河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页PPT课件
石家庄市正定区域规划PPT课件
小结
• 结构困境是最为核心的问题，这一问题有着历史原 因，也在很大程度上是由延续扩张的空间轨迹造成 的。
• 现有的发展模式也许能够支撑一定时期的发展，但 无法形成在更大范围内具有竞争力的可持续扩展的 和高效的空间体系，也无法支撑石家庄较高的发展 目标和未来发展的机遇。
• 石家庄陆军指挥学院、石家庄机械化步兵指挥学院、石家庄 参 谋 学 院 、 中 国 人 民 解第放17军页解/共放85页军 军 械 工 程 学 院 、 空 军 第 四
石家庄的发展定位与区域战略
京津冀城镇群的第三极 河北省整体崛起的龙头
• 携手京津，构建创新转化和后台服务平台 • 服务全省，发展总部经济和现代服务业 • 立足冀中南，对接沿海，打造区域产业集聚区
• 冀中南的产业整合与提升
• 冀中南面积占河北省的41% ， 人口占68%， GDP占60%； 工业行业门类齐全，大型工业 企业众多，县域特色经济发展 基础好；
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自身优势
• 石家庄拥有齐备的工业基础，现状具有一定优 势的医药、高新技术、装备制造、军工等朝阳 产业有着较强的发展动力。
北京 天津
石家庄
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问题(1)：经济实力弱，发展效率低
4000
3500
3000
2500
2000
1500
• 2007年河北省GDP位
1000 500
列全国第6位，石家庄 0
位列省会以上城市第18
位，在省内居第2位；
• 人均GDP、地均GDP 70000
在周边省会城市和长三 60000
角省会城市中排名靠后。
石家庄 承德 张家口 秦皇岛 唐山 廊坊 保定 沧州 衡水 邢台 邯郸
石家庄某某项目市场分析和初步定位建议报告
xx项目市场分析和初步定位建议报告商业市场部份一、商业市场分析一）、总述石家庄市的商业市场具有明显的“省会经济”和“火车拉来的城市”两个特点，表此刻两个方面，一是外县市和本地的集中消费带来的零售商业发达，二是以南三条和新华集贸两大传统批发市场为首的批发商业的发达。
从市场调研的情形看来，石家庄的传统批发商业正在慢慢衰落，但随着本地人消费水平的提高零售商业却正在蓬勃进展中，各类新的商业业态不断涌现。
石家庄的传统批发商业在全国竞争环境中还方才开始更新，但批发市场繁荣的年代形成的石家庄人的消费适应仍然阻碍了新显现的众多零售业态，这是石家庄商业市场的特殊性，不同于全国其他的城市。
由于本案的初步定位思路是零售业态，因此以下要紧分析石家庄的零售商业情形。
二）、商业区分析通过市场调查，咱们发觉石家庄的零售商业市场主若是两大核心商业区和其他区域性商业区组成，两大核心商业区即东购商业区和北国商业区。
一、东购商业区分析：石家庄最大的综合型成熟的核心商业区1）整体情形东购商业区代表了石家庄最完善的商业市场，其在新华集贸中心批发市场的基础上形成的一个零售商业区，有“火车站”、“服装批发市场”、“大型购物中心”三大特点。
东购商业区的范围是指中山路（东至千米街，西至中华大街）和民族路沿线的零售商业积聚区，包括华联等周边的大型商业场所。
2）、业态分析东购商圈业态表东购商业区的业态包括：东方城市购物中心、新百购物广场、华联商厦、王府井百货四大购物中心和百货业态，福兴阁服装市场、湾里庙服装市场、太和电子城、天元名品衣饰广场、金百丽时尚广场等众多的专业市场或主题商场，国美电器、苏宁电器、大中电器、康宁医药商场、丽华音像城和大量临街服装等专买店，还有肯德基、麦当劳等餐饮娱乐业态。
3）、各类业态档次和经营情形分析大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：百货业态除东购一家中档的购物中心经营情形良好外，其余经营情形一样，说明本地域消费只能支撑一家东购如此规模的大卖场。
XX新华大厦开发定位策划报告
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XX新华大厦开发定位策划报告
前言
在开始探研通辽新华大厦的定位前，我方对项目的研究方向做出了以下确定： 1. 着重予研究通辽市的宏观市场，以判断未来市场发展状态，因为本项目的正式
