综合体物业前期介入工作思路
2024年物业管理前期介入工作计划
2024年物业管理前期介入工作计划一、项目规划1.明确项目目标和需求根据物业管理的实际情况，制定明确的目标和需求，明确物业管理的业务范围和要求。
2.项目排期制定项目的详细排期计划，确保工作按时完成，合理安排资源，提高工作效率。
3.项目团队组建根据项目需求，组建物业管理的专业团队，包括但不限于物业经理、客服人员、维修工人等。
二、项目准备1.基础设施建设检查和改善物业管理的基础设施，确保设施的正常运行，同时根据实际情况，提出改进建议。
2.制定物业管理制度和规范制定物业管理制度和规范，明确物业管理的责任和义务，保证工作的规范和高效。
3.建立客户档案建立客户档案，记录客户的信息和需求，以便更好地为客户提供服务和解决问题。
三、业务拓展与宣传1.市场调研开展市场调研，了解物业管理行业的市场趋势和竞争情况，为未来的运营提供参考。
2.制定宣传计划制定宣传计划，通过多种渠道扩大品牌影响力，提高知名度，吸引更多的客户。
3.拓展业务范围根据市场需求，拓展物业管理的业务范围，提供更多的服务，满足客户的不同需求。
四、人员培训与提升1.制定培训计划根据物业管理的需求，制定培训计划，提升员工的专业素质和服务意识。
2.组织培训活动组织员工参加培训活动，包括内部培训和外部培训，提高员工的技能水平和知识储备。
3.激励机制建设建立完善的激励机制，激发员工的积极性和创造力，提高工作绩效。
五、质量管理与服务提升1.建立质量管理体系建立质量管理体系，规范工作流程，确保服务的质量和可靠性。
2.客户满意度调查定期进行客户满意度调查，了解客户对服务的评价和意见，及时改进和提升服务质量。
3.持续改进服务水平根据客户的反馈和市场需求，持续改进服务水平，提供更好的服务体验。
六、合作伙伴关系管理1.建立合作伙伴关系与相关的合作伙伴建立稳固的合作关系，共同推进物业管理的发展。
2.定期评估合作伙伴定期评估合作伙伴的表现，提供反馈和建议，确保合作的顺利进行。
城市综合体前期物业介入方案
城市综合体前期物业介入方案1. 引言城市综合体是指将商业、住宅、办公、娱乐、文化等多种功能融合在一起的大型综合项目。
在城市发展中，城市综合体的建设已经成为提升城市形象、满足市民需求的重要举措。
然而，在城市综合体的前期筹备阶段，物业介入是至关重要的一环。
本文将介绍城市综合体前期物业介入方案，包括物业选址、物业规划、物业管理等方面。
2. 物业选址在城市综合体前期，物业选址是一个重要的决策环节。
在选择物业的位置时，需要考虑以下几个因素：•交通：物业应该位于交通便利的地段，方便市民和商家的出行。
•人口密度：物业周边应有较高的人口密度，以保证市场需求。
•竞争环境：需要对周边的竞争环境进行分析，避免选择与竞争过大的地段。
3. 物业规划3.1 功能规划物业规划应根据城市综合体的定位和需求进行，可以包括商业区、住宅区、办公区、文化娱乐区等不同功能区域的划分。
各功能区域的规划应考虑到市民和商家的需求，力求实现需求的最大化。
3.2 设施设备规划物业规划也需要考虑到综合体内的设施设备配套。
例如，商业区需要有购物中心、超市、餐饮店等，住宅区需要有配套的停车场、健身房、公共空间等。
设施设备的规划应充分考虑到综合体的整体需求，提供便利的服务和设施。
4. 物业管理4.1 运营管理物业的运营管理是保证城市综合体顺利运营的关键。
运营管理包括以下几个方面：•商户管理：与商户建立合作关系，进行租赁管理、销售管理等。
•财务管理：进行财务预算、资金管理、费用控制等。
•客户服务：提供优质的客户服务，解决市民和商家的问题和需求。
4.2 安全管理城市综合体的安全管理也是重要的一环。
安全管理包括以下几个方面：•人员安全：加强保安力量，确保市民和商家的人身安全。
•设施安全：定期检查设施设备的运行状况，防止事故发生。
•突发事件应急处理：建立应急预案，做好应对各种突发事件的准备。
5. 结论城市综合体前期物业介入是保证城市综合体顺利建设和运营的关键环节。
物业前期介入工作计划
物业前期介入工作计划物业前期介入是指物业管理公司在物业项目开发的早期阶段就参与进来，从物业管理的角度为开发商提供专业的建议和支持，以确保物业项目在建成后能够顺利交付使用，并为业主提供优质的物业服务。
为了更好地开展物业前期介入工作，特制定以下工作计划。
一、介入阶段和工作目标1、规划设计阶段工作目标：对物业项目的总体规划、建筑设计、配套设施等提出合理化建议，使其符合物业管理的要求和业主的需求。
2、施工建设阶段工作目标：监督施工过程，确保施工质量符合相关标准，避免出现影响后期物业管理的问题。
3、竣工验收阶段工作目标：协助开发商进行物业项目的竣工验收，对发现的问题及时提出整改意见，确保物业项目达到交付使用的条件。
4、物业交付阶段工作目标：做好物业交付的各项准备工作，包括人员培训、资料准备、设备调试等，确保物业交付工作的顺利进行。
二、具体工作内容1、规划设计阶段参与项目规划设计的评审，从物业管理的角度对小区的总体规划、功能布局、交通组织、配套设施等提出意见和建议，如小区出入口的设置、停车位的规划、垃圾收集点的位置等。
对物业用房的位置、面积、布局等提出要求，确保物业用房能够满足物业管理的需要。
