北京蓝色港湾报告

品放在设施上部和下部，吸引目的性消费的客人；屋顶花园吸引人流往上部流动；地
上建筑突出景观采光为了营造一个开放的感觉，可以吸引优质的客户进入，带动地下 客户；在边角配置目的性强的消费，以横向拉动人流。这样的商品分布，可以使各楼 层人流均衡，最大实现回游性 。
启示三：场所精神 精神层面的融合与升华
理念最初起源于对罗马神庙的建筑概念所 针对的是其表达的一种现象罗马神庙通过立面、 雕塑、装饰的组合向来此瞻仰的人们传达神圣、 纯洁的印象，引起人们的景仰、共鸣、归属与 崇拜。在当代，这种理念已经被广泛运用于各 种物业的规划设计，原始的表达手法被沿用并 加以发展，在目前世界上的诸多标志性建筑上， 我们都能见到它的轮廓。
酒吧 7% 酒店 2% 餐饮 13%
娱乐 16%
零售 62%
美瑞时尚百货（22000平米） 国际一、二线品牌旗舰店为主，穿插主题婚纱影楼、名品珠宝钟表店、艺术画廊、 品牌街 美容院、咖啡甜品店 零售商业区 时尚购物广场 品牌服装、流行服饰、特色香薰、儿童用品 运动休闲、牛仔、户外运动、高尔夫、图书音像制品、数码科技、文化用品明星 新生代主题店 冰场、健身中心 核心娱乐区 星级多厅影院、KTV、Disco、SPA健身、电玩、社交舞会及酒吧零售 餐饮娱乐区 湖畔吧街 主题酒吧、咖啡厅、高档西餐厅 亮马食街 高档酒店和特色餐厅 悦椿酒店
最大的特点在于体量适中、形成聚合性的同时强调自身体验
新生活商业中心的研究—商业业态分析
一般无主力店，业态布局更为合理
在统计调查的106家“生活方式中心”的5238家商铺中，只有33家百货商场，占总量0.6%。 折扣店则更少，只有21家，占0.4%。传统百货店等不再承担主力店，取值为大型餐饮、娱 乐业态（尤其电影院），这使生活方式中心的选址更为灵活。）
SOLANAMALL 通过对多业种、多品牌的合理规划布局，是品牌服饰、流行服饰、特色香薰、精品家居、儿童用品 等店铺分布其中，传播现代都市瞬息万变的时尚潮流
活力城 以底层的全明星滑冰俱乐部为核心，周边分列着运动休闲、牛仔、户外运动、高尔夫、音像制品、数码 科技等商品的店铺，营造年轻、动感、前卫的卖场气氛，满足年轻人的消费需求
客户消费能力稳定、对于品牌忠诚度高
新生活商业中心的研究 新生活商业中心和SHOPPINGMALL的对比
新生活商业中心
规划模式 开放街区
SHOPPINGMALL
半开放或者封闭
主力店
可以无主力店
有主力店
经营业态
偏重餐饮和娱乐
偏重购物
规模
体量一般5-6万
体量一般10万以上
目标客户
定位高档
定位中高档、全客层
风 情 花 车 点 缀 商 业 氛 围
小朋友的绘画创作，成为一道亮丽的风景线
时尚达人只导引
细节中打造精致
店招广告
简单中彰显品位
启示一：规划理念
区域标志
活力先锋
丰富多彩
建筑自身的标志性
质，形成区域中心； 建筑符号的时代性， 新区域典范； 文化、商业的组合 与创新引发关注。
新生活商业中心的研究
新生活商业中心的起源多源自于生活态度的变化
1、购物不仅是单纯的购物，也是休闲、放松的一种生活方式。例如电影等休闲娱、 乐业的兴起。家庭用餐频率的降低，外出就餐的概率增加。 2、传统式封闭式购物中心已成熟，人们渴望开放或半开放的自然的购物环境。
3、开发商降低开发风险的要求。
感谢聆听！
新生活商业中心的研究—目标客户研究 新生活商业中心的目标客户多为中高端收入的人群
典型的“生活方式中心”的消费者定位主要是富裕的高消费阶层。根据ICSC的数据， “生活方式中心”消费者的家庭收入介于6.3万美元~10.7万美元之间，平均家庭收入为 8.5万美元，其中57%的消费者家庭收入超过7.5万美元。根据2003年的数据，美国家庭平 均收入为4.6868万美元，27.4%的家庭收入超过7.5万美元。 ICSC的另一组数据显示，“生活方式中心”的典型消费者的平均年龄为39.6岁，可以看 出“生活方式中心”主要吸引的是那些35岁~54岁的高收入人群，这与Mall的消费群体的 年龄相比更偏向于中年人，而这是一个相当忠诚的消费群体，因此对“生活方式中心” 来说是一个稳定的投资因素。
SOLANA包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态， SOLANA包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态， 经营内容丰富，满足各类人群消费需求 经营内容丰富，满足各类人群消费需求
亮马食街 时尚Mall 西主 力店 中央广场 品牌街 山湖 广场 新 生 代 核心娱乐区 主 题 店 湖畔吧街 区域 组团 西主力店 业态 酒 店
美瑞时尚百货 “ 现代国际服饰家居百货主题店”，集国际现代商业的全部精华和经典元素为一体，装修风格 大气舒缓、品位高贵典雅，代表着未来百货业的趋势和潮流
