件的分析和确定。
掌握；分析确定土地估价技术思路的原则，土地估价目的的判断对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响，土地权利资料分析要领以及有关因素资料分析的内容，土地估价原则的选择，土地估价其他主要事项的内容，土地估价方法的选择的原则和综合运用。
（复习难点)1．土地估价适用原则的分析；2．土地估价方法的选择。
（内容详解)一、土地估价分析(一)分析确定土地估价技术思路的原则土地估价技术思路的确定，不仅要考虑本次评估的目的、估价对象的状况，还要结合评估标的所处市场的状况、所能了解到的资料的状况，最终能采用多种方法进行校验，这样才能保证土地估价结果的相对准确性。
1．土地估价目的与适用原则不同的估价目的，对应的评估结果内涵不一致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致。
2．估价对象状况与估价方法适用性分析估价对象的不同状况，所适用的方法应有不同。
比如收益还原法等，要求以持续使用为前提，对评估基准日时估价对象不可能持续生产或使用的标的是不适用的。
3．估价资料与估价方法可行性分析市场的发达状况决定是否适用市场比较法、剩余法、收益还原法等。
只有市场上有足够相似或相近的案例，才能从市场反应角度认知土地的价值。
（1）运用比较法估价的资料是类似不动产的交易资料。
它包括交易目的、交易时间、交易情况资料以及交易实例不动产的区位状况、权利状况和实物状况等资料。
(2)运用收益还原估价法估价的资料是类似不动产的收益资料。
估价理论与方法
估价理论与方法第一章土地估价概述 ................................................................................................................ - 3 -第一节地价的概念 ...................................................... - 3 - 第二节土地估价的原则与方法 .............................. - 5 - 第二章土地估价的基本理论 ...................................................................................................... - 7 -第一节地租理论 ........................................................ - 7 - 第三章城镇土地分等定级 ........................................................................................................ - 12 -第一节概述 .............................................................. - 12 - 第二节城镇土地分等定级因素分析 ...................... - 13 - 第三节城镇土地分等的程序与方法 ...................... - 13 - 第四节土地定级的程序与方法 .............................. - 15 - 第四章农用地分等定级 ............................................................................................................ - 21 -第二节资料收集、整理与钻凿补充调查 .............. - 22 - 第三节农用地分等定级单元划分 .......................... - 22 - 第四节农用地分等 .................................................. - 22 - 第五节农用地定级 .................................................. - 22 - 第五章收益还原法..................................................................................................................... - 23 -第一节收益还原法概述 .......................................... - 23 - 第二节收益还原法估价的程序和方法 .................. - 24 - 第三节、收益还原法应用 ........................................ - 27 - 第六章市场比较法..................................................................................................................... - 29 -第一节市场比较法概述 .......................................... - 29 - 第七章剩余法........................................................................................................................... - 35 -第八章成本逼近法 .................................................................................................................. - 40 -第九章路线价估价法 .............................................................................................................. - 45 -第十章建筑物估价方法 .......................................................................................................... - 49 -第十一章我国的地价体系与地价评估的技术途径 ................................................................ - 55 -第十二章基准地价评估 ............................................................................................................ - 57 -第十三章宗地地价评估 ............................................................................................................ - 64 -第十四章农用地估价 ................................................................................................................ - 66 -第一节农用地估价理论与方法 .............................. - 66 - 第二节农用地基准地价评估 .................................. - 66 - 第三节农用地宗地估价 .......................................... - 66 - 第四节农用地征用价格评估 .................................. - 67 - 第十五章地价管理..................................................................................................................... - 68 -第一节地价管理概述 .............................................. - 68 - 第二节我国目前主要的地价管理政策 .................. - 68 - 第三节建立健全地价管理制度 .............................. - 69 -第一章土地估价概述第一节地价的概念一、土地价格：地租的资本化。
2011年土地估价师考试理论与方法部分真题(网友版)
2011年土地估价师考试理论与方法部分真题（网友版）
判断题
资本主义地租的基本形式主要包括级差地租、绝对地租和垄断地租()
根据马克思主义地价理论，农产品的生产价格只能由劣等地农产品的个别生产价格决定()
土地和一般商品均可通过市场进行交易，但土地估价方法和商品价格评估方法完全不同()
基准地价一般是征收土地增值税和征收土地补偿的依据()
估价上的折旧注重的是价值的减损，而会计成本上的折旧注重的是原始取得费用的摊销与收回，两者有本质区别()
农业区位论所要解决的主要问题是通过合理布局使农业生产达到市场需求紧大和生产成本最低，从而最大限度地增加利润()
无论是土地价值还是土地估价，都是土地交换价值的具体表现，其实质是一致的() 采用市场比较法评估宗地价格时，可比安案例应处于同一供需圈，也就是区域因素所描述的范围()
在土地报酬曲线的第一阶段，随着总报酬曲线的上升，平均报酬曲线一直上升()
土地估价对象除地上、地表和地下空间外，还可以包括地上建筑、附着物及其相关权利等()。
土地估价理论与方法-3_真题(含答案与解析)-交互(385)
土地估价理论与方法-3(总分100, 做题时间90分钟)一、判断题1.土地价格具有明显的地区性和个别性。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确2.土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确3.土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误4.土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确5.区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确6.双重是指评价因素对评价目标的重要程度。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确7.城镇土地定级中，商服繁华影响度是指某一区域的商服繁华程度。
( ) SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误8.土地使用者从土地上取得的收益称为地租。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误9.综合还原利率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原利率。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:正确10.成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。
( )SSS_JUDGEMENT正确错误分值: 1答案:错误二、单项选择题(共45题，题号11～55。
每题有A、B、C、D4个备选项，其中只有1个最符合题意)11.宗地地价是指具体宗地在某一期日的( )价格。
SSS_SINGLE_SELA 土地所有权B 土地使用权C 土地抵押权D 土地租赁权分值: 1答案:B12.建筑物的基本功能是满足人们( )需要。
SSS_SINGLE_SELA 欣赏B 生活C 工作D 生产和生活分值: 1答案:D13.从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，按( )分类，可分为交易价格和评估价格。
2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解：土地取得成本
-⼟地取得成本 ⼟地取得成本是指取得房地产开发⽤地的必要⽀出。
在⽬前情况下，⼟地取得成本的构成因取得房地产开发⽤地的途径不同⽽不同。
取得房地产开发⽤地的途径可归纳为以下3个：①通过市场购置取得；②通过征收集体⼟地取得；③通过征收国有⼟地上房屋取得。
在实际估价中，应根据估价对象的实际情况（如在估价对象所处的地段，当地同类⼟地取得的主要途径）选取上述三个途径之-来求取。
（⼀）市场购置下的⼟地取得成本 在完善、成熟的⼟地市场下，⼟地取得成本⼀般是由购买⼟地的价款和应当由买⽅（在此为房地产开发商）缴纳的税费和可直接归属于该⼟地的其他⽀出构成。
