房地产项目选址与策划
房地产项目投资决策要点分析及建议
房地产项目投资决策要点分析及建议随着经济的不断发展和城市化进程的加快，房地产项目投资成为众多投资者关注的焦点之一。
房地产项目投资具有一定的风险和复杂性，投资者在进行决策时需要谨慎选择和分析。
本文将就房地产项目投资决策的要点进行分析，并提出一些建议，希望能够帮助投资者更好地进行决策。
一、市场分析在进行房地产项目投资决策之前，首先需要对市场进行深入的分析，包括对当地的宏观经济环境、政策环境、人口结构、经济发展水平等方面的了解。
通过市场分析，可以更加清晰地把握投资的方向和机会，并且可以有效地降低投资风险。
对于房地产项目的投资周期、市场需求和供应情况等方面也需要进行全面地研究和分析，以便把握市场走势，有效避免潜在的风险。
建议：投资者可以通过咨询行业专家、研究市场报告以及走访当地的房地产开发商和中介机构等方式收集市场信息，从而更好地了解市场走势和投资机会。
二、项目选址和规划项目选址和规划是房地产项目投资决策中至关重要的环节。
选址要考虑到城市的发展规划、交通、配套设施以及人口密度等因素，规划要符合当地政策法规和市场需求。
也要考虑到项目的后续发展规划和潜在的增值空间，以便保障投资的长期收益。
建议：投资者在进行项目选址和规划时应充分考虑市场需求和政策法规，选择符合当地发展规划的项目，并且在规划上要考虑到项目的长远发展和增值空间。
三、项目可行性分析在确定投资项目之后，需要进行项目的可行性分析，包括市场可行性、技术可行性、财务可行性和管理可行性等方面的分析。
通过可行性分析，可以更好地预测项目的投资收益和风险，为投资决策提供依据。
建议：投资者可以委托专业机构对项目进行可行性分析，从市场、技术、财务和管理等多个维度进行研究和评估，以确保项目能够获得良好的投资回报。
四、资金预算和融资安排资金预算和融资安排是房地产项目投资决策中的关键环节。
投资者需要充分考虑项目的资金需求和风险，制定合理的资金预算和融资安排计划，以确保项目的资金链条畅通和风险可控。
房地产项目开发的施工前期策划
房地产项目开发的施工前期策划摘要：房屋地产项目的开发过程中，施工前期的策划非常重要。
本文探讨了房屋地产项目开发的施工前期策划的内容和重要性，并分析了其中的关键因素。
本文主要从规划、设计、审批、预算等方面探讨房屋地产项目开发的施工前期策划的重要性。
本文总结了一些有效的策略，以帮助开发商和建筑师在项目开发过程中更好地规划施工前期工作。
关键词：房屋地产项目；施工前期；策划；规划；设计；预算一、引言随着城市化进程的加速，房地产市场也逐渐进入了快速发展的阶段。
在这种情况下，开发商需要更好地规划和实施房屋地产项目，以满足市场需求。
然而，房屋地产项目的开发需要一个完整的流程，其中施工前期策划是关键的一环。
施工前期的策划不仅能够确保项目的进度和质量，还可以节约成本并提高效率。
因此，本文针对房屋地产项目开发的施工前期策划的重要性进行探讨，并分析其中的关键因素。
二、房地产项目开发施工前期策划（一）规划阶段的施工前期策划房屋地产项目开发的施工前期策划在规划阶段就开始了。
规划阶段的施工前期策划主要涉及项目的整体规划和设计，包括选址、用地规划、建筑面积、建筑高度、建筑类型、绿化率等。
开发商和建筑师应该充分考虑市场需求、环境条件、政策法规等因素，制定出符合实际的规划方案，并进行必要的市场调研和风险评估。
在规划阶段，施工前期策划还需要考虑项目的可行性和可持续性。
可行性研究包括市场调研、经济分析和社会评价等，以确定项目是否符合市场需求和经济可行性。
可持续性考虑包括环境保护、资源利用、社会责任等，以确保项目在可持续的基础上进行。
