物权法及房屋继承法讲座 主讲：逄 岩
《物权法》解读之二--住宅小区配套设施的定性问题
《物权法》解读之二--住宅小区配套设施的定性问题《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题山东大学法学院民商法学术沙龙第六期综述上传时间:2008-3-29内容提要: 2008年3月28日晚7点，山东大学法学院民商法学术沙龙第六期在法学院113教室成功举办，主题为: 《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题。
在商品房的买卖过程中，住宅小区相关配套设施的所有权归属问题一直引人争议，新颁布的《物权法》在第六章规定了业主的建筑物区分所有权，并就小区车库、车位的归属问题做出了一些规定，但是由于学界和司法界对此章节的规定存在较大分歧，加之《物权法》并未对其他配套设施的归属做出详细规定，在实践中遇到了很多问题。
因此本次沙龙将主题指向小区配套设施的归属问题，以期让同学们通过探讨与辨析，理清这一问题。
本期沙龙邀请到了刘保玉教授和秦伟副教授，另外还有四位主题发言人，他们分别是: 山东省人民检察院检察官刘艳;济南市中级人民法院法官、复旦大学民商法博士研究生满洪杰;济南市中级人民法院法官、山东大学民商法博士研究生钟淑健;山东大学民商法硕士研究生刘晓蕾。
在主题发言环节，刘艳检察官从分析业主的建筑物区分所有权的含义及内容入手，分两个层面就小区相关配套设施的权属问题做了分析阐述:首先，像走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气主管线、建筑物的基础结构等这样的共有部分，是与专有部分专有权的行使密不可分的，一般应认定为当然属于业主共有的部分;第二个层面是对小区建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，业主享有共有权。
此外，刘检察官还对楼顶、车位以及物业公司和业主的关系问题进行了分析阐述。
满洪杰法官的发言直接聚焦于小区会所、车库车位的权属确定问题。
关于小区会所的权属确定，满法官认为应以其占用土地和建设成本是否平摊入各专有部分中为依据，如果会所等建筑的占用土地和建设成本已经通过平摊的方式由小区的区分所有人承担，则小区区分所有人应当共同享有该建筑的所有权。
房屋继承法律法规案例(3篇)
第1篇一、案例背景张某，男，65岁，退休工人，无子女。
张某的妻子于五年前去世，张某一直独自居住在位于我国某市的房产一套。
张某的哥哥和姐姐均已去世，张某的侄子小王是他的侄子，从小由张某抚养长大。
张某一直想将自己的房产留给小王，但由于对房屋继承法律法规的不了解，担心自己去世后房产无法顺利传承给小王。
二、法律问题张某在处理房屋继承问题时，主要面临以下法律问题：1. 房屋继承的方式有哪些？2. 房屋继承的顺序是怎样的？3. 房屋继承中存在哪些特殊情况？三、法律分析1. 房屋继承的方式根据《中华人民共和国继承法》规定，房屋继承的方式主要有以下几种：（1）法定继承：即按照法定继承顺序，将遗产分配给法定继承人。
（2）遗嘱继承：即遗嘱人通过遗嘱指定继承人继承其遗产。
（3）遗赠：即遗嘱人将遗产赠与国家、集体或者法定继承人以外的人。
2. 房屋继承的顺序房屋继承的顺序如下：（1）配偶、子女、父母；（2）兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；（3）对被继承人扶养较多的子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
3. 房屋继承中的特殊情况（1）转继承：被继承人死亡后，遗产尚未分割，继承人先于被继承人死亡的，其应继承的遗产份额由其法定继承人继承。
（2）代位继承：被继承人的子女先于被继承人死亡的，其应继承的遗产份额由其晚辈直系血亲代位继承。
四、案例分析张某在处理房屋继承问题时，可以采取以下几种方式：1. 法定继承：张某的侄子小王作为张某的侄子，不属于法定继承人范围，因此不能通过法定继承方式继承张某的房产。
2. 遗嘱继承：张某可以立遗嘱，将房产赠与侄子小王。
在遗嘱中，张某可以明确表示将房产赠与小王，并指定遗嘱执行人。
3. 遗赠：张某可以立遗赠，将房产赠与国家、集体或者法定继承人以外的人，如侄子小王。
五、法律建议针对张某的情况，以下是法律建议：1. 张某可以咨询专业律师，了解房屋继承法律法规，确保自己去世后房产能够顺利传承给侄子小王。
2. 张某可以立遗嘱，将房产赠与侄子小王。
房屋继承过户的法律规定(3篇)
第1篇一、引言房屋作为人们生活的重要财产，其继承过户问题在我国法律体系中有着明确的规范。
随着社会经济的发展，房屋继承过户已经成为家庭财产处置的重要方式。
本文将从房屋继承过户的法律规定、继承人的确定、过户流程及税费等方面进行详细阐述。
二、房屋继承过户的法律规定1. 《中华人民共和国继承法》《继承法》是我国关于继承的基本法律，其中规定了房屋继承的相关内容。
根据《继承法》第十六条，遗产继承分为法定继承和遗嘱继承。
房屋作为遗产，可以依法进行继承。
2. 《中华人民共和国物权法》《物权法》是我国关于物权的法律规定，其中涉及房屋所有权、用益物权等内容。
根据《物权法》第二十条，房屋所有权人可以依法处分其房屋，包括继承、赠与、买卖等。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国关于房地产管理的基本法律，其中规定了房地产登记、交易、继承等内容。
根据《城市房地产管理法》第三十条，房屋继承过户应当依法办理登记手续。
