房地产开发的前期开发费用
房地产开发费用(前期费用)
房地产开发费用（前期费用）明细有哪些？征地、拆迁阶段：地形勘测费征用土地补偿费附着物补偿费（拆迁补偿费）林地补偿费森林植被恢复费林地同意使用砍伐费使用林地评估费耕地占用税耕地开垦费新菜地、鱼塘开发建设基金村民社保基金征地管理费征地查勘测量费拆迁管理费临迁补助费城市增容费房地产开发阶段：土地手续阶段用地预审附图费土地勘测费摘牌交易服务费土地使用权出让金（地价）土地使用权出让合同契税土地闲置费地质灾害评估费购买地形图费套图费用总规阶段：交通评估费调规可行性研究费公示公证费公示牌制作费专业报建环境评价咨询费人防易地建设费规划报建放线测量费公示费（含公证费、公示牌制作费）市政设施配套费设计、施工、监理招投标招投标评标费场地使用费交易服务费初步设计审查审查费用专家费会议费施工许可证施工图审查费工程定额编制费质监费安监费劳保金散装水泥基金印花税新型墙体材料基金农民工社会工商保险预售证门牌号码制作费邮箱制作费楼盘名、路名登报费制作路牌费面积测绘费规划验收阶段验线费公示费（含公证费、公示牌制作费）公示费（含公证费、公示牌制作费）违章处罚大确权房屋测绘费确权查册费补交出让金房地产销售交易阶段印花税缴交税费房地产交易手续费：其他费用工商注册费工商年检费补充：房地产开发项目成本费用组成对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。
一）开发成本共有八项：1. 土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到2. 土地征用及拆迁安置补偿费。
1 土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
(完整)房地产开发各项费用所占比例
房地产开发各项费用所占比例1、土地费用土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到.目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20—50%,并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费,地质勘查费以及“三通一平"等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过10%,这个阶段的软成本比较大。
3、建筑安装工程费建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价.他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40％左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。
公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。
5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资,差旅费，办公费,保险费，职工教育费,养老保险费等。
在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2％。
6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。
但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
一般房地产开发公司成本
房地产开发公司一般成本房地产开发公司一般成本包括：一．土地费用一般包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。
这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。
二．前期费用包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。
一般标准为120—400元/平方米左右。
其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。
三．基础设施费包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。
该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。
四．建安工程费包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。
其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。
五．公共建筑建安工程费包括会所建安工程和公建建安工程成本。
这块费用也可以归并到建安工程费用上面。
一般为120—160元/平方米。
六．公建配套费包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。
七．开发间接费这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%—4.5%来核算，一般为300—400元/平方米。