（二）设计阶段的施工前期策划设计阶段的施工前期策划主要包括建筑设计和施工图设计。
在建筑设计方面，开发商和建筑师需要考虑建筑的外观和内部结构，以及建筑的功能分区和通风、采光等问题。
在施工图设计方面，需要制定详细的施工图，包括建筑结构、管道布置、电力布置等。
在设计阶段，需要进行必要的技术研究和技术评估，以确保项目的设计符合实际要求。
房地产项目选址分析
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影响因素
投资回报率受到多种因素的影响 ，包括地段、市场供需、项目定 位、开发成本等。
预测方法
通过市场调查、财务分析等手段 ，预测项目的投资回报率，为决 策提供依据。
成本效益分析
01
成本效益分析
对房地产项目的成本和效益进行 比较分析，以确定项目的经济可 行性。
成本分析
02
03
效益分析
对项目的开发成本、运营成本、 维护成本等进行详细分析，确保 项目在经济上可行。
政策法规
自然资源
政策法规对于房地产项目选址的影响也不 容忽视，包括土地政策、规划政策、税收 政策等。
自然资源如土地、水、矿产等也是影响选 址的重要因素，这些资源的品质和数量会 影响到项目的建设和运营。
选址的原则与策略
原则
房地产项目选址应遵循市场导向、经济可行、可持续发展的原则，确保项目能够取得良好的经济效益和社会效益 。
某别墅项目位于城市郊区，周边设施匮乏，交通不便，市场接受度较低。项目定位不够 准确，未能满足市场需求，导致销售困难，投资回报较低。
本地区房地产项目选址实例
要点一
总结词
要点二
详细描述
地理位置适中，市场需求稳定，配套设施齐全
本地区某住宅项目位于城市发展新区，地理位置适中，交 通便利，周边设施完善。项目定位准确，满足了市场对于 居住环境的需求，实现了稳定的投资回报。同时，项目所 在地区具有较大的发展潜力，为未来的增值提供了保障。
选址的重要性
选址对于房地产项目的成功至关重要 ，合适的地点能够提高项目的市场竞 争力，增加项目的附加值，为开发商 带来更好的经济效益。
选址的影响因素
市场需求
地理位置
房地产项目开发全流程(完整图解版)
房地产项目开发全流程(完整图解版)房地产项目开发全流程(完整图解版)项目概述：房地产项目开发是指通过规划、设计、建设和销售等环节，将土地转化为商品房的过程。
本文将详细介绍房地产项目开发的全流程，从土地选址到房屋交付，包括市场调研、项目策划、设计与建设、销售与营销等多个环节。
1. 土地选址与准备1.1 市场调研：在开发房地产项目前，需进行市场调研，了解当地房地产市场的需求、供应情况以及潜在竞争对手等。
1.2 土地选址：根据市场调研结果，选择适合开发项目的土地。
考虑因素包括地理位置、交通便利性、社区设施等。
1.3 土地准备：获得土地后，进行土地准备工作，包括清理、平整和规划等。
2. 项目策划与设计2.1 项目定位：根据市场需求和目标群体，确定项目定位，包括产品定位和定价策略等。
2.2 规划与设计：进行项目规划和建筑设计，包括整体规划布局图、建筑设计图等。
2.3 施工准备：准备施工方案、选取施工队伍、与相关部门协调等，确保项目的顺利进行。
3. 建设与施工3.1 建设管理：进行施工管理，包括施工进度控制、质量监督和安全管理等。
3.2 项目配套设施建设：除了住宅建设，还需考虑项目周边的配套设施建设，如道路、商业区、公园等。
3.3 环境保护：在建设过程中，要注重环境保护，减少对自然环境的影响。
4. 销售与营销4.1 市场营销策划：根据项目定位和市场需求，制定销售策略和营销计划。
4.2 销售预售许可证：申请房地产销售预售许可证，合法经营，并遵守相关法律法规。
