房地产开发土地费用
房地产开发协议的土地出让金和开发成本分析
房地产开发协议的土地出让金和开发成本分析房地产开发行业是一个重要的经济支柱，而房地产开发协议是房地产开发项目进行合作的重要法律依据。
在房地产开发协议中，土地出让金和开发成本是必不可少的内容，对于双方来说都具有重要的意义。
本文将就土地出让金和开发成本进行分析，并探讨其在房地产开发协议中的作用。
一、土地出让金分析土地出让金是指房地产开发企业为获得土地使用权而向政府支付的费用。
在房地产开发项目中，土地是最基础的资源，土地出让金的支付直接影响着企业的资金流动和项目的经济效益。
土地出让金的计算通常根据土地出让合同和相关政策规定进行，并考虑到土地位置、用途性质、面积等多个因素。
土地出让金的支付方式分为一次性支付和分期支付两种。
一次性支付意味着开发商在签订土地出让合同后，需立即一次性支付土地出让金。
这种方式对于企业的资金流动有较大的压力，但没有更多的利息负担。
而分期支付意味着土地出让金可按照约定的时间分为若干期进行支付，这样可以分散压力，使资金更加灵活运用。
不同的支付方式将对企业的经济状况产生不同的影响。
二、开发成本分析开发成本是指房地产开发项目从规划到交付的全过程中所需的全部费用的总和。
开发成本包括土地采购费用、土地整理费用、基础设施建设费用、建筑施工费用、人工购置费用、销售费用等多个方面的支出。
房地产开发协议中的开发成本分析主要考虑三个方面：可行性、效益和可持续发展。
首先，开发成本必须可行，即企业有足够的财力和资源支持完成开发项目。
其次，开发成本要追求效益最大化，也就是说，在保证项目质量的前提下，尽可能降低成本。
最后，开发成本还要符合可持续发展的原则，即在满足企业经济利益的同时，兼顾环境保护和社会责任。
在房地产开发协议中，土地出让金和开发成本是双方进行合作的重要考量因素。
开发商在制定开发成本时，需要充分考虑土地出让金的支付方式以及合理的成本分配比例，而政府也需要根据项目实际情况和市场需求制定合理的土地出让金标准，以实现资源的最优配置。
房地产开发项目成本费用估算表构成明细
房地产开发项目成本费用估算表构成明细一、土地费用：1、土地使用权出让金：地价款；2、征地补偿费：适用于划拨地；3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地；4、土地交易费：契税，按地价的3%计收；二、前期工程费：1、地籍测绘费：按土地面积元/平米左右计；（可忽略不计）2、总体规划设计费：经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出）3、地质勘察费：地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右；4、建筑设计费：有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低）5、工程招标代理咨询费：有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的‰~‰；6、质量安全监督费：根据闽价[2003]房430号文规定收取；其中：厦门市（不含同安区）建筑工程：按房屋建筑面积计收元/平方米；不能按建筑面积计费的构筑物等按工程造价的‰计收；若受监工程距城市规划区10km~50km以内，加收15%；50km以外，加收25%；7、工程监理费：有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的%~%；总造价越大，费率越低。
8、建设综合配套费：在厦门市因土地均是招拍挂出让，此笔费用已综合在地价款中。
在其它地市则缴纳规定各有不同，如济南246元/平米（包括热源、供水、燃气等配套费），贵阳缴纳约60元/平米。
漳州80元/平米；9、人防费：人防异地建设费：如果项目自身确无法建人防面积，则应按应建人防面积，每平米2000元左右（各地人防办有专门计价标准）缴纳异地建设费；（有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右）10、 施工图审查费：建筑面积2元/平米；11、 报建费：办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。
房地产开发成本的分配方法有哪些
房地产开发成本的分配方法有哪些房地产开发成本的分配方法详解一、引言房地产开发项目是一个复杂的过程，其中成本的分配是一个关键问题。
本文将详细介绍房地产开发成本的分配方法，包括以下几个方面：土地成本分配、建筑成本分配、基础设施费用分配、公共设施费用分配以及其他相关费用的分配方法。
二、土地成本分配1. 土地购置费用的分配方式：根据市场价格、土地类型、土地面积等因素，采用不同的分配比例来确定土地购置费用分摊比例。
2. 土地增值费用的分配方式：根据土地成本增值的具体表现形式（例如拆迁补偿等），采用相应的分配方法来确定土地增值费用分摊比例。
三、建筑成本分配1. 建筑工程费用的分配方式：根据建筑设计和施工过程中的具体要求，采用按面积比例、按照层高比例等方法来确定建筑工程费用的分摊比例。
2. 建筑装修费用的分配方式：根据不同房屋类型的装修标准和装修工程量，采用按照装修面积、按照层高等方法来确定建筑装修费用的分摊比例。
四、基础设施费用分配1. 给水、排水设施费用的分配方式：根据项目规模、建筑物数量、水源条件等因素，采用按照建筑面积、按照层高等方法来确定给水、排水设施费用的分摊比例。
2. 电力、通讯设施费用的分配方式：根据项目用电负荷、通讯需求等因素，采用按照建筑面积、按照层高等方法来确定电力、通讯设施费用的分摊比例。
五、公共设施费用分配1. 小区绿化、景观设施费用的分配方式：根据项目的绿化面积、景观需求等因素，采用按照建筑面积、按照层高等方法来确定小区绿化、景观设施费用的分摊比例。