运营周期应从2015年中期开始，因此当期市场数据并不代表未来市场数据。 2. 偏重于研究通辽市核心商业圈的发展动向和通辽商业格局的变化，而不落于具
蒙古族主要聚居地，新蒙古文化的弘扬之地 通辽市390万人口中，拥有160万蒙古族人口，是我国著名的蒙古族聚居地。这里 曾是清代国母孝庄文皇后、爱国将领僧格林沁、民族英雄嘎达梅林的故乡。目前， 通辽市是蒙古族文化的主要传承地区，被誉为“中国安代艺术之乡”、“中国民 族曲艺之乡”和“中国版画艺术之乡”、“中国马王之乡”。这里是新蒙古文化 的推进和弘扬之地，一年一度的“哲里木赛马节”已经形成一定的影响力，举办 规模一年比一年宏大。
XX新华大厦开发定位策划报告
前言
本方案是经过我方深入研究后的简要成果展示，大量研究观点还需予贵集团 公司深入沟通交流，并推导出最终可行方案。本方案报告分为四大部分： “分析篇”、“定位篇”、“规划篇”和“开发篇”。 “分析篇”从宏观、中观、微观三个维度分析市场，探寻市场空间和未来需 求。“定位篇”在结合本项目和贵集团公司需求的基础上，为项目开发进行 定位建议。“规划篇”由我公司提出初步产品规划设计建议，对产品的具体 功能和建筑布局进行规划，已为本项目的最终成型方案提供参考。“开发篇” 是基于本项目的现实情况，我方提出的开发策略性建议。 本方案报告虽然经过详细的调研和讨论，但由于成稿时间较为紧凑，未免有 疏漏之处，观点上也可能有不足之处，还请贵集团领导指正。
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XX新华大厦开发定位策划报告
[河北]新城项目整体市场定位报告(ppt 共59页)
![[河北]新城项目整体市场定位报告(ppt 共59页)](https://img.taocdn.com/s3/m/ce3febf0a98271fe910ef9cb.png)
宏观因素对xx房地产市场影响小结
进出口业务的大量增加以及生产性企业的扩增促使居民收 入增加，直接带动对住宅市场的需求 宏观政策对一线城市置业影响较大，而xx房地产市场自住 型置业主导的市场需求依然旺盛 消费者预期理性降低，整体市场难以出现异常火爆的增长， 长期发展将呈平稳上涨趋势
13
xx市区地产板块——城市内部板块和地段层级基 本形成，价格和物业档次形成明显区隔
森林体育公园
客户 本地人（70%），外地人（30%）：津京冀东三省山西内蒙
来源：世联市场调研报告
16
现有竞争产品同质化严重，产品供应对应的客户需求分级不明 ——方向：产品和客户多样化、精致、倡导新生活理念的社区
根据市场空白点采取 相应的差异化方向
市场产品：规模小，建筑兵 营式排布+轴线+核心广场， 无精神层面诉求
满足基本居住需求
舒适度、品质升级需 求
沈阳、呼和浩特… 天津、成都、大连…
置业人群构成较复杂 专业投资者、中产 阶层为主
资产、资源占有需求 经济性居住需求
北京、深圳、广州..
-----
来源：世联分析
18
旺盛的换房需求表明人们置业观念的转变，升级 置业引发秦市房地产市场迈向“升级过渡”阶段
从市场需求表现来看,06 年商品住宅销售面积约 200万平米，表现为供小 于求，平均一个项目的销 售速度在40-50套/月，市 场需求较旺盛；
3.04%
8.78% 7.77%
5.00% 0.00%
50
-5.00%
-12.07%
-10.00%
0
-15.00%
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
城中村改造的项目定位及物业发展市场调研的报告120页PPT
• 第二 三年大变样政策的启动，一体两翼的发展规划，以及城区改造投 资1400亿的持续投入对石家庄城市建设的升级起到非同凡响的作用，同 时也看到了实实在在的改变。
项目目标与约束条件
项目目标 项目以住宅+商业，通过从市场角度对项目住宅及商业 进行定位，顺利实现利润最大化；
现状与约束条件 新华区限高，需要考虑商业的最大化，并实现变现； 临近北站，带来机会的同时铁路也给居住带来喧嚣； 石家庄近期规划商业市场总体较大，投资者可选择较多。
项目核心问题
1. 如何平衡住宅与商业的利润的关系，从商业市场内在
临铁路，噪音大
新华网河北频道 ( 2009-08-21) 稿件来源： 燕赵晚报
泰华街要建高架桥 建设大街要南延