关注小区的智能化系统设计，如安防监控系统、门禁系统、车辆管理系统等，提出合理的建议，以提高小区的安全性和管理效率。
2、施工建设阶段定期对施工现场进行巡查，了解工程进度和施工质量，重点关注隐蔽工程和关键部位的施工，如基础工程、主体结构、给排水管道、电气线路等。
对施工中发现的问题及时与开发商和施工单位沟通，提出整改意见，并跟踪整改情况，确保问题得到解决。
参与工程例会和质量检查活动，及时掌握工程建设的情况，为后期的物业管理做好准备。
3、竣工验收阶段协助开发商组织物业项目的竣工验收，按照相关标准和规范对房屋建筑、配套设施、设备安装等进行全面检查。
对验收中发现的问题进行详细记录，并编制验收报告，提出整改意见和建议，督促开发商和施工单位及时整改。
物业管理前期介入服务方案
物业管理前期介入服务方案一、前期介入服务项目物业管理前期介入服务是指在业主和开发商还未将物业交付使用前，由物业管理公司对物业进行全面的规划和设计，以确保物业在交付使用后能够顺利运营和管理。
前期介入服务主要包括以下项目：1. 物业管理规划：对物业进行规划，包括物业的功能定位、人才组织、流程管理等方面，为物业运营提供指导。
2. 物业管理设计：对物业进行设计，包括设施规划、维修计划、安全管理等方面，为物业的后期管理提供基础支持。
3. 物业团队培训：对物业管理团队进行培训，以提高其管理水平和服务质量。
4. 物业设施验收：对物业的设施进行验收，确定建筑质量和设备功能是否符合要求。
5. 物业运营管理规章制度制定：设计并制定物业运营管理规章制度，确保物业运营管理规范化。
以上项目的实施将有助于确保物业在交付使用后能够顺利运营和管理，保障业主利益和提升物业价值。
二、前期介入服务方案1. 物业管理规划（1）确定物业功能定位：核心地段物业、高端住宅物业、商业综合体物业等不同类型物业的功能定位不同，针对不同类型物业明确其功能定位，以及相应的服务标准和要求。
（2）人才组织：根据物业的规模和功能定位，确定物业管理团队的组成和岗位设置，保证团队的合理性和专业性。
（3）流程管理：建立物业日常运营的各个流程管理方案，包括保洁、维修、安保、物业咨询等方面的工作流程，以提高工作效率和管理水平。
2. 物业管理设计（1）设施规划：对物业的公共设施和设备进行规划，保证其服务功能完备，满足居住者的需求。
（2）维修计划：制定物业设施和设备的定期维护计划，确保物业设施的长期安全和可靠性。
（3）安全管理：设计物业的安全管理体系，包括消防安全、交通安全、食品安全等各方面的安全保障。
3. 物业团队培训（1）物业管理理论知识培训：对物业管理团队进行全面的管理理论知识培训，提高其管理水平和服务意识。
（2）客户服务技能培训：对物业管理团队进行客户服务技能培训，提高其服务质量和专业水平。
物业的早期介入计划方案
物业的早期介入计划方案前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度的满足业主的需求，为后期管理创作有力条件。
对市政xx项目的前期介入管理我们将着重于以下几方面的工作：（一）、早期介入1、物业管理项目前期运作（1）、管理资源的完善与优化在物业管理实践中，往往在业主入住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业管理企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备。
1)、管理用房到位2)、物资配备到位。
3)、物业管理人员到位。
（2）、管理制度和服务规范的完善在前期物业管理过程中，物业项目管理机构应根据实际管理情况对已制定的管理制度和服务规范进行调整、补充和完善。
2、工程质量保修在物业竣工验收后、工程进入质量保修期。
物业工程质量保修分为两部分：1）物业管理企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备。
2）业主从建设单位购买的产权专有部分。
3、前期沟通协调物业管理企业应分析各相关部门和单位的作用及其与物业管理项目之间的相互管理，确定与各方面沟通协调的内容，建立沟通协调的渠道。
通过沟通协调建立的良好合作支持关系，不仅有利于前期物业管理工作的开展，也为后期的正常管理打下良好基础。
（二）、物业的承接查验1、物业查验的主要内容（1）、物业资料1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；4)物业管理所必需的其他资料。
（2）、物业共用部位按照《西安市物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。
主要内容包括：1)主体结构及外墙、屋面；2)共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；3)公共卫生间、阳台；4)公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
（3）、共用设施设备共用设施设备主要查验的内容有：低压配电设备、柴油发电机组、电气照明、插座装置、防雷与接地、给水排水、电梯、消防水系统、通讯网络系统、火灾报警及消防联动系统、排烟送风系统、安全防范系统、采暖和空调等。
