产业新城盈利模式分析2018
600340华夏幸福股票公司的赚钱商业模式
600340华夏幸福股票公司的赚钱商业模式产品业务公司主要业务板块包括产业园区开发和房地产开发两大业务板块。
产业园区开发核心产品包括产业新城和产业小镇。
依托产业新城发展房地产开发业务，为园区提供高品质的住宅及配套服务设施。
核心竞争力1.产业新城PPP 模式领先：公司产业新城PPP 模式多次获得国家与地方政府认可；2.卡位布局先发优势明显：国内布局区位优势明显，公司坚定不移地坚持产业新城模式，紧跟三大国家战略，重点布局国内经济热点及潜力区域。
国际化布局初见成效；3.产业发展能力国内领先：产业发展能力是华夏幸福最重要的竞争能力和护城河，也是城市和区域经济发展转型的重要基础；4.打造宜居城市，公司一直以“打造宜居城市”为理念，致力于建立有华夏幸福特色的宜居城市体系。
土地储备华夏幸福2018年1月5日公告，公司以67410.504万元通过全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司以股权收购方式取得位于香河县五一路南侧、刘庄北侧、经纬家居城西侧的国有土地使用权及开发建设60%的权益。
该土地用途为商服用地，面积为55810平方米。
核心风险1.国际风险：公司将密切关注全球政治经济形势，适时进行业务调整，避免国际政治经济风险带来的不利影响；2.政策风险：公司业务受土地政策、房地产相关政策、园区产业发展政策、财政税收政策变化的影响；3.财务风险：产业新城作为资金密集型行业，具有资金需求量大，资金循环周期长的特点；4.管控风险：公司处于全球扩张的高速发展阶段，管控风险体现在对战略的把控、落实的难度，以及管理制度在一定程度上的滞后和缺失。
投资逻辑公司是中国领先的产业新城运营商，业绩增长稳定，房地产销售量价齐升，全国范围加速布局产业新城及特色小镇项目，PPP模式助力产业新城业务大步向前。
增持减持华夏幸福2018年4月16日公告，公司部分董事及高级管理人员计划自2018年4月17日起3个月内，以自有资金增持公司股份，拟增持金额为5500万元。
产业地产全流程盈利模式分析
产业地产全流程盈利模式分析产业地产是指运用中介创新的方式，通过资本运作，结合产业资源优势，以创新创业为基础，将土地资产进行规划、开发、建设和运营，形成工业园区、科技园区、商务园区、商贸物流园区等一系列的经济活动。
产业地产的全流程盈利模式主要包括土地收购、规划设计、开发建设、租赁销售和运营管理等环节。
首先是土地收购环节。
产业地产公司通过资金投入或与土地持有者合作，收购土地资产。
土地价格的高低将直接影响到后续的盈利能力。
此外，产业地产公司还需要考虑土地的位置、交通、配套设施等因素，以确保项目的开发潜力和市场竞争力。
其次是规划设计环节。
产业地产公司需要根据土地的特征和市场需求，制定详细的规划方案。
规划设计不仅包括用地形式的确定，还包括园区内各功能区域的布局规划。
规划设计的质量将直接影响到项目的销售和租赁能力。
再次是开发建设环节。
产业地产公司通过物业开发商、建筑公司等进行项目的实际建设。
开发建设环节需要耗费大量的资金和人力资源，包括建筑材料的采购、工人的招聘、施工管理等。
在这个环节中，产业地产公司需要确保项目的质量、进度和成本控制，以提高项目的竞争力。
然后是租赁销售环节。
完成项目的开发建设后，产业地产公司将会通过租赁或销售的方式获得收益。
对于工业园区、商务园区等需要租赁的项目，产业地产公司可以通过与企业签订租赁合同，以获得租金收益。
对于商贸物流园区等需要销售的项目，产业地产公司可以通过向企业或个人出售物业，以获得销售收益。
产业地产公司可以根据市场需求和项目质量来制定租金或销售价格，以获得最大的盈利能力。
最后是运营管理环节。
产业地产公司需要进行项目的日常运营管理，包括安全管理、设备维护、环境卫生等方面。
通过提供高质量的管理服务，产业地产公司可以提升项目的整体价值，并吸引更多客户入驻或购买物业。
综上所述，产业地产的全流程盈利模式主要包括土地收购、规划设计、开发建设、租赁销售和运营管理等环节。
不同环节的质量和效益将直接影响到项目的盈利能力。
产业园的盈利模式、发展策略与规划框架
