鼎鸿发布深圳市工改保专题研讨20190615.pptx
深圳工改工论坛发言稿
深圳工改工论坛发言稿尊敬的主持人、各位领导、各位嘉宾、各位工友：大家好！我是来自深圳一家制造业企业的工人代表。
非常荣幸能够在这个重要的场合发表我的观点。
首先，我要说的是工业改革和工人权益的问题。
在目前中国快速发展的时代，我们必须从更为深层次的角度去思考产业的未来。
随着产业的转型和升级，工人在被剥削的同时，更应该受到更多的关注和保护。
在过去的几十年里，深圳市作为中国改革开放的重要窗口，取得了巨大的进步和成就。
但是，我们也面临着一些关键的问题。
尤其是在工业领域，工人的权益一直没有得到应有的保障。
我们要求企业家们要更加注重员工的权益，给予工人更好的生活条件、更公正合理的薪酬待遇。
同时，我们大力推动工会组织的建设，加强工会的工作力度和管理能力，保护工人的基本权益和利益。
我们坚信，在企业和工会的共同努力下，我们能够创造更加美好的未来。
其次，我认为，工业转型和人才培养是当前亟需解决的问题。
随着科技和信息技术的不断发展，工业生产方式正在发生巨大变革，这不仅对企业经营模式、管理方式进行了一系列挑战，也对员工的素质和能力提出了更高的要求。
为了迎接新的挑战，我们必须加强技能培训和人才引进，提高员工的综合素质和工作能力。
我们还要改进人才评价的机制，推动创新，拓展企业的发展空间。
只有如此，我们才能为企业的可持续发展打下坚实的基础。
最后，我要强调的是，“工改工”是深圳推动产业升级和转型重要的举措。
只有充分发挥工人的作用，推进工业改革和转型，才能实现可持续发展。
深圳市“工改工”实施多年，这个政策不仅推动了深圳市的工业升级和转型，也保护了工人的利益。
我认为，工业改革和工人权益是我们这个时代亟需关注的核心问题。
我们应该加强制度建设、技能培训和人才引进，充分发挥工人的作用，为推动深圳市经济社会的更高质量发展作出更为积极的贡献。
谢谢！。
深圳市人力资源和社会保障局关于开展深圳市职业能力建设调研工作的通知
深圳市人力资源和社会保障局关于开展深圳市职业能力建设调研工作的通知文章属性•【制定机关】深圳市人力资源和社会保障局•【公布日期】2011.03.31•【字号】深人社办[2011]18号•【施行日期】2011.03.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文深圳市人力资源和社会保障局关于开展深圳市职业能力建设调研工作的通知（深人社办〔2011〕18号）各区人力资源局，光明、坪山新区组织人事、社会管理局：为贯彻落实国务院《关于加强职业培训促进就业的意见》（国发[2010]36号），根据人力资源保障部《关于加强人力资源社会保障调查研究工作的意见》（人社部发〔2011〕24号）、省人力资源保障厅《关于开展全省技能人才队伍现状调查的通知》（粤人社函〔2011〕672号）要求，结合我市实际和工作安排，市人力资源保障局将在市、区开展全市技能人才专题调研。
有关事项通知如下：一、调研内容主要调查深圳技能人才数量、结构、职业（工种）分类、技能水平和行业分布等基本状况，企业和劳动者技能提升需求，现有的培训能力，培训投入。
摸清基本情况，发现亟待破解的主要问题。
为出台《深圳市人民政府关于加快职业能力建设的实施意见》及3个配套文件、提出《深圳市职业训练条例》修订意见、规范技能人才信息数据统计，建立起科学的可靠的统计指标体系打好基础。
二、调研方式和时间安排调研采取发放调查问卷、调查走访等方式进行。
（一）第一阶段（4月25日前）：书面调研阶段。
请各区人力资源部门指导辖区内职业培训机构填写《深圳市职业培训办学机构现状调查问卷》；并请职业培训机构抽取不同工种、层次的培训学员填写《深圳市技能人才队伍建设调查问卷》。
调查问卷电子版可登录深圳市人力资源保障局网站下载（http：///）。
按各区职业培训机构数量分配填表数量。
请各区人力资源部门于4月25日前收齐两种问卷，集中反馈给市人力资源保障局职业能力建设处。
深圳市人民政府关于贯彻落实深圳市国有企业改革和发展工作会议精神有关事项的通知
深圳市人民政府关于贯彻落实深圳市国有企业改革和发展工作会议精神有关事项的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2000.12.27•【字号】深府[2000]165号•【施行日期】2000.12.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】企业正文深圳市人民政府关于贯彻落实深圳市国有企业改革和发展工作会议精神有关事项的通知（２０００年１２月２７日深府〔２０００〕１６５号）１２月１４日、１５日，市委、市政府召开深圳市国有企业改革和发展工作会议，就新形势下全面推进我市国有企业改革和发展进行了部署，这对促进我市建立比较完善的现代企业制度和国有资产营运监管体系，增强国有企业的竞争能力，具有十分重要的意义。