• 本报讯（记者 杨琨 实习生 杨夜平）昨日，记者从石家庄市第十二届人大常 委会第十四次会议上获悉，市人大常委会同意市政府关于石家庄市城市建设 投资控股集团有限公司（以下简称“城建集团”）以投资建设与转让收购 （BT）方式建设泰华街高架工程、建设大街南延道路工程项目。
石家庄房地产板块格局
内环板块 板块范围——“和平路-体育大街-槐安路-中华 大街” 概况——是石家庄最为成熟的生活区域,楼盘 大部分都是高层,房价水平上是石家庄楼市一个 标杆无5000元/平方米以下的住宅价格。
桥西板块 板块范围——“京广铁路-新华路-外环线” 概况——是河北省政治中心和石家庄文化、教育、 科技、金融中心。中高档住宅具有很大吸引力，刚 性需求比重很大；土地稀缺，价格上涨快。
石家庄新华区规划
石家庄新华区规划
石家庄新华区是石家庄市的市辖区，位于市区的东南部。
新华区地处石家庄市的主城区，交通便利，地理位置优越。
为了更好地发展社会经济、改善环境质量，新华区制定了规划方案，以实现区域的可持续发展。
首先，新华区规划着力打造宜居新区。
新华区将注重提高基础设施建设水平，加强城市公共空间的规划和建设，完善城市的交通、供水、供电、供气等基础设施，以提高居住条件和生活质量。
同时，新华区还将积极推进老旧小区改造和棚户区改造，改善老旧小区居民的居住条件，提供更加优质的生活环境。
其次，新华区规划注重加强产业发展。
新华区将进一步整合区域内的产业资源，优化产业结构，加快发展现代服务业、高新技术产业、文化创意产业等新兴产业。
同时，新华区还将积极引进外资企业，提升区域产业发展水平，推动区域经济的快速增长。
此外，新华区规划重点发展旅游业。
新华区拥有丰富的历史文化资源，有许多历史文化遗址和名胜古迹。
新华区将采取措施保护和开发这些资源，打造旅游景点，吸引游客前来观光旅游，促进旅游业的繁荣发展，提高区域经济的发展水平。
最后，新华区规划还注重生态保护。
新华区将加强生态环境建设，加大绿化和环境保护的力度，提高区域的生态质量。
新华区将建设生态公园，开展植树造林活动，加强水源地、森林资源的保护。
同时，通过开展环境宣传教育，引导居民养成良好
的环保习惯，共同保护好区域的生态环境。
总之，石家庄新华区规划以实现区域的可持续发展为目标，注重打造宜居新区、加强产业发展、发展旅游业以及保护生态环境。
相信在新华区的规划下，这里的居民将能够享受到更好的生活条件和发展机遇。
某某项目定位报告提案
项目总体定位 形象定位
市中心铂金级国际公寓
市中心CBD区域酒店式公寓项目，面向全市乃 至市外客户 品质定位于高档，并提供全方位酒店式服务 社区建设符合国际水准，以具有国际公民素质 人群为核心客户
价格定位 均价定位：
4500元/平米 （含精装修）
价格定位 价格策略：
高价策略 低开高走策略 无折扣策略 高价差策略
品牌资源 天滋商务楼外天滋地产在广安街上的第二个项 目 大经金街的品牌优势 结论:产品经营是一毛一毛地赚，品牌经营是一块 一块地赚，应将天滋地产的品牌通过本项目带上 一个新的层面 竞争差异，不仅应体现在产品性能和功能定位上， 还应体现在项目文化和品牌内涵上。
资源分析
周边环境资源 两座四星级酒店、三栋写字楼集中大量商务人 群 博物馆（文化中心、会展中心）、科技馆（会 展中心）均在附近 结论:充分借势，共享形象、功能、客户、文化等 平台。
THE END
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人生为棋，我愿为卒，行动虽慢，可 谁又曾 看见我 后退一 步。。2 2.3.222 2.3.22T uesday , March 22, 2022
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每一种创伤，都是一种成熟。。20:34: 1120:3 4:1120: 343/22/ 2022 8:34:11 PM
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为明天做准备的最好方法就是集中你 所有智 慧，所 有的热 忱，把 今天的 工作做 得尽善 尽美， 这就是 你能应 付未来 的唯一 方法。 。22.3.2 220:34: 1120:3 4Mar-2 222-Ma r-22
目标客户群定位分析
宏观市场细分：
城市精英阶层：
企业中高层管理人员，中高层公务员， 私营业主