产业园的盈利模式、发展策略与规划框架自20世纪80年代以来，我国园区建设和规划逐渐向精准化、专业化方向转型。
近年来，产业园区越发成为区域经济发展的重要推进器。
其在区域经济和产业经济之间形成一个联动，承载区域产业体系的组成与补充，以及片区主导和配套产业的连接功能。
目前园区经济发展日趋完善与成熟，已形了产业园发展的特有形式。
1、产业园区的盈利模式纵观国内产业园区的经营状况，可以看出园区的盈收主要来自两部分：地产增值和产业增值。
客观来说，现阶段大多数园区主要依靠地产增值，其通过建设厂房、物流仓库、办公楼等并以出租或出售的方式供企业使用，这同传统的商业地产模式相类似，是大多数园区的主要收益来源。
目前，中国有各类产业园区15000多个，国家级开发区数量从2011年的219家增长到2015年的364家，年均复合增长率达13.5%。
国家级开发区数量在2012-2013年间快速增长后，进入到平稳增长阶段。
在如此高度增长的势态下，我国的产业园区普遍走新兴工业化道路，而在我国产业园区已取得一定成就的同时，产业园存在的问题也越渐明显。
（1）重复建设，形成恶性竞争。
如此“千园一面”的形势造成产业资源难以合理分配以及有效利用等问题，并且园区之间竞价明显，招商困难，难以成就共同发展，前期产业定位就出现问题，直接导致后面招商运营难。
（2）偏重地产开发，轻视产业环境，产业聚集效益不明显。
目前有近三分之一的产业园为房企联合开发建设，出售物业坐等收益，却不注重产业园区发展的核心——产业环境培养、产业链搭建以及产业配套的完善。
如此随之而来的是项目的空置、地方产业的流逝，产业新城变“鬼城”，盲目引进产业导致“有企业无产业”的局面，如此“大杂院”无法实现良性的产业发展，导致片区没有产业竞争力和发展源动力，前期产业定位出现问题，后期的招商运营自然出现方向性错误，直接导致园区集聚性差。
（3）园区运营以及配套服务偏差大。
如今很多园区的硬件载体建设都被过分地关注，而园区的核心竞争力是软性服务，可这正是国内的全区最为欠缺的一环。
产业地产发展形势及开发盈利模式（5篇）
产业地产发展形势及开发盈利模式（5篇）第一篇：产业地产发展形势及开发盈利模式导读近年来,房地产市场调控力度持续加大,市场迎来一场剧烈的变革，开发商纷纷寻找出路，商业地产、旅游地产、养老地产等都成为方向，就连在几年前被认为是“啃骨头”的产业地产，随着新城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。
目前，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，无论政府，还是行业企业，都更加注重“产业内容”，传统房企、产业地产商、制造企业、电商业以及金融资本以各自的模式纷纷布局产业地产。
由于产业地产的客户是企业和政府，投资决策更加理性，产品要求更加严格，因此，相较于住宅地产和商业地产，产业地产的进入门槛更高，开发难度更大。
再由于产业地产涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等众多因素，因此成熟的商业模式对产业地产开发至关重要。
产业地产发展形势1、传统房企开始往产业地产转型房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
2、产业地产商开始大肆布局华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
3、制造企业、电商向产业地产延伸从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
4、金融资本开始青睐产业地产一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后，2014年，光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港IPO，上海自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的苏州工业园（中新集团）也正在A股IPO排队中，据统计，2013-2014年在香港资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。