根据市委、市政府的统一部署，现就贯彻落实这次会议精神的有关事项通知如下：一、认真学习贯彻会议精神。
各区、各部门、各资产经营公司、各企业，要集中时间，组织传达、学习和宣传高丽、幼军同志的讲话和《关于进一步加快国有企业改革和发展的实施意见》及配套文件精神，切实提高全体干部、员工对改革的紧迫性、艰巨性的认识，把思想统一到国有企业改革和发展的大局上来，统一到这次会议精神上来。
同时，宣传舆论部门要通过多种形式做好对学习贯彻会议精神的宣传报道工作，引导社会各界积极参与和支持国有企业改革，为改革的深化奠定坚实的群众基础。
二、求真务实、真抓实干，扎实推进各项改革。
各区、各部门、各资产经营公司、各企业要根据会议精神，结合本单位实际认真研究具体实施方案和贯彻措施，积极主动地开展工作，逐条逐项地抓落实，切实把市委、市政府的各项政策措施贯彻落实到实际工作中去。
三、加强领导，精心组织，明确责任，确保各项工作任务的落实。
各区、市政府各部门要把是否积极、高效地为国有企业改革和发展提供优质服务，作为改进机关作风的重点来抓，作为班子建设的考核标准。
各部门、各单位要实行行政首长负责制，既分工明确，又密切配合，按照工作计划进度要求，做好各项工作。
“工改保”如何助推城市更新与产业转型？
工业 用 地 可 建 设人 才 住 房 和 保 障 性 住 ，
房 但用 地 面 积 原 则 上 不 超 过 该 Ｋ 块 总 ，
面 积 的 ％ １ ０
。
与原 计划 审 批 流 程 相 比 《 规 定 》 计 ，
划草 案的 公示 仅需通 过 区 更 新机构审查 即
简 易 程 序 调 整 法 定 图 则 用 地 功 能 建 设
人 才 住 房 、 安 居 型 商 品 房 或公 共 租赁 住
房 ，
其 中 工业 区 块 线 内 的 按 照 工业 区 块
线 管 理 办 法 执 行 。 而 根 据 Ｔ业 区 块 线 管
理 办 法 一 级 区 块 线 内 位 于 已 建 成 或 近 ，
。
《 规定 》
中最受 ห้องสมุดไป่ตู้ 目 的是
Ｔ 改保 “
”
．
条 件小 幅 放 宽 ， 区 块 线 外不 受 轨 道 站 点
米 ５ ０ ０ 范 围 要 求 。
《
规定
》
提出 ，
在 城市
基 础 设 施 和 公共 服 务 设 施 支 撑 的 前 提
下 ，
规
划
为
Ｄ ：
ｋ ｌ
的
旧
Ｘ＊
区
，
可 申 请按照
施了多 年，
然 而进展 缓 慢 ，
其 中 政 策 的
谨 慎 保 守 是 重 要 原 因 。 此 外 ， 此 次 《 规
定 》 对 深 圳 楼 市 也带 来 重 要 的 影 响 ， 但
对房价 的 影 响 不是 很 大 ，
而且 ，
深圳工改政策
产业地产有哪些政策？
工业地产政策从08年政策探索期，到2013年转让细则出台后，政策操作漏洞减少，政策逐 步完善，但市场操作还未达到完全规范的程度。
n时间：2008年9月26日 n《深圳市人民政府关于印发深圳市
工业楼宇转让暂行办法的通知》
n 2013年1月7日 n《深圳市人民政府关于优化空间资源配
第十四条：转让增值收益分成 工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土 地整备机构负责。
——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》2013-1
（八）对城市更新项目作出特别规定 对城市更新改造后的工业楼宇转让予以特别规定： 两种情形免予缴纳增值收益： 1. 城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工
转让限制
再转让
特殊分割 转让
5年内不得再转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完 成转移登记之日起5年内不得再转让
确需5年内再转让：增值收益100%计提
2014-01-09《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 实施细则》解读规定：回迁房无再转让限制
