合肥万科森林公园-C3风格定位解析
万科产品系列全解析
万科产品系列全解析万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。
成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。
合肥万科森林公园项目C3地块方案设计说明
合肥万科森林公园项目C3地块方案设计说明一、工程规模及概况合肥位于华东，毗邻长三角地区，目前区域重要发展方向皖江城市带承接产业转移示范区，以承接长三角等东部沿海地区和国外产业转移为目标，建设成为三角城市群重要城市中心。
C3地块位于合肥万科森林公园项目南侧位置，用地性质为R2，可用地面积为41003.67平方米，拟建居住建筑、配套商业，总建筑面积145966平方米;地上建筑面积116532平方米；其中住宅建筑面积不小于112132平方米；沿街商业建筑面积不小于4400平方米;地下总建筑面积29434平方米。
·基地概况森林公园项目位于合肥中心区西北地块，紧邻二环和城市干道四里河路，靠近西侧蜀山湖区和南侧合肥城市森林公园，基地区位良好，交通便利。
C3地块位于森林公园项目的南侧位置，北侧为含笑路，南侧为森景湖大道，西侧为紫衫路，东侧为紫荆路。
·自然与工程概况合肥地处中纬度地带，位于江淮之间，全年气温冬寒夏热，春秋温和，属于暖温带向亚热带的过渡带气候类型，为亚热带湿润季风气候。
年平均气温15.7度，降雨量近1000毫米，日照2100多个小时。
合肥的气候特点是：四季分明，气候温和、雨量适中、春温多变、秋高气爽、梅雨显著、夏雨集中。
合肥地处江淮腹地丘陵地区，由西向东的江淮分水岭贯穿市境，形成低缓鱼背形地势。
全市地形分为丘陵、岗地、平原圩区三大类。
基地原始地形为北高南低，基地内地表多为工程堆土。
二、规划编制依据《中华人民共和国城市规划法》《城市规划编制办法实施细则》（建设部建规（1995）333号文发布）《城市规划用地分类与城市用地标准》（GBJ137-90）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）《城市道路交通设计规范》（GB50220-95）《合肥市城市规划管理技术规定》设计任务书工程设计合同国家及地方颁布的有关规范、标准、规定业主提供的其它有关使用要求和相关资料规划范围内电子地图三、规划原则与总体构思⏹规划原则以用地规划条件为依据，使地块规划设计既满足建筑功能的需要，又符合更高层次的规划要求，成为城市形象的新的地标,塑造富有活力的形象特色，以规划设计的创新方法与思路指导设计，形成融合于城市，但超越于城市的公共服务中心典范。
【万科中心】绿色建筑解析
4 绿色建筑的细节与表现
电气系统
每一盏灯都可以根据环境光线的变化进行独立调节。不同 的区域采用灵活的照明方式，配合节能型光源及灯具的使 用，万科总部照明能耗比同等规模同类建筑减少30%。
4 绿色建筑的细节与表现
生态草地泳池
泳池的一边是是铺设草坪的阶梯，一 方面体现了自然生态，另一方面也使 得泳池的造型十分独特，泳池的对面
中水处理
以水质较好的雨水为主，以中水资源为补充，提供 景观水体，绿化及景观水不用自来水作为水源。
屋面雨水全部收集，地面雨水全部处理渗透，一年可节约大约45700吨水。
雨水通过渗水砖渗入地里进行雨 水收集。
中水处理
通过景观水池、人工湿地对雨水/污水进行收集后，雨 水加收，污水通过人工湿地的生物降解及中水处理系 统，每日可处理100吨中水和污水，水资源在这里能够 循环利用。完全解决了本地灌溉、景观用水以及清洗 等其他用途，大大减轻了市政用水的负担。
可持续发展的设计目标，就是要实现环境、 社会、经济的协调发展，选择一个好的评 估标准是关键。万科中心以LEED评估体 系为建造标准，在设计中有效减少对环境 和住户的负面影响，成为国内极少数获得 LEED铂金认证的建筑物之一。
人体健康的保护
为万科总部办公使用者提供一个和谐、轻 松的氛围，一个安静、恬宜、健康的办公 环境；大楼注重对水质、空气的处理，建 筑材采用无毒害绿色材料。同时也提供一 个和谐、共享的办公空间，有助于形成健 康的心态。
4 绿色建筑的细节与表现
地下采光
园林中有的是一方池水的中央是一个下凹的空间，其 中没有注水，有的是直接有一个大方型下凹的空间， 周边是玻璃幕墙，据介绍这是为万科中心地下空间的 采光而设计，保证万科中心地下约4万平方米建筑的 建筑的自然采光，万科中心综合运用了照明系统、自 然采光等一系列新技术，大大节约电能。
万科房地产产品规划定位解析
经过多年的发展，万科已经成为 中国最大的房地产公司之一，业 务遍布全国多个城市。
万科的业务涵盖了房地产开发、 物业管理、商业地产等多个领域。