这类客户年龄在30-45岁之间，有较高收入， 注重身份和品位，注重商业区域氛围，对商机 把握能力很强，注重生活品质，对楼盘的交通 和功能看重。
石家庄市城市总体规划
石家庄市城市总体规划石家庄市城市总体规划导语：我国资源型城市数量多、分布广，历史贡献巨大、现实地位突出。
新中国成立以来，资源型城市累计生产原煤529亿吨、原油55亿吨、铁矿石58亿吨、木材20亿立方米，“一五”时期156个国家重点建设项目中有53个布局在资源型城市，占总投资额的近50%，为建立我国独立完整的工业体系、促进国民经济发展作出了历史性的贡献。
石家庄市城市总体规划(2006-2020)于2006年底上报国务院，在待批期间，正值国家宏观经济政策发生重大调整、区域发展格局发生重大变化时期。
在新形势下，市委市政府积极组织编制了新一轮石家庄市空间发展战略规划研究，明确了城市新的发展目标和空间发展策略，并经省会规划委员会讨论通过。
2009年12月，市政府提请省政府呈报国务院申请总体规划调整，2010年2月住房和城乡建设部复函省政府同意我市对总体规划进行调整完善，目前调整工作已经完成。
此次规划调整以进一步明确城市发展定位、落实城镇化发展战略为核心，以调整产业结构、完善省会职能、拓展城市空间、强化生态建设、突出城市特色为重点，并充分与土地利用规划相衔接。
调整的主要内容：优化都市区布局，落实城市北跨战略，强化正定组团功能，建设滨河新区、承担部分省会功能，统筹产业发展，完善产业聚集区布局;依据“规模不变、调整用地发展方向和布局”的原则对中心城区用地布局进行调整。
按照国务院要求，本期城市总体规划期限为2010-2020年，规划分市域、都市区和中心城区三个层次。
市域：包括市区及17县市，面积15848平方公里，市域总人口达到1060万，城镇化水平达到65%。
都市区：包括市内五区及正定、鹿泉、藁城、栾城四县市，面积2657平方公里，区域总人口538万。
中心城区：规划建成区，居住人口300万，面积287平方公里。
一、城市定位与性质1、京津冀都市圈第三极随着国家发展战略调整，京津冀区域正成为引领中国经济新一轮发展的增长极。
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+报告体系+ 环境分析
认识项目
项目定位
细节思考 分期及经济测算
报告大纲目录
二、认识项目
•项目本体研究 •案例解读
五、细节思考
•拆迁户与整 盘的思考 •铁路对项目 的影响 •设计细节建 议
第5页
+报告体系+ 环境分析
认识项目
项目定位
细节思考 分期及经济测算
一、环境分析
➢ 石家庄城市解读 ➢ 房地产业发展特征 ➢ 房地产板块分析 ➢ 重点项目分析
石家庄面积段供应量
5000 4000 3000 2000
3608
4456
2459
3255
1000
0 150以上 120-150 100-120 80-100
供应套数
926 60-80
12000 10000 8000 6000 4000 2000
0
3975
60以下
石家庄环线供应量 9690
5185
第13页 3804
典型代表项目
案名 金正缔景城 春江花月 优盘 西城印象
总建规模 66万平米 25万平米 6万平米 23.8万平米
房屋类型 高层 高层、联排 高层 高层
均价
面积范围
7300元/平米
20-69
低价6490元/平米 96-235平米
7100元/平米
36-74平米
3900元/平方米 78—130平米
主力户型 小户型 2-4室 小户型 两室、三室
石家庄历年市区商品住宅均价图
05—09年石家庄整体房价涨幅 20%，上涨幅度相对于其他足，城 市而言，幅度不大，主要是近几年 土地供应量充保证了住宅价格的平 稳。
房地产行业发展Biblioteka 状分析 区域和产品目前市场上的供应主要集中在一、二环 之间，二环以外供应相对较少。 在售产品主要以小高层和高层为主，在 市区尤其是二环以内，多层住宅产品逐渐 退出市场。
石家庄房地产行业分析
〇 房地产行业发展现状分析 〇 发展优势及机会分析
房地产行业发展历史分析 投资比例及价格走势 第12页
石家庄历年固定资产与房地产投资开发情况图
2005年—2009年是石家庄房地产 市场高速发展时期。虽然增长速度有所 放缓，但从所占固定投资比例来看，比 例呈平稳态势，表明了石家庄房地产业 的繁荣发展。
第17页
石家庄房地产板块分析 内环板块