综合体前期物业管理服务介入方案
综合体前期物业管理服务介入方案
一、综合体物业管理服务前期介入方案简介
综合体物业管理服务介入方案旨在为综合体提供一站式的集团管理服务，从而有效的满足物业管理需求。
我们的物业管理服务介入方案旨在简化综合体物业管理流程，加快物业管理进度，提升行业服务水平，从而改善综合体的社会形象和营商环境。
二、综合体物业管理服务前期介入方案的内容
1、建立全面的物业管理体系
2、制定专业的物业管理规定
要求物业管理公司在筹备期进行全面的素质检查，并根据综合体的情况制定专业的物业管理规章制度，其内容涉及停车场管理、消防安全、物品管理、设施维护、物业费用管理等多个方面，要求物业公司严格执行制定的物业管理规章制度，以保证物业管理质量。
3、提供专业的物业服务
要求物业公司提供专业的物业服务，从多方位全面改善综合体物业服务水平。
前期物业管理服务介入方案
前期物业管理服务介入方案一、前期工作准备1.1确定目标和范围在进行前期物业管理服务介入之前，首先要明确目标和范围。
通过与业主委员会或物业所有者的沟通，了解他们的需求和期望，明确物业管理服务的目标和范围。
1.2制定工作计划根据目标和范围，制定详细的工作计划。
包括项目管理、资源分配、时间表安排等方面的安排。
确保工作计划合理、可行。
1.3组建团队确定参与物业管理服务介入的团队成员，包括项目经理、工程师、财务人员、法律顾问等，确保团队具备必要的专业知识和技能。
1.4收集资料收集相关资料，包括物业管理服务历史记录、业主反馈、物业设施状况等，为后续工作提供参考依据。
二、问题诊断与分析2.1实地调研进行实地调研，了解物业管理服务存在的问题和难点，包括设施维护保养、安全管理、服务水平等方面的问题。
根据调研结果，制定问题分析报告。
2.2问题分析对物业管理服务存在的问题进行深入分析，找出问题根源和解决办法。
结合业主需求和物业特点，确定解决方案和优先级。
2.3风险评估对解决方案涉及的风险进行评估，包括财务风险、运营风险、法律风险等，制定风险管理方案，确保物业管理服务介入的顺利实施。
三、制定物业管理服务方案3.1制定管理体系根据问题诊断与分析的结果，制定物业管理服务的整体方案。
包括组织结构、职责分工、工作流程等方面的安排，确保物业管理服务的高效运作。
3.2设施维护规划制定设施维护规划，包括设施维护计划、预防性维护方案、维修预算等，确保物业设施的正常运行和保养。
3.3安全管理方案制定安全管理方案，包括安全检查、紧急处理程序、安全培训等，确保物业安全和居民生命财产安全。
3.4服务水平提升方案制定服务水平提升方案，包括服务标准、服务培训、服务监督等，提升物业管理服务的品质和口碑。
四、实施物业管理服务介入4.1组织实施根据制定的物业管理服务方案，组织团队成员和相关合作方，按照工作计划进行实施。
确保各项工作有序进行，按时完成。
4.2监督与评估监督物业管理服务的实施情况，及时发现问题并采取措施解决。
物业前期介入工作计划
物业前期介入工作计划第1篇：物业前期介入工作物业前期管理、接管、入伙注意事项一、前期介入物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。
配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。
设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。
高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。
水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。
信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。
小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。
小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。
小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。
小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。
绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。
除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。
小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。
小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。
排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。
现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。
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【邯郸****广场】物业接管验收前工作思路暨重点工作计划