高街 HIGH STREET 汇聚国际知名品牌，再现意大利式的商业街区风格，高大的建筑，通透的穹顶，在充分 展国际品牌奢华尺度的同时，也为顾客创造了享受阳光的休闲购物场所
新生活商业中心的研究---商业功能研究 新生活商业中心的购物功能多以专卖店的商业形态出现
对美国106家现有的“生活方式中心”中的5238家商户进行了统计分析。统计数据表 明，女装店在所有类别的店铺中数量是最多的，占总量的12.5％；紧随其后的是占
12.2％的餐馆，而运动鞋、童鞋、男鞋、汽车用具和工艺品店的数量最少。
亮马食街 汇聚来自全球的多元美食体验，在200米长的食街中，既可以饱尝美食，也可以欣赏优美的风光，一 举两得
彩 灯 顶 棚 ， 夜 晚 星 光 璀 璨 ， 色 彩 斑 斓 为 了 品 尝 美 食 ， 排 队 等 待 也 没 问 题 窗边的花艺设计，让就餐心情更加美丽 优雅整齐的外摆区，尽显小资情调，备受喜爱
启示四：商业回归
生活→商业
商业→商业 商业→生活
新生活商业中心
新生活商业中心的研究----规划特点
建筑体量适度和共享空间的设计师新生活商业中心的重点
特点1：设计出满足高消费阶层口味的带有开放式空间设计的高级建筑，并通过瀑 布、池塘、长椅、砖铺人行道、亭子等方式营造一个特定的环境和氛围； 特点2：大量拥有临街的专业零售商和餐馆。
中央广场 5000平米的下沉式景观广场，核心人气的聚集地，传递最新咨询，各种艺术活动轮番上演，音乐 喷泉带来度假般愉悦的感受
傍晚时分，与家人、朋友在广场上听听音乐，喝杯咖啡，享受异国情调的轻松时光！
左岸 北京酒吧新势力，位于朝阳公园北湖岸边，由4栋独立的意式小楼组成，20家主题酒吧，演艺迪吧、高档 西餐厅沿湖而建，显得悠然闲适，轻松浪漫
新生活商业中心的研究---商业业态分析 餐饮业态是新生活中心商业的关键所在
特点1：在餐饮方面，Mall更多采用“大食代”式的快餐广场形式
特点2：“生活方式中心”是以餐馆为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息而是为
了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。 特点3：餐馆在“生活方式中心”的非主力店中所占的比例为11.3％，而在Mall中只占 4.8％，从这个数据就可以看出餐馆在“生活方式中心”中的重要性。
SOLANA蓝色港湾国际商区项目
对于新生活中心商业的研究
蓝色港湾 一个充满了灿烂阳光、幽静湖水、优雅建筑、浪漫小径的购物公园，一个位于亚洲最大的
城市公园——朝阳公园西北湖岸的欧式商业小镇
项目概况：
位置：朝阳区朝阳公园路6号 城市中心黄金边缘 燕莎商圈和丽都商圈核心 频临朝阳公园的广阔湖面和亮马河
开发商:蓝色港湾置业有限公司 商业形态:Lifestyle Shopping Center 占地面积：13万平方米 建筑面积：地上两层，6万平方米(部分挑高9米) 地下两层，9万平方米 容积 率： 0.63 绿 化 率：30.72℅ 交通组织：人车分流，客货分流 垃圾处理中心：安装空调排风系统，实行干湿垃圾区分 车位：地上1300，地下800 电梯数量：客梯8部，客货梯7部，观光梯1部，扶梯34部
为了创造一流的商业氛围体，除合理的业态布局外，蓝色港湾在景观细节的设计做到了精益求精，别具一格。 其中灯光照明系统、建筑景观设计、标识导引系统都代表着当今世界潮流的杰出水准。打破了商业中设计景观的 常规，改为在景观中设计商业，独具魅力的个性使得蓝色港湾的商业价值得到进一步提升。
建筑、景观小品
古 罗 马 式 镂 花 玻 璃 天 窗
项目特点
环境和谐：建筑与自然空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境
功能和谐：丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存
SOLANA蓝色港湾国际商区19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百
货、SOLANA MALL、活力城主题店、高街、亮马食街、左岸、中央广场等区域
融入更多的具有时
代元素的文化概念； 更多的运用新时代 概念符号； 新思路、新高度是 项目开发成功关键。
保证产品在空间及
尺度上的合理性； 加大对城市功能方 面的投入及运用； 运用更多的人性化 设计元素。
启示二：环境塑造
通过独特的建筑设计,可以创造促进”时间消费”的环境.
环境改变亲情，亲情改变消费，自然景观带动了商场的观赏性，也带来渴望体验自然 生活的消费者。另外，设施的动线设计上做到最大优化，将主力店、集客能力强的商