祥生地产项目开发周期基准及标准工期
编制陈东健王春贵日期2017.8.29审核刘俊民高宇日期2017.8.29批准
俞国勤
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2017.8.29
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祥生地产项目开发周期基准及标准工期
祥生地产项目开发周期基准及标准工期
编号：XS-GC-ZD06版号：A/0
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祥生地产项目开发周期基准及
标准工期
一、项目开发周期基准的建立与应用
1、建立初步的基准
制定的工程施工周期基准，原则上为周期上限。
2、持续改进及应用
每年对各项目进度、成本、质量综合评估；
总结、推广与更新：总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。
3、施工周期基准计算编制说明
①室内精装修工期根据不同的精装修标准和室内精装修方案另
行考虑；
②高层、小高层二次结构砌筑工程开始时间提前在封顶前进行
(第1层砌体施工在第5层楼面模板完成时可以开始插入。为了保证施工进度，高层可以考虑分段进行主体结构验收)。
③建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%，并说
明情况。
④施工期间考虑雨季（含台风）影响工期增加（具体根据当地
雨季情况，分析对施工过程影响的阶段及程度）。
⑤当工期跨春节影响施工时，工期增加15天；
⑥地形地貌酌情考虑增加工期的1-10%，并说明情况。
⑦外架拆除包括了内外粉刷、外保温、外墙装饰面等施工的时
间。如外墙饰面考虑用吊篮施工，拆架时间按实际情况重新编
制；
⑧装修房施工对于有赠送面积的装修房改造，其施工介入点从
房屋建筑面积实测完成后计。（如各地有不同要求，请书面说
明情况）
⑨辽宁等东北严寒城市的工期在标准工期的基础上增加2-3个
月的冬季施工时间，如果跨二个冬季施工增加4-5个月的冬季
施工时间；
二、销售三宝施工周期基准
售楼处、样板区、景观示范区对外开放时间为开盘前一个月为原则。施工进度标准根据集团的“2579”、“1478”开发节点进行编制。
1、售楼处为钢结构时，施工计划进度为60天，
2、售楼处为实体结构时，施工计划进度为80天，
三、货量区施工周期基准
1、货量区根据当地预售条件，进行工期的压缩，保证货量区能按节点开盘。
2、桩基：预应力管桩工期为30天（含桩基承载力试验工期），钻孔桩工期为60天（含桩基承载力试验工期）;
3、土方：土方开挖因地区异较大，现根据每天开挖3000立方进行测算，各项目公司可根据项目实际情况进行调整。
4、无地下室：从垫层施工至±0.00标准工期为15天。
4、一层地下室：从垫层施工至±0.00标准工期为30天，存在夹层增加15天；（地下室基础的形式多样，项目公司可按实际情况进行调整，并说明情况）
5、别墅、排屋工期首层按15天/层、二层以上按10天/层、平屋面按20天/层、斜屋面按25天/层进行计算。
6、多层工期按非标准层10天/层、标准层按7天/层、平屋面10天/层，斜屋面按15天/层进行计算。
7、小高层、高层、超高层工期按非标准层8天/层、标准层按5天/层进行计算。
8、封顶后到落完架（外立面完成）时间为90+4N（N 指层数）。9、景观及室外总体施工时间120天。10、景观完成至交付标准工期90天。
11、因各地交付情况不同，交付时间原则上响应营销的敏感点要求，交付时间暂不做统一规定，一般不超过30个月。
工程进度编制原则：抢售楼部、展示区、销售节点，稳交付节点。
祥生地产项目开发周期基准及标准工期
编号：XS-GC-ZD06版号：A/0
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工期，表格中数据是由另两种颜色表格中的数据计算而来。
关键施工节点时间段说明
恒大地产工程质量管理规定
恒大地产工程质量管理规定 一、施工阶段 1、施工所用的材料、设备、构配件施工单位必须先自检验收合格后按规定办理材料使用许可证方可使用，否则每发现一次向甲方支付违约金￥1000元，违规使用导致工程难以整改的，不予确认工程量、不予批复进度款、不予结算；施工所用的材料、设备、构配件进场报审资料必须按规定填写、订制附合格证、有效检验报告，必要时附进货清单等，否则退回重新办理，每退回一次向甲方支付违约金￥150元，由此造成的工期延误，工期不得顺延；施工单位对进场的建筑材料、建筑设备、材料及配件按建委有关规定积极配合见证取样、送检和监督抽查，否则后补见证及监督抽检，发现施工使用了不合格材料、设备构件，由施工单位无条件负一切责任。 2、每道工序首次施工时,施工单位必须在书面交底基础上先做样板，自检合格后，经项目监理部和甲方验收合格后方能全面施工，否则将被责令立即停工整顿，并承担￥2000元/项的违约金。 3、施工单位必须按合同、图纸等相关设计文件进行施工，如发现一项（处）违反合同或图纸等设计文件的，承担所有责任并向甲方支付违约金￥5000～￥50000元；违反强制性条款或主控项目不合格的，必须及时进行整改，并承担￥1000～10000元违约金；一般项目不合格的，必须及时整改，如复验仍不合格的，除限期整改外，另承担￥500～￥5000元的违约金。 4、施工单位应及时做好各检验批、分项工程的自验工作，经项目监理