4. 《中华人民共和国契税法》《契税法》是我国关于契税的规定，其中涉及房屋继承过户时的契税缴纳问题。
根据《契税法》第二条，房屋继承过户属于法定免税范围。
三、继承人的确定1. 法定继承人根据《继承法》第十条，法定继承人包括：（1）配偶、子女、父母；（2）兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；（3）其他有抚养、赡养关系的亲属。
2. 遗嘱继承人遗嘱继承人是指遗嘱指定的继承人。
遗嘱继承人优先于法定继承人享有继承权。
四、过户流程1. 办理继承手续（1）确定继承人；（2）办理继承公证；（3）领取继承证书。
2. 办理房屋过户手续（1）准备相关材料，如身份证、户口本、房屋所有权证、继承证书等；（2）前往房地产交易中心办理房屋过户手续；（3）缴纳契税、印花税等税费；（4）领取新的房屋所有权证。
五、税费1. 契税根据《契税法》规定，房屋继承过户属于法定免税范围，无需缴纳契税。
2. 印花税根据《印花税法》规定，房屋继承过户需缴纳印花税。
房子过户的法律后果(3篇)
在我国，房屋过户是指房屋所有权从一方转移至另一方的法律行为。
房屋过户是房地产市场交易中常见的法律行为，涉及到物权法、合同法、税收法等多个法律领域。
本文将从法律角度分析房子过户的法律后果，包括物权转移、合同履行、税费承担等方面。
一、物权转移的法律后果1. 房屋所有权转移房屋过户后，原房屋所有权人丧失对房屋的所有权，新房屋所有权人取得房屋的所有权。
这是房屋过户最直接的法律后果。
根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
因此，房屋过户必须办理房屋登记手续，否则不发生物权转移的法律后果。
2. 房屋占用权的转移房屋过户后，新房屋所有权人享有房屋的占用权，可以合法使用、收益和处分房屋。
原房屋所有权人不得再对房屋进行占用、使用、收益和处分。
3. 房屋他项权利的转移房屋过户时，房屋上设定的他项权利（如抵押权、租赁权等）也会随之转移。
他项权利的转移应当符合相关法律规定，如《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》等。
二、合同履行的法律后果1. 合同主体变更房屋过户后，合同主体由原房屋所有权人变更为新房屋所有权人。
新房屋所有权人应当继续履行原合同约定的义务，如支付购房款、偿还贷款等。
2. 合同内容变更房屋过户可能导致合同内容发生变更。
如原合同中约定的房屋用途、房屋质量等条款，在新房屋所有权人接手后可能需要进行调整。
合同内容的变更应当遵循公平、自愿原则，并经合同双方协商一致。
三、税费承担的法律后果房屋过户需要缴纳契税。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税的纳税人为房屋的所有权人。
房屋过户后，新房屋所有权人应当依法缴纳契税。
2. 土地增值税房屋过户可能涉及土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的纳税人为房屋的所有权人。
房屋过户后，新房屋所有权人可能需要缴纳土地增值税。
3. 其他税费房屋过户还可能涉及其他税费，如个人所得税、印花税等。
一、《物权法》第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内
一、《物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
《民法通则》第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
第75条规定：公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。
公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
房产是你爷爷的，你爷爷具有不动产登记的凭证(房屋所有权证)。
你那些出资证明只能够使你爷爷与你父母存在债权债务的关系！二、《继承法》所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。
因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。
当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。
房屋继承办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。
凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。
具体费用如下：1、继承权公证费用;继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。
2、房地产价值评估费用；根据价房（1996）第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算，房地产价格总额(万元) 累进计费率‰100以下(含100) 5101以上至1000部分 2.51001以上至2000部分 1.52001以上至5000部分 0.85001以上至8000部分 0.48001以上至10000部分 0.210000以上部分 0.13、房地产继承过户税费。
由房屋估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。
