2019年深圳市城市更新政策分享
《深圳市福田区城市更新实施办法》政策解读
为加快建设高质量发展的社会主义现代化典范城区，深入贯彻落实城市更新“强区放权”的改革要求，进一步规范城市更新行为，明确部门职责，优化城市更新流程，保障我区城市更新工作稳妥有序推进，根据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》以及城市更新其他相关规定，我区制定新的实施办法（以下简称新办法）。
一、出台新办法的背景及目的？“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，强区放权工作的持续推进，市区机构改革以及市政府及市级部门陆续出台的系列城市更新相关政策，均对城市更新工作提出了新的更高的要求。
一是为抢抓粤港澳大湾区建设重大机遇、落实“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，市政府以及市规划和自然资源局等市级部门出台《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》等相关政策法规，旨在发挥城市更新在节约集约利用土地等方面的重要作用，促进深圳高质量可持续发展，有序、规范、高效推进城市更新工作。
二是随着强区放权工作的持续推进，区级决策权不断调整和强化。
事权下放以来，市规划和自然资源局就开具城市更新项目《付清地价款证明》、城市更新项目已移交贡献用地涉及地上地下互联互通空间审批权问题等事宜明确由区城市更新机构负责。
三是2019年以来市、区机构改革方案对机构职能进行了较大幅度的调整，部分机构名称、职能也发生变化，与原有城市更新办法存在较大差异。
四是市政府以及市级部门陆续印发了《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》等系列政策法规，并且正在研究出台《深圳经济特区城市更新条例》等法律法规，对城市更新审批提出了新的要求。
综上，结合我区城市更新工作实际，需对《深圳市福田区城市更新实施办法（试行）》（福府规【2016】1号）进行修订后研究出台新办法。
二、出台新办法的依据？《深圳市城市更新办法》（市政府令第290号）《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规【2019】4号）《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》（深人环【2018】610号）《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（深规土规【2018】15号）《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规【2019】2号）《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》（市政府令第311号）《深圳市地价测算规则》（深府办规【2019】9号）三、各职能部门角色有何变化，如何配合推进城市更新工作？区政府成立区城市更新和土地整备工作领导小组，负责领导全区城市更新工作，对城市更新的重大事项进行决策。
新形势下的深圳城市更新和土地整备利益统筹
基于城市设计视角下的交通景观设计冯洁兰州交通大学艺术设计学院 甘肃兰州 730000摘要：城市化建设推动了城市交通道路的发展,交通道路是城市化的象征,它体现了城市文明建设的水平。
同时,城市交通景观对城市的文化和生态环境发展具有重要意义。
城市交通道路作为市民出行、活动的重要空间,它的景观属性要求其必须符合大众的审美需求。
从城市设计的角度解读城市交通景观设计,不失城市原有风貌的同时将本土文化融入设计理念中,这是对城市交通景观“落地”式的设计手段。
关键词：城市设计；“落地”式设计；交通景观设计一、引言在城市设计中，很多景观设计师重物质表象，轻文化内涵，有的甚至排斥本土文化和本土产业，盲目地追赶世界潮流，忽视了文化传统。
在城市化发展中各种景观设计理念风起云涌，景观设计师带着所谓的“后现代主义”来设计城市交通景观，使城市的历史性、文化性、艺术性失去了本有的个性，结果不但没有为城市景观文化增色，反而破坏了原有的特色和整体空间的协调性。
在城市建设规模扩大的同时，城市交通景观建设盲目跟风，使得原生志的传统文化空间面积急速减少，新、旧区域空间形志与理念性设计的矛盾日益加剧，城市交通景观不再满足城市交通道路的需求。
很多历史性交通景观的原有风貌遭遇破坏，甚至被大量拆除，城市交通道路两侧整体空间形志也渐渐失去了原有风貌[1]。
（一）城市设计话语圈和理论思想1.城市设计话语圈基于不同学科下对于城市发展、定位、形象名片、城市文化、城市文明等持以的不同观点。