部（工程部）验收合格后方可进行下一道工序的施工。对于重要的施工部位的隐蔽验收应通知设计等参建单位参加，如施工单位擅自进行下道工序施工，项目监理部（工程部）有权签发工程暂停令，施工单位另承担￥5000元/次的违约金，经验收发现问题或造成经济损失及隐患或工期延误等一切责任由施工方无条件承担。 5、施工单位在施工过程中，自检合格后书面向监理或甲方报验时，被查出存在以下质量问题的，施工单位必须承担￥200元/项： 1)影响结构安全方面 a)砼强度、砌筑砂浆标号、水泥标号、砂浆配合比不满足规范要求； b)钢筋的材质、规格、数量不满足规范要求； c)结构构件尺寸不满足规范要求； d)钢筋安装不满足规范要求； e)模板安装不满足规范要求； f)砼浇筑时振捣不密实，出现的蜂窝、孔洞超过规范要求；。 2)影响使用功能方面 a)防水施工质量不满足规范要求； b)铝合金门、窗框边塞缝不严、安装不牢固； c)阳台、卫生间地面的坡度和坡向不满足规范要求； d)砖砌体质量不满足规范要求； e)防雷焊接不满足规范要求； f)给水管道的连接、固定、垂直度不满足规范要求，未经试压或试压不达标；
房地产企业项目开发基准及标准工期(模板)
房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期 目录 一、项目开发周期基准的建立与应用 (2) 1.建立初步的基准 (2) 2.持续改进及应用 (2) 3.周期基准计算的起始点 (2) 二、前期定位与设计周期基准 (2) 1.住宅设计周期表 (2) 2.商业设计周期 (3) 三、典型物业工程施工周期基准 (4) 1.住宅类物业 (4) 1)住宅类物业施工周期基准的编制说明： (4) 2)物业类型：别墅（4层叠拼或3层联排） (5) 3)物业类型：多层（6层+1层地下室） (5) 4)物业类型：小高层（11层+1层地下室） (5) 5)物业类型：中高层（18层+1层地下室） (6) 6)物业类型：高层（24层+1层地下室） (6) 7)物业类型：高层（33层+1层地下室） (7) 8)物业类型：高层（33层【2层裙房+转换层】+1层地下室） (7) 2.“城市综合体”施工周期基准 (8) 1)“城市综合体”施工周期基准的编制说明： (8) 2)物业类型： (8) 大型商场（地上6层+地下3层，建筑面积10～15万m2 ） 3)物业类型： (9) 写字楼（地上30层+地下3层，建筑面积5～10万m2） 4)物业类型： (9) 酒店（地上40层+地下3层，建筑面积7～10万m2）
房地产开发企业项目开发周期基准及标准工期 一、项目开发周期基准的建立与应用 1.建立初步的基准 制定的设计周期、典型物业工程施工周期基准，原则上为周期上限。 2.持续改进及应用 1)每年对各项目进度、成本、质量综合评估； 2)总结、推广与更新： 总结优秀项目运作经验，向其它项目进行推广，丰富新的基准，对原有基准进行更新调整。 3.周期基准计算的起始点 1)周期基准计算起点：自拿地时间开始计算； 2)拿地时间是指项目通过“招、拍、挂”方式取得签订协议之日。极个别 项目（如：旧城改造项目）需完成拆迁才能启动的拿地时间可适当放宽。 二、前期定位与设计周期基准 1.住宅设计周期表
恒大地产房地产开发建设管理制度.
房地产开发建设管理制度
第一章工程建设管理与考核 第一节总则 第一条工程部为工程建设的责任部门。 第二条建设工程的竣工标准： 1、毛坯竣工标准: 工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30 米）范围内的道路、绿化（含屋面）按照批复的总规要求全面完工（含地下室及地下机械停车库），所有临时建筑、构筑物拆除完毕。高层（含中高层、小高层）主体工程完工后90 天内、多层（含情景洋房、低密度住宅）主体工程完工后120 天内，须达到上述工程竣工标准。每超一天扣罚工程部经理100 元。综合计划部考核。 2、精装竣工标准: 在毛坯竣工的基础上, 室内装饰工程全部完工。高层（含中高层、小高层）主体工程完工后150 天内、多层（含情景洋房、低密度住宅）主体工程完工后180 天内，须达到上述工程竣工标准。每超一天扣罚工程部经理100 元。综合计划部考核。 第三条建设工程交楼标准：各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见书（具体根据合同约定及当地政府规定）： 1、建设工程规划验收合格证； 2、质量监督意见书； 3、电梯使用许可证； 4、人防验收备案表； 5、消防验收意见书； 6、环保验收意见书； 7、建设工程竣工验收备案表； 8、交楼许可证。 毛坯交楼的主体工程完工后180 天内，豪装交楼的主体工程完工后240 天内，须达到上述工程交楼标准。否则，每超一天，扣罚工程部经理或开发部经理100元、主管工程领导或项目总经理100 元。综合计划部考核。
