创新融资模式探索住有所居——深圳推动保障性租赁住房基础设施REITs试点调查
保障性住房融资中运用REITs的探讨
Ｋ ｅ ｗ ｏ ｄｓ ｌｗ． ｃ ｍ ｅｈ ｕ ｉｇ Ｒ Ｔ ； ｌｗ・ ｃ ｍ ｅｈ ｕ ｉｇＲ Ｔ ｙ ｒ ： ｏ － ｏ ｏ ｓ ； ＥＩ ｓ ｏ － ｏ ｏ ｓ ＥＩ ｓ ｉ ｎ ｎ ｉ ｎ ｎ
《 ０ ９ ２ １ 年 廉租 住房 保 障规划 》 ２ ０ ２ ０－ ０ １ 中 ０ ９年
计 划新 增廉 租 住房 房源 １７万套 ，新增 发放 租赁 补 ７ 贴 ８ ３万 户 。根 据全 国人 大常 委会 发 布的 《 于保 关
来 看 ，在 资金 筹措 方 面 ，单 纯依 靠政 府 财政 资金 已 不 能满 足保 障性 住房 建设 的需 要 。 因此 ，如何 解决 保 障 性 住 房 建 设 资 金 问题 已是 关 系 到 居 民居 住 状
（ ＥＴ ）有助 于解决这一 问题 。文章借鉴 中国香 港、美国和新加坡 等国家的 Ｒ Ｉｓ Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 运作 经验 ，探讨 了在我 国保 障性住房建 设 中运用 Ｒ Ｉｓ的可能性和条件 ，以及运作模 式。在此基础上分析 了在我 国金 融和房 地产市场现状下发展 保障性住房 Ｒ Ｉｓ ＥＴ Ｅ Ｔ
作 为我 国住 房供 应 体 系的重 要组 成部 分 ，城镇 住 房 保 障体 系 的有 效 实施 关 系 到社 会 的 公 平 和稳
定 。由于保 障性住 房福 利 性 的特点 ，使 得其 与一 般 的房地 产开 发项 目有 着很 大 的 区别 。依 照 目前情 况
性 住 房供 给不 足就 是 比较 突 出的 问题之 一 。
住房租赁REITs相关政策及实操模式分析
住房租赁REITs 相关政策及实操模式分析
，并辅以物业资产抵押或租金收入超额覆盖等可选的增信措施，根据长租公寓租金的预期收入水平和合理收益率确定RE
第二种则是长租公寓持有/运营方选择合适物业，以转让股权方式将物业资产转让给专门的项目公司，设立RE
2. 公租房RE
(1)发展公租房RE
发展公共租赁房等政策性保障房是完善住房保障体系的重要举措，也是民生工作的重点。
然而公共租赁住房在实际操作中遇到供应相对不足、资金相对短缺的问题，很大程度是由于政府财政拨款资金不足以及现有融资渠道单一等问题造成的，仅靠政府的财政资金拨款是无法解决公共租赁住房的资金和供应缺口，也将无法保障公租房的常态化、自给化。
公租房前期投资大、只租不售和运营成本较高，导致公租房项目投融资难度很大，但同时公租房也具有租金收入稳定、风险低的收益特点，与RE
(2)公租房RE
基于RE
在亚洲，香港是世界上公认的住房问题解决得比较好的地区之一。
为解决居民尤其是中低收入阶层的住房问题，香港正度积极参与公营房屋的发展。
香港公营房屋建设的资金来源途径主要有三种:一是政府资助;二是售租公营房屋及其附属商业楼宇;三是成立领汇RE
(3)我国公租房RE
我国的公租房RE
目前国内政府为完善住房体系所存在的财政压力及地产开发商开劈新。
REITs在保障性住房融资中的运用
住 房
的收
删
Ｒ Ａ ｓ 晒 Ｅ ＬＥ
图 １保 障 性 住 房 Ｒ Ｉｓ 作 模 式 ： ＥＴ 运
的个人 闲散 资金投 向 Ｒ Ｉ ｓ的可 能 ； ＥＴ 政府 信 用较
等 。具 体运作模 式如 图 １ 所示 。
由基 金 管 理公 司 向社 会 公开募 集 资 金发 起 成立保 障性住房 Ｒ Ｉ ｓ Ｅ Ｔ 。投资者 凭借受 益凭证享
上 述 两 种 收益 来 源 基 本上 能 够 满 足 保 障性
、
我国保 障性住房运用 Ｒ ｓ Ｅ 的可能性分析 Ｉ Ｔ