新城控股2018年财务分析详细报告-智泽华
新城控股2018年财务分析详细报告一、资产结构分析1.资产构成基本情况新城控股2018年资产总额为33,031,841.74万元，其中流动资产为26,422,711.36万元，主要分布在存货、货币资金、其他应收款等环节，分别占企业流动资产合计的55.09%、17.19%和17.15%。
非流动资产为6,609,130.38万元，主要分布在长期投资和递延所得税资产，分别占企业非流动资产的90.14%、4.48%。
资产构成表2.流动资产构成特点企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的55.09%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。
流动资产构成表3.资产的增减变化2018年总资产为33,031,841.74万元，与2017年的18,352,666.14万元相比有较大增长，增长79.98%。
4.资产的增减变化原因以下项目的变动使资产总额增加：存货增加6,919,396.65万元，货币资金增加2,346,190.01万元，长期投资增加2,219,508.46万元，其他应收款增加1,680,573.91万元，其他流动资产增加836,847.36万元，预付款项增加437,094.48万元，递延所得税资产增加135,341.77万元，无形资产增加48,124.72万元，应收账款增加14,804.4万元，应收票据增加8,560.47万元，长期待摊费用增加4,669.84万元，共计增加14,651,112.07万元；以下项目的变动使资产总额减少：固定资产减少7,119.45万元，其他非流动资产减少19,308.43万元，共计减少26,427.87万元。
增加项与减少项相抵，使资产总额增长14,624,684.19万元。
5.资产结构的合理性评价从资产各项目与营业收入的比例关系来看，2018年应收账款所占比例基本合理。
其他应收款所占比例过高。
存货所占比例过高。
2018年五大产业园区运营模式分析研究
五大产业园运营模式分析WORD版本下载后可编辑一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。
2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。
华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。
2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。
与2015年提出的PPP模式不谋而合。
企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
➢运营特点1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。
对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。
3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。
4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。
产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。
工业园区企业盈利模式
工业园区企业盈利模式
工业园区企业盈利模式涉及多个方面，包括企业的生产经营模式、市场销售模式、人力资源管理模式等。
以下是一些常见的工业园区企业盈利模式：
1. 生产经营模式：工业园区企业可以采用产品生产加工模式或
者服务型企业模式，通过提供优质的产品或者服务来获得盈利。
在生产经营模式方面，工业园区企业可以采用自主生产或者代加工的方式，在满足客户需求的前提下获得利润。
2. 市场销售模式：工业园区企业可以通过多种销售渠道进行产
