房地产评估习题
房地产评估习题（附答案）
房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。
A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。
A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。
A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。
A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。
A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。
A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。
A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
第四章 房地产评估习题
第四、五章房地产评估一、单选题1、某宗土地2,000平方米，土地单价为1,000/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )元/平方米。
A、250B、500C、1,000D、2,0002、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。
A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制3、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。
则由此计算出的建筑容积率为( )。
A、0.6B、5.1C、2D、64、在建筑物的评估中，适合于价格指数调整法的评估对象是( )。
A、大型建筑物B、价格较高的建筑物C、账面成本不实的建筑物D、单位价值小、结构简单的建筑物5、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。
A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值6、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( )来评估。
A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格7、在在建工程评估中，形象进度法一般适用于( )。
A、施工期较短且价格变化较小的在建工程B、施工期较短且价格变化较大的在建工程C、施工期较长且价格变化较小的在建工程D、施工期较长且价格变化较大的在建工程8、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( )。
A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法9、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。
A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法10、下列关于土地的描述，错误的是( )。
A、在我国。
所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
房地产价格评估习题
第九章房地产价格评估一、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 元。
a. b.c. d.（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b.c.d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
a. 1000b. 1500c. 2100d. 2800（10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。
....A BC D建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。
房地产估价习题.doc
《地产估价》习题1、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：实例A实例B实例c实例D实例E成交价格(元/平方米) 51005800520053005000成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情况+2%+21%00-3%房地产状区位状况0-3%+3%+1%0权益状况-2%0+2%-1%-1%交易实物-4%-5%-2%+2%+1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。
其中，房地产状况中的二方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：从2001年7月1 I I至2002年1 月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,然后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2002年11月1 I I 至2003年4月30 H的市场价格基本不变，以后每月递增1%。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003 年8月31 II的正常单价。
(如需计算平均值，请采用简单算术平均)VA=5100*100/ (100+2) * (1+1%) 4*100 (100*1/3+98*1/3+96*1/3)VC=5200* (1+1%) 4*100 (103*1/3+102*1/3+98*1/3)VE=5000*100/ (100-3) * (1+1%) 3*100 (100*1/3+99*1/3+101*1/3)2、某栋写字楼，土地面积4000平方米，总建筑面积为9000平方米，建成于1990年10月111, 土地使用权年限为1995年10月1 I 1-2035年10月1 H。
现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/平方米，建筑物重置成本为1300元/平方米。
建筑物自然寿命为60 年，有效经过年数为10年。
房地产习题1
习题（房地产评估）1、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地资本化率为7％.建筑物资本化率为8％，评估时土地剩余出让年限为25年，期限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。
取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用收益法估测建筑物价值最有可能是( ) 元。
负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。
习题(流动资产评估)1、甲在产品实有数量为600件，该产品材料定额单耗为2.5公斤/件，工时定额为4小时/件，材料开工时一次投入，在产品完工程度为50%，材料现行市价10元/公斤，正常小时工资率4元/小时，正常小时制造费用率1.5元/小时，根据变现风险确定的调整系数为10%，试评估甲在产品的价值。
2、某企业生产A产成品,账面价值850000元,评估基准日该产品库存量为280000瓶,账面单价3元/瓶,销售价4元/瓶(含增值税),该产品销售费用率为2%，销售税金占销售收入比率为1.2%,销售利润率为15%，该企业所得税税率为25%，属于畅销产品。
试评估A产品.3、B企业向A企业出售一批半成品，价款为900万元，采用商业承兑汇票结算，结算期6个月，年利率为6％。
该企业于4月10日开出汇票，并经A企业承兑。
现对B企业进行资产评估，评估基准日为6月10日，月贴现率为0.6％。
计算应收票据评估值。