第二节 工程建设过程管理 第四条 新开发项目在总规非正式批复一周内、开工前，由综合计划 部牵头，地区公司董事长（或主持工作一把手）主持召开项目开发建设 综合策划方案审查会， 参加人员为主管工程领导、 项目总经理、 总工室、 当地建筑设计院、工程部、工程技术部、招投标部、开发部、合同管理 部、营销部、管理及监察部、物业公司等部门（单位）负责人。审查通 过后, 由综合计划部负责将方案三天内报管理及监察中心备案。 未按时召开会议的，扣罚综合计划部经理 500 元；综合策划方案出 现漏编、错编的，每项扣罚责任部门负责人 200 元。工程技术部考核。 项目开发建设综合策划方案审查会的内容（附：开发建设综合策划 方案会签审批表）： 1、施工给水系统： 给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。 2、施工排水系统： 3、施工用电系统： 4、施工道路系统： 路的关系等。 5、施工场地划分、 满足销售需要等。 6、施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与 填方尽量平衡等。 7、制定项目各期开发建设计划及分批销售计划。 8、制定招标计划。 9、制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。 10、制定开盘前甲供材料采购供应计划。 11、制定项目出图计划。 12、地区总工室制定小区设备用房规划 （包括供水、 供电、供煤气、 备用电源、电信、消防、供暖、污水处理等） ，确保满足首期交楼需要。 13、制定项目各期分批移交物业管理计划。 工程开工后一个月内由综合计划部联合工程技术部对综合策划方案 的实施情况进行专项检查。未落实的，扣罚责任排水管道走向规划、管道管径、排水量等。 施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。 满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划 围蔽及临时设施的规划： 满足安全文明施工需要、
2021年万科工期计算及控制标准
【万科研发】万科集团工期计算及控制标准（绝密数据、稍后删除） 欧阳光明（2021.03.07） 2014-04-11转载请注明来自〉房地产经理人联盟 第一部分.万科华南区域工期计算标准 1.基本计算数据 2.合理工期计算 计算示例，条件是： 考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备，预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工
3.住宅工程合理工期横道图 4.标准预售期 上面图表附加说明： 1）浅基础按天然地基考虑，未考虑人工地基的处理时间； 2）表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间； 3）表中数据均考虑了总包提前进场的条件。如果总包不能提前进场，则增加15天工期； 4）场地及土方：表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。场地平整、土方开挖和支护等工作，多层需要15-30天左右，高层需要45-60天左右； 5）山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期10%- 30％；
6）地下室：每增加一层地下室增加工期15天； 7）裙楼：每增加一层裙楼增加工期15天； 8）转换层：带转换层需增加工期15-20天； 9）表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算；10）斜屋面：表中数据均未考虑有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期；11）节假日：跨春节增加15天工期； 12）气候：跨雨季增加10天工期。" 第二部分.万科华东区域工期计算标准 1、以上工期结合上海公司近2年经验，按10万平米标段或分期模拟编制。
2、多层按砖混结构考虑，如非砖混结构，主体工期应适当可缩短。 3、如中间碰到春节，可加20天工期；如中间碰到黄霉季节，可加8天工期；以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。 4、清水混凝土每层结构施工周期为15天，如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。 5、单体竣工条件：建筑单体中总包合同内所有实物量完成，并经过监理、建设单位验收合格。 6、具备交付条件：住宅配套竣工： ①、水、电表全部安装完毕，煤气连接管镶接完毕，道路、绿化及路灯竣工； ②、水、电、煤气、通讯竣工验收合格证明； ③、雨、污水永久排放证明；
房地产开发项目管理的含义
一、房地产开发项目管理的内涵与意义 （一）房地产开发项目管理的含义 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 （二）房地产开发项目管理的意义 房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。 1.房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。 2.房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 3.房地产开发项目的协调管理。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公