品的销售，如线下销售、电商平台销售、展会销售等。
通过多元化的销售渠道和精准的市场定位，企业可以实现产品的高效销售和盈利。
3. 人力资源管理模式：工业园区企业的人力资源管理模式也是
影响企业盈利的关键因素之一。
优秀的人力资源管理可以提升员工的工作积极性和创造力，从而提高企业的生产效率和盈利水平。
4. 技术创新模式：工业园区企业可以通过技术创新来提高产品
的附加值和市场竞争力，从而增加盈利空间。
企业可以通过独特的技术创新来提高产品的质量和性能，从而吸引更多的客户和市场份额。
总之，工业园区企业盈利模式的构建需要综合考虑企业的生产经营模式、市场销售模式、人力资源管理模式等多个方面，才能实现长期的盈利和发展。
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产业地产全流程盈利模式分析
开发时序研究，是园区策划中比较重要，又很容易被忽视的一环。
对园区项目而言，科学合理的开发时序，有利于项目决策并实现产业园区价值的最大化。
但在实践中，操盘者往往会根据项目的变化临时调整开发时序，从而导致项目断层，因开发思绪混乱造成的决策不科学、不合理造成项目失败的案例比比皆是。
首先分析园区开发最常见的三种模式：地产导向运作模式、产业导向运作模式、地产与产业均衡模式。
1、地产导向运作模式开发商把自己包装一番，以产业概念获取政府支持，运用地产开发模式实施项目开发、销售，尽最大可能减少自持物业，产业服务交给政府或第三方运营商管理。
这种模式，在写字楼行情好的时候确实有一定可行性，但现在的情况是，整体大环境与监管力度今非昔比，一般的企业，不拿出点真材实料，非但唬不住政府，反而可能被政府的「不可分割」、「分批供地」、「先租后让」反将一军；拿到一块郊区的地，在周边配套没起来之前，新区写字楼根本卖不动，一个项目在销售环节拖个3-5年是家常便饭，银行利息根本吃不消；更何况现在政府越来越挑剔，即便是最专业的产业运营商，也一定受过政府的「训斥」，更何况披着产业外衣的地产商呢。
2、产业导向运作模式以产业集聚作为项目的基本追求，持有大量物业，并实施整体运营，为入驻企业提供一站式服务。
自持与销售一样，都是园区操盘中的「极端」行为，从态度上看，全部自持无疑是园区行业的「真爱粉」，是政府最喜欢的类型。
但做园区不是做慈善，再怎么有情怀，最终还要绕回到盈利上。
纯做物业租赁，面临的挑战同样很大：最直接的就是一次性投入成本巨大，且回款周期漫长。
在不考虑资产证券化的情况下，至少需要10年时间才能回本，极其考验开发商的募资能力与资金链的稳定性；而且目前园区租赁市场大都是供大于求，其中还充斥着大量的工业用地、科研用地上的「关系户」，他们租金价格低、政策力度大，一般园区根本无法与其公平竞争。
当然这种模式并非一无是处，随着资产证券化模式的成熟，一些园区开始尝试把园区未来租金收益作为资产包，通过金融工具实现快速变现，如果顺利的话，将极大缓解园区的资金压力；同时，随着时间的推移，物业的增值部分，也是开发商肉眼可见的重大收益。
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产业新城盈利模式分析
近日，万科牵手华夏幸福，共同开发华夏幸福环京产业新城的多个项目。
该交易对于两家行业龙头企业来说都是双赢的局面，对华夏幸福来说可以加快资金回笼，改善现金流及负债水平；对万科来说，以平价获取优质环京项目，降低了成本，加大了对环京区域的布局。
经此事件，产业新城再次升温，对于与传统房地产开发不同赛道的产业新城，它的盈利模式又有何区别呢？
产业新城是新型城镇化背景下，以人为核心、以产业发展为基石、以“产城融合”为标志的城市发展创新模式和以人为本的城市开发哲学发展起来的一类新兴城市。
目前我国正处于城市化快速发展阶段，随着各地政府大力发展产业新城，房地产企业、专业运营企业、产业企业等多方主体开始逐渐参与产业新城的发展。
根据不同的运营主体，产业新城盈利模式可以分为以下四种。
一、华夏幸福固安工业园“锁定土地资源+政府服务费”盈利模式
2002年6月，固安县政府与华夏幸福签订一项50年的排他性特许经营协议，正式确立合作开发建设运营固安工业园区，按照管工业园区建设总体要求，工业园将采取“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化模式运作。