2014年9月20日
邯郸******物业接管验收前工作思路
暨重点工作计划
一、核算物业费收费标准，适时向业主公布
1.结合开发项目部，收集整理各类设备技术参数（电梯、公共照明、景观
亮化、水泵、配电系统等公共能耗），进行物业公共能耗运行核算；物业人力成本预算；分别确定写字楼、商业物业收费标准；完成盈亏平衡分析。
（2014年12月31日之前）
2.对开发公司销售中心的承诺文书（或宣传材料）从物管视角予以评审；
（2014年11月31日之前）
3.配合营销中心对在销售阶段业主提出的有关物业问题进行咨询回复，同
时与地产销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动与沟通，避免交房后口实不符导致的扯皮和纠纷（形成书面《物业答客问》）
（持续进行——）
二、经营模式分析与确定
1.对外以酬金制合理避税
采用包干制，企业首先将节余部分交纳企业所得税，交税后，剩下部分方为物业管理企业的利润。
实行酬金制，物业企业仅就酬金部分交纳即可，就不必将结余的物业服务费交纳企业所得税。
但酬金制结余的物业服务费用的所有权是全体业主的，而不属于物业管理企业，只能单立账户纳入下年继续使用，或者纳入专项维修资金之中转存为共用部分大、中修更新改造使用。
【所单立的账户监管方应为邯郸市房管局物业管理处\公共维修基金处，但实际上此部分往往被开发商（或物业企业）按包干制视为盈余而归为已有。
在监管体制尚不健全的情况下，物业企业尚可以此规避税收。
随着业主维权意识越来越强，监管体制越来越健全的情况下，此种做法存在法律风险】
北京市地方税务局于2011年6月13日发布了《关于酬金制物业管理服
务有关营业税政策问题的公告》，明确说明：对物业管理企业开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。
但是，根据目前邯郸市税务部门要求，凡新注册的物业公司一律按包干制的税率进行核定征收，即按一定税率进行征收，一般为营业税5.6%，企业所得税2.5%，印花税0.5%，合计约为8.15%。
2.对内以包干制对物业团队进行财务绩效考核
在初步确定盈亏平衡点和合理利润率的基础上，物业团队将以包干制的要求对自身团队进行财务绩效考核，以节能增效、控制成本，收益最大化。
3.与商管公司沟通商场部分物业服务费结算办法
物业建议按所确定的商场部分物业服务费标准与商管公司之间进行内部结算。
4.关于物业顾问公司（******维斯）核算标准与实际物业费标准收缴差额
部分的处理办法洽商
三、物业团队人员架构、编制、薪酬等确定，进行招聘倒排期，组建物业管
理服务团队。
1. 团队架构、编制、薪酬等确定；物业团队主要管理人员到岗；
（2015年4月31日之前）
2.物业工程提前介入并参加开发项目部工作例会，对设备设施及各类管线
的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；确保各类设备和设施项使用功能、节能效果的实现。
（持续进行——）
3. 各专业从对物业使用和管理的角度提出合理化建议，包括对项目给排水、
电力供应、消防、安全防范、导引标识系统、燃气系统、环境、秩序公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出建议；
（持续进行——）
四、交房资料文本拟定、校对、印刷、装订
1. 根据销售承诺和行业惯例，制定《业主临时公约》、《物业服务协议》、《业
主手册》、《装修手册》，并与地产公司签定《前期物业服务协议》；
（根据《物业管理条例》要求：1.《业主临时公约》应该在开发商销售前制订出并向业主明示，并由业主书面承诺；2.建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应该包含前期物业服务合同约定的内容。
如开发商未执行，建议及时弥补，特别是物业收费标准的确定，避免收房时业主置疑，授人以柄，并以此拒绝接受物业费标准）
（2015年2月31日之前）
2. 完成业主交房入住资料的印刷、装订等准备工作
（2015年6月份之前）
3. 物业公司内部体系文件拟定、校对、定稿和培训
各部门运行手册：（1）物业管理服务各部门各岗位职责、流程、运行表格；
（2）应急预案；（3）各项配套管理制度
（2015年7月份之前）
五、内部综合行政保障工作
1. 与开发公司协商物业开办费事宜；
（2014年12月份之前）
2. 确定物业办公\管理用房，以及员工的宿舍、食堂等配套生活场所的配置；
完成物业用房装修；
（2015年4月份之前）
3. 技术人员配置\培训实施；各专业备案证书准备（高压入网操作证、电梯管
理\操作证、消防中控证等按行业要求进行配置，提前准备）；
（2015年6月份之前）
4. 工服样式选择、订做、配备
（2015年4月——）
六、社会外联
1. 加强与属地物业、公安、消防等职能管理部门联络沟通，规避企业外围
环境风险；
2. 建立公共企、事业单位的联系，如供水、供电、供气、通信、质监局等；
（持续，2014年10月起始——）
（结束）
5
6
附件三：【邯郸******】物业工作阶段划分
7。