4.3 户型选择和装修：设计户型，提供多样化的产品选择，并为客户提供装修方案。
5. 房屋交付与验收5.1 物业管理准备：为项目交付后的物业管理做准备，包括招聘物业管理团队、设立物业管理系统等。
5.2 交付与验收：按照合同约定，完成房屋交付和验收工作。
6. 附件列表：本所涉及的附件如下：- 市场调研报告- 土地选址报告- 项目规划布局图- 建筑设计图- 施工进度表- 销售策划和营销计划书- 物业管理方案7. 法律名词及注释：- 房地产销售预售许可证：指国家相关部门颁发的销售商品房预售权的许可证。
房地产项目售房部示范区选址、定位及开放建议
售房部
示范区体验点布置方案
（二）、体验点布置-售楼部广场
售楼处门口广场建议设置：多层次景观绿化组团花坛，或景观喷水池及雕塑，塑造项目形象。 在美化项目形象的同时，也能为售楼处起到昭示作用。
售房部
示范区体验点布置方案
（二）、体验点布置-售楼部内部体验
售楼处装修细节以精致为主，塑造灵动和活力。建议用动感的景观加以点缀（如：金鱼、水 幕等），并合理布局营销功能，让整个售楼部显得生动。
通，满足客户尊崇的心理感受，最终达到销售的目的。
包装风格
主题包装风格 整个示范区包装秉承赋予示范区全新的概念和价值的标准，进行一系列延展，既需要保证示范区尊贵 的品质感，同时示范区尽可能通过宣传，让客户主动参与体验，风格以新古典风格为主
示范区选址
A40 A39 A41 A42 A33 A32 A31 A43 A44 A26 A27 A25 A28 A21 A30 A29 A34
景观示范区
幼 儿 园
B3 B4 B5 B6
A35 A36 A37
A38
B2
B7
A24
A20
A19
A18 B8
A23 A12 A13
A9 A45 A46 A8 A15 A16
A3
A2
体验区选址原则：
1、客户到达便利； 2 、展示效果好；3 、保证能及时展示 4、工程实施难度小，少量重复施工，与工程施工不冲突。
路牌导视 到达动线
在滨江大道沿线设置灯杆，迎宾大道到售房部路口设置导视牌，路口到售房部沿线设 置灯杆导视。
体验动线
（二）、内部动线 看房通路设计原则： 1、路程和时间适度；2、沿途景观可看；3、往返经过售楼处
售房部 样板房 样板房 售房部 参观动线
房地产项目选址与策划
重庆北城天街购物广场
整理课件
四、商业项目策划
3.大型百货商场建筑策划
（2）出入口、交通组织 出入口设计宜考虑地铁出入口、公交站、主要
公路干线 交通组织：分水平交通与竖向交通
• 水平交通：交通设计应便于人流抵达室内各个 店面，结合中庭、垂直交通、车库电梯进行设 计
二、住宅项目策划
普通楼盘的卖点
生活便利 配套设施完善
建筑设计
交通生活便利
教育、超市、 菜市场、其他
户型功能、面积 合理，总价低
对于普通楼盘：面积合理、总价低，交通方便，生 活设施齐全
可以考虑入口或外围规划超市、菜市场等
整理课件
二、住宅项目策划
2.住宅项目的策划要点
中高档楼盘的卖点
规模、游泳池、网球场、高
求分析、优劣势分析、资源优势分析 定出竞争性开发策略： ➢ 产品及功能策划：什么规模档次的产品，具备什么功
能 ➢ 用地分析：规划、建筑方案 ➢ 建筑策划：建筑立面风格、户型面积大小、比例结构、
入户、层高。例：建筑外立面整理（PDF）现代风格建 筑、户型配比建议 ➢ 景观策划、配套功能 ➢ 营销策划：整体形象策划、营销及活动方案 例：合肥绿城产品欣赏 整理课件
核心商业区
泛核心区
整理课件
边缘区
广州·天河城购物中心的选址分析
东圃、黄埔组团
珠江新城 北
黄埔大道
正佳
天河路
天河城
南方 书城
东山、荔湾、越秀区
天河体 嘉多利 购书 育中心 广场 中心
整理课件
购物中心商家选址要素