八．税费如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。
如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。
房地产开发项目前期报建所需费用明细
房地产开发项目前期报建所需费用明细收费部门收费项目收费标准
预计收费金额大约暂时按6万平方米计算（万元）
1.人防办：防空地下室异地建设费多层20元/平方米300万高层50
元/平方米
2.市房产局：白蚁防治费2元/平方收取12万
3.廉租房配建：200元/平方米（住宅建筑面积3%）收取36万
4.项
目资本金监管：按项目收费（可以退）100万5.房屋测绘费：（分预售和竣工）商业住宅0.44/平分米6.市经委：散装水泥专项资金1.6元/平方
米9.6万新墙体材料专项资金4.6元/平方米27.6万
7.市财政局：防洪保安资金0.56元/平方米3.4万8.市物价局：价
格调节基金2元/平方米12万
9.建设局：建筑企业劳保基金总投资的3.5%9万（竣工验收时退80%给施工单位）
10.市园林处：城市绿化补偿费0.11元/平方米（按占地面积算）11.劳动局：农民工保证金按建安造价0.5%（可以退)12.质安站：安全防护费、文明施工措施费按建安造价0.2%(可以退）建安意外险按建安造价
0.3%安全技术服务费按建安造价0.17%标识牌费用2000元/栋
13市环卫处：基建工程建筑材料垃圾运输清扫保洁按建安造价的0.4%的50%收取。
房地产开发成本估算及计算
房地产开发成本估算及计算一、开发成本1、土地成本土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）一般用楼面地价表示。
B楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。
2、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
其中"规划设计 (含景观\装饰)费"一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。
3、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。
更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、居委会、部分设备房等一些不能销售的物业面积都不能计算在内。
4、基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线（比如供水、供电、供气、供暖、有线电视、电话等等）和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。
10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
房地产开发企业前期费用帐务处理探讨
房地产开发企业前期费用帐务处理探讨一、房地产开发企业与其他一般企业相比，具有开发建设周期长、投资数额大、投资风险高等经营特点。
对建设期间所发生的管理费用、财务费用、销售费用等前期费用的帐务处理方法。
归纳起来，有如下两种：一是将前期费用作为期间费用，并在损益表中体现；二是将前期费用记入“递延资产”,待实现房产销售收入后，再予以结转。
两种方法,各有其理论依据。
哪种方法更加合理,不妨从以下几个方面作些比较。
（1)配比性原则。
该原则要求：一个会计期间内的各项收人和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认、计量。
它包括收入和费用发生在因果联系意义上的配比，也包含在时间意义上的配比。
在尚未取得任何收入之前，就将已经发生的各项前期费用(有的甚至数额较大，如利息支出)列入损益类科目进行核算，将出现某些会计期间，只有支出无收人，某些会计期间则有可能收入巨大，支出却很小的不合理现象。
这种帐务处理方法，不管是在因果关系上，还是在时间关系上,都不符合配比性原则.而在实现销售收入后再结转损益,并体现盈亏的处理方法，正是遵循了收入与费用的配比性原则.（2）收益性与资本性支出划分原则。
企业生产经营过程中发生的收益性支出，应列入损益表，计人当期损益,以正确计算当期的经营成果；发生的资本性支出,则应列人资产负债表,作为资产的增加来处理，以真实地反映企业的财务状况。
将管理费用作为期间费用列入当期损益，因此项费用发生的经常性、持续性有其合理的一面。
但把发生数额较大的财务费用（房地产开发企业的财务费用往往都是数额较大)、销售费用一并计入当期损益，有其不妥之处。
因此，将前期费用作为资本性支出列入资产负债表,相对而言，更具合理性。
（3)企业所得税的征收和缴纳.《施工、房地产开发企业财务制度》第八章第六十八条规定：企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润等弥补。
下一年度利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补.5年内不足弥补的，用税后利润弥补.对前期费用的帐务处理方法不同，将会造成企业所得税负担的不同，并在一定程度上影响了企业的发展和国家税金的征收。
房地产开发成本构成大致分为七个方面