华夏幸福通过“园区孵化+房地产开发“模式，发挥政企协同效应。
前期华夏幸福负责园区修路、征地、建设厂房等基础设施开发，垫付相关费用，获得政府10%~15%的利息收入；同时，华夏幸福进行园区招商引资，获得新增固定资产投资额或新增财政收入的45%返还收入；此外，还有园区配套地产开发收入，一般有30%住宅用地可供分配。
由于工业园区培育时间长，一般需要3-5年甚至更长的培育期才能初见效果，因此华夏幸福前期基本处于投入状态，并没有多少回报。
为了保证资金的快速回笼和持续投入，实际上华夏幸福是通过锁定土地资源，开发住宅，用住宅销售获取的资金来维持工业园的投入。
等工业园培育起来后，政府财政税收、土地增值等收入逐渐增加，再通过以税收补贴的形式支付服务费，这样华夏幸福就能获取相对稳定持续的收益。
这种“锁定土地资源+政府服务费”盈利模式有利有弊，核心点是住宅获地和销售、工业园区成长情况。
如果住宅获地和销售顺利，那么起码能回收很大一部分资金；如果再加上工业园区成长顺利，后期政府服务费支付稳定持续，那么
这个产业新城项目基本上已经算是成功。
反之，则难以为继。
二、招商蛇口蛇口网谷“园区管理+物业运营+创投”盈利模式
2010年5月，南山区政府与招商蛇口合作，双方联手共建融合高科技与文化产业的“蛇口网谷—互联网及电子商务产业基地”。
根据招商蛇口“前港—中区—后城”的蛇口模式，招商蛇口利用该地区先发港口资源，做实传统产业并升级产业园区，形成产业集聚，吸引高层次人才入驻园区，高层次人才在规划区内投资、消费乃至定居，实现“后城”人群的升级。
据统计，截止2017年底，蛇口网谷已入驻企业超过600家，每平方米土地年产值已由2010年的不足2千元提高到了8万多元。
招商蛇口通过提供产业园区物业管理服务、出租及销售持有物业、创投等方式拓宽盈利渠道。
其中创投是运用“园区+资本”的运营理念，探寻高增长潜力企业，通过资本投资、租金折股、服务费用折股等方式，投资企业，既分享企业价值，又能帮助入住企业成长，并助推园区发展，形成良性循环生态圈。
三、中新集团苏滁现代产业园“土地收益+税收留成”盈利模式
2011年11月，中新集团与滁州市政府合作共建安徽苏滁现代产业园，这是中新苏州工业园区走出江苏的第一个项目。
苏滁现代产业园实行双主体模式，即重大事项、重大项目由管委会和中新苏滁公司共同协商、决策，具体工作由中新苏滁公司执行。
为了换取园区基础设施投资、建设经验、招商资源能力等投入，滁州市将苏滁现代产业园土地收益和税收留成等方面利益的55%转移支付给中新集团。
经过7年左右的发展，苏滁产业园累计协议引进工业项目125个，协议引进资金超350亿元，初步形成了汽车及装备制造、营养健康、新能源新材料三大产业集聚发展板块。
苏滁产业园在商住、医院、学校、公园、职工安置、写字楼等商务配套方面的设施已基本完善。
园区财政收入从2013年的不足3000万元增长至2017年的4亿元，财政增速迅猛，实现了跨越式发展。
四、京东云产业园“多类服务抽成”盈利模式
2017年8月，凤岗镇政府与京东集团、都市智能集团、雁盛实业四方达成项目合作协议。
京东集团、都市智能集团、雁盛实业将以共同组建公司的方式，在凤岗镇建设“京东•都市人工智能产业新城”项目。
项目将以京东X事业部、
人工智能系统研发中心、无人机和无人车总部基地及科技金融平台等为支撑，运用先进的城市产业综合体开发模式，打造四大重点项目，计划总投资300亿元，分三期开发，6-8年左右完成。
项目投产后，预计可实现年产值不低于400亿元，年创税达到30亿元。
产业园管理公司主要从园区内的企业端、服务商和用户端获取各种服务抽成。
企业端有资金沉淀、自有服务和服务抽成；服务商有资金沉淀、收入抽成和营销服务收入；用户端有个人金融、园区自营服务和O2O服务抽成。
从趋势上看，开拓产业新城业务已成为不少房企战略升级的方向之一，其中如何形成适合自己的产业新城盈利模式是房企需要想清楚的一个关键点。
不管盈利模式如何选择，产业新城投资周期长、投入资金量大的特点都要求参与企业有长期稳定的资金来源，因此具有丰富及稳定融资渠道的企业将拥有较大优势。