u当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买权 u对拟上市企业，可以申请购买
- 扣减总额 ＝
销售价格
（取合同成交价和计税参考价高者）
（工程造价）
登记价 +
（地价）
取得工业楼宇 相关税费
+
转让工业楼 宇相关税费
+ 补缴地价款
（含印花税、契税、登记费、 交易服务费）
（含营业税（增值税）、印花 税、城建税、教育费附加、地 方教育附加、土地增值税、个 人所得税、交易服务费）
① 增值收益相当于是对开发企业税后利润的再一次收益分配； ② 虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源
工改工专题沉淀总结
1
工改工沉淀总结
——政策研读、经济测算、操作流程、典型案例
2015.1.28
2策文件】2006-2014年政府出台的工业用地相关政策文件
文件名 《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》
出台时间 2006-6-19
《深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知》
2006-2007年 政策模糊阶段
2007年之后推进工业用地二次开发 和集约利用，提高土地产出率、优 化产业结构，提出《工业楼宇转让 办法》，明确《工业用地控制指 标》，进行《工业区升级改造项目 试点工作》等，特别是《城市更新 办法》及其细则的颁布，标志着城 市更新进入规范化阶段；政策规定 更加细化，对租售比例、转让企业 限制、地价补交、工业配套实施等 提出细致化相关规定等
注：主文件以市政府1号文件为主，其他6个配套文件分别由
规划国土委、经贸信息委和住建局负责起草。
7
7
“1+6”政策小结
利好
1、租售比例突破限制：城市更新项目 形成的工业楼宇分割转让租售比例不再 受限于50％：50％；
2、配套突破：30%配套按市场评估价补 缴地价后可进入市场销售；
3、产权划分灵活：新政策可以栋、层、 间为基本单元进行房地产权登记并核发 房地产权利证书；
2013-今 政策系统化完善化阶段
6
6
1、“1+6”政策
到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散， 重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受 到了土地空间的制约，故发布优化空间资源配置、促进产业转型升级的“1+6”文 件，以深化土地管理制度改革、大力提升国土资源节约集约利用能力和管理水平。
20150911_深圳工改工论坛发言稿
新政下的四大限制，制约开发效益
工业用地政策主要从容积率上限、地价补缴、转让限制、收益分成四个方面影 响本项目开发收益及目标实现。
工改关键政策限制
容积率上限
地价补缴
转让限制
收益分成
工改工城市更新政策要点
整体政策 销售突破
城市更新项目形成的工业楼宇完全可售，配套部分按市场评估价 补缴地价后可进入市场销售
产业方向
以自主创新为特征， 高附加值、高投入、 高风险、先导性强 产业发展要素 •政策支持优势 •完善规划及配套 •优越服务平台
•交通系统便利
•土地使用成本低
•行业交流环境
与传统加工业所需的生产厂房、现有支柱产业所需的普通写字楼不同，目前大力规划的 战略性新兴产业，对资本投入、政策支持、配套服务等均有高依存度，需要第三类的产 业空间，助推其迅速发展。
《深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》
《工业项目建设用地控制指标》 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法》 《工业楼宇暂行管理办法》 《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法》 《深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新办法实施细则》 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让
70%工业楼宇
工改项目
销售：按市场评估价补缴地价后可进入 市场销售
30%配套 持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为 所涉及物业的基准地价 配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施