⽬前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的建设⽤地使⽤权。
这种情况下的⼟地取得成本⼀般包括： （1）⼟地使⽤权购买价格。
⼀般是采⽤市场法求取，也可以采⽤基准地价修正法、成本法求取。
（2）买⽅应当缴纳的税费。
包括契税、印花税、交易⼿续费等，通常是根据税法及中央和地⽅政府的有关规定，按照⼟地使⽤权购买价格的⼀定⽐例来测算。
例如，某宗⾯积为5000㎡的房地产开发⽤地，市场价格（楼⾯地价）为800元/㎡，容积率为2，受让⼈需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则⼟地取得成本为： 800×5000×2×（1＋3%）＝824（万元） （⼆）征收集体地下的⼟地取得成本 征收集体⼟地的⼟地取得成本⼀般包括⼟地使⽤权出让⾦、城市基础设施建设费、征地补偿安置费、相关税费以及地上物拆除、渣⼟清运和场地平整费等。
⼟地使⽤权出让⾦和城市基础设施建设费⼀般是按照规定的标准或者采⽤市场法求取。
征地补偿安置费⼀般由下列4项费⽤组成： （1）⼟地补偿费。
征收耕地的⼟地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。
征收其他⼟地的⼟地补偿费标准，由省、⾃治区、直辖市参照征收耕地的⼟地补偿费的标准规定。
⼟地补偿费的计算公式为： ⼟地补偿费=被征⼟地前3年平均年产值×补偿倍数 （2）安置补助费。
土地估价理论方法_模拟试题二_2011年版
1、( )原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
A:最有效使用B:需求与供给C:报酬递增、递减D:预期收益答案:C解析:本题考察重点是对“土地估价原则’’的掌握。
经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。
因此，本题的正确答案为C。
2、农业区位论的创始人是( )。
A:亚当·斯密B:冯·杜能C:阿尔申尔德·韦伯D:大卫·李嘉图答案:B解析:本题考察重点是对“农业区位论”的熟悉。
农业区位论的创始人是德国经济学家冯·社能。
因此，本题的正确答案为B。
3、人口增加将导致( )。
A:土地需求增加B:土地自然供给增加C:土地经济供给增加D:土地需求不变答案:A解析:本题考察重点是对“农业区位论”的熟悉。
人口增长自然就要求增加食物和各类住、行场所和用地，进而对增加各类用途土地的需求。
因此，本题的正确答案为A。
4、土地除了以( )表示外，还可以用租金表示。
A:年租B:价格C:货币D:年期答案:B解析:本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。
一般商品以价格表示，而土地除以价格表示外，还可以用租金表示，即地产有租赁市场存在。
因此，本题的正确答案为B。
5、供给与需求原则的前提是（）原则。
A:竞争B:超额利润C:替代D:协调答案:A解析:本题考察重点是对“土地估价原则”的掌握。
现在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，所以供需原则是以预期收益原则、变动原则及竞争原则为基础的。
因此，本题的正确答案为A。
6、一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是( )A:城市基础设施政策B:政府的土地政策C:土地利用规划D:城镇规划答案:C解析:本题考察重点是对“新古典城市地租理论”的熟悉。
土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。
土地估价相关经济理论与方法各章讲解
土地估价相关经济理论与方法各章讲解第一讲市场经济基础理论（上）考试要求：根据考试大纲规定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为：市场经济一般理论、基本特征、以及社会主义市场经济的形成。
本部分考试旨在检验考生对市场经济和社会主义环境下市场经济的一些基本概况。
主要考点一、市场经济的一般理论（一）市场经济的形成与发展（二）市场经济与商品经济的关系（三）市场经济的实质与内容二、市场经济的基本特征和作用（一）市场经济的基本特征（二）市场经济的主要作用三、社会主义市场经济的形成（一）我国实行社会主义市场经济的必然性（二）社会主义市场经济理论的形成和发展第一讲市场经济基础理论（上）考试要求：根据考试大纲规定，考生在本部分需要了解、熟悉和掌握的主要内容为：市场经济一般理论、基本特征、以及社会主义市场经济的形成。
本部分考试旨在检验考生对市场经济和社会主义环境下市场经济的一些基本概况。
主要考点一、市场经济的一般理论（一）市场经济的形成与发展（二）市场经济与商品经济的关系（三）市场经济的实质与内容二、市场经济的基本特征和作用（一）市场经济的基本特征（二）市场经济的主要作用三、社会主义市场经济的形成（一）我国实行社会主义市场经济的必然性（二）社会主义市场经济理论的形成和发展内容讲解第一章市场经济的一般理论第一节市场经济的形成与发展一、市场经济的概念市场经济是以商品生产和商品交换为基础，以市场为依托的经济形式。
具有三个要点：市场主体是自主经营、自负盈亏的商品生产者和经营者是独立的法人；社会再生产的全过程都通过商品货币关系得以实现；市场机制是经济内在的本体机制。
二、市场经济的形成与发展过程市场经济是随商品经济的发展而产生和完善的。
而商品经济的产生和发展首先是以社会分工为基础的。
市场经济不是固定不变的，它总是处于不断的发展变化之中。
总之，市场经济是一个历史范畴，是动态的经济形式。
例题：单项选择题商品经济产生和发展的基础是（）A.畜牧业发展B. 农业发展C. 社会分工D. 商业发展答案：C解析：这是对基本概念的考核，也是对考生功底的测试。
土地估价方法( 全)
土地估价师—估价方法（一）成本逼近法（二）剩余法（三）收益还原法（四）市场比较法（六）基准地价系数修正法（五）路线估价法（一）成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。
计算公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益其一般适用范围为新开发的土地估计;土地市场欠发育，交易实例少的地区;工业用地，城区或失去工业用地除外;既无收益又无交易情况的特殊土地。
成本逼近法不适用建成区域已开发土地。
土地逼近法的评估步骤为1.判断待估土地是否适用成本逼近法。