2.城市设计理论思想马克思主义认为，逻辑规律存在于客观世界，具有一定的、相对的独立特性，是思维领域所存在的表象，也是在客观事物中表现出人的特定关系思维。
实践在人们运用逻辑规律反映客观世界特有关系时起着至关重要的作用，任何设计都要遵循基本逻辑规律。
只有这样才能发挥它应有的作用。
从理性立足点出发，坚守唯物主义认识论的真理，针对城市的本质属性，根据城市的实情对城市进行设计。
二、城市设计视角下“落地”式的交通景观设计（一）城市设计视角下的“落地”式设计在城市化建设过程中，很多城市都在不断追求推陈出新，一味地塑造“一线城市、大都市、现代化”的形象，过于强调城市景观的恢宏与壮观，而忽视了人们最基本的需求和人文情怀。
深圳市各区城市更新实施办法(修订可编辑版)
深圳市各区城市更新实施办法2017年5月各区城市更新实施办法1、罗湖区城市更新实施办法2、福田区城市更新实施办法3、南山区城市更新实施办法（征求意见稿）4、盐田区城市更新实施办法5、大鹏新区城市更新实施办法（征求意见稿）6、龙华区城市更新实施办法（征求意见稿）7. 《宝安区城市更新暂行办法》及配套文件（征求意见稿）城市更新单元内非独立占地的公共服务设施总建筑面积不小于1500平方米。
权利主体自行申报 权利主 体委托 单一市 场主体申报 企业街道 原旧工业区 升级改造试 点项目结转 为更新计划 项目申报 实施主体确认 计划与规划草案同时公 示，区政府审批通过计 划后，进行更新单元规 划审批 规划及竣工验收 办联合申报 （含部分旧 住宅区） 1、权利主体：形成单一主体后向 区更新局提交相关材料，申请实 施主体资格确讣。
【规划验收】实施主体 提交材料向区更新局申 请建设工程规划验收。
区更新局向实施主体核 发《建设工程规划验收 合格证》 2、区更新局：核查申报材料幵公示。
公示无异议的，会同区物业办（区产经促局）不申请人签订项目实施监管协议。
区更新局：汇总幵处理 规划草案公示意见 申报主体：向区更新局申报计划同时，可同步申 报专项规划及土地、建筑物信息核查 【竣工验收】实施主体 提交材料向区住建局申 请竣工验收。
区住建局 对符合条件的予以备案。
用地行政许可区领导小组 审批情形 建环委审 批的情形 1、实施主体：完成建筑物拆除工作，向房地产登记部门申请办理房地产权属证书注销登记。
2、实施主体：向区更新局申请城市更新项目用地审批 区更新局：初审不合 格的，书面答复申请 人幵说明理由 区更新局：初审合格 的，征求各职能部门 意见 区更新 局：符 合图则 强制性 内容的， 在计划 批准后 报区领 导小组 审批 项目监管 3、区更新局：向实施主体核发《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》各职能部门： 1、区更新局：将项目 搬迁补偿方案及实施监 管协议的履行情况报房 地产预售审批部门。
深圳城市更新的蝶变——解读深圳城市更新的可持续发展路径
深圳城市更新的蝶变——解读深圳城市更新的可持续发展路径摘要：城市更新，是城市化快速扩张之后，城市发展寻求再生空间的必要手段，是城市化发展进程中的必经阶段。
深圳凭借改革开放，成为全国城市化发展领先地区，深圳城市更新为城市发展做出了前所未有的巨大贡献，同时也逐步显现出一系列问题。
2016年深圳市政府施行“强区放权”改革，2019年国务院推进“大部制”行政体制改革，客观上为深圳城市更新工作打开了新的局面。
可以说，目前深圳城市更新面临的困境是长期积累的结果，需要从顶层制度上做出变革。
本文将结合深圳城市更新发展的特有历史进程，通过“三个阶段”梳理当前困扰深圳城市更新发展的主要问题，针对性地挖掘内在逻辑，通过“五个转变”深入解读下一阶段深圳城市更新工作的重点，并以“四个持续”提炼深圳城市更新实现蝶变的可持续路径。
关键词：蝶变；政府主导；市场运行；片区统筹；有机更新。
一、深圳城市更新已经走过的三个阶段特区成立以来，随着城市化进程的快速推进，深圳城市建设很快由快速扩张阶段进入到存量发展阶段，城市更新在历史舞台上扮演着越来越重要的角色。
经过近40年酝酿发展，深圳积累了大量城市更新实践经验，已将城市更新常态化、制度化，并成为国内城市更新发展的引领者。
总的来说，深圳城市更新大致经历了三个阶段：1980-2008年的起步探索阶段、2009-2016年的成熟完善阶段、2017年以后的重组升级阶段。
（一）起步探索阶段（1980-2008）改革开放以来，伴随着两次城市化转地，深圳迎来城市建设的快速发展期，城市建设用地由1979年的3平方公里增加到2006年的729.08平方公里，且头一个五年的年均增长率一度高达88.8％，后期逐年下降，至2006年下降到3.7％。
深圳市政府于1991年5月24日成立了旧村改造领导小组，推进了一批旧村改造项目实施，其中以泥岗村、赤尾村、上步旧村、渔民村、蔡屋围等为典型案例。
