基于项目开发全周期的“投资拓展”主题-公开市场土地投资拓展模式讲解
一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报
03 投资分析
投资环境分析
宏观经济环境
评估国家或地区的经济状 况、政策环境、市场需求 等因素，分析其对项目投 资的影响。
行业环境
分析相关行业的市场趋势、 竞争格局、技术发展等， 以判断行业的投资潜力。
区域环境
研究项目所在地的地理、 交通、资源等条件，以及 当地政策支持、市场需求 等因素。
投资风险评估
宏观经济环境
行业趋势
评估国内外宏观经济状况，包括经济 增长、就业、物价、国际贸易等指标， 分析其对一级土地开发项目的影响。
分析国内外土地开发行业的现状和发 展趋势，包括城市化进程、基础设施 建设、房地产市场走势等。
政策环境
研究国家及地方政府的土地政策、城 市规划、产业政策等，分析其对土地 开发市场的趋势和机会。
市场风险
评估市场需求变化、竞 争加剧等因素对项目收
益的影响。
政策风险
分析国家或地区政策调 整、法规变化等因素对
项目投资的影响。
技术风险
评估新技术发展、技术 更新等因素对项目实施
和运营的影响。
财务风险
分析资金筹措、成本控 制等因素对项目盈利能 力和偿债能力的影响。
投资回报预测
收益预测
根据市场分析、财务分析等，预测项目的未来收 益状况。
加强项目管理团队建设，提高 项目执行效率和质量。
注重风险控制和合规性管理， 确保项目投资安全和可持续发 展。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
趋势。
竞品分析
竞品项目概况
收集竞品项目的规划、设计、建设、销售等方面的信息，了解其 产品特点、价格水平、销售策略等。
竞品项目SWOT分析
对竞品项目进行优势、劣势、机会和威胁的分析，找出自身的竞争 优势和提升空间。
房地产项目开发全周期计划
房地产项目开发全周期计划房地产项目开发是一个复杂且漫长的过程，通常涉及市场调研、土地选址、规划设计、施工建设、销售推广等多个环节。
为了有效管理和控制项目的全周期开发过程，制定全周期计划是非常重要的。
下面是一个房地产项目开发全周期计划的简要示例，供参考：一、前期准备阶段1.市场调研：对市场需求进行调研和分析，确定项目类型和规模。
2.资金筹集：确定项目资金需求，开展融资活动，筹集项目开发所需的资金。
3.土地选址：寻找合适的土地，并与相关方进行洽谈和协商，达成土地购买或租赁协议。
二、规划设计阶段1.招标与设计：制定招标规则，发布项目设计招标书，选择合适的设计机构进行项目规划和建筑设计。
2.环评与审批：根据规划设计，进行环境影响评价和相关审批手续的办理。
3.许可与准备：获得规划许可证和相关行政许可证，为项目的进一步开发做好准备。
三、施工建设阶段1.施工组织：制定施工方案和施工组织设计，确定施工队伍和设备，并实施现场施工管理。
2.施工监督：对施工过程进行监督和控制，确保工程质量和进度符合规划要求。
3.质检与验收：组织项目的质量检测和验收，确保建设质量符合相关标准和要求。
四、销售推广阶段1.售楼部准备：建立售楼部并配备相关销售人员和设备，制定销售策略和推广计划。
2.宣传推广：开展各种宣传推广活动，包括广告、媒体渠道、线上线下推广等，吸引潜在购房者。
3.销售与交付：根据销售合同，与购房者进行合同签订和付款安排，最终完成房屋的销售和交付。
五、运营管理阶段1.物业管理：建立物业管理团队，负责小区日常管理和维护，提供优质的物业服务。
2.客户服务：建立健全的客户服务体系，解决购房者的问题和需求，提高客户满意度。
3.运营持续改进：定期评估和改进运营管理模式，提高项目的运营效率和经济效益。
六、项目退出阶段1.资金回收：根据项目退出计划，逐步回收项目的投资成本，并实现预定的收益目标。
2.资产处置：根据市场需求和项目状态，采取适当的资产处置方式，如转让、租赁等。
项目拓展部市场开拓成果汇报与新项目拓展计划
项目拓展部市场开拓成果汇报与新项目拓展计划尊敬的领导：首先，对过去一段时间内项目拓展部所取得的市场开拓成果进行汇报。