住房 Ｒ Ｉ ｓ的收益 率要 求 。此外 ， 可 以通 过住 ＥＴ 还
房公 积金 补贴和 投 资组合策 略增 加收 益 。 保障 将 性住 房 中配 建 的商业 、 务业 等项 目纳 入保 障性 服 住房 Ｒ Ｉ ｓ Ｅ Ｔ ，其 租金 和物 业 管理 费将 增加 Ｒ Ｉ ｓ ＥＴ
１保 障性 住房 Ｒ Ｉ ｓ ． Ｅ Ｔ 在我 国运用 的可能性 及 条件 保 障性 住房建设 中引入 Ｒ Ｉ ｓ的主要 目的是 ＥＴ
在公开市场上募集资金 以弥补其建 设资金 的缺 口， 而 能否实现 这一 目的 的关键 是保 障性住 房 Ｒ Ｉ ｓ ＥＴ
对社会上的闲置资金是否 具有足够 的吸 引力 。 多数 投 资者 在投资 时倾 向于选择 高收益 、低 风险 的产
动 。投 资者 （ 人投 资者和机 构投资者） Ｒ Ｉｓ 个 将 Ｅ Ｔ
委 托给基 金管 理公 司负责基 金 的投 资运 作 ， 同时 委 托托管 机构保 管基 金财产 ， 基金 管理 公司通 过 资产 管理公 司管理 Ｒ Ｉ ｓ Ｅ Ｔ 持有 的房地产 。 托管 机 构 与基 金 管理 公 司是 平 行受 托 与互 相监 督 的 关 系， 这样可 以保证 Ｒ Ｉ ｓ的收入 和分 配策 略顺利 ＥＴ 实施 ， 能切 实保障投 资者 的利 益 。 还 政府 是保 障性 住房建 设 的主 导者 ， 也是政 策 的制定 者 ， 有政府 背景机 构 （ 投公 司、 含 城 国资房 地 产公 司、 房地 产管 理局 下设 的机 构） 的参与 ， 会 提 高投 资人对保 障性住 房 Ｒ Ｉ ｓ的信任度 ， 利 ＥＴ 有
我国租赁住房的REITs融资模式研究——基于保利租赁住房REITs的案例分析
学校代码：10730分类号：F83密级：公开论文题目（中文）我国租赁住房的REITs 融资模式研究--基于保利租赁住房REITs 的案例分析论文题目（外文）The Research on REITs Financing Model ofRental Housing in China--An Analysis of Poly Rental Housing REITs作者姓名金鑫类型领域金融硕士研究方向金融市场运行与管理教育类型学历教育指导教师高宏霞副教授合作导师论文工作时段2018年4月至2019年4月论文答辩日期2019年5月校址：甘肃省兰州市城关区天水南路222号我国租赁住房的REITs融资模式研究--基于保利租赁住房REITs的案例分析中文摘要国务院和多部委自2014年以来就频繁出台相关文件，要求培育和发展我国的租赁住房市场，同时加强房地产信托投资基金（REITs）的试点工作。
十九大更是奠定了“房住不炒”的政策基调，为投融资各方积极参与到租赁住房市场中吃下了定心丸。
目前我国的城镇化率只有60%，而欧美发达国家的城镇化率普遍都在80%以上，所以我国城镇化率还有较大的提升空间。
城镇化建设会促生大规模的流动人口，而流动人口往往会带来房屋租赁需求，因此我国租赁住房市场还有较大的增长潜力。
常规的融资方式已经难以满足租赁住房市场迅速发展的需要，而REITs可以较好的弥补租赁住房市场的资金缺口。
首先，论文介绍了REITs的定义、原理及分类，然后将REITs融资与租赁住房市场的其他融资方式进行了对比分析，发现REITs融资具有众多优点，是目前我国租赁住房市场的最佳融资选择之一。
其次，在深入剖析保利租赁住房REITs 案例的基础上，将保利租赁住房REITs分别和国内典型的租赁住房REITs--新派公寓REITs以及美国典型的公募REITs--EQR做对比分析，为我国租赁住房REITs 优化模式的构建和发展REITs市场提出对策建议。
