物业管理概论第2章参考答案

物业管理概论第2章参考答
案
-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
第二章参考答案
一、填空题
1 委托服务型和租赁经营型两种
2 50％以上或者自第一个业主入住之日起满2年
3 50％、15天
4 业主公约和业主委员会章程
5 500万元以上、300万元以上和50万元以上
二、多选题
1 ABCDE
2 ABC
3 ABC
4 ABC
5 ABCDE
三、简答题
1、委员的权利：
①参加业主委员会组织的有关活动；
②选举权、被选举权和监督权；
③参与业主委员会有关事项的决策；
④对业主委员会的建议和批评权。

委员的义务：
①遵守业主委员会章程；
②执行业主委员会的决议，完成交办的工作；
③参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；
④向业主委员会的工作提供有关资料和建议。

2、物业管理企业的权利：
a.根据有关法规，结合实际情况，制定物业管理办法；
b.依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理；
c依照物业管理合同和有关规定收取管理费；
d有权制止违反规章制度的行为；
e有权要求业主委员会协助管理；
f有权选聘专营公司承担专项管理业务；
g可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。

3、物业管理企业的义务:
a履行物业管理合同，依法经营；
b接受业主委员会和业主及使用人的监督；
c重大管理措施应提交业主委员会审议批准；
d接受行政主管部门监督指导；
e至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目；
f提供优良生活工作环境，搞好社区文化；
g发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告；
h物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费，公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。

四、案例分析题
案例一：
[案例分析]
业主委员会委员是由业主（代表）大会选举的，这是业主（代表）大会的权利，物业管理公司作为物业管理辖区的一员，是受业主委员会委托为该辖区提供管理服务，充当的是“管家”的角色，对业主（代表）大会的任何选举结果无权干涉。

从权利和义务的角度看，权利和义务对等是一个整体概念，是并列的关系，业主交费和当选业主委员会委员既不存在对等关系，也不存有因果关系。

如不能说一个人偷税，没有尽公民的义务，就可以剥夺他的公民权一样。

公民权不是谁都可以剥夺的，即使是犯过罪的人，如果法院没有剥夺他的公民权，他仍然可以参加选举。

业主的选举权和被选举权不是开发商和物业管理公司可以剥夺的，也不是某个政府主管部门可以剥夺的。

至于该业主拖欠物业管理费，物业公司可以《物业管理条例》、《业主公约》等为依据经济催缴。

业主仍不交纳，就要承担违约责任。

[解决方法]
物业管理公司应向该业主及业主委员会为自己的干涉行为道歉，但同时提醒该业主应交纳物业管理费，否则将会给业主委员会带来工作上的阻力，影响该业主及业主委员会的形象。

还希望在该业主交纳物业管理费的问题上，能够得到业主委员会的理解和支持，配合物业管理公司做好工作。

案例二：
[案例分析]
物业管理公约是业主和物业管理公司双方间的服务合同，双方形成的是消费者与经营者的关系。

业主作为消费者享有《消费者权益保护法》所规定的一切权利。

本案例中的前款约定物业管理公司实际上侵犯了业主的知情权，其作为免责条款，对业主是不公平的，符合《合同法》第40条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。

”故此款的制定不妥。

本案例的后款触碰了物业管理实践中的一个敏感话题，那就是物业管理公司有无权利对业主采取断水、断电、断暖的等做法，根据我国相关法规的规定，供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电，不得中断。

因供电设施检修、依法限电或者用户违法用电等原因，需要中断供电时，供电企业应当按照规定事先通知用户。

用户逾期未缴付电费的，供电企业可以从逾期之日起，加收违约金。

自逾期之日起计算，超过30日，经催缴仍未缴付电费的，供电企业可以按规定程序停止供电。

由此可见，中止供电的权利仅在供电企业，而且供电企业也不得随意中止供电。

可见物业公司无权断电。

从实践的角度看极易激化矛盾，又有侵犯业主消费权之嫌，此款制定同样不妥。

[解决方法]
没有必要的免责条款，物业管理工作难以开展，前款可改为：
物业管理者进行如下活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：
（1）为救助人命而造成的必要财产损失；
（2）为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失；
（3）为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失；
（4）其他类似上述情形。

后款可改为：物业管理者有权对欠缴费业主提起民事诉讼，并可参照《中华人民共和国合同法》第182条、第184条的规定减少损失。

《合同法》第182条规定“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。

用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。

经催告
用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。

”
《合同法》第182条规定“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。

案例三：
[案例分析]
业主委员会是业主自治管理的核心，其成立根据惯例要有具备一些必要的条件，并履行必须的成立程序，该组织的成立才是合法的。

业主委员会成立的条件是：公有住宅出售建筑面积达到30%以上；新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上；住宅出售已满2年，其成立程序在“相关法规制度”中有明确介绍。

本案例中小区业主委员会的成立显然未按组织程序成立的，其不具备法律地位，是不合法的组织。

[解决办法]
从与业主长远合作的角度，首先物业管理公司应肯定业主这种自治管理的民主意识，但也要宣传业主委员会成立的相关法规政策，指出他们目前这种做法的不合法，提出积极的建议。

同时，物业管理公司还要表明愿意积极帮助业主成立业主委员会的愿望，愿意与其友好合作的心意。