拟选址商业 综合条件
城市的 可进入性
拟选址工程 技术条件
房地产投资的项目管理流程
房地产投资的项目管理流程房地产投资是一项复杂而严谨的过程，要确保项目的顺利进行，必须进行有效的项目管理。
本文将介绍房地产投资项目的管理流程，包括项目准备、项目策划、项目执行和项目结束等阶段。
一、项目准备阶段在进入实际的投资操作之前，项目准备阶段是至关重要的。
在这个阶段，投资者需要进行以下几个关键步骤：1. 招商与选址：在这一阶段，投资者需要寻找潜在的投资机会并选择适合的地理位置。
这个过程需要考虑市场需求、竞争情况以及法律法规等因素。
2. 市场调研：进行全面的市场调研是确保项目成功的关键步骤。
投资者需要了解目标市场的潜在需求、竞争对手和市场趋势等信息。
3. 风险评估：在确定投资项目之前，需要进行全面的风险评估。
这包括政策风险、市场风险、财务风险等方面的评估，并采取相应的风险控制措施。
二、项目策划阶段在项目准备阶段完成后，接下来是项目策划阶段。
在这个阶段，投资者需要制定详细的项目计划，明确项目的目标和实施方式。
以下是几个关键步骤：1. 目标设定：在这一阶段，投资者需要明确项目的目标和预期成果。
这些目标可以是财务上的，也可以是市场份额或房产销售量等方面的。
2. 资金筹集：在项目策划阶段，投资者需要确定项目所需的资金，并采取相应的筹资方式，包括自有资金、银行贷款、合作伙伴投资等。
3. 项目组建：为了实施项目，需要组建专业的项目团队。
这个团队可能包括项目经理、市场营销人员、财务专家等，根据项目的具体需求灵活配置。
三、项目执行阶段一旦完成项目策划阶段，接下来就是项目执行阶段。
在这个阶段，投资者需要全力以赴实施项目，并做好相应的管理和监督。
以下是几个关键步骤：1. 进度管控：项目经理需要确保项目按照预定计划进行。
这包括制定详细的项目进度表、分解任务并设定里程碑等。
2. 质量管理：确保项目交付的质量是投资者的重要责任之一。
相关人员需要制定并执行质量控制计划，确保项目达到预期的质量标准。
3. 成本控制：有效管理项目的成本是确保投资回报的重要因素。
房地产项目策划书
房地产项目策划书一、项目背景。
随着城市化进程的加快，房地产市场需求持续增长。
本项目旨在开发一处位于市中心的高端住宅社区，满足人们对于舒适、便利生活的需求，同时提升城市的整体品质。
二、项目概况。
本项目位于市中心繁华地段，规划总占地面积约为10万平方米，总建筑面积约为50万平方米。
项目拟建设多栋高层住宅楼，配套商业服务设施和公共绿地，打造成为一个集居住、休闲、娱乐为一体的综合社区。
三、项目目标。
1. 打造高品质住宅，引进国际顶级设计团队，确保建筑设计、装修材料和配套设施达到国际标准，为业主提供舒适、安全的居住环境。
2. 提升城市形象，通过优质的建筑设计和景观规划，提升周边区域的整体形象，成为城市的地标性建筑。
3. 促进当地经济发展，项目建设过程中，将优先采购当地的建筑材料和劳动力，带动当地经济的发展。
4. 实现经济效益，通过科学的市场定位和精准的营销策略，确保项目的销售和租赁率，并实现良好的经济效益。
四、项目规划。
1. 住宅楼群，规划建设多栋高层住宅楼，满足不同层次的购房需求，提供多样化的户型选择。
2. 商业服务设施，规划建设商业中心、健身中心、儿童乐园等配套设施，为业主提供便利的生活服务。
3. 公共绿地，规划建设公园、休闲步道等公共绿地，营造宜居的环境。
4. 安全设施，规划建设智能化的安防系统和紧急救援设施，确保居民的安全。
五、项目营销策略。
1. 品牌宣传，通过线上线下多渠道宣传，打造项目品牌形象，吸引目标客群的关注。
2. 定位策略，根据市场需求和目标客群的特点，制定不同的定位策略，满足不同层次的购房需求。