在充分挖掘市场潜力的同时，我们聚焦于争取新的商机，提升市场份额。
通过积极推进各项工作，我们已经取得了一系列显著的成果，下面将进行具体的介绍与分析。
1. 市场开拓成果汇总1.1 新客户开发成果根据市场调研和商务洽谈，我们成功开发了20个新客户，其中包括国内外知名企业及新兴行业中的领军者。
这些新客户使得我们的产品及服务辐射到了更广阔的领域，不仅增加了市场份额，同时也为公司带来了更多的合作机会。
1.2 市场份额增长通过与现有客户深耕合作关系，我们取得了一定的市场份额增长。
根据市场调研数据，我们的市场份额达到了15%，较去年同期增长了5%。
这一成果主要得益于我们团队的努力和有效的市场推广策略。
1.3 项目成交数量与金额增加在市场拓展的过程中，我们成功促成了30个新项目的成交，涉及领域广泛，包括IT、教育、医疗等。
这些项目为公司带来了丰厚的收入，累计金额达到了1000万元。
2. 成果分析与总结通过对市场开拓成果的分析，我们可以看出，市场潜力巨大，尚有较大的上升空间。
在过去的工作中，我们注重了以下几个关键点，为今后的项目拓展提供了经验与借鉴：2.1 深度市场调研对于每一个潜在市场，我们深入调研，全面了解市场需求与竞争情况。
只有准确了解市场才能制定有效的市场开拓策略。
2.2 强化市场推广通过多种推广手段，如在线广告、参展、媒体宣传等，提升我们的品牌知名度和影响力。
市场推广的综合策略使得更多潜在客户了解到我们的产品，并产生购买兴趣。
2.3 客户关系维护我们始终注重与现有客户的良好合作关系，及时响应客户需求，并提供专业的售后服务。
稳定现有客户的合作关系对于公司的可持续发展至关重要。
3. 新项目拓展计划基于过去的工作成果和市场需求，我们制定了新的项目拓展计划，以实现更大的市场开拓和业务增长。
3.1 挖掘新兴行业市场的变化飞快，新兴行业往往孕育着巨大的商机。
土地拓展模式及投资地块研判
详细描述
年龄 25-44 岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母） 年龄 25-34 岁或者已经结婚的青年 + 父母（老人） 0-11 岁小孩 + 业主 12-17 岁小孩 + 业主 老人+业主+18 岁以下孩子
有老人家庭的直系 （准）空巢中年或老年、老人+中年夫妻、老人＋中年夫妻 代数 家庭年收入 +18 岁以上孩子 收入（包括教育、职务等资源）远高于其他家庭的家庭
医疗资源
通讯资源 生活资源 人文资源 山水资源 等
小区位
房子具有物质和社会双重属性
产品标准化是各大房地产开发公司竞相采用的模式
价值 家庭生命周期 纬度 纬度
社会 新锐 望子 成龙 健康 养老 富贵 之家 经济 务实 青年之家 青年持家 小太阳 后小太阳 三代孩子 老人一二三代
细分指标
业主年龄、是否父 母（老人）同住 孩子年龄、是否父 母（老人）同住
模拟测算二
这种方式如果还不如意呢？
兵无常势 水无常形
在进行投资测算时，打破头脑里的条条框框、清规戒律； 深信，只有利润最大化、风险最小化投资模式才是最合理的模式， 在这个前提下，在产品设计方面，在测算方面，你想怎么玩，就怎
么玩！
投资开发成本构成
建安成本 前期费用
土地成本
碧海中心区
配套费用 间接费用
名词解释
• 土地利用总体规划：是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求 和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、 时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。 城市总体规划：是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的 自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定 城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土 地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。