恒大集团规章制度
恒大地产集团有限公司劳动纪律管理制度第一章总则 第一条为进一步规范员工劳动纪律管理,完善公司福利政策，规范各类假期管理，根据国家相关法律法规及集团公司实际情况，特修订本制度。 第二条本制度适用于集团公司总部。各地区公司、下属公司须严格按照本文件精神制定本公司的劳动纪律管理制度。 第三条基本定义 1、迟到： 上班时间已到仍未到岗 2、早退： 未到下班时间而提前离岗 3、脱岗： 工作时间未经领导批准离开工作岗位 4、xx： 无任何手续无故不上班。有下列情况者，均按旷工论处： 迟到、早退或脱岗连续超过60分钟；或未经准假而不到岗者；或不服从工作调动，经教育仍不到岗者；或采取不正当手段，涂改、骗取、伪造休假证明者；或违纪、违规行为造成的缺勤；或未办完离职手续而擅自离职的。 5、考勤统计时间： 每月考勤周期按自然月计算，即每月1日至每月最后一日。 第二章考勤规定
第五条标准工作时间为星期一至星期五，星期六和星期日休息。每天标准工作时间为上午八点三十分至中午十二点，下午二点至五点三十分。 第六条因公需要轮班工作的岗位，其部门负责人于每月28日前向人力资源中心报备本部门下月排班表。 第七条写字楼上班的员工，须每天上午上班打卡一次，因当天请小时假者须在返回时打卡；因工作需要，各部门可根据实际情况对员工打卡次数进行补充规定并及时报备。 第八条全体员工须在各自办公所在楼层考勤机上进行打卡方视为有效考勤。 第九条员工因手指受伤、脱皮等原因不能打卡的，在写字楼上班员工须在当天8:30前到集团公司人力资源中心考勤专员处签到，其他各考勤点员工须在当天8:30前到各工作点考勤员处签到。 第十条违反考勤制度者，按以下标准予以处罚： 1、迟到、早退的处罚标准： 月累计迟到、早退次数不超过五次（含五次）者，每次扣罚100元；超过六次（含六次）者，扣罚本人当月全部浮动奖金。 2、旷工半日扣罚半个工作日的固定工资和三个工作日的浮动奖金。连续旷工五个工作日或一年内累计旷工达十个工作日者，作自动离职处理。 3、员工因各种原因（包括忘打卡、排队打不上卡等）不能按时打卡，须做出书面情况说明，经两名以上证明人及上一级领导审批后报备，同时予以当事人100元/次的处罚，否则将视同旷工。 4、由公司发文组织的活动、会议、培训学习及各类值班等须统一考勤管理，迟到、早退、无故缺席等人员将按文件相关规定予以处罚。 第十一条如班车晚点，须在班车到达后立即到人力资源中心（签到时需备注乘车地点），因班车晚点造成员工迟到的，不列入迟到处罚范围。
(完整word版)恒大施工计划标准(标准工期)()
恒大施工计划标准(标准工期) 一、工程建设方面： 开工方面：（1）完成部分股权转让后即进行总规的非正式批复工作；（2）取得总规的非正式批复后即组织详勘进场钻探；（3）详勘开钻后15天内出柱状图；（4）出柱状图后3天内制定完成基础方案（建议各公司的基础方案可优先选用压桩的形式）并通过集团设计院审批（其中集团设计院的审批时间为1天）；（5）通过设计院审批后7天内完成基础施工图设计；（6）基础施工图设计完成后即可桩基动工。 主体工期方面：1层地下室的，土方工程2个月，桩基工程2个月，主体开工至±0.00工期2个月；地上部分，首层、顶层10天/层，标准层5.5天/层；封顶后至竣工的时间，32层的工期6个月，17层的4.5个月，11层的4个月；竣工后三个月毛坯交楼，毛坯后2～3个月豪装交楼；春节期间可有20天的停工期。单栋别墅：地下室45天，地上15天/层，封顶后3个月毛坯竣工；整片区域别墅可在单栋的工期上加2个月的流水期。对两层地下室的工期，以及对酒店、六大中心、商业广场等未作具体规定。 二、合同下发方面：公司无明文规定。综合计划部曾调研制定过，未发文；工程口与原招标中心亦曾开会讨论过，分别如下： （1）工程口与原招标中心开会讨论成果： A 基础工程相关的合同要求： ①桩基础、大型土石方、基坑支护工程合同：开工前15天提供； ②桩基检测合同（静压桩）：开工前提供； ③桩基检测合同（冲、钻孔桩）：开工后15天提供。 B 主体工程的相关合同要求： ①人防设备工程合同：土方开挖完成前提供； ②消防合同：地下室底板完成前提供（需在合同下发前2个半月提供设计图纸）； ③电梯工程合同：±0.000结构完成前提供； ④煤气工程合同：±0.000结构完成前提供； ⑤智能化、电信、电视工程合同：结构封顶前提供； ⑥首层大堂及标准层电梯前室装修工程合同：竣工前4个月提供； ⑦户内豪华装修工程合同：竣工前3个月提供。 C 配套工程的相关合同要求： ①发电机安装工程合同：结构封顶前1个月提供； ②永久供电工程合同：竣工前4个月提供； ③（园林、室外排水等）配套工程合同：竣工前3个月提供； ④变频供水工程合同：竣工前3个月提供； ⑤永久供水工程合同：竣工前2个月提供； ⑥室内环境检测合同：竣工前1个月提供； ⑦外墙清洗工程合同：交楼前1个月提供。
恒大地产集团项目进度计划时间标准1341204216