2. 小区配套设施费用的分配方式：根据项目规模、公共设施的种类和数量等因素，采用按照建筑面积、按照层高等方法来确定小区配套设施费用的分摊比例。
六、其他相关费用的分配方法1. 施工管理费用的分配方法：根据项目的规模、工程复杂程度等因素，采用按照总工程造价比例、按照施工进度比例等方法来确定施工管理费用的分摊比例。
2. 市政管理费用的分配方法：根据项目所在地的行政区域、市政设施的状况等因素，采用按照建筑面积、按照层高等方法来确定市政管理费用的分摊比例。
房地产开发土地费用
房地产开发土地费用第一部分：我国建设用地简述我国土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。
建设用地是指以营造建（构）筑物为目的的工程用地的总称。
按其利用方式不同分为农业建设用地和非农业建设用地。
房地产开发用地主要是针对非农业建设用地来说的，它又可以分为国家建设用地、乡（镇）村建设用地和外商投资企业用地三种类型。
在我国，建设用地应使用国有土地：集体土地须经依法征用转为国有土地后，才能使用；企业或单位原使用的存量土地改变用途，需要办理出让、转让等手续后才能使用。
国有土地的取得主要通过行政划拨和市场机制两条途径。
利用国有土地搞建设，只能依法享有土地使用权，土地所有权仍属国有。
一、通过行政划拨获取土地使用权根据现行法律法规规定，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体或国有土地的，可以由政府行政划拨。
行政划拨作为一项国家措施，它具有一定的强制性。
二、通过市场机制获取土地使用权通过市场机制获得土地使用权,主要适用于国内外各种经营性组织和个人获取土地进行土地开发、利用、经营。
它包括出让和转让两种方式。
1、出让国有土地使用权是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的方式，具体又可分为协议、招标、拍卖、挂牌四种方式。
土地使用权招标、拍卖、挂牌方式出让，是竟价方式出让，而协议出让则是主管部门与用地者双方协商议价的方式，两者互为补充。
集体土地必须转为国有土地才能有偿出让。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权限的人民政府审批。
准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。
2、转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将土地使用权转让给他人的方式。
主要有：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等方式。
通过市场机制取得土地使用权的用地者，在规定的使用年限内,有转让、出租、抵押土地使用权和从事其他经营活动的权利。
房地产开发费用的扣除标准
房地产开发费用的扣除标准在房地产开发过程中，会产生一系列的费用，这些费用需要在计算房地产价值时进行扣除。
房地产开发费用的扣除标准是税务和房地产领域中比较重要的问题之一，它直接影响到房地产的税负和价值。
本文将详细介绍房地产开发费用的扣除标准，包括哪些费用可以扣除、扣除的时间和标准等。
一、房地产开发费用的概述房地产开发费用是指在进行房地产开发过程中所产生的一系列费用。
这些费用包括土地购置费、设计费、工程费、销售费、税费等。
在确定房地产价值时，需要对这些费用进行合理的扣除，以避免虚增房地产价值，从而合理控制房地产税负。
二、房地产开发费用的扣除标准1.土地购置费土地购置费是房地产开发中最重要的费用之一，包括土地出让金、土地转让费、土地租赁费等。
在扣除土地购置费时，需要按照实际支付的费用进行扣除，并且需要提供相关的合同和发票作为证明。
2.设计费和工程费设计费和工程费是指在房地产开发过程中所产生的与设计和工程相关的费用。
这些费用也需要按照实际支付的费用进行扣除，并提供相关的合同和发票作为证明。
3.销售费用销售费用是指在销售房地产过程中所产生的费用，包括广告费、销售代理费、展览费等。
在扣除销售费用时，需要按照实际支付的费用进行扣除，并且需要提供相关的合同和发票作为证明。
4.税费税费是指在房地产开发和销售过程中所产生的各种税费，包括营业税、城建税、教育费附加、印花税等。
在扣除税费时，需要按照相关的税收政策进行扣除，并且需要提供相关的税务证明材料。
三、房地产开发费用的扣除时间在房地产开发过程中，不同的费用有着不同的扣除时间。
一般来说，土地购置费、设计费和工程费等费用需要在取得相关凭证后进行扣除，而销售费用和税费等则需要在实现销售收入后进行扣除。
具体扣除时间还需要结合相关税收政策和实际情况来确定。
四、房地产开发费用的扣除标准对房地产价值的影响房地产开发费用的扣除标准对房地产价值有着直接的影响。
如果扣除标准过于宽松，会导致虚增房地产价值，从而增加房地产的税负；如果扣除标准过于严格，则会导致实际扣除费用不足，从而影响房地产的实际价值。
房地产行业开发项目成本费用估算标准表格构成明细