城市总 体规划是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。 土地利用年度计划：是根据土地利用总体规划和国民经济发展计划，对年度 内各项用地数量的具体安排（包括；新增建设用地量，土地开发整理补充耕 地量和耕地保有量等的具体安排）。它是实施土地利用总体规划的主要措施， 是当年农用地转用审批、建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地管 理的依据。
地产投资拓展运营方案
地产投资拓展运营方案一、市场调研分析1.宏观经济环境分析首先，本拓展运营方案需对当前的宏观经济环境进行全面分析。
这包括政府政策的调整、经济发展状况、金融市场动向等。
根据最新的宏观经济数据，全面了解当前市场行情。
2.地产市场现状分析其次，需要对地产市场的现状进行深入分析。
包括竞争对手的投资布局、目标消费群体的需求等。
了解目标市场的供需情况，为拓展运营提供数据支持。
3.区域特征分析在市场调研阶段，需要对拓展区域的特征进行分析。
包括人口结构、经济发展水平、政府规划等。
这有助于制定更针对性的拓展运营方案。
二、投资策略规划1.投资目标明确在市场调研的基础上，明确投资目标。
包括投资规模、投资时间、投资回报率等。
同时，根据对目标市场的分析，确定投资的发展方向。
2.投资策略制定根据投资目标，制定相应的投资策略。
包括资金运作策略、开发项目策略、市场营销策略等。
确保投资策略符合市场需求和发展趋势。
3.风险控制投资过程中，要充分重视风险控制。
即使是市场调研阶段，也要对潜在风险做出充分的评估。
在制定投资策略时，需要考虑到可能的风险，并采取相应的措施进行防范。
三、项目开发管理1.项目选址规划根据市场调研结果，选址规划是项目开发的关键一步。
需要根据目标市场需求和拓展方向，选择适合的开发项目地点。
2.项目设计策划项目设计阶段，需要根据目标市场需求，确定项目的规划和设计。
项目的规划包括项目定位、项目规模、项目类型等，确保项目的设计符合市场需求。
3.项目施工管理项目施工管理是项目开发的重要环节。
需要合理安排施工进度，保证项目按时按质完成。
同时，要重视施工安全和工程质量，确保项目的整体效果。
四、市场营销推广1.市场定位根据项目的特点和投资目标，确定市场定位。
市场定位包括目标消费人群、产品策略、价格策略、渠道策略等。
确保市场定位符合目标市场的需求。
2.营销策略根据市场定位，制定相应的营销策略。
包括线上线下推广策略、营销活动策略、客户服务策略等。
土地拓展实施方案
土地拓展实施方案一、背景分析。
随着城市化进程的加快，土地资源的需求日益增长。
然而，现有的土地资源已经无法满足城市发展的需要，因此需要进行土地拓展，以支持城市的可持续发展。
二、拓展目标。
1. 扩大城市规划范围，增加可供开发的土地面积。
2. 提高土地利用率，充分发挥土地资源的潜力。
3. 保护生态环境，确保拓展过程中不会对环境造成严重影响。
三、拓展原则。
1. 合理规划，在拓展过程中，要充分考虑城市发展的长远规划，避免盲目开发，确保土地利用的合理性和可持续性。
2. 生态优先，在拓展过程中，要优先保护生态环境，避免破坏生态平衡，保护珍贵的自然资源。
3. 公平公正，在拓展过程中，要遵循公平公正的原则，确保土地资源的合理分配，防止出现土地资源过度集中的情况。
四、拓展措施。
1. 土地调查，对城市周边的土地资源进行全面调查，了解土地的类型、利用状况和潜力，为后续的拓展工作提供准确的数据支持。
2. 规划设计，根据调查结果，制定拓展规划，确定拓展的范围和方向，合理布局土地资源，确保拓展的有效性和可持续性。
3. 生态修复，对拓展过程中受到破坏的生态环境进行修复，恢复生态平衡，保护生物多样性。
4. 建设管理，对拓展出的土地资源进行合理开发和管理，确保土地资源的有效利用，提高土地的利用率。
五、拓展效果。
1. 城市规划范围得到扩大，为城市发展提供了更多的发展空间。
2. 土地利用率得到提高，提高了土地资源的利用效率。