主要房地产项目介绍
万科城市花园系列
以城市为中心，打造高品质的居 住环境，注重绿化、配套设施和 社区文化建设。
万科金色系列
高端住宅项目，以豪华装修、完 善配套和优质服务为特点，面向 高端客户群体。
04
区域市场分析
城市发展与政策环境
城市发展
万科在选择房地产项目时，首先会考虑城市的整体发展趋势，包括人口增长、经济发展、基础设施建设等方面。 同时，万科也会关注政府对房地产市场的政策导向，如土地供应、住房政策、房地产税收政策等，以便更好地把 握市场机遇。
政策环境
万科在项目规划中会深入研究国家及地方的相关政策法规，如土地使用、环保标准、建设规范等，以确保项目符 合政策要求，降低政策风险。同时，万科也会关注政策变化趋势，以便提前调整项目规划和市场策略。
05
产品线规划策略
住宅系列
城市住宅
01
满足城市居民对高品质居住环境的需求，注重社区配套设施和
物业服务。
郊区住宅
02
提供宽敞舒适的居住空间，适合家庭居住，注重自然景观和休
闲设施。
公寓住宅
03
针对年轻白领和学生群体，提供经济实惠的居住解决方案，注
重便利性和生活配套。
商业系列
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的大型商业中心，吸引消费者并提供 一站式服务。
人性化设计
万科注重从用户需求出发，提供人性化的居 住空间和功能布局，满足不同家庭和人群的 需求。
社区文化营造
通过丰富多彩的社区活动和文化建设，增强社区凝 聚力和归属感，营造和谐友好的居住氛围。
居住区设计前期调研.ppt
天下锦城住宅组合整体采用了行列布 置，使建筑的朝向较好，结构施工都 很简单。为了解决整体布局单调的问 题，采用了低层和高层相结合的手法 ，（其中1#、5#、4#为低层）但是显 的整体性不足。建筑风格采用是天下 锦城主打的英伦风，彰显着皇族气势 。
3.总结
在区位和交通环境大抵相同的情况下，我们应该更注重细节的把握 1.居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住在布局、群体组合、绿地 系统及空间环境等内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体。 2.建筑应突出个性，群体建筑与空间层次应在协调中求变化；合理设置公共服务 设施，避免不利因素对居民的影响。 3.注重景观和空间的完整性，公共活动空间的环境设计应处理好建筑、道路、广 场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。
为什么选择万科森林公园&天下锦城
万科
天下锦城 年度合肥地区居 住小区规划设计 项目评选活动中 获得“建筑设计特 别奖”
公建与配套服务 做得较好且周边 风景较优美
PK
Part2. Vanke Forest Park
Vs
World's Prosperous City
万科森林公园
VS
天下锦城
2.1区位对比
2.3 三、居住区配套设施与景观
注释： 5 9 1 6
1.东门入口 2.南门入口 3.次入口（人行） 4.中心水景 5.观景台 6.游乐设施 7.张三丰游泳会所 8.时光记 9.配套公建
3 7
4
8
2
小区景观
· 从万科森林公园来看，居住小区内部的配套设施可以说是一 应俱全。从必要的配电房、燃气调压站、水泵房到供人休闲 娱乐的公园、书吧、植物园再到可以增加邻里交流的交流空 间，亲子乐园，宠物乐园最后到健康环跑道、羽毛球场等运 动场地。该项目充分考虑了居民们在日常生活中的各种活动， 真正做到了设计以人为本，“麻雀虽小，五脏俱全”的概念。
万科森林公园复盘总结汇报
制度
甲方对乙方
协调
乙方对乙方
互动
甲乙双方
2
加强沟通 高效管理
3
技能拔高 专业培训
万科企业文化 设计专业培训 建筑培训 园林培训 工程专业培训 物业培训 法务培训
系统培训，强化专业知识
培训课程
项目规划、配套、建筑风格等 景观设计思路、公园配套等 工艺功法讲解（工程专业术语、毛坯与装修房区别、工艺功法等） 万科物业的培训（万科物业管理理念、标准等） 房地产法律法规、合同风险提示 （各种交易风险及销售过程中潜在风险） 现场管理制度（联合代理制度） 销售知识共享培训 销售技巧培训 标准作业流程（认购、签约、更名、退换房、特殊意见处理等培训） 按揭知识培训（商业/公积金） 销售现场展开日常踩盘交流会、总结竞品经验，并对本项目做出建议。 对重点竞争对手做详细分析报告，包括开盘安排、定价、客户的成交情况分析等。
种生活格调
New Other Lifestyle
Keyword：
目录
本体分析 目标与难点
操盘营销总结 反思与启示