恒大地产集团工作计划时间标准体系 一、工程建设方面： 开工方面：（1）完成部分股权转让后即进行总规的非正式批复工作；（2）取得总规的非正式批复后即组织详勘进场钻探；（3）详勘开钻后15天内出柱状图；（4）出柱状图后3天内制定完成基础方案（建议各公司的基础方案可优先选用压桩的形式）并通过集团设计院审批（其中集团设计院的审批时间为1天）；（5）通过设计院审批后7天内完成基础施工图设计；（6）基础施工图设计完成后即可桩基动工。 主体工期方面：1层地下室的，土方工程2个月，桩基工程2个月，主体开工至±0.00工期2个月；地上部分，首层、顶层10天/层，标准层5.5天/层；封顶后至竣工的时间，32层的工期6个月，17层的4.5个月，11层的4个月；竣工后三个月毛坯交楼，毛坯后2～3个月豪装交楼；春节期间可有20天的停工期。单栋别墅：地下室45天，地上15天/层，封顶后3个月毛坯竣工；整片区域别墅可在单栋的工期上加2个月的流水期。对两层地下室的工期，以及对酒店、六大中心、商业广场等未作具体规定。 二、合同下发方面：公司无明文规定。综合计划部曾调研制定过，未发文；工程口与原招标中心亦曾开会讨论过，分别如下： （1）工程口与原招标中心开会讨论成果： A 基础工程相关的合同要求： ①桩基础、大型土石方、基坑支护工程合同：开工前15天提供； ②桩基检测合同（静压桩）：开工前提供； ③桩基检测合同（冲、钻孔桩）：开工后15天提供。 B 主体工程的相关合同要求： ①人防设备工程合同：土方开挖完成前提供； ②消防合同：地下室底板完成前提供（需在合同下发前2个半月提供设计图纸）； ③电梯工程合同：±0.000结构完成前提供； ④煤气工程合同：±0.000结构完成前提供； ⑤智能化、电信、电视工程合同：结构封顶前提供； ⑥首层大堂及标准层电梯前室装修工程合同：竣工前4个月提供； ⑦户内豪华装修工程合同：竣工前3个月提供。 C 配套工程的相关合同要求： ①发电机安装工程合同：结构封顶前1个月提供； ②永久供电工程合同：竣工前4个月提供； ③（园林、室外排水等）配套工程合同：竣工前3个月提供； ④变频供水工程合同：竣工前3个月提供； ⑤永久供水工程合同：竣工前2个月提供； ⑥室内环境检测合同：竣工前1个月提供； ⑦外墙清洗工程合同：交楼前1个月提供。
恒大集团项目进度时间标准(最新)
恒大集团项目进度时间标准（窥探恒大速度） 恒大集团项目进度时间标准. 一、工程建设方面： 开工方面： （1）完成部分股权转让后即进行总规的非正式批复工作； （2）取得总规的非正式批复后即组织详勘进场钻探； （3）详勘开钻后15天内出柱状图； （4）出柱状图后3天内制定完成基础方案（建议各公司的基础方案可优先选用压桩的形式）并通过集团设计院审批（其中集团设计院的审批时间为1天）；（5）通过设计院审批后7天内完成基础施工图设计； （6）基础施工图设计完成后即可桩基动工。 主体工期方面： 1层地下室的，土方工程2个月，桩基工程2个月，主体开工至±0.00工期2个月；地上部分，首层、顶层10天/层，标准层5.5天/层；封顶后至竣工的时间，32层的工期6个月，17层的4.5个月，11层的4个月；竣工后三个月毛坯交楼，毛坯后2～3个月豪装交楼；春节期间可有20天的停工期。 单栋别墅：地下室45天，地上15天/层，封顶后3个月毛坯竣工；整片区域别墅可在单栋的工期上加2个月的流水期。 对两层地下室的工期，以及对酒店、六大中心、商业广场等未作具体规定。 二、合同下发方面：
公司无明文规定。综合计划部曾调研制定过，未发文；工程口与原招标中心亦曾开会讨论过，分别如下： （1）工程口与原招标中心开会讨论成果： A 基础工程相关的合同要求： ①桩基础、大型土石方、基坑支护工程合同：开工前15天提供； ②桩基检测合同（静压桩）：开工前提供； ③桩基检测合同（冲、钻孔桩）：开工后15天提供。 B 主体工程的相关合同要求： ①人防设备工程合同：土方开挖完成前提供； ②消防合同：地下室底板完成前提供（需在合同下发前2个半月提供设计图纸）； ③电梯工程合同：±0.000结构完成前提供； ④煤气工程合同：±0.000结构完成前提供； ⑤智能化、电信、电视工程合同：结构封顶前提供； ⑥首层大堂及标准层电梯前室装修工程合同：竣工前4个月提供； ⑦户内豪华装修工程合同：竣工前3个月提供。 C配套工程的相关合同要求： ①发电机安装工程合同：结构封顶前1个月提供； ②永久供电工程合同：竣工前4个月提供； ③（园林、室外排水等）配套工程合同：竣工前3个月提供； ④变频供水工程合同：竣工前3个月提供； ⑤永久供水工程合同：竣工前2个月提供； ⑥室内环境检测合同：竣工前1个月提供；
房地产开发项目各阶段进度计划时间标准
设计计划模块 序号工作内容设计完成时间备注 一、总图规划设计阶段 1 资料准备拿地后10天 2 概念规划设计拿地后30天 3 修建性详细规划（五图一书）拿地后60天 二、方案设计阶段 4 建筑方案设计拿地后90天 5 基础方案拿地后120天开工日 6 管网平衡方案拿地后120天开工日 7 土方开挖方案交地后30天开工日 三、初步设计阶段 8 建筑初步设计交地后60天 9 基坑支护方案设计图交地后35天 10 桩基础施工图交地后55天 四、施工图设计阶段 11 地下室施工图交地后90天 12 建筑施工图交地后120天 13 人防施工图交地后120天 14 室内外市政综合管网交地后150天 五、智能化专项设计 15 概念方案封顶前90天 16 扩初设计封顶前60天 17 施工图封顶前30天 六、园林景观设计 18 概念方案封顶前90天开盘前210天 19 扩初设计封顶前60天开盘前150天 20 施工图封顶前30天开盘前120天 七、室内装修设计 21 概念方案封顶前90天开盘前210天 22 扩初设计封顶前60天开盘前150天 23 施工图封顶前30天开盘前120天 八、示范区专项设计 24 概念方案开盘前210天 25 扩初设计开盘前150天 26 施工图开盘前120天 九、幕墙专项设计 25 概念方案交地后90天开盘前210天