3. 生态环境得到保护和修复，为城市的可持续发展提供了保障。
六、拓展风险。
1. 环境影响，拓展过程中可能会对周边环境产生一定的影响，需要采取相应的措施进行保护。
2. 资金投入，拓展工作需要大量的资金投入，需要谨慎规划和管理。
3. 社会影响，拓展过程中可能会对周边居民产生一定的影响，需要妥善处理相关问题，保障居民的权益。
七、拓展建议。
1. 加强规划设计，确保拓展工作的科学性和合理性。
2. 健全监管机制，加强对拓展工作的监督和管理。
全域土地综合整治项目投资模式及收益回报解析
全域土地综合整治项目投资模式及收益回报解析•一、政策梳理•2010年5月，国务院出台《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》提出：“鼓励民间资本参与土地整治”，“积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复垦等工程建设”，这为社会资本参与土地整治类项目明确了政策指向，之后，相继出台了一系列相关的政策法规，政策梳理如下：《中共中央国务院关于打赢脱贫攻坚战的决定》（中发〔2015〕34号)：“利用城乡建设用地增减挂钩政策支持易地扶贫搬迁、在扶贫开发中推广政府与社会资本合作、政府购买服务等模式。
”《中共中央国务院关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》（中发〔2016〕1号）:“探索将通过土地整治增加的耕地作为占补平衡补充耕地的指标，按照谁投入、谁受益的原则返还指标交易收益。
”《中共中央国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》（中发〔2017〕1号）：“允许通过土地整治增加的耕地作为占补平衡补充耕地的指标在省域内调剂，按规定或合同约定取得指标调剂收益。
”《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》（中发〔2017〕4号）：“充分发挥财政资金作用，鼓励采取政府和社会资本合作（PPP）模式、以奖代补等方式，引导农村集体经济组织、农民和新型农业经营主体等，根据土地整治规划投资或参与土地整治项目，多渠道落实补充耕地任务。
”•《国土资源部关于改进管理方式切实落实耕地占补平衡的通知》（国土资规〔2017〕13号）：“对于耕地开垦费、各级政府财政投入以及社会资本、金融资本等各类资金投入所补充和改造的耕地，国土资源主管部门组织实施的土地整治、高标准农田建设和其他部门组织实施的高标准农田建设所补充和改造的耕地，以及经省级国土资源主管部门组织认定的城乡建设用地增减挂钩和历史遗留工矿废弃地复垦形成的新增耕地节余部分，均可纳入补充耕地管理，用于耕地占补平衡。
土地拓展工作流程
土地拓展工作流程土地拓展是指通过购买、租赁或其他方式获取新的土地资源，以支持企业的发展和扩张。
在土地资源日益紧张的情况下，土地拓展工作变得尤为重要。
本文将介绍土地拓展的工作流程，包括前期准备、寻找土地资源、谈判和签约、土地规划和开发等环节。
1. 前期准备。
在进行土地拓展工作之前，企业需要进行充分的前期准备工作。
首先是明确土地拓展的目标和需求，包括土地用途、规模、地理位置等方面的要求。
其次是进行市场调研，了解当前土地市场的供求情况、价格水平、政策法规等信息。
还需要做好财务预算和风险评估，确保土地拓展工作符合企业的发展战略和财务能力。
2. 寻找土地资源。
一旦完成前期准备工作，企业就可以开始寻找适合的土地资源。
这包括通过土地中介、地方政府、土地拍卖等渠道进行土地资源的搜集和筛选。
同时，企业也可以考虑通过土地开发项目、土地整合等方式获取土地资源。
在寻找土地资源的过程中，企业需要考虑土地的地理位置、土地所有权、土地用途、土地价格等因素，并与土地所有者进行初步接触和洽谈。
3. 谈判和签约。
一旦确定了目标土地资源，企业就需要与土地所有者进行谈判和签约。
在谈判过程中，企业需要充分了解土地所有者的需求和利益诉求，同时也要明确自己的需求和底线。