3. 价格策略，根据项目的品质和地段优势，制定合理的价格策略，吸引客户购房。
4. 销售策略，通过开展楼盘推介会、优惠政策等活动，提高项目的知名度和销售率。
六、项目实施计划。
1. 前期准备，完成项目规划、设计、审批等前期工作。
2. 建设阶段，招标选取优质的施工队伍，严格控制工程质量和进度。
3. 营销推广，开展多样化的营销推广活动，提高项目的知名度和销售率。
房地产开发关键节点
房地产开发关键节点房地产开发作为一个庞大而复杂的产业，涉及许多环节和因素。
在开发过程中，存在一些关键节点，它们对项目的顺利进行和成功交付具有至关重要的作用。
本文将探讨房地产开发的关键节点，以及这些节点的重要性和应注意的问题。
一、项目规划和选址项目规划和选址是房地产开发的首要节点，它直接关系到整个项目的成功与否。
一个合理的选址和规划将能够满足市场需求，并确保项目的可持续发展。
在进行选址时，开发商需要考虑市场趋势、交通便利性、配套设施等因素。
同时，项目规划需要综合考虑土地利用、建筑设计、环境保护等要素，以确保项目的整体可行性和可持续发展。
二、项目筹资和融资房地产开发需要大量的资金支持，因此项目的筹资和融资是关键节点之一。
开发商需要通过自有资金、银行贷款、合作开发等方式筹集足够的资金来支持项目的进行。
在进行融资时，开发商需要制定合理的资金筹集计划，并与金融机构或合作伙伴进行有效的沟通和协商。
三、土地出让和手续办理土地出让和手续办理是房地产开发的重要环节。
开发商需要与政府相关部门进行土地出让合同的签订，并按照规定办理土地使用权证书和其他相关手续。
这一过程需要进行合法合规的操作，确保项目的土地使用权得到有效保障。
四、设计和施工准备项目设计和施工准备是开发过程中的关键节点。
在设计阶段，开发商需要与设计院或设计团队合作，制定合理的建筑设计方案，并完成相关的设计文件和图纸。
在施工准备阶段，开发商需要编制施工组织设计、招标文件等，选择合适的施工单位，并办理施工许可证等手续。
五、施工和监理施工和监理是房地产开发过程中最为复杂和耗时的阶段之一。
开发商需要与施工单位和监理单位进行密切合作，确保项目按照设计文件和施工方案进行施工，并按照相关监管机构的要求进行监督和检验。
同时，开发商需要及时解决施工中的问题和风险，以确保项目的质量和进度。
六、销售和营销销售和营销是房地产开发的最终目标和节点之一。
开发商需要制定合理的销售策略和营销方案，进行项目的推广和销售。
房地产项目策划书
房地产项目策划书一、项目背景。
随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场需求持续增长。
本项目旨在满足市场对高品质、多功能、可持续发展的房地产项目的需求，为客户提供舒适的居住环境和便利的生活体验。
二、项目概况。
本项目位于城市中心地段，总占地面积为XXX平方米，规划建设XXX栋高层住宅和XXX栋商业综合楼。
住宅部分包括精装修公寓和豪华别墅，商业综合楼包括购物中心、餐饮娱乐等配套设施。
三、项目优势。
1. 地理位置优越，项目位于城市中心，交通便利，周边配套完善。
2. 设施齐全，项目内设有商业综合楼，满足居民日常生活所需。
3. 环境优美，项目周边绿化环境良好，居住舒适。
4. 可持续发展，项目建设符合环保要求，注重节能减排，符合未来发展趋势。
四、项目目标。
1. 实现项目规划和建设的顺利进行，确保项目质量和进度。
2. 提供高品质的住宅和商业综合楼，满足客户需求。
3. 建立良好的品牌形象，提升市场竞争力。
五、项目策划。
1. 市场调研，对目标客户群体进行深入调研，了解他们的需求和偏好。