26 扩初设计交地后150天开盘前150天 27 施工图交地后180天开盘前120天 十、导视系统专项设计 28 概念方案开盘前180天 29 扩初设计开盘前120天 30 施工图开盘前90天 开发报建计划模块 序号工作内容设计完成时间前置条件 办文时限 （工作 日） 取得文件备注 一、开发资质办理 1 企业营业执照办理拿地前60天 2 申报资料准备拿地前20天 3 取得开发资质拿地后50天1、5 《房地产开发企业资质证明书》 二、土地获取阶段 4 参与竞投（拿地）拿地当天 1 土地成交确认书 5 土地出让合同拿地后10天 4 《土地出让合 同》 国土部34号 文规定 6 宗地面积复核拿地后30天 5 30 地籍调查表 7 交付土地出让金及契 税 拿地后30天 4 缴费证明（3%-5% 的契税，5‰的合 同印花税） 8 国有土地使用权证拿地后60天5、6、7 15 10 建设用地批准书拿地后120天3、8、15 30 《建设用地批准书》 11 交地拿地后90天土地移交确认书 三、用地规划许可证阶段 12 环评报告书编制及评 审 拿地后20天 13 环评报告拿地后40天环评初审批复 14 立项拿地后60天8、13 10 15 用地规划许可证拿地后90天8、14 20 四、修建性详细规划阶段 （一）设计前期调查 16 地块现状测绘拿地后20天地块现状测绘图 17 地质勘察拿地后30天地质勘察报告 18 周边道路情况调查拿地后30天
恒大施工计划标准(标准工期)(1).doc
恒大施工计划标准( 标准工期) 一、工程建设方面： 开工方面：（1）完成部分股权转让后即进行总规的非正式批复工作；（2）取得总规的非正式批复后即组织详勘进场钻探；（ 3）详勘开钻后15 天内出柱状图；（4）出柱状图后 3 天内制定完成基础方案（建议各公司的基础方案可优先选用压桩的形式）并通过集团设计院审 批（其中集团设计院的审批时间为 1 天）；（5）通过设计院审批后7 天内完成基础施工图设计；（ 6）基础施工图设计完成后即可桩基动工。 主体工期方面： 1 层地下室的，土方工程 2 个月，桩基工程 2 个月，主体开工至±0.00 工期 2 个月；地上部分，首层、顶层10 天 / 层，标准层 5.5 天 / 层；封顶后至竣工的时间， 32 层的工期 6 个月， 17 层的 4.5 个月， 11 层的 4 个月；竣工后三个月毛坯交楼，毛坯后2～3 个月豪装交楼；春节期间可有20 天的停工期。单栋别墅：地下室45 天，地上15 天/ 层，封顶后 3 个月毛坯竣工；整片区域别墅可在单栋的工期上加 2 个月的流水期。对两层地下室的工期，以及对酒店、六大中心、商业广场等未作具体规定。 二、合同下发方面：公司无明文规定。综合计划部曾调研制定过，未发文；工程口与原 招标中心亦曾开会讨论过，分别如下： （ 1）工程口与原招标中心开会讨论成果： A基础工程相关的合同要求： ①桩基础、大型土石方、基坑支护工程合同：开工前15 天提供； ②桩基检测合同（静压桩）：开工前提供； ③桩基检测合同（冲、钻孔桩）：开工后15 天提供。 B主体工程的相关合同要求： ①人防设备工程合同：土方开挖完成前提供； ②消防合同：地下室底板完成前提供（需在合同下发前 2 个半月提供设计图纸）； ③电梯工程合同：±0.000 结构完成前提供； ④煤气工程合同：±0.000 结构完成前提供； ⑤智能化、电信、电视工程合同：结构封顶前提供； ⑥首层大堂及标准层电梯前室装修工程合同：竣工前 4 个月提供； ⑦户内豪华装修工程合同：竣工前 3 个月提供。 C配套工程的相关合同要求： ①发电机安装工程合同：结构封顶前 1 个月提供； ②永久供电工程合同：竣工前 4 个月提供； ③（园林、室外排水等）配套工程合同：竣工前 3 个月提供； ④变频供水工程合同：竣工前 3 个月提供； ⑤永久供水工程合同：竣工前 2 个月提供； ⑥室内环境检测合同：竣工前 1 个月提供； ⑦外墙清洗工程合同：交楼前 1 个月提供。
万科地产集团标准工期
工作行为规范系列 万科地产集团标准工期（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-40074万科地产集团标准工期 Standard construction period of Vanke Real Estate Group 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 万科集团标准工期 一、万科华南区域工期计算标准 1.基本计算数据 2.合理工期计算 计算示例，条件是: 考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备，预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工 3.住宅工程合理工期横道图 4.标准预售期 上面图表附加说明: 1)浅基础按天然地基考虑，未考虑人工地基的处理时间; 2)表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间;