REITS运用于我国保障性住房融资模式的探讨
以发行股票或受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金 ，
由专 门投 资机构进行房 地产投资经营管理 ， 并将投资综合 收 益安 比例分配给投资者 的基金 。 保障性住房 Ｒ ＩＳ的收益按 ＥＴ 照来源 主要 分为两部 分 ：廉租房 和公共租赁房 屋缴纳 的租 金、 经济适 用房 和限价商品房的销售 收入 。
投 资人 派发红利
以现金红利方式回报投资者 （９ ９年 （ ＥＴ 现代法 案》 １９ Ｒ Ｉｓ 将其
下调为 ９ ％ ） 就不必缴纳公司所得税 ， ０ ， 从而避免了对 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
和股 东 的所 得 双 重课 税 。
ｌ ｌ
资 Ｉ 投 ｌ收 凭 益证
（ ） 三 中央 、 方 两政 府 职 责 分 明 地
Ｒ １Ｓ或相关资产 。
（ ） 立独 立托 管 部 门 二 设
由于 Ｒ ＩＳ没有独立 的法人资格 ， ＥＴ 必须聘任信托管理人 管理 Ｒ ＩＳ Ｅ Ｔ ，同时需聘任房地产管理公 司管理所购房地产相 关资产。具体运作模式如图 １ 所示 。
际在建工程量有 １０ ８０万套左右 ，资金需求 反而要 比去年加
重。
（ ） 资 渠道 单 一 二 融
由于缺乏 吸引社会力量参 与的激励机制 ， 障性住房建 保
设资金来 源渠道单一 ， 形成过度依赖政府投入 的局面。 今年 ２ 月 ６日， 财政部 出台 《 关于切实做好 ２ １ ０ ２年保 障性安居工程
申请保 障性住房条 件从各方 面限制 了公 民取 得保 障的
权利 ，在坚持建设保 障性住房 的目的下 ，应尽量放低 申请 门 槛， 使更多公 民享受保 障福利 ， 解决住 房问题 ， 同时也能更好 的调控商品房市场泡沫 。以江西省 “ 三房合一” 为例 ， ２ １ 从 ０２
关于REITs在廉租房融资运用中的探讨
即可。
推行廉租房建设是解决这一问题 的有效途径 。廉 租房是
指 政 府 以租 金 补 贴 或 实 物 配 租方 式 ， 向符 合 城 镇 居 民最 低 生
活保障标 准且住房困难的家庭提供社会保 障性 质的住房 。实
、
我 国廉 租房 现状
由于廉租房的福利性特 点 ， 廉租房 的开发 与运作 面临 使
较 多 困难 。这 项 制 度 在 我 国 建 立 已有 一 段 时 间 ， 展 程 度 仍 发
收入家庭住房建设的方案 Ｌ ＨＴ 。任何公 司或者 Ｒ Ｉ ｓ 如 Ｉ Ｃ ＥＴ ， 果投资于符合一定建设标准 的住 房， 政府将在 １ Ｏ年 内返还 占 整个工程造价 ４ ％的税 费， 减免额在 ｌ 内分期返还 ； Ｏ年 政府 要 求所建住宅能被 ６ 以上的当地平均收人家庭接 受 ； Ｏ 此外 ， 这 种购买力要持续 １ 年 。据美国财经杂志（ ａｒｎ ｝ Ｏ ｛ ｒ ＇ 统计 ， Ｂ ｏｓ ｝ 享受 Ｌ ＨＴ Ｉ Ｃ政 策优 惠 之 后 ， 租 房 Ｒ Ｉ ｓ的收 益 率 能 够 达 到 廉 ＥＴ
完善廉租住房保 障体 系需要建立起稳定 的廉 租房资金来 源渠道 ， 房地产投资信托基金 （ Ｅ Ｔ ） 一有效途径 ， Ｒ ＩＳ是 政府 可 以在廉租房建设中引入 Ｒ Ｉ 。Ｒ Ｉ Ｓ是指一种集合不特定 ＥＴＳ Ｅ Ｔ 的投资者 ， 将资金集中起来 ， 建立某种专 门进行房 地产投资管 理的基金或机构 ， 进行房地产的投资和经营管理 ， 并共 同分享 房地产投资收益的金 融工具 。这种直接融资方 式最大 限度 的 减少了银行风险和政 府 的财 政负担 ， 因为政府 每年投 入 的补
基础设施REITs试点的现状、问题和对策