4、契税法定继承人人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。
我国的物权法律制度
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两种观点
• 一种意见赞成宅基地使用权转让，理由主要是： • （1）宅基地上的住房属于农民私有，农民对自己的住房享有所
有权，当然包含转让住房的权利。
• （2）目前农民有闲置的住房是客观事实，允许宅基地使用权转
让，有利于积极发挥物的效用。
• （3）当前农民一个突出问题是贷款难，允许宅基地使用权转让，
土地管理法、城市房地产管理法、草原法、森林法、
水土保持法、城市规划法、建筑法、文物保护法等法
律中有关物权的规定。
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一、物权法的几个基本问题
3、物权法的作用
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物权法的作用，直接体现在两方面： 其一是定分止争 其二是物尽其用
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商鞅在《商君书》中说：“一兔走，百人逐之，非以 兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗 不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且 皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。”
• （5）保护物权。 • 权利人享有的物权，受法律保护。任何单位和个人不得侵害物
权。
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国有财产
• 国有财产可分为三大块。
• 一是土地、矿藏、水流、森林、草原等自然资源，有
关国有自然资源的归属和开发利用，有宪法和许多法 律的规定。
• 二是国有企业。 • 三是国有企业以外其他单位如机关、教科文卫等单位
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建设用地使用权
• 物权法在建设用地使用权一章中应当着重关注三个问
题：
• 第一，建设用地使用权的设立方式。应当尽可能采取
拍卖、招标的方式设立建设用地使用权，严格限制采 用划拨方式。
• 第二，土地不可再生，应当建立机制节约用地，提高
土地利用效益。土地的使用，既包括地表，也包括地 上、地下空间。
房产传承：继承、赠与、买卖三种方式比较分析
房产传承：继承、赠与、买卖三种方式比较分析现在越来越多的人开始关注房产传承的问题，是赠与、继承还是买卖？每种方式各有利弊，所涉及到的手续和税费情况又是怎样的？小编特将房产传承的几种方式进行比较分析，供当事人和法律同行参考。
房产的继承、赠与、买卖三种方式所涉及的税费及手续之比较：1、继承：房产继承一般不能直接在房管局过户，需要在公证处办理继承权公证或者由法院裁判后到房管局办理房产过户手续。
该规定的依据是司法部、建设部于1991年联合下发《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称“联合通知”），按该“联合通知”的要求，不管是法定的还是遗嘱继承房产，还是赠与、遗赠房产，只要到房管部门办理过户登记，都需要提前到公证机关办理公证。
虽然在人民法院公告2014年第8期发布的一则南京市的行政诉讼案例中认定，该通知不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。
南京市住建局和江宁区住建局房屋登记部门也表示如果手续齐全，公告无异议后，可以办理相关房产登记。
但在北京市朝阳区房管局网站上的信息依然提示房产继承过户要求申请人需要提交继承权公证文书或法院判决。
税费情况：继承权公证费用：依据京发改[2013]2067号文件，公证处办理财产继承、赠与和遗赠收费标准为：受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取;超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。
证明单方赠与或受赠的，减半收取,最低收取200元。
房管局办理过户收费情况：1、交易手续费：1元/平方米。
2、登记费：住宅 80元/套。
3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。
论房屋继承公证实务中的法律问题
律证服务LV ZHENG FU WU论房屋继承公证实务中的法律问题◎黄红灯经过公证机构和公证员多年不懈的努力和实践，加之法律赋予公证的权威性和公证性，公证在人们继承中发挥了重要的作用并受人们的好评。
随着经济的发展和法律的不断完善，房屋继承依然是人们的主要遗产继承之一，也是许多公证机构继承业务的核心工作。
虽然2017年通过的《民法总则》规定房产继承公证不再是必经程序，但笔者在实务中发现因公证具有预防纠纷、维护亲情关系、减少诉讼成本、提高效率等优势，仍是大多数人房产继承的首选方式。
本文将对房屋继承公证的概述、继承房屋的权属认定、继承人范围的认定、房屋继承公证的程序及预防房屋继承公证风险的应对措施进行阐述。
一、房屋继承公证的概述房屋继承公证是指公证机构根据当事人的申请，对死者死亡时遗留的房产通过公证的方式办理继承以达到房产更名的活动。