房地产开发成本构成大致分为七个方面:土地费用、开发前期费用、开发间接费用、建安费用、基础设施配套费用，不可预见费用本以及各种税费、规费.1、土地费用：土地费用包括土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费.现在的房地产企业取得土地的方式必须是通过招标、拍卖和挂牌。
土地费用包括缴纳给国土资源局(国有资产经营公司）的费用（即土地挂牌费用）,还包括拆迁安置补偿费用,也应包括在土地交易过程中的一些无法明示的费用（比如议价、中介费）.为追求GDP和政绩,现在各大城市土地挂牌标价越来越高，各种地王不断涌现并不断被刷新，土地费用不断加大造成楼面价也不断的上升。
2、开发前期费用：前期工程费主要指项目开发的前期调研、项目策划、方案落实、可行性研究、环境评估、地震安评、建设规划、施工图纸设计、地质勘查、定位放线、图纸审查、防雷装置设计审核、消防审核、工程监理、工程监督、人防建设、建筑垃圾清运、园林绿化、建设工程招标代理，土地证、施工许可证、以及现场的“三通一平”等等费用。
上述费用各省市都有各自的收费标准。
但现在一些从事环境评估、地震安评、地质勘探、图纸设计等等的单位和个人，均与发改委、环保局、地震局、建设局，城建局等政府机构有着千丝万缕的联系，而且从事上述工作的绝大部分单位，与政府相关部门挂钩，于是收费标准上下浮动较大，人际关系相当重要（这也符合中国的国情），该费用的高低，也是房价高低的一个标尺。
3、建筑安装费用：建筑安装工程费是指所开发的建筑自土方开挖起至整个建筑通过竣工验收过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，即房屋建筑安装造价.该费用同时也包括了施工单位的备案、安全报监、意外保险等费用，对我们来说应该是相当熟悉了,不作阐述.4、开发间接费用:包括组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利、折旧、修理、办公、水电、劳动保护、周转房摊消以及所房屋开发销售过程中发生的费用：销售代理费、销售广告费、项目推广费、开盘庆典、预算许可、银行按揭以及面积测绘等等。
房地产开发的前期开发费用
房地产开发企业以下费用计入开发成本---前期工程费一、勘探费。
包括地质勘探、地下文物勘探；二、设计费。
包括总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、售楼中心设计费三、地形图测绘费四、开发项目可行性编制费五、开发土地平整六、开发土地垃圾清运费七、回填土费用八、定位放线费九、三通一平包括临时用水、临时用电、临时用道路十、开发场地围墙工程十一、地基检测费、临时办公室建设费十二、人防异地建设费十三、城市基础配套费和绿化费十四、墙改专项费十五、招标代理费、服务费、公证费十六、质量监督费十七、合同鉴证费十八、公共消防费、地震检测费、工程监理费用十九、广告牌制作以及广告照明、广告牌电缆工程城市基础设施配套费应作为契税计税依据吗？2016-05-04 15:17:46 作者：姜亚南来源：中国税务报城市基础设施配套费不应作为契税的计税依据。
城市基础设施配套费不再是土地出让价格的组成部分，而是土地出让人在取得土地使用权后，为了后续的项目开发而向政府缴纳的政府性基金，与土地出让价格无关。
税收实践中，对于房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费是否应作为契税的计税依据，纳税人和税务机关一直存在较大争议，在税务机关内部意见分歧也很大，对实际工作造成很大影响、带来较大风险，需尽快加以明确。
笔者经过梳理分析相关的法规和政策规定后认为，城市基础设施配套费不应作为契税的计税依据。
在征收城市基础设施配套费之前，政府征收的是各类市政建设配套费。
根据《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》(计价格〔2001〕585号)和《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》(财综函〔2002〕3号)规定，各类市政基础设施配套费统一归并为城市基础设施配套费。
有人认为城市基础设施配套费应征收契税，其主要依据就是财税〔2004〕134号文件。
《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
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房地产开发企业以下费用计入开发成本---前期工程费
一、勘探费。
包括地质勘探、地下文物勘探；
二、设计费。
包括总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、售楼中心设计费
三、地形图测绘费
四、开发项目可行性编制费
五、开发土地平整
六、开发土地垃圾清运费
七、回填土费用
八、定位放线费
九、三通一平包括临时用水、临时用电、临时用道路
十、开发场地围墙工程
十一、地基检测费、临时办公室建设费
十二、人防异地建设费
十三、城市基础配套费和绿化费
十四、墙改专项费
十五、招标代理费、服务费、公证费
十六、质量监督费
十七、合同鉴证费
十八、公共消防费、地震检测费、工程监理费用
十九、广告牌制作以及广告照明、广告牌电缆工程
城市基础设施配套费应作为契税计税依据吗？