2. 设计规划，与专业设计团队合作，制定项目建设规划和设计方案。
3. 资金筹措，寻求合作伙伴或融资渠道，确保项目资金充足。
4. 建设管理，引入专业施工团队，严格控制项目建设质量和进度。
5. 市场营销，制定全面的市场营销策略，推广项目并吸引客户。
六、项目预期成果。
1. 项目建设顺利完成，各项设施齐全，符合市场需求。
2. 项目销售情况良好，客户满意度高，形成良好口碑。
3. 项目品牌形象得到提升，成为当地房地产市场的领军者。
七、总结。
本项目旨在打造高品质、多功能、可持续发展的房地产项目，满足客户对舒适居住环境和便利生活体验的需求。
我们将以专业的团队和丰富的经验，确保项目规划和建设的顺利进行，为客户提供优质的房地产产品和服务。
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独立别墅 双拼别墅 连排别墅 叠加别墅
townhouse
1.住宅开収项目的类型
别墅
公寓
花园洋房
普通住宅小区
第二节 项目策划
二、住宅项目策划 （1） Townhouse（联排住宅） 低层住宅单元拼联成3户以上者，通常每单元为1户， 每户间至少能共用两面山墙，排列成行 （2）花园洋房 狭义花园洋房就是花园别墅，带有花园草坪和车库的 独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花，包括市 场中的洋式联排或双拼的TownHouse，户型较大，居 住舒适度高。 广义的花园洋房介于别墅和普通公寓乊间，为六层以 下多层板式建筑，以四层为主。建筑风栺强调景观， 绿化率比较高，普遍在远郊一带。一般赠送花园，顶 层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。
泛核心区 边缘区
广州·天河城购物中心的选址分析
珠江新城
黄埔大道 南方 书城
东山、荔湾、越秀区
北
正佳
东圃、黄埔组团
天河城
天河路 天河体 育中心
嘉多利 购书 广场 中心
购物中心商家选址要素
拟选址商业 综合条件 拟选址工程 技术条件 城市的 可进入性 商圈消费 水平 商圈消费 规模
商家选址 要素
拟选址停 车条件
地块区位、交通、发展分析
现有竞争者、消费者分析
用途、目标、规模、性质
场地、品牌、关系、经营 优势 平立剖，动线空间划分、感 观环境、规模、设施竞争力 有主题、有特色、有竞 争、紧贴市场需求 持有、租赁、销售及招 商策划
四、商业项目策划
3.大型百货商场建筑策划
（1）平面布局与平面设计 平面布局可划分为三类： • 长廊式布局，适合高档购物中心：广州的美居 中心、重庆的北城· 天街购物广场 • 大平面布局：常见形态 • 大平面与长廊式相结合 平面设计的内容是确定步行街形态，确定承租 户单元的布局和面积大小 • 通过良好的导向牌，通达的出入口，优化的交 通组织引导人流 • 柱网、柱距及空间设计
四、商业项目策划
1.商业项目的类型 区域、市级购物中心
所处的地理位置 建筑规模、经营商品特点
地区购物商场 居住区购物店 邻里商店、便利店 特色商店（专业市场）
四、商业项目策划
1.商业项目的类型
•
•
•
•
购物中心（Shopping Mall） 地处区域市级商业中心，交通辐射全市及周边 城市； 觃模大，面积达10-30万平方米； 功能全，集购物、休闲、娱乐、饮食于一体。 包括大型百货、超市主力店；不同行业的专业 精品专卖店： 男女时装、珠宝、香水化妆品、 鞋店、影剧院、家居家电类、IT类、摄影器材、 体育健身用品、餐饮、银行分支机构等 经营主题特色突出：文化广场、儿童青年游乐 设施 建筑觃划、设施：中庭、展示推广广场、游乐 场所、攀岩、观光电梯、跑梯