2004年10月，深圳市城中村改造工作办公室设立，《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》出台，改造对象拓展至城中村、旧城、旧工业区三种类型，方式拓展至全面改造（拆除重建）和综合整治两种。
深圳经济特区城市更新条例(草案稿150731)
深圳经济特区城市更新条例（草案稿150731）第一章总则第一条【立法目的和依据】为促进深圳经济特区（以下简称特区）土地再开发利用，加强城市功能，优化人居环境，增进公共利益，推动经济和社会有质量稳定增长和可持续全面发展，根据国家有关法律并结合特区实际，制定本条例。
第二条【适用范围】本条例适用于特区内的城市更新活动。
本条例未规定的，适用其他有关法律法规。
第三条【城市更新的定位】城市更新基于城市发展需要、提高存量建设用地利用效率，建立以盘活存量建设用地为主，以结构优化、功能提升、利益共享为目标的整体开发模式。
第四条【城市更新的方式】城市更新是对更新区域内存量建设用地（含建成区和未建成区）及建筑物实施综合整治、功能改变、拆除重建或者整合开发，以实现城市建设和发展的综合效益。
综合整治是指改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造。
功能改变是指部分或者全部改变建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
拆除重建是指拆除城市更新单元内原有建筑物，重新建筑，安置住户，改善公共设施，并可以变更土地使用性质或者建筑密度。
第四条【原则】城市更新应当遵循下列原则：（一）实行规划统筹、计划调节，循序渐进；（二）整体布局，科学确定城市更新的功能目标和发展规模；（三）节约、集约利用土地，优化资源配置，增强城市综合承载能力；（四）保障公共利益和参与者合法权益；（五）合理安排城市更新方式，注重绿色和低碳发展。
第六条【主导机制】城市更新实行政府引导，以市场化运作为主，充分发挥资源市场化配置作用。
功能改变和非因公共利益需要实施的拆除重建类城市更新，坚持市场化运作。
因城市发展定位而确定的重点更新区域，政府基于公共利益需要可以有选择地实施城市更新项目。
第七条【政府参与】实施拆除重建类城市更新的，更新项目范围内未出让的国有土地和国有建筑物以政府作为权利主体参与城市更新。
深圳市城市更新办法实施细则(正是完整版)
深圳市城市更新办法实施细则（全文）第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
第二章城市更新规划与计划第十条主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理前言近年来，深圳市作为中国的经济特区，城市更新改造成为其中的重要政策之一。
城市更新改造工作不仅关系到城市的经济发展、市民居住环境，也涉及到社会稳定和人居安全等方面。
因此，深圳市政府及相关部门对于城市更新改造工作非常重视，制定了一系列政策来推进城市更新改造工作。
本文将对深圳市城市更新改造政策进行解读，并整理出城市更新改造工作的步骤流程。
一、深圳市城市更新改造政策解读1.城市更新改造背景城市更新改造是指在城市旧区内，按照城市总体规划和建设要求，利用现有资源进行规划设计和再开发建设，改善城市居住和生活环境的一种综合性、系统性工作。
深圳市城市更新改造工作背景包括：全面发展城市创新驱动战略，完善市政公用设施，推进城市化、产业化和城市文化与符号化的有机统一等。
2.城市更新改造政策目标深圳市城市更新改造政策目标是通过控制现有城市的空间扩张，迅速开发出具有现代产业体系的城市新区，达到清理城市“烂尾工程”、改善城市居住环境、提高城市整体形象等目标，提高城市的竞争力和居民的幸福感。
3.城市更新改造政策内容深圳市城市更新改造政策包括：•整体规划和区域规划•土地成本保障机制•住宅区改造和旧房改造•立体交通体系的发展•城市公共设施的规划与建设•环保政策和节能政策•健全城市更新改造机制4.城市更新改造政策效果深圳市城市更新改造政策的效果主要包括：•城市景观和居住环境得到极大的改善。
•由于城市更新改造所采用的新技术、新材料等的使用，为城市的更新和建设带来了高效率、高品质和节能环保的新趋势。
•增强了城市的核心竞争力和吸引力。
二、城市更新改造工作步骤流程整理1.方案设计阶段方案设计阶段，主要是为了保障城市更新改造项目的顺利进行，制定可行的工作方案。
具体步骤如下：•编制前期工作方案•确认工作目标•选址•土地规划方案编制•结合城市实际，合理规划道路、交通、绿化、公共设施等。
2.施工阶段施工阶段是城市更新改造工作的重要步骤，基础建设和工程采购措施等，都需要充分考虑。