板块范围——“和平路-体育大街-槐安路-中华 大街” 概况——是石家庄最为成熟的生活区域,楼盘 大部分都是高层,房价水平上是石家庄楼市一个 标杆无4000元/平方米以下的住宅价格。
第14页
石家庄房地产业发展 机会分析：
1、城市地位：处华北腹地重要区域，具备良好的经济发展潜力，但基础设发展缓慢。 随着各项设施的不断完善，将吸引更多关注。 2、价值洼地：处于北京与天津两大直辖市之间，价值洼地感明显，这也预示着有更 多的人流、财流注入。 3、行业洗牌：原来一直以本地开发商为主，随着外地开发商的进入，将对本地开发 商造成冲击，改变行业格局，有助于建立更科学完善的行业体系。
城市解读
〇 城市概况 〇 经济指标 〇 区域特征简述
城市概况
城市位置：石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海， 西倚太行山，是首都的南大门。 相邻省市：位于首都北京西南方向，距离天津270多公里，城市南 则相邻山东、山西。 气候条件：属于暖温带大陆性季风气候，四季变化显著，气候干 燥，多风沙。 城市面积：现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技 术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口917.5万，其中市区 面积455.8平方公里,人口217.3万。 经济地位：处于四大城市之间、由于缺乏向心力，资源流向周边 的大城市，形成严重的“空吸现象”，属于经济的洼地。
第8页
经济指标
第9页
石家庄的经济发展一直保持持续、稳 步、快速发展的势头，说明城市已经 进入从产业化向城市化转变的过程。
三种产业的比值看出，第二、三产业 增速稳步提高，说明城市的聚合能力 在不断增强。
区域解读
区域特征简述
第10页
石家庄未来城市发展定位：
——区域功能定位：京津冀经济区中的重要城市、
桥西区：传统的文教区域，近年高新区的筹建带动了区域的产业升级 桥东区：城市传统的商业中心区，商业、商贸发达
，融入国际、开放发展，辐 射周边、极化发展”的发展 思路
裕华区：近年政府重点打造的区域，由于前期土地供应较大，近期成为房地 产项目开发热点 长安区：新区区域，伴随着基础设施及地产开发的邻尾声，初步形成城市 CBD区域的雏形。
一环以内
一环二环之间 供应套数
二环以外
产品面积方面，120—150㎡的中等户 型与60以下的小户型势均力敌。 受“国十五条”限制，后期小户型产 品供应将超过其余产品。 60-80㎡的产品相对其他面积端供应略 少，呈现出一个供应缺口。
发展特征及机会分析
石家庄房地产业发展特征 一、从未来趋势看，投资呈递增趋势，市场比较大； 二、从政策机制来看，市场机制不太健全，相关政策不完善； 三、从市场主体来看，房地产企业众多，未形成品牌大企业； 四、从项目产品看，缺乏特色、典范的高端产品；
谨呈： 浙江广厦集团
新华区项目定位规划报告
第2页
引：关 于 价 值 与 价 格 的 思 考
在 随后的 60分钟
地产沟通 创新服务
致谢浙江广厦集团
有幸与浙江广厦集团合作，我们倍感责任。 10年中广信的成长历程，与中国地产的历史是难以相提并论的。但正是因为您们的专业的精神和严谨的工作态度，正是因 为您们对中广信的信赖，中广信得以不断成长。 在工作过程中，经过贵我双方多次沟通，不断调整工作方向和工作内容，最终形成以下报告体系：
石家庄房地产板块分析
〇 石家庄房地产住宅板块分析 〇 石家庄房地产商业圈板块分析 〇 重点项目分析
石家庄房地产板块分析 石家庄房地产住宅板块现状 第16页
和平东路板块 开发区板块 桥西板块 东南板块 市中心板块 内环板块
石家庄房地产板块分析 ---桥西板块
板块范围——“京广铁路-新华路-外环线” 概况——是河北省政治中心和石家庄文化、教育、 科技、金融中心。中高档住宅具有很大吸引力，刚 性需求比重很大；土地稀缺，价格上涨快。
华北南部中心城市。
——产业定位：以医药、纺织为主导的华北制造业基
地。
——交通定位：全国重要的铁路、公路交通枢纽之一
。
——商贸功能定位：华北地区重要商埠。
——城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文 明城市。
区域简述： 新华区：城市传统的老城区，交通便捷、配套齐全，省级单位的聚集地
遵循“接轨京津、借势发展