习题(无形资产评估)1、某企业为了整体资产转让需要进行评估。
经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。
该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。
房地产估价选择题
房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性B.用途C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为( C )：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ D ）决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：（ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ C ）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（ C ）A.商业B.办公C.特殊用途D.综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）A．土地单价B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。
A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
房地产估价师练习题(附答案)
房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。
A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。
A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。
3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。
A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。
A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。
这体现的房地产的特性是 ( )。
A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。
A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。
A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。
房地产估价期末考试复习题
房地产估价期末考试复习题一、选择题1. 房地产估价的基本方法有哪几种？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 所有以上2. 以下哪项不是房地产估价中考虑的因素？A. 位置B. 土地使用权C. 建筑物结构D. 个人偏好3. 房地产估价中的成本法主要考虑哪些成本？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售成本D. 所有以上4. 收益法估价中，收益的计算通常不包括以下哪项？A. 租金收入B. 投资回报率C. 运营成本D. 折旧费用5. 市场比较法估价时，选择比较对象应遵循的原则是什么？A. 相似性原则B. 可比性原则C. 可替代性原则D. 所有以上二、简答题1. 简述房地产估价的目的和意义。
2. 描述成本法估价的基本步骤。
3. 收益法估价中，如何确定房地产的净收益？4. 市场比较法估价时，如何选择合适的比较对象？5. 房地产估价中的风险因素有哪些？三、案例分析题案例：某市一块商业用地，面积为1000平方米，土地使用权为40年，目前剩余使用年限为20年。
该地块周边类似商业用地的市场价格为每平方米5000元。
假设该地块的建筑成本为每平方米2000元，土地成本为每平方米3000元。
请使用成本法对该地块进行估价，并给出估价结果。
四、论述题1. 论述房地产估价中市场比较法的优势和局限性。
2. 分析房地产估价在房地产开发过程中的作用和影响。
五、计算题假设某房地产的年租金收入为100000元，运营成本为20000元，资本化率为8%。
请使用收益法对该房地产进行估价。
六、综合应用题某房地产估价师在对一处住宅进行估价时，发现该住宅周边有一处正在建设的地铁线路。
请分析这一因素如何影响住宅的估价，并给出你的估价建议。
七、开放性问题1. 房地产估价师在估价过程中应遵循哪些职业道德和规范？2. 在当前房地产市场环境下，你认为房地产估价师面临的最大挑战是什么？八、结束语通过本次复习题的练习，希望能够帮助同学们更好地掌握房地产估价的理论知识和实践技能，为期末考试做好充分的准备。
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一、单项选择题（每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、国家规定的商业用地的土地使用权最高出让年限是（）年。
A.70B.50C.40D.45【正确答案】：C【答案解析】：商业用地的最高出让年限为40年。
2、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（）。
A.城市规划的限制B.交通通达程度C.区域的繁华程度D.公共设施的配套情况【正确答案】：C【答案解析】：3、用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（）。
A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半【正确答案】：C【答案解析】：土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
4、某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。
A.建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米B.建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米C.建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米D.建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米【正确答案】：C【答案解析】：容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率。
5、某宗土地的土地取得成本为800万元，土地开发费为2 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。
投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（）。
A.120万元B.142.46万元C.160万元D.100万元【正确答案】：B【答案解析】：土地投资利息＝800×[（1＋8％）－1]＋2 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝142.46（万元）。
6、平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。
A.单位价格B.土地使用权价格C.总价格D.楼面地价【正确答案】：D【答案解析】：7、土地的“三通一平”是指（）。
A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面【正确答案】：C【答案解析】：8、某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）。