深圳市宝安区人民政府关于印发《宝安区鼓励社会资本参与城市更新范围内公共基础设施建设管理规定》的通知
深圳市宝安区人民政府关于印发《宝安区鼓励社会资本参与城市更新范围内公共基础设施建设管理规定》的通知文章属性•【制定机关】深圳市宝安区人民政府•【公布日期】2019.08.23•【字号】深宝规〔2019〕9号•【施行日期】2019.08.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】基本建设正文深圳市宝安区人民政府关于印发《宝安区鼓励社会资本参与城市更新范围内公共基础设施建设管理规定》的通知深宝规〔2019〕9号各街道办事处，区政府直属各单位：《宝安区鼓励社会资本参与城市更新范围内公共基础设施建设管理规定》已经区政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市宝安区人民政府2019年8月23日宝安区鼓励社会资本参与城市更新范围内公共基础设施建设管理规定第一章总则第一条为落实国家深化投融资体制改革工作部署，引导社会资本投资公共基础设施，加快宝安区城市更新区域公共基础设施建设步伐，完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，根据《深圳市人民政府关于进一步鼓励和引导社会投资的若干意见》（深府〔2010〕81号）等有关规定，参照我市其他区的做法，结合我区实际，制定本规定。
第二条本规定所称社会资本参与城市更新范围内公共基础设施建设项目，是指由社会资本全额投资建设的城市更新单元范围内规划独立占地且应当由区本级财政资金建设的市政公用设施和公共服务设施（以下统称公共设施）项目，项目建成后产权归区政府所有，区财政给予社会资本一定比例的补贴。
本规定所称公共设施包括但不限于市政道路、学校（含幼儿园）、医院（含社康中心）、文化、体育、公园（含绿地、广场）和公共交通（人行天桥、地下通道、公交场站）等。
第三条本规定所涉及项目由各行业主管部门或街道办作为业主单位代表区政府行使业主权利。
业主单位的确定、项目前期审批手续的办理均按《宝安区政府投资项目管理办法》执行。
第四条业主单位负责配合社会资本方开展项目建设前期审批手续报审和施工报建等工作，并向社会资本方提出公共设施项目设计和使用要求，对提交的设计方案和标准提出意见，参加项目建设的重大决策会议，负责代表区政府接收、管理和维护建成后的公共设施。
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计划数量（个） 215 42 60 48 50 77 96 51 107
拆除规模(公顷） 1,940.4 274.8 545.1 378.4 361.6 701.7 562.2 232.5 816.0
深圳市城市更新项目历年新增计划数量与拆除规模图
250 200 150 100
50
0 其他 工改 商改 居改 村改
深圳市城市更新项目历年实施主体类型图
各区城市更新发展活力：宝安龙岗为深圳城市更新最具活力地区
深圳市城市更新项目各阶段数量分布
截至2018年12月31日，从深圳市已批更新单元计划 项 目、已批更新单元规划项目、确认实施主体项目数 量 各区数量对比得出，宝安区、龙岗区项目总量最多， 龙岗区实施主体确认项目最多，表明龙岗宝安两区城 市 更新需求较高，龙岗在项目推进力度上更大。
2016至今
Chapter
01
数据看趋势
城市更新历年计划立项趋势：十三五空间仍大！工改！工改工！
250
2,500
16-18年：约16K㎡
200
十三五：35-50K㎡ 2,000
150
1,500
100
1,000
50
500
-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0
3
2
4
7
工改工
6
3
7
8
9
12
18
10
26
深圳市城市更新项目历年工改类型占比图
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%
20%
10%
0% 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
居住面积
商办面积
产业面积
公配面积
深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图
2019年城市更新白皮书
2009-2019城市更新十周年回顾与展望
2019.03.01
2009-2019城市更新发展阶段
启动期
◼城市更新办法 ◼城市更新办法实施细则 ◼1+6……
2009-2013
2013-2016
发展期
◼完善操作性政策法规 ◼违建处理试点办法 ◼暂行措施……
变革期
◼强区放权 ◼十三五规划 ◼831集资新政……