首推836套，总建约7.9万平，总货值约7亿
90平“3+1”占比82%，110平占比18%
首期推售楼栋
产品线 楼栋 套数 面积 占比
1# 2#
90端 3# 4# 6# 1# 2# 90中 3# 4# 6#
规模价值——140万体量，二环内绝无仅有 产品价值——丰富业态、良好户型、完备的配套、学区 第三层级 第二层级
万科●森林公园 代言合肥人中央公园生活的旗帜！
合肥中央公园生活示范区
“我们不是为了世界上多一处住宅，而是在寻找一些生活，一些新的 生活替代它。”——不只是卖房子，同时售卖一种生活方式和营造一
万科的产品定位和规划解析(下)
晓园
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41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
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43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
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46
英伦风格
1
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47
黄金海岸公寓——浪
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48
现代简约风格
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49
现 代 中 式 风 格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
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51
•不同的户型配比方案， 相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部 整理分享
2014年6月
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1
产品策划阶段 客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑 风格
分支
社区 配套
公共 空间
社区 规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。
万科对标的“特别好”项目
1、京东/虎之门之丘——TOD商业综合体“虎之门之丘”是日本房地产开发商“森大厦株式会社”开发。
为地铁上盖物业，预计于2020年东京奥运会投入使用。
项目总面积达7.5公顷，包括4栋虎之门之丘大厦、新的交通站点、马路和绿化空间。
楼面面积约80万平米，其中包括约30万平米的办公空间和2.6万平米的零售空间。
所在地还将设立一个新的地铁站点（在日比谷线上），以及一个新的快速公交站(BRT)以连接东京中部与湾区。
还包括建设更大的绿化空间，将现有的6,000平米绿化面积增加到1.5万平米。
此举将构造一个绿化网络，将虎之门之丘与邻近的爱宕山山坡和爱宕Green Hills综合体连接起来，从而打造一个清新、环保的自然岛。
Toranomon Hills Business Tower为约9.4万平方米的办公空间。
36层高的大厦将设立创新中心，从而为风投资本家和顶级企业的新业务开发部门提供办公空间、沙龙和讨论场所。
为了在设计中体现世界一流水平，森大厦株式会社聘请德国建筑师 Christoph Ingenhoven来负责大厦的外部设计，并力邀日本顶尖室内设计师片山正通来承接零售设施的内部设计。
大厦将设有新快速公交站，将东京市中心、湾区与东京2020年奥运会和残奥会多个场馆连在了一起。
还设有一个新的机场豪华轿车巴士站点，将虎之门与东京国际机场相连。
快速公交每小时可运载约3,000人，且有望成为奥运会期间重要的交通工具，供国际运动员和观众搭乘。
Toranomon Hills Residential Tower将提供600套高级住宅单元，届时，Toranomon Hills综合体住宅单元总数将达到约800套。
考虑到久居外国旅行者的需求，这座56层高的大厦将提供大面积的居住单元和服务式公寓，并设有西式的独立卫浴，以及水疗和康体中心、儿童设施和24小时现场双语礼宾服务。
大厦内部由纽约设计师Tony Chi设计，东京君悦酒店(Grand Hyatt Tokyo)和 Andaz Tokyo都是他的作品。