基础设施REITs试点的现状、问题和对策基础设施REITs试点的现状、问题和对策随着我国经济的快速发展和国家基础设施建设的不断推进，基础设施资产逐渐成为重要的投资领域。
为满足市场需求，中国金融市场于2019年开始试点引入基础设施房地产投资信托基金（REITs），以吸引更多的资金投向基础设施建设领域。
本文将从试点的现状、问题和对策三个方面对基础设施REITs进行综述分析。
一、试点的现状自2019年试点启动以来，我国基础设施REITs取得了一些积极的成果。
首先，试点项目逐渐增多。
从最初的几个试点项目到现在的近百个项目，试点的范围在逐步扩大。
其次，试点项目的规模也在不断增长。
通过试点项目募集的资金也在稳步增加，资金规模逐渐扩大。
再次，试点项目实现了多元化。
目前，我国的基础设施REITs试点不仅涵盖了道路、桥梁、港口、机场等传统基础设施领域，还开始涉及电力、水务、环保等新兴领域。
二、问题的存在尽管基础设施REITs试点取得了一些成绩，但也存在一些问题亟待解决。
首先，制度还不完善。
由于REITs是我国金融市场的新兴产品，相关的制度和法规尚不完善，无论是发行、投资还是交易等环节都存在一定的不规范和风险。
其次，市场认知度低。
由于基础设施REITs是一种新兴的投资品种，投资者对其了解和认知度较低，缺乏相应的投资经验和知识，这导致了投资者的谨慎态度和犹豫不决。
再次，尚未明确税收政策。
基础设施REITs涉及到资金流动和收益分配，然而目前我国尚未明确税收政策，这给投资者和基础设施REITs的运营带来一定的不确定性。
最后，流动性不足。
基础设施REITs涉及到基础设施项目的投资，这类项目通常具有较长的期限和较低的流动性，这对基础设施REITs的流动性管理提出了较高的要求。
三、解决对策在解决基础设施REITs试点问题的同时，需要采取一系列措施来推动其更好地发展。
首先，完善相关制度。
加强相关制度和法规的建设，明确基础设施REITs的发行、投资和交易流程，健全风险防控机制，确保市场稳定和投资者权益。
25864667_保障性租赁住房建设目标完成路径大解密
保障性租赁住房建设目标完成路径大解密北上广深杭等租赁市场发展靠前的城市，无论是新建租赁住房、存量物业进入租赁住房还是市场化项目纳入租赁住房体系都会有超前的实践落地。
文/克而瑞租售2021年7月2日,国办公开了《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》22号文件，文件的“基础制度”的第二条就是引导多方参与。
同时直接提到了适当利用新供应国有建设用地建设。
2021年8月31日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房和城乡建设部部长王蒙徽、副部长倪虹围绕努力实现全体人民住有所居介绍有关情况，并答记者问。
王蒙徽表示：“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。
2021年9月2日，全国住房保障工作座谈会在浙江杭州召开，住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪指出，解决符合条件的新市民、年轻人等群体的住房困难问题，新方式是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，新目标是确立起保障性租赁住房的政策制度；切实把保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点。