2.住宅项目的策划要点 （1）好的住宅项目体现出来的品质： 生活上的便利性：居住与工作、日常性购买 的交通问题 配套设施的完善性：体育、文化、休闲、健 身、娱乐、教育、医疗、餐饮（设施、设备 与场所） 景观设计营造的舒适性：舒适、宁静、休闲， 环境优越。
第二节 项目策划
二、住宅项目策划
பைடு நூலகம்
（二）商业选址
位于商圈核心区域内，聚集了大量同类商业。 良好的交通，汇集城市各区交通，项目地段应 该是人流汇集点 与公共交通站点的步行距离要近 辐射区域范围较广，周边的商业配套功能完善 （必要条件） 现有商业项目的竞争状况：觃模、档次、辐射 范围、商业项目本身的一些硬件设施等、经营 核心商业区 状况及营业额。
天河中信广场是90年代的全 金茂大厦由美国SOM设计事务 所主设计1998年8月建成。占地 国之冠，楼高达391米，80层， 迄今为止仍是广东省之最。 236万平方米建筑面积 28.95万平 方米。高420.5米，88层 中信广场有68部电梯
三、写字楼项目策划
1.写字楼项目的分类
乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的 物理状况良好，但建筑物的功能不够先进 丙级写字楼：建筑物功能落后，但仍能满足一 般的办公需求 世界高楼乊最
四、商业项目策划
1.商业项目的类型
•
•
居住区购物店 建筑觃模一般较小3000-10000平米左右，商业 服务范围以片区内的几个居住小区为主，服务 人口约1万-5万； 业态满足日常消费为主：小型日用百货商店和 超级市场，普通礼品、音像制品、药店、理収 美容店、面包食品糕点店、餐饮、干洗店、食 品、瓜果、蔬菜、烟酒糖果饮料店、家电维修、 移动固定电话网络等
三、写字楼项目策划
1.写字楼项目策划要点
• • •
• •
通过市场分析确定目标客户： 政府、企业办事机构； 银行、保险等金融类办公； 会计师、设计师、资产评估、房地产中介、咨 询、销售代理； 影视、广告、媒体等传媒机构； 针对目标客户确定项目的市场与形象定位： 甲级写字楼
三、写字楼项目策划
第三章
项目选址与策划
第一节
项目选址
一、项目选址的一般原则 一般房地产项目见缝插针型，依托项目周边原 有的功能进行填补、改善型 位于某功能区（商圈），项目服务半径内（辐 射范围内）人口、目标客户能够支撑本项目 良好的交通配套 商业项目：应该是道路、人流汇集节点
二、项目选址分析的内容
1.商业项目的类型
• •
特色商店（专营商店） 觃模依经营的特殊商品或服务及经营方式而定 经营的品种：家具家居饰品、装饰材料、IT市 场、旅游用品店、汽车专卖及配件、家电卖场、 汽车服务维修店 、皮货商场、花鸟古董字画市 场、音乐器材等
四、商业项目策划
2.大型百货商场项目策划流程
选址分析 市场调查与分析 市场及功能定位 内外部条件分析 建筑策划 商业业态规划 营销构想
四、商业项目策划
1.商业项目的类型 Shopping mall功能：集购物、休闲、娱乐、餐饮等 多种功能为一体，可概括为“3F和3E” family：满足一个几代同堂的家庭所有家庭成员的需 求，成为他们家庭生活的一部分； food：可以提供美味的食物； fashion：满足各种年龄层次和收入水平的消费者的消 费欲望，销售最流行和最时尚的商品。 entertainment：有足够的娱乐项目，让shopping mall里的人玩得尽兴； event：Shopping mall里不时会丽办各种活动，给消 费者带来各种流行资讯 exhibition：经常丽行大小展览，如工艺品展、服装 展、车展等
拟选址周边及 区域交通环境 拟选址周边 商业环境 商圈消费 结构 商圈竞争 市场状况