整体政策 产权划分及销售
新转让办法中最小可以间为基本单元进行产权划分；并明确工业 楼宇可预售，交易方式灵活
可选择地块较多
工改工项目 五大优势
深圳城市更新工改工专题研究报告
深圳城市更新工改工专题研究报告深圳城市更新工改工专题研究报告一、引言本章介绍课题的背景和研究目的，阐明研究的重要性和意义。
二、城市更新现状分析本章详细分析深圳城市更新的现状，包括规模、范围、进展情况等方面的内容。
2.1 城市更新的概念本节介绍城市更新的定义和内涵，说明城市更新的重要性和必要性。
2.2 深圳城市更新的背景与现状本节介绍深圳城市更新的起因和发展历程，分析深圳城市更新的规模和进展情况。
2.3 深圳城市更新的主要问题与挑战本节分析深圳城市更新过程中存在的主要问题和面临的挑战，探讨其原因和可能的解决方案。
三、城市更新的政策和法规分析本章对深圳城市更新的相关政策和法规进行详细的分析和解读。
3.1 深圳城市更新的规划和政策导向本节介绍深圳城市更新的规划和政策导向，包括的定位、目标和具体实施措施。
3.2 深圳城市更新的法律法规框架本节分析深圳城市更新相关的法律法规框架，包括国家层面的法律法规和深圳本地的相关规定。
四、城市更新的经济影响分析本章对深圳城市更新的经济影响进行详细的分析和评估。
4.1 城市更新对经济发展的促进作用本节介绍城市更新对深圳经济发展的积极影响，包括就业创造、产业升级等方面的效应。
4.2 城市更新对社会财富的增值作用本节分析城市更新对深圳社会财富的增值作用，包括房地产市场的提振、城市形象的改善等方面的影响。
五、城市更新的社会影响分析本章对深圳城市更新的社会影响进行详细的分析和评估。
5.1 城市更新对居民生活的改善作用本节介绍城市更新对居民生活的改善作用，包括住房条件的提升、社区设施的完善等方面的影响。
5.2 城市更新对社会文化的影响本节分析城市更新对深圳社会文化的影响，包括城市形象的提升、文化设施的建设等方面的效应。
六、城市更新的环境影响分析本章对深圳城市更新的环境影响进行详细的分析和评估。
6.1 城市更新对环境质量的改善作用本节介绍城市更新对环境质量的改善作用，包括空气质量的改善、绿化覆盖率的提高等方面的影响。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
《深圳市城市规划标准与准则》 （2018）
1、 相关概念
保障房（R+C1）业态：按照《深圳市城市规划标准与准则》 （2018），主导功能>50%
01
相关概念
1、 相关概念
“工改保”
将法定图则规划工业用途调整为以安居房、人才房、公租房等保障性居住用途，进行开发建设。
调整前示意图：
调整后示意图：
A924-0167宗地“工改保”
1、 相关概念
保障房相关政策
政策清单
《关于进一步促我市住房保障工作的若干意见》（深府〔 2007 〕
新供应用地建设
棚户区改造、已批未建用地、社会存量 用地、征地返还用地等建设
招拍挂用地配建，城市更新配建
轨道车辆段和停车场、公交场站等城市 基础设施和公共配套设施综合开发建设
社会存量住房租购
临深片区城际合作建设
来源：《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》、《深圳市公共租赁住房建设和管理办法（征求意见稿）》、《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿） 》
综
合 《深圳市住房保障发展 “ 十三五” 规划》
政
策
《中共深圳市委 深圳市人民政府印发 关于完善才住房制度的若干措 施通知》（【2016 】13 号）
《深圳市前海港现代服务业合作区人才住房管理暂行办法》（深前海 规【 2017】3号）
《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房
保 供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号）
1、 相关概念
工改保类型
根据现状建设及权属情况，本次研究对象分为空地“工改保”和城市更新 “工改保”，其中空地“工改保” 又可分为国有储备地、非农/征返地、已批未建地“工改保”；城市更新“工改保” 可分为国有已建成区、 村属已建成区“工改保”。
《深圳市安居型商品房定价实施细则》（深建规[2017]13号）