2016-05-04 15:17:46 作者：姜亚南来源：中国税务报
城市基础设施配套费不应作为契税的计税依据。
城市基础设施配套费不再是土地出让价格的组成部分，而是土地出让人在取得土地使用权后，为了后续的项目开发而向政府缴纳的政府性基金，与土地出让价格无关。
税收实践中，对于房地产开发企业缴纳的城市基础设施配套费是否应作为契税的计税依据，纳税人和税务机关一直存在较大争议，在税务机关内部意见分歧也很大，对实际工作造成很大影响、带来较大风险，需尽快加以明确。
笔者经过梳理分析相关的法规和政策规定后认为，城市基础设施配套费不应作为契税的计税依据。
在征收城市基础设施配套费之前，政府征收的是各类市政建设配套费。
根据《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》(计价格〔2001〕585号)和《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》(财综函〔2002〕3号)规定，各类市政基础设施配套费统一归并为城市基础设施配套费。
有人认为城市基础设施配套费应征收契税，其主要依据就是财税〔2004〕134号文件。
《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
二、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
”
笔者认为，财税〔2004〕134号文件的规定已不符合现在的土地出让模式。
土地出让有出让毛地和净地两种模式。
在出让毛地时，政府将土地出让价格拆分成土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等分别收取。
在这种出让形式下，根据财税〔2004〕134号文件的规定，市政建设配套费作为土地承受者取得土地使用权所支付的经济利益征收契税并无不妥。
随着形势的发展和相关法律法规的修改，目前政府出让土地只能采取净地出让的模式。
在这种模式下，前期的土地征收补偿的各类费用都由政府直接向被征收人支付，并非由土地受让人直接支付。
土地受让人只需要根据土地出让合同向政府支付一口价的土地出让金，土地出让的全部价格都体现在了最终的竞拍价格或合同价格上。
该土地出让金作为土地成交总价款，即是承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，按规定缴纳契税。
所以，若直接依据财税〔2004〕134号文件的规定将城市基础设施配套费计入契税计税依据，显然是对文件的理解有误。
《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)规定，对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税。
该条规定实质上是对财税〔2004〕134号文件的一种修订。
笔者认为，城市基础设施配套费与土地使用权无关。
市政基础设施配套费统一归并为城市基础设施配套费后，其缴纳环节和性质也发生了两个突出的变化。
第一，在缴纳环节上，由土地受让人在土地出让环节缴纳变成了取得土地使用证后、办理建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证之前缴纳，未缴纳的，规划部门不予核发建筑工程规划许可证，住建部门不予核发建筑工程施工许可证。
城市基础设施配套费是在取得土地使用权后，办理建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证之前，依据规划设计的建筑面积计算缴纳。
契税暂行条例第八条规定的契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。
当契税纳税义务发生时，城市基础设施配套费的交费义务尚未发生，甚至配套费的计算依据也尚未确定。
第二，在规费性质上，城市基础设施配套费不再是土地出让价格的组成部分，而是土地出让人在取得土地使用权后，为了后续的项目开发而向政府缴纳的政府性基金，与土地出让价格无关。
目前，根据计价格〔2001〕585号文件的规定，各地也都制定了城市基础设施配套费的征收管理使用办法。
各地的办法虽不尽相同，但有一点是共同的，即明确规定城市基础设施配套费不得作为土地出让底价构成项目。
由此可以看出，城市基础设施配套费与土地使用权无关，不能作为契税的计税价格。
另外，从城市基础设施配套费的性质来说，根据财综函〔2002〕3号文件，城市基础设施配套费是政府强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，属于政府性基金的一种，而土地使用权出让收入同样也属于政府性基金的一种。
二者是相互并列的关系，具有不同的用途和使命，显然不能将配套费作为土地出让收入的一部分。
所以，从这个角度来说，城市基础设施配套费也不能作为契税的计税依据。
通过以上分析可见，城市基础设施配套费并不是土地受让人取得土地权属所支付的价格，也不属于政府的土地出让收入，不应计入契税的计税依据。
契税的计税依据应当严格按照契税暂行条例及其细则的规定，以土地使用权出让合同约定的成交价格为依据。
作者单位：山东省济宁市地税局
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