房地产开发工程本钱费用估算表构成明细一、土地费用：1、土地使用权出让金：地价款；2、征地补偿费：适用于划拨地；3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地；4、土地交易费：契税，按地价的3%计收；二、前期工程费：1、地籍测绘费：按土地面积元/平米左右计；〔可忽略不计〕2、总体规划设计费：经验值：土地面积2元/平米左右；〔注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出〕3、地质勘察费：地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等〔50-90元/米〕，无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔 25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价 70元左右；4、建筑设计费：有设计收费标准标准，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；〔普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低〕5、工程招标代理咨询费：有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的‰~‰；6、质量平安监督费：根据闽价[2003]房430号文规定收取；其中：厦门市〔不含同安区〕建筑工程：按房屋建筑面积计收元/平方米；不能按建筑面积计费的构筑物等按工程造价的‰计收；假设受监工程距城市规划区10km~50km以内，加收15%；50km以外，加收25%；7、工程监理费：有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的%~%；总造价越大，费率越低。
8、建设综合配套费：在厦门市因土地均是招拍挂出让，此笔费用已综合在地价款中。
在其它地市那么缴纳规定各有不同，如济南246元/平米〔包括热源、供水、燃气等配套费〕，贵阳缴纳约60元/平米。
漳州80元/平米；9、人防费：人防异地建设费：如果工程自身确无法建人防面积，那么应按应建人防面积，每平米2000元左右〔各地人防办有专门计价标准〕缴纳异地建设费；〔有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右〕10、施工图审查费：建筑面积2元/平米；11、报建费：办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。
一般房地产开发公司成本
房地产开发公司一般成本房地产开发公司一般成本包括：一．土地费用一般包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。
这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。
二．前期费用包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。
一般标准为120—400元/平方米左右。
其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。
三．基础设施费包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。
该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。
四．建安工程费包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。
其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。
五．公共建筑建安工程费包括会所建安工程和公建建安工程成本。
这块费用也可以归并到建安工程费用上面。
一般为120—160元/平方米。
六．公建配套费包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。
七．开发间接费这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，一般为300—400元/平方米。
八．税费如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。
如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。
房地产开发成本估算及计算
房地产开发成本估算及计算一、开发成本1、土地成本土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）一般用楼面地价表示。
B楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。
2、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
其中"规划设计 (含景观\装饰)费"一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。
3、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。
更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、居委会、部分设备房等一些不能销售的物业面积都不能计算在内。
4、基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线（比如供水、供电、供气、供暖、有线电视、电话等等）和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。
10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
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房地产开发土地费用
第一部分：我国建设用地简述
我国土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。
建设用地是指以营造建（构）筑物为目的的工程用地的总称。
按其利用方式不同分为农业建设用地和非农业建设用地。
房地产开发用地主要是针对非农业建设用地来说的，它又可以分为国家建设用地、乡（镇）村建设用地和外商投资企业用地三种类型。