2021年10月21日，住房和城乡建设部在福建省福州市召开发展保障性租赁住房工作现场会，会议强调各地要深入学习领会党中央、国务院部署要求，充分认识加快发展保障性租赁住房的重要意义，增强工作的积极性、主动性，坚决把发展保障性租赁住房工作抓实抓好，抓出成效。
这一系列国家层面的文件和会议都在表明：“十四五”期间将以发展保障性租赁住房为重点，多主体多元供给是完成这一重点工作的核心所在。
一、各地政府科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，五种不同的供应方式助力各地政府保障性租赁住房建设目标的完成《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》中提出要求要落实地方责任，城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房、促进解决住房困难问题负主体责任。
到目前为止，北、上、广、深、杭州、成都、西安等地地方政府都已经确定了“十四五”保障性租赁住房的发展目标。
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创新融资模式探索住有所居——深圳推动保障性租赁住
房基础设施REITs试点调查
近年来，中国房地产市场面临着新的变革和挑战。
尤其是在城市化发
展的背景下，城市居民的住房问题越来越凸显。
为了解决住房问题，深圳
市积极探索创新的融资模式，推动保障性租赁住房基础设施REITs试点。
本篇文章将从背景、模式设计和试点情况三个方面进行调查，探讨这一新
模式的意义和影响。
首先，了解这一创新融资模式的背景是至关重要的。
在中国，随着城
市化进程的不断推进，人口流动和住房需求的增加，住房问题成为一大热点。
然而，传统的住房供给方式难以满足市场需求。
保障性租赁住房作为
一种新的住房供给方式，得到了越来越多城市政府和市场的关注。
然而，
保障性租赁住房项目的建设和运营成本较高，融资难成为了制约这一模式
发展的重要因素。
因此，深圳市积极探索保障性租赁住房基础设施REITs，以解决融资难题，推动保障性租赁住房的发展。
其次，介绍保障性租赁住房基础设施REITs模式的设计。
保障性租赁
住房基础设施REITs是指通过封包化保障性租赁住房项目，将这些资产转
化为REITs基金，并通过市场销售、发行等方式实现资金募集。
投资者可
以通过购买REITs份额来获得保障性租赁住房项目的投资回报。
这种模式
不仅可以解决保障性租赁住房项目融资难的问题，还能够为市场提供稳定
的收益工具。
此外，该模式还可以引入专业化的管理机构，提高保障性租
赁住房项目的运营效率和管理水平。
最后，介绍深圳市保障性租赁住房基础设施REITs试点情况。
深圳市
于2024年启动了保障性租赁住房基础设施REITs试点工作，旨在探索这
一新模式的可行性和效果。
试点项目选取了深圳市内多个保障性租赁住房
项目作为试点标的资产，通过打包这些资产形成REITs基金，并在资本市场发行。
据悉，该试点项目获得了广泛的认可和支持，吸引了大量投资者的关注。
目前，试点项目正在进行中，初步结果显示，保障性租赁住房基础设施REITs模式为保障性租赁住房项目的融资提供了新的途径，并为投资者提供了新的投资选择。
综上所述，深圳市推动保障性租赁住房基础设施REITs试点的举措是积极的，具有重要的意义和影响。
这一新模式有望解决保障性租赁住房项目的融资难题，推动保障性租赁住房的发展。
同时，保障性租赁住房基础设施REITs模式还能够为市场提供稳定的收益工具，丰富投资者的选择。
然而，这一模式的成功与否还需要进一步的观察和研究。
希望深圳市在这一领域的不断探索和创新能够推动中国住房领域的发展，为城市居民提供更好的住房条件。