在谈判中，企业可以考虑采取多种方式，如一次性支付、分期支付、股权置换等，以满足土地所有者的需求。
谈判达成一致后，企业需要与土地所有者签订土地使用权合同或土地租赁合同，明确双方的权利和义务。
4. 土地规划和开发。
一旦取得土地资源，企业就需要进行土地规划和开发工作。
这包括进行土地测量、勘察和评估，确定土地的可开发性和开发潜力。
在进行土地规划时，企业需要充分考虑土地的自然环境、地形地貌、土地利用现状等因素，制定合理的土地利用方案。
在土地开发过程中，企业需要遵守相关的土地利用规划和环境保护法规，确保土地开发的合法性和可持续性。
5. 土地使用和管理。
最后，企业需要对取得的土地资源进行有效的使用和管理。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
3 土地一级开发整理—合法性审查
土
1、土地利用总体规划包含的内容
地
利
用
县级以上土地利用总体规划
乡镇土地利用总体规划
总
上一轮规划实施的评价；土地利 规划目标；乡（镇）土地利用总
体
用现状；土地利用远期目标和近 体规划图；允许建设区、限制建
规
期目标；土地利用结构和布局； 设区、禁止建设区的范围、确定
企业：以一定的价格条件报名参与土地竞买， 并在竞得土地后进行项目的开发建设
➢保证金需要银行托管。
XX
XX
1 常见买地模式—土地使用权转让
注意：成本、税费、审查、用地条件
1 常见买地模式—股权收购
重点关注：尽职审查、税费、收购条件、价款 支付
股权收购对价ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
股权转让 价款
目标公司 债务
土方等工 程费用
土地出让相关条件的设置
项目经常设置的条件：
竞买企业的开发资质 竞买企业的资金证明 竞买企业以往的开发经验（或纳税经验） 竞买保证金的数额、地价款的支付时间 开竣工时间 带规划方案出让 开发企业驰名商标（或企业在全国的排名） 土地交付条件 政府行政干预等
2 勾地等意向性开发 案例分享
把控土地出让的节奏，将各项开发工作 前置完成
提高土地获取的把握
获取大型项目的有效方式
最好采用公开招商或招标，签约主体原则 上为市、县或土地储备机构
XX
XX
3 土地一级开发整理
一级开发的几大节点
指标、农转用（林转 用)报批、征收报批
出让
规划调整 (含土规、城规、林规)
征地、拆迁补偿、外围基 础设施建设、土地平整
➢ 适用范围 政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件，或土地 的一级开发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作的，企业直接与政 府签署意向性的项目投资开发协议书，并交纳一定数额的诚意金（或保证金）。
企业缴纳
合作
保证金
政府：办妥土地征地农转用报批手续、完成 征地拆迁工作、完善市政配套设施后，将土 地在一定期限内分期招拍挂出让 。
阶段
谈定一级开发 协议
政府公开选择合作方
确定合作方后 签 署土地储备合 同
土储
甲方办理征地农转用手续
乙方投入土地
实施 阶段
及进行征地拆迁补偿
储备资金
土地
完成土地收储后
竞买人报名竞买，
出让
将土地公开出让
竞得后缴纳地价款
阶段
资金 返还
产生溢价的， 对溢价进行
甲方返还乙方投资款
阶段
分配、使用
1 常见买地模式—意向性拿地
划
规划指标的分解；环境影响评价； 用地规则及每一块土地的用途；
制
土规实施的保障措施；土地利用 环境影响评价；划定基本农田保
度
现状图和土地利用总体规划图； 护区、土地开垦区、建设用地区
划定基本农田保护区、土地开垦 和禁止开垦区等。
区、建设用地区和禁止开垦区等
3 土地一级开发整理—合法性审查
2、审批权限： 土地利用总体规划实行分级审批。
XX
XX
3 土地一级开发整理
• 土地一级开发是将土地由毛地变成净地的过程，采用“政府主导、 企
业参与、市场运作”的方式
注意：分清土地一级开发和项目二级开发的区别，界定清一级开发和二
级开发的主体、权利、义务、资金等方面,避免关联交易.