2017 0 24 0 4 8
2018 1 50 17 3 21
深圳市城市更新项目历年规划类型占比图
7.50
35%
7.00
6.50 30%
6.00
5.50 25%
5.00
4.50
4.00 容积率
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20% 4.86 5.40 5.28 5.94 5.66 5.55 5.94 6.72 7.15
2010 31 3 6 27
2011 25 2 3 4
2012 18 2 9 10
2013 8 7 3 11
2014 8 4 7 14
2015 19 5 10 18
2016 10 7 6 33
2017 8 3 4 15
2018 13 6 3 42
深圳市城市更新项目历年工改类型计划立项数量图
城市更新历年规划批复趋势：容积率、移交率同步提升
计划实施率（%） 12% 14% 18% 21% 25% 30% 31% 34% 37%
规划实施率（%） 37% 38% 43% 49% 52% 58% 57% 61% 61%
深圳市城市更新项目历年计划实施率与规划实施率图
民企+股份公司 其他
9%
2%
国企+股份公司 1%
股份公司 2%
国企 20%
民企 66%
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
其他 工改
商改
居改
村改
2010 3 29 1 3 31
2011 0 12 3 3 10
2012 1 18 2 1 15
2013 1 19 0 4 4
2014 2 18 4 9 7
2015 1 30 7 6 8
2016 0 39 1 11 17
国企+ 政 府 0.27%
民企+ 股 份 公 司
0.80%
深圳市城市更新项目历年申报主体类型图
70% 60% 37% 38% 43% 49% 52% 58% 57% 61% 61%
50%
40%
30% 31% 34% 37%
30%
21% 25%
18% 20% 12% 14%
10%
0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
移交率（%） 25% 25% 24% 27% 26% 26% 26% 29% 29%
深圳市城市更新项目历年移交率与容积率趋势图
60
50
40
30
20
10
0 2010
2011
2012
2013
20142015来自201620172018
工改综合 5
6
5
7
6
13
13
7
12
工改商
5
0
2
2
1
2
6
3
6
工改居
6
3
1
1
2
2015 1.0 374.2 7.4 319.1
2016 -
226.0 14.1 6.6 315.5
2017 -
126.8 6.4 1.3 98.0
2018 -
448.0 7.3 16.8
343.9
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项规模图
80 70 60 50 40
30
20
10
0 工改综合 工改商 工改居 工改工
2,500
2,000
1,500
1,000
500
-
其他 工改 商改 居改 村改
2010 73.9 572.1 132.2 41.1 1,121.1
2011 -
236.2 8.3 30.2
2012 -
262.7 11.2 16.5 254.7
2013 -
147.5 5.5 -
225.5
2014 6.5 139.2 9.6 206.3
城市更新历年实施趋势：实施率稳步提升！开发实施以民企为主！
250
70%
200
60%
50%
150
40%
100
30%
20%
50
10%
-
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0%
计划数 量（个 215 42
60
48
50
77
96
51 107
规划数 ）
量（个 67
2010 6 67 13 8
121
2011 0 34 3 0 5
2012 0 39 4 4 13
2013 0 29 2 0 17
2014 2 33 4 0 11
2015 1 52 2 0 22
2016 0 56 6 5 29
2017 0 30 8 1 12
深圳市城市更新项目历年各类型计划立项数量图
2018 0 64 5 8 30
28
37
28
40
52
68
36
92
规划/计 ）
划（%） 31% 37% 42% 44% 48% 51% 54% 56% 60%
深圳市城市更新项目历年计划规划数量及规划批复率图
民企 45%
国企 13%
政府 6%
其他 11%
双主体 3%
股份公司 22%
民企+ 政 府 1.34%
股份公司+ 政 府 0.80%