在我国，建设用地应使用国有土地：集体土地须经依法征用转为国有土地后，才能使用；企业或单位原使用的存量土地改变用途，需要办理出让、转让等手续后才能使用。
国有土地的取得主要通过行政划拨和市场机制两条途径。
利用国有土地搞建设，只能依法享有土地使用权，土地所有权仍属国有。
一、通过行政划拨获取土地使用权
根据现行法律法规规定，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体或国有土地的，可以由政府行政划拨。
行政划拨作为一项国家措施，它具有一定的强制性。
二、通过市场机制获取土地使用权
通过市场机制获得土地使用权,主要适用于国内外各种经营性组织和个人获取土地进行土地开发、利用、经营。
它包括出让和转让两种方式。
1、出让国有土地使用权是指国家以土地所有者身份将土
地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的方式，具体又可分为协议、招标、拍卖、挂牌四种方式。
土地使用权招标、拍卖、挂牌方式出让，是竟价方式出让，而协议出让则是主管部门与用地者双方协商议价的方式，两者互为补充。
集体土地必须转为国有土地才能有偿出让。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权限的人民政府审批。
准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。
2、转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地
者，通过合法方式将土地使用权转让给他人的方式。
主要有：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等方式。
通过市场机制取得土地使用权的用地者，在规定的使用年
限内,有转让、出租、抵押土地使用权和从事其他经营活动的权利。
土地的使用年限与土地的性质有关，一般住宅用地70年，办公用地50年，商业用地40年。
第二部分：房地产开发土地费用
本部分主要以国家出让国有土地使用权的方式为例简述房
地产开发土地费用的组成。
土地开发成本，主要包含以下五项费用：
一、土地使用权出让金：根据国务院和财政部的有关规定，土
地出让金应全部上缴财政，由财政列入预算，专款专用，
由当地人民政府根据城市基础设施建设、土地开发和管理
情况，专项使用。
财政部门是土地出让金收入的主管机关，土地行政管理部门是土地出让金的代征机关，其他部门和
单位一律不得代为征收。
土地出让金应上缴到土地所在各
市、地、县财政部门。
按照济政发[1999]33号文的标准执
行。
表1：
济南市城区国有土地级别基准地价表
政府出让土地纯收益标准。
一、二、三级土地为15%，四、五、六级土地为20%，六级以外参照六级土地的标准执行。
二、新增建设用地有偿使用费:新增建设用地有偿使用费是指
国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，
向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县（市）人
民政府收取的平均土地纯收益。
其30％上缴中央财政，70％
上缴省财政（其中，20%留省财政，50%用于每年年底清算
时，各县、市有土地开发项目时拨款，专款专用，专项用
于耕地开发，搞土地占补平衡；没有土地项目时不予拨款）。
表2
新增建设用地有偿使用费征收标准
单位：元/
注：1、表内定额标准为平均土地纯收益。
中央分成部分=定额标准×30%；地方分成部分=定额标准×70% .
2、对成片转用土地，以批准面积为基数，按上述标准征收。
3、对在城市用地规模之外单独选址的项目，应依法实行有偿使用的，根
据土地所在地的等级，按相应标准征收。
4、城市等别中全国省市、县名称及行政范围，依据民政部《中华人民共
和国行政区划简册—1998》确定，其中城市仅指城市市区，市辖县、市
在分等中单列。
5、济南、青岛、重庆属于四等城市。
（1999年8月4日财政部、国土资源部《新增建设用地有偿使用费收缴使用管理办法》）
根据以上费用标准可以算出，济南市新增建设用地有偿
使用费为2.667万元/亩。
三、补偿费：此资金通过土地所在国土资源局，转入财政部门，
然后拨给被占用耕地单位。
〈一〉土地补偿费：土地补偿费的确定按被征用耕地前三年平均年产值的倍数计算。
〈二〉地上附着物补偿费、青苗补偿费：
1、青苗补偿费按被征用耕地一季作物的产值计算；
2、政府成片开发建设征用土地，房屋补偿以建房安置为主，标
准为40M2/人。
被安置人自搬迁之日起至搬入安置房止,按80元/人、月发放过渡安置补助费；
3、农村集体经济组织的土地被少量征用且需要拆除零星住宅
的，其拆除的住宅以货币形式补偿。
补偿标准见附表4。
被安置人搬家费按50元/人计发，一户不足两人按100元计发。
4、另外还有其他地上附着物补偿标准。
〈三〉人员安置补助费：
人员安置补助费分别为：土地安置补助费、养老保险费、就业补助费、抚养费和医疗补助费。
济南市国土资源局在2003年5月颁发了《济南市统一征用土地暂行办法》，对以上补助、补偿费用做了具体规定。
四、征地管理费：一般按总补偿费的2-4%收取。
上缴给土地批
准部门（国土资源局）。
按照1992年国家土地管理局颁发
的《征地管理费暂行办法》执行。
五、耕地复恳费：一般按照占一补一的原则，按耕地年产值的
10倍计算。
此资金通过土地所在国土资源局，转入财政部
门，然后拨给被占用耕地单位。
按照1999年颁发的《山东
省土地复垦管理办法》执行。
房地产开发土地费用一览表
表3
土地补偿费标准
表4
房屋补偿标准
表5
地上附着物补偿标准
表6
土地安置补助费标准
表7
养老保险费、就业补助费、抚养费、医疗补助费标准。