A.8%B.6%C.5%D.4%【正确答案】：C【答案解析】：（L+B）×r= L×r1+B×r2所以：（600+1400）×8.5%= 600×r1+1400×10%，从而有r1=5%9、有一宗土地，出让年期为45年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地的评估值最接近于（）。
A.127.70万元B.121.40万元C.150.00万元D.175.00万元【正确答案】：B【答案解析】：土地评估值＝15×（P/A，10％，10）＋20×（P/A，10％，5）×（P/F,10％,10）＝15×6.145＋20×3.791×0.3855＝121. 40（万元）。
11、某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为2 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。
A.1 250B.1 500C.4 000D.2 000【答案解析】：经容积率修正后可比实例价格＝可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积率修正系数）＝2 000×（3 /1.5）＝4 000（元/平方米）。
12、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。
A.国土资源部B.城市建设部C.省、自治区、直辖市政府D.国务院【正确答案】：D【答案解析】：13、某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为5 0年，残值率为2％。
该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（）。
A.400 万元B.392万元C.402万元D.390万元【答案解析】：建筑物的评估值＝500－11×[500×（1－2％）/50]＝392.2（万元）。
14、运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为（）的价格。
A.评估时期B.参照物交易时C.评估基准日D.未来预期【正确答案】：C【答案解析】：16、某宗土地5000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2－10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（）。
A.3.6B.4.5C.2.08D.2.04【答案解析】：建筑总面积＝1 200＋1 000×9＝10 200（平方米）容积率＝建筑总面积/土地总面积＝10 200/5 000＝2.04（平方米）。
17、对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（）评估。
A.成本法B.形象进度法C.假设开发法D.工作量法【正确答案】：B【答案解析】：整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估。
18、根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括（）。
A.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费B.土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、新菜地开发基金C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物、青苗补偿费D.土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补偿费【答案解析】：拆迁补偿费是向原城市土地使用者支付的费用。
19、在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（）。
A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用【正确答案】：D【答案解析】：用收益法评估，房地产价值＝净收益/资本化率，而这里的净收益指的是客观总收益减去客观总费用。
20、在假设开发法评估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是（）。
A.开发完成后的房地产价值B.取得土地的实际成本C.整个开发项目的开发成本D.房产和土地的开发成本【答案解析】：21、下列特性中不属于土地经济特性的是（）。
A.供给稀缺性B.可转让性C.利用多方向性D.效益级差性【正确答案】：B【答案解析】：22、某房地产土地总面积为20万平方米，土地单价为1000元/平方米，建筑总面积为50万平方米。
则楼面地价为（）元/平方米。
A.200B.400C.500D.1000【正确答案】：B【答案解析】：楼面地价=土地总价格/建筑总面积。
23、一般情况下，基于土地规划用途的角度，对于同一宗土地而言，地价递减的顺序为（）。
A.商业用地、工业用地、居住用地B.居住用地、工业用地、商业用地C.商业用地、居住用地、工业用地D.工业用地、商业用地、居住用地【正确答案】：C【答案解析】：商业用地、居住用地、工业用地的地价是递减的。
二、多项选择题（每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、土地的经济特性包括（）等。
A.供给稀缺性B.位置的固定性C.质量的差异性D.利用的多方向性E.可垄断性【正确答案】：ADE【答案解析】：2、在我国城市房地产交易市场上，进行评估的对象有（）。
A.房屋所有权B.房屋使用权C.房屋租用权D.土地使用权E.土地所有权【正确答案】：ABCD【答案解析】：土地所有权归国家，不得进入市场交易。
但是房屋所有权是可以交易的，还有土地的抵押权和租赁权也是可以交易和评估的。
3、以下属于房地产的特征的有（）。
A.位置固定性B.供求区域性C.使用短期性D.投资大量性E.保值与增值性【正确答案】：ABDE【答案解析】：4、下列特性中属于房地产价格特征的是（）。
A.房地产价格与用途相关B.房地产价格是土地购买价格C.房地产价格具有可比性D.房地产价格具有个别性E.房地产价格是由政府定价【正确答案】：ACD【答案解析】：5、在房地产评估中，土地开发费用一般包括()。
A.基础设施配套费B.小区开发配套费C.青苗补偿费D.新菜地开发基金E.公共事业建设配套费【正确答案】：ABE【答案解析】：6、国有土地使用权出让可以采取的方式有（）。
A.协议B.划拨C.招标D.挂牌E.拍卖【正确答案】：ACDE【答案解析】：7、属于房地产评估原则的有（）。
A.供求原则B.贡献原则C.最有效使用原则D.替代原则E.独立性原则【正确答案】：ABCD【答案解析】：8、以下属于新建房地产开发成本的有（）。
A.折旧费B.基础设施建设费C.房屋建筑安装工程费D.公共配套设施建设费E.开发过程中的税费和其他间接费用【正确答案】：BCDE【答案解析】：9、下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（）。
A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益＝客观总收益－客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等【正确答案】：ABCD【答案解析】：10、运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（）。
A.新开发地B.学校用地C.公园用地D.商业用地E.机场用地【正确答案】：ABCE【答案解析】：关注各种方法的适用范围。
11、在建工程评估的主要方法有（）。
A.成本法B.假设开发法C.收益法D.形象进度法E.物价指数法【正确答案】：ABD【答案解析】：三、综合题（有计算的，要求列出算式、计算步骤。
需按公式计算的，应列出公式）2、Ⅰ.评估对象情况待评估房地产为一写字楼，建筑面积l0 000平方米，剩余使用年限为40年，适用资本化率为6％，评估基准日为2006年6月30日。
Ⅱ．参照物的情况及其说明(1)现收集A、B、C、D四个房地产交易案例，均为与待估房地产在同一供需圈内的可比写字楼。