价 格 、 《深圳市保障性住房收购操作规程》的通知（深建规【 2018 】2号） 交 易 《深圳市经济适用住房取得完全产权和上交易办法》（深建规【 2018 】11 号） 管 理 深圳市大鹏新区人才住房和保障性后续管理操作指引（征求意见稿）
公租房（>50%）+商铺、办公、公寓
安居房（63.5%）+商品房、商铺、办公（36.5%）
2016年坪山区富士锦园公租房（基准租金14.5元/月）
商品房
2016年龙岗区正大时代华庭（安居房均价8755元/㎡）
1、 相关概念
保障房建设渠道
安居型商品房
人才住房
公共租赁住房
新供应用地建设 棚改、已批未建用地、未完善征（转）地 补偿/出让手续用地、社会存量用地、征地 返还用地/非农建设用地等建设； 招拍挂用地配建，城市更新配建
政策清单
《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措》（深府办【 2016 】38 号）
保 《深圳市城更新项目保障性住房配建规定》（深规土【 2016 】11 号）
障 《深圳市人才住房和保障性配建管理办法》（深建规【 2017 】7号 房
配 《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》深规土【 2017 】3号
➢ 公租房建成后由政府统一回购，收购价格包括建设成本、合理 利润、户内装饰装修造价、法定税金等内容
➢ 社康中心、警务室、幼儿园、中小学、市政道路等公共设施、 交通设施不纳入保障性住房收购范围。
图：公租房收购价格图示
1、 相关概念
保障房（R）业态：单一用地的主导用途≥70%，配套≤30%（底商、公共设施）
➢ 安居房（毛坯）最高基准销售价格测算步骤：1）计算安居型商品房地价与市 场地价的地价比。2）确定安居型商品房项目（毛坯）的市场评估价；3）根据 地价比、市场评估价查询安居型商品房价格系数表得出价格系数；4）以市场 评估价乘以价格系数计算得出安居型商品房（毛坯）最高基准销售价格。
1、 相关概念
公租房收购价：略微上浮建安成本
轨道车辆段和停车场等城市基础设施和 公共配套设施综合开发建设；
临深片区城际合作建设
新供应用地建设 棚改、已批未建用地、未完善征（转）地 补偿/出让手续用地、社会存量用地、征地 返还用地/非农建设用地等建设； 招拍挂用地配建，城市更新配建
轨道车辆段和停车场等城市基础设施和 公共配套设施综合开发建设；
社会存量住房租购
安居房售价：同区域同类型市场商品住房售价的50-70%
➢ 根据《深圳市安居型商品房定价实施细则》深建规[2017]13号文，安居型商品 房（毛坯）最高销售价格是在评估确定的毛坯房最高基准销售价格基础上，考 虑楼层、朝向等因素调整得出的最高价格，且不得超过市场评估价的70%。且 市场评估价的评估时点需与地价评估时点保持一致。
1、 相关概念
保障房类型及特征（限面积、限对象、限售价、限交易）
根据《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号）：
注：可售的安居型商品房10年后可补地价转为商品房；可售的人才住房3年后可由原配售单位或政府回购，或转让给其他人才。
1、 相关概念
建 规
《深圳市城更新项目保障性住房配建规定附图 (修订 )的通知》（深规土 【 2018 】7号
定
《深圳市罗湖区政府人才住房和保障性配建管理办法》
《龙岗区城市更新配建安居工程设管理操作规》（征求意见稿）
报 《深圳安居型商品房建设和管理暂行办法》（市政府令第 第 228 号） 建 《深圳市保障性住房建设标准 (试行 )》（深建字【 2012 】189 号） 及 建 《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》2019.04.29 设 《深圳市公共租赁住房建设和管理办法（征求意见稿）》2019.04.29 标 准 《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿） 》2019.04.29
障 《关于促进安居型商品房用地供应暂行规定的通知》（深规土 房 【 2015 】226 号）
来
源
《利用集体建设地租赁住房试点方案》（国土资发【 2017 】100 号 ）
及
供 《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）
地 《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（深府办规
【 2017 】6号）