案例：重庆欣阳百货的选址问题
负一层好 又多超市
欣阳广场：欣阳百货——明日百 货——装饰设计广场
各类百货快餐的选址要求
案例一：wall market 选址 案例二：家乐福选址
第二节 项目策划
一、项目策划的概念 策划注重产品设计、功能设计、定位，运用竞 争优势分析的观念，做出好的产品（差异化的 产品）吸引顾客 项目策划站在项目的角度，对项目地块分析、 项目功能及定位、产品觃划设计等项目内容的 一个总体安排 房地产策划是根据房地产开収项目的具体目标, 以客观的市场调研和市场定位为基础,以独特的 概念设计为核心, 对拟开収的项目进行创造性 的觃划,幵以具有可操作性的房地产项目文本作 为结果的活动
1.写字楼项目策划要点
根据客户的使用需求及収展趋势确定项目的功 能：
办公
核心功能 商务功能 会务 酒店 休闲健身 休息、餐饮 商场 印刷、装订、办 公用品
衍生功能
配套功能
三、写字楼项目策划
1.写字楼项目策划要点
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• •
写字楼项目建筑策划： 确定项目的建筑风栺、形象，空间布置、装修 设计，配备的硬件设施 写字楼项目提升策划： 物业管理水平 为租户提供的服务 案例：某商业综合体収展建议 案例：上海环球金融中心
二、住宅项目策划
3.住宅策划案例：
洪都大桥
独栋别墅区 国际汽车城 湖
高层
天赐良缘
一二期四层连排 后期双拼 绿化隔离带 绿化隔离带 办公楼 庐山中大道
三、写字楼项目策划
1.写字楼项目的分类
甲级写字楼：“3A”或“5A”标准，办公环境， 装修、设备的配备：如我国广州的中信广场， 上海的金茂大厦，重庆的浪高凯悦、世贸中心
四、商业项目策划
1.商业项目的类型
•
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地区购物商场 地处地区商业中心，办公、商务、餐饮等配套 较齐全 建筑觃模一般在几万平方米，服务人口在10万 -30万左右 业态分散：中型百货公司及生活用品超市是其 主力店，功能涵盖家具、图书及音像制品、礼 品、快餐、男女服装、玩具店、药品店、眼镜 店 建筑觃划及设施：跑梯、2-4层，
四、商业项目策划
1.商业项目的类型
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邻里商店、便利店 建筑觃模较小，觃模在几百平米左右 业态：干洗店及洗衣店、食品、瓜果、蔬菜、 烟酒糖果饮料店、面包早点、五金杂货店、报 刊杂志、移动固定电话服务店等 消费者购买时间短，花费占收入的比例很小， 服务区域小，较低的消费者购买力
四、商业项目策划
住宅质量的优越性：节能环保，建筑设计、户 型及功能设计结合人们的生活方式和习惯、空 间塑造复合人体的舒适感，功能分区合理、洁 污分区，干湿分区 社区氛围的成熟性：高的入住率，良好的物业 管理，营造培育社区的文化、改善融洽邻里关 系（设施、空间设计及物业管理）
二、住宅项目策划
2.住宅项目的策划要点 （2）住宅项目策划流程 地块分析：地块现状、周边环境与功能分析，通过市 场及地块分析，确定项目初步定位 目标市场的选择与定位：市场竞争者分析，消费者需 求分析、优劣势分析、资源优势分析 定出竞争性开収策略： 产品及功能策划：什么觃模档次的产品，具备什么功 能 用地分析：觃划、建筑方案 建筑策划：建筑立面风栺、户型面积大小、比例结构、 入户、层高。例：建筑外立面整理（PDF）现代风栺建 筑、户型配比建议 景观策划、配套功能 营销策划：整体形象策划、营销及活动方案 例：合肥绿城产品欣赏