2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等。
3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。
4。
确定土地开发后较开发前的价值增加额。
5.按地价公式求取估价土地的土地价格。
6.对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，&&城区或市区工业用地除外；4．既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
成本逼近法的基本公式V=Ea+Ed+T+Rl+R2+R3=VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费；T——税费；Rl——利息；R2——利润；R3——土地增值；VE——土地成本价格成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象。
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1、若某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10%，则该地块50年土地使用权价格为( )元。
A:10 000
B:9915
C:1000
D:10 085
答案:B
2、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为( )万元
A:225. 00
B:237. 50
C:381. 25
D:395. 83
答案:C
3、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该不动产的还原率为8%，则该不动产的价格为( )万元
A:100
B:77
C:63
D:42
4、某企业于1998年11月以出让方式取得的某一商业用地40年使用权，地价为2000元/m2。
假设土地还原率为6%，在其他条件不变的情况下，则该宗地2004年11月的剩余年期地价为( )元／m2
A:1724
B:1806
C:1910
D:2000
答案:C
5、某宗不动产预计未来每年的有效年收入不变为16万元，运营费用第一年8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限为无年限，资本化率为10%，则其收益价为( )万元。
A:60
B:93.3
C:226.7
D:260
答案:A
6、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。
如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为( )万元
A:3
C:8
D:35
答案:B
7、某建筑物占地面积3亩(约合2000m2)，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元／m2，则该建筑物现值为( )万元。
A:1220
B:1274
C:1525
D:1593
答案:A
8、某公司于2000年10月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年10月在此地块上建成建筑物B，其经济耐用年限为50年。
2002年10月该类建筑重置价格为1600元／m2，残值率为5%，则房屋的年折旧费为( )元／m2。
A:31. 02
B:32. 00
C:32. 65
D:33. 33
答案:D
9、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成
为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。
A:4000
B:3768
C:2682
D:2847
答案:C
10、有一房屋，重置价为100万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为9万元，年出租总费用为2万元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产建筑物年纯收益为( )万元。
A:2.8
B:4.2
C:5.6
D:8.0
答案:C
11、某临街店铺占地面积300m2，建筑物面积600 m2，建筑物重置成本为1200元／m2，耐用年限50年，已使用10年，残值为0。
每月租金为50 000元，出租方出租管理费为租金的10%，维修费为房屋重置价的2%，保险费率为1.5‰，房产税为房屋原值的70%的1.2%，则房地产年房地纯收益为( )万元。
A:23.69
B:50. 43
C:51. 87
答案:B
12、某一房地产，已知建筑物的重置价格为1500元／m2，成新率为80%。
据调查同类房地产年净收益为180元／m2，土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%，则该房地产的价格为( )元／m2
A:2200
B:2500
C:2600
D:2900
答案:C
13、以下不动产价格评估，不能采用收益还原法的有( )
A:写字楼
B:普通住宅
C:医院
D:邮电所
E:空置厂房
答案:C,D
14、一般空房损失属总费用计算围。
( )
答案:False
15、估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。
( )
16、土地收益可以分为有形收益和无形收益，均可以用货币形式表现。
( )
答案:False
17、采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。
( )
答案:False
18、地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。
( )
答案:True
19、收益还原法里用到的收益是指客观收益。
( )
答案:True
20、只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
( )
答案:True
21、利用收益还原法评估地价的基本公式是。
( )
答案:False
22、还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
( ) 答案:False
23、理论上讲，还原利率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。
( ) 答案:True。