3)表中数据均考虑了总包提前进场的条件。如果总包不能提前进场，则增加15天工期; 4)场地及土方:表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。场地平整、土方开挖和支护等工作，多层需要15-30天左右，高层需要45-60天左右; 5)山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期10%-30%; 6)地下室:每增加一层地下室增加工期15天; 7)裙楼:每增加一层裙楼增加工期15天; 8)转换层:带转换层需增加工期15-20天; 9)表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算; 10)斜屋面:表中数据均未考虑有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期; 11)节假日:跨春节增加15天工期; 12)气候:跨雨季增加10天工期。" 二、万科华东区域工期计算标准
恒大地产集团工程管理手册
第一部分房地产开发工程建设流程管理 第一章施工准备阶段工作流程管理 房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设
第二节施工准备阶段主要节点工作内容详述 一. 围蔽工程 1.围蔽前应进行的准备工作：
（1）开发中心办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。 （2）明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入 申报临水临电时，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据广州的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。
三. 现场查勘，进一步清理场地 收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清 可钻一个孔（30米计）。 4.所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。 5.现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出柱状图并按合同要求 提供勘察报告。
恒大施工计划标准(标准工期)
恒大施工计划标准(标准工期) 别墅施工计划标准 序号 工作内容 标准时间 备注 1 基础施工 浅基础15天、人工挖孔桩0.8米/天*孔、锤击预应力管桩12根/天*台、静压预应力管桩30根/天*台、冲孔桩不入岩7米/ 天*台、冲孔桩入岩0.5米/天*台 2 基础检测 15天（静载、动测） 按施工许可证栋号 3 半地下室（土方开挖、 结构、防水） 40天 4 主体结构 每层各10天，斜屋面30天 5 砖砌体砌筑完成 封顶后25天 6 内外墙批档完成 封顶后40天 7 铝合金门窗框、入户门、车库门、砂岩、GRC 构件 安装完成 封顶后55天 样板房室内装修在铝合金门窗框安装完成后插 入施工 8 外墙刮腻子、涂料 封顶后80天 9 毛坯完工 封顶后90天 10 庭院园林 封顶后125天 达到工程竣工标准 11 中心园林 ±0.00时开始施工，销售前15天完成 12 永久供水完成 交楼前10天 13 永久供电（低压配电） 交楼前10天 14 取得消防验收合格证 交楼前10天 15 邮电信报箱安装完成 交楼前10天 16 电视、电信安装完成 交楼前10天 17 智能化安装完成 交楼前10天 18 规划验收完成 工程竣工后30天 重庆地区标准仅作参考 19 环保验收完成 工程竣工后60天 20 取得质量验收意见书 工程竣工后60天 21 取得档案认可书 工程竣工后75天 22 竣工备案 工程竣工后85天 23 《房地产权属证明书》 及全部分户图 工程竣工后90天 24 备注 别墅群增加60天工期
多层住宅施工计划标准 序号 工作内容 参考时间 备注 1 超前钻完成 30天 视需要而定，交叉进行 2 基础施工 浅基础15天、人工挖孔桩0.8米/天*孔、锤击预应力管桩12根/天*台、静压预应力管桩30根/天*台、冲孔桩不入岩7米/天*台、冲孔桩入岩0.5米/天*台 3 基础检测 15天（静载、抽芯、动测） 按施工许可证栋号 4 地下室（含土方开挖、边坡支护、结构） 一层75天，两层135天 5 主体结构 10天/层 6 砌体施工 2层砌体施工在6层楼面模板完成时开始插入，进度5天/层，封顶后25天完成 4层板完成时安装调试钢井架等垂直运输设备 7 砌体会验 ±0.00后50天 8 内墙批荡 封顶后35天完成 9 样板房装修 60天（所在层结构板完成后55天内进场） 10 中心园林 ±0.00时开始施工，销售前15天完成 11 开始安装铝合金门窗框 封顶后40天 2层/3天 12 开始外墙批荡 封顶后35天 2层/3天 13 开始贴外墙砖 封顶后50天 2层/3天 14 豪华装修 封顶后45天场地移交开始，豪装场地移 交完毕60天完成 15 永久供水开通 交楼前10天 16 永久供电（低压配电） 交楼前10天 17 取得消防验收合格证 交楼前10天 18 取得煤气验收合格证 交楼前10天 19 邮电信报箱安装完成 交楼前10天 20 电视、电信安装完成 交楼前10天 21 智能化安装完成 交楼前10天 22 紧急备用电源安装完成 交楼前10天 23 交楼园林环境完成 交楼前10天 达到工程竣工标准 24 规划验收完成 工程竣工后30天 重庆地区标准仅作参考 25 环保验收完成 工程竣工后60天 26 取得质量验收意见书 工程竣工后60天 27 取得档案认可书 工程竣工后75天 28 取得竣工验收备案表 工程竣工后85天 29 《房地产权属证明书》 及全部分户图 工程竣工后90天