3 土地一级开发整理
一级开发的目的
弥补政府财政不足，加快土地整理力度
“项目总及投资总培训” 【基于项目开发全周期的“投资拓展”主题】
《土地投资模式讲解》
目录
• 常见的买地模式 • 勾地等意向性开发 • 土地一级开发 • 经济效益指标及成本构成 • 土地使用权转让 • 股权转让 • 投资相关知识分享
XX
XX
1 常见买地模式
企业获取土地模式
直接招 一级开
股权收 意向性 三旧改 其他衍
拍挂
发
过户
购
拿地
造 生类型
1 常见买地模式—直接招拍挂
签约主体
尚未成立新的项目公 司，用股东公司参与 竞买的，先签订《成 交确认书》待项目公 司成立后再签署《国 有土地使用权出让合 同》 (注意：涉及签 订变更协议的，应在 报名竞买时说明清楚 ，以防涉及转让产生 税费的风险)。
土地闲置
地价款支付时间
XX
XX
2 勾地等意向性开发
如何进行土地现场勘查
现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成 本造价和地质灾害等几个方面考虑。
链接：土地勘查工作指引
目录
• 常见的买地模式 • 勾地等意向性开发 • 土地一级开发 • 经济效益指标及成本构成 • 土地使用权转让 • 股权转让 • 投资相关知识分享
拆迁补偿 费用
XX
XX
1 常见买地模式—合作开发
1、双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益； 2、对方以土地作价入股，我司投入后期 开发费用，按约定
比例分配收益； 3、对方以土地入股，部分变现，合作开发.
1 常见买地模式—三旧改造
企业参与三旧改造的模式
政府统一 收储后出让
企业直接参与旧改
自行改造主体 吸收房开企业参与
勾地协议需确立的实体内容 地块完成报批等合法手续、形成净地、完成的地块 外围基础设施建设及地块平整、规划条件、规费优惠 建好围墙、约定出让起始价上线、地块出让时间等。
注意：保证金（或诚意金）需银行托管，规避存 在协议出让的法律风险。
2 勾地等意向性开发
勾地协议解读 案例：XX湘潭天易项目
XX
XX
2 勾地等意向性开发
在合同里需明确项目 交地时间、动工时间、 竣工时间，需特别防 范因土地闲置造成的 损失。
地价款的支付需与土 地交付挂钩，争取地 价款能分期支付（注 意未交清地价款而先 行动工的，需与政府 谈定未办理国土证先 行报建的手续）。
XX
XX
1 常见买地模式—土地一级开发
➢一级开发流程图
合同
项目研究评估
签订
。 收购改造
XX
XX
目录
• 常见的买地模式 • 勾地等意向性开发 • 土地一级开发 • 经济效益指标及成本构成 • 土地使用权转让 • 股权转让 • 投资相关知识分享
2 勾地等意向性开发
勾地协议 需确立的 实体内容
土地出让 相关条件 的设置
勾地协议 解读
如何进 行土地现 场勘查
XX
XX
2 勾地等意向性开发
重点关注：土规、林地、指标、土地现状等
3 土地一级开发整理
土地一级开发的合法性审查
是否符合 土规
重点关注 要素
XX
是否有足够 指标
注意：农转用解决用 地性质的调整，征收 报批解决土地权属的 调整，区别农转用、 征收报批与土地现状、 建设用地、国有用地
其它调查的要点 详见“投资分析 报告中的尽职调 查专项评估报告 ”