【恒大研发】恒大集团设计阶段成本与质量控制标准(恒大精华)
【恒大研发】恒大集团设计阶段成本与质量控制标准（恒大精华）2014-04-01恒大内部资料〉房地产经理人联盟 恒大集团设计阶段成本控制标准流程 第一章总则 第一条为有效控制设计阶段工程成本和质量，特制定本标准流程。 第二条工作原则： 满足国家规范、标准和地方规定，满足集团设计要求和标准，满足安全、合理、经济的要求。第二章设计方案管理 第三条：本办法适用的设计方案为涉及重大工程成本的设计方案。 第四条：根据《恒大地产集团地区公司管理办法》第四十三条规定，地区公司总工室须将以下涉及重大工程成本的21项设计方案报设计成本质量控制中心审批：钢筋含量控制指标、小区竖向设计方案、道路方案、桥梁方案、小区排洪方案、小区10kV以上供配电方案、小区水源方案、小区水池水泵房布置方案、小区采暖方案、地下室平面方案、转换层平面方案、主体结构方案、转换层结构方案、大跨度结构方案及用钢量控制指标、公建热水方案、公建供配电方案、公建空调方案、地下室结构方案、基础方案、小区室外管网方案（管线综合平衡）、新技术新产品方案。 由于项目地形复杂，按集团恒地司管字【2014】第09号《房地产开发建设管理制度》中第29条第6小点规定执行后，出现涉及重大成本的小区竖向设计方案。 第五条：设计方案须按《设计方案报审流程规定》报审，方案确认书须经过地区公司董事长或主管工程的副总经理签名确认。 第六条：小区竖向设计方案审批前需由地区公司总工室组织相关部门进行现场踏勘，并组织方案论证会，必要时邀请社会专家参加论证会。地区公司总工室在小区竖向施工图下发前需对土石方量进行测算，并将施工图和测算结果报设计成本质量控制中心备案。 第七条：小区采暖方案审批前需由地区公司总工室组织相关部门进行调研，并组织由社会专家参加的方案论证会。 第八条：地下室平面方案审批中，根据需要由设计成本质量控制中心组织相关部门召开工期、计划等方面的协调会。 第九条：转换层的设置应进行充分的经济技术论证，并报集团领导审批。 第十条：地区公司总工室对地质复杂的基础方案应组织论证会，必要时邀请社会专家参加。第十一条：道路方案、桥梁方案、小区排洪方案等专项工程设计方案应组织社会专家参加的论证会。 第三章钢筋含量指标控制 第十二条：钢筋含量控制指标应纳入设计合同，须在设计合同签订前报设计成本质量控制中心审批。 第十三条：施工图下发前，地区公司总工室应对钢筋含量进行初步测算，若已达到控制指标则可下发，测算结果报设计成本质量控制中心备案。若未达到控制指标，须进行原因分析和设计优化，优化后仍未达到控制指标，应报设计成本质量控制中心审核审批。 第四章专项工程技术标设计方案评审管理 第十四条：各地区公司凡采用设计、施工捆绑招标的专项工程（如挡土墙、高边坡、基坑支护、堤岸、水利、加固工程、屋面钢结构等）均需按公司招投标管理办法进行技术标设计方案的评审。 第十五条：技术标评审范围
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。 （四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
房地产全程策划手册(完整版)
房地产全程策划手册 目录 第1章：项目投资策划营销 第2章：项目规划设计策划营销 第3章：项目质量工期策划营销 第4章：项目形象策划营销 第5章：项目营销推广策划 第6章：项目顾问、销售、代理的策划营销
第7章：项目服务策划营销 第8章：项目二次策划营销 第9章：房地产全程策划理论模式 第10章：房地产策划人的六个职能 第11章：2005中国房地产发展前景－－新开发时代的合纵连横 第12章：A-MCR打造地产营销新境界 第13章：S.T.P战略—现代房地产营销的核心 第14章：碧桂园解密 第15章：创意无限：房地产销售单张运用全攻略 第16章：从品牌承诺到品牌体验－－以东润**为例谈房地产品牌传播之道 第17章：打造百年地产品牌 第18章：房地产全程策划流程： 第19章：房地产，走进全方位营销时代 第20章：房产销售中的常见问题及解决方法 第21章：房地产价格的心理策略 第22章：房地产开发商对全程策划认识的战略误区 第23章：房地产楼书该怎样做 第24章：房地产企划随想 第25章：房地产企业“以客户为中心”，完善客户服务体系是根本 第26章：房地产销售实战攻略 第27章：房地产营销策划与运作 第28章：房地产营销的生命线 第29章：房地产营销中的4C策略 第30章：服务－－提升房地产企业核心竞争力的新利器 第31章：概念地产策划案例选 第32章：掀起房地产全方位营销的盖头来 第33章：迎接房地产品牌时代的来临 第34章：怎样用品牌卖楼？ 第35章：增强品牌价值－－地产竞争的锐利武器 第36章：战略远见与机会把握：创造商业房地产赢利新模式 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销； 第一章项目投资策划营销