继承公证主要有法定继承与遗嘱继承两种。
如果死者生前没有留有遗嘱，或者当继承开始后当事人对于继承事宜发生争执，可以选择通过法院诉讼或者公证等方式来处理继承事宜。
若选择法院诉讼的方式处理，对于当事人的亲情关系可能造成负面影响，也将增加司法资源负担、延长解决纠纷的时间等。
若当事人对于继承事宜没有争议，遗产处理意见没有分歧时，通过公证的方式处理继承，则对节约诉讼成本、维护家庭和睦有着积极的作用，因而公证的继承方式在具体的实践中利于诉讼的继承方式。
二、房屋继承公证实务中的法律问题1.房屋权属的认定及法律适用。
在办理房屋继承公证时，公证员需对房屋的权属进行认定，包括对房屋是否属于被继承人生前遗留的个人合法财产、是否属于婚前或婚后财产、是否属于共有财产进行认定，其权属的确定将直接影响到公证结果的稳定性和合法性。
同时，由于我国国情的特殊性，房屋权属在发展的过程中也因政策不同有房改房、集资房、商品房和拆迁安置房之分，在继承公证中认定房屋权属适用《婚姻法》第17条、第18条和《继承法》第26条的规定。
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主讲： 主讲：逄 岩 群乐社区大讲堂
物权法及房屋继承法讲座
物权法的基本知识 在这一讲当中想告诉大家，什么叫物权、 什么叫物、什么叫物权法；物权法的作用和 意义是什么；物权法和其他法律有关物权的 关系。
物权法及房屋继承法讲座
（一）什么叫物权、物、物权法 什么叫物权？简单讲就是对物的权利，这里的物主要指不动产和动产。 不动产是指不能移动的物，包括土地、森林、草原、矿藏、河流以及土地附着 物，不动产的概念如果给它下定义的话，就是土地和土地附着物，这里的土地 是个大概念，我前面讲的土地、森林、草原、矿藏，这些都是大土地的土地概 念，土地附着物包括居民住宅，学校、医院、工厂的房屋，体育场馆，公园等， 土地附着物讲的是和土地不能分离，建立在土地之上的这样一些东西，所以像 房屋、建筑物、陵墓等属于土地附着物。动产的概念讲的是机器设备、交通工 具、生活用品等不动产以外的物品，我们给动产下定义是先讲清楚不动产，哪 些属于不动产，简单讲就是土地和土地附着物，讲清楚不动产以外，所有的我 们能看到的东西都属于动产。所以从物权法的调整范围，特别是物的概念来看， 它的内容是非常丰富的，可以说是包罗万象。我们讲制订物权法的政治性、政 策性和专业性都很强，讲它的政治性就讲到物权法既关系到我们国家的基本经 济制度，也关系到社会主义市场经济的健康运行。因为无论是国家基本经济制 度，还是社会主义市场经济的发展都和我刚才讲到的不动产和动产有很大的关 系，特别是企业的生产经营，老百姓的日常生活，他的衣食住行都是我们的物 权法的调整对象，都和我们物权法的物权、物发生着千丝万缕的关系。
一、继承应当在被继承人(在房产继承中就是遗留下房产的人) 死亡后才能发生。 这是继承的首要条件。有的房产所有权人为了避免继承人 在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给 继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不 是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。 二、继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依 照法律的规定能作为继承人的继承人。 这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱， 将房产 指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、 集体，这也是 被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。
物权法及房屋继承法讲座
（三）物权法和其他有关物权法律的关系 物权法的基本知识，我还想和大家讲一个问题，就是物权 法和其他有关物权法律的关系。这个问题我想告诉大家，经过 这几年的起草、宣传、参与的过程，对物权法的概念已经不陌 生了，但是除了物权法以外，我们国家有许多法律都对物权作 了规定，比如《民法通则》、《海商法》、《民用航空法》、 《担保法》、《农村土地承包法》、《土地管理法》、《城市 房地产管理法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》、 《海域使用管理法》、《国防法》等，这么多的法律都对物权 作了规定。我们粗略统计过一下，在我们国家200多部法律当 中，大约有50多部法律都有一条或两条甚至有一章或者更多的 内容，都对物权作了规定。所以我们讲物权法是规范财产关系 的民事基本法，是规范物权行为的基本法，但它不是有关物权 的全部法。
物权法及房屋继承法讲座
三、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。 这是继承 的第三个条件。 有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有， 当一方死亡以后，并不是所有的房产都成了遗产。这时，应当 先将房产进 行产权分割将属于被继承人配偶的份额(除有约定 者外，一般应分出房产份额的一半)分割出来以后，再对遗产进 行继承。 继承开始后,按照法定继承办理:有遗嘱的,按照遗嘱继承或 遗赠办理;有遗赠扶养协议的按照协议办理。被继承人死亡后, 如果生前立有遗嘱,或是曾经与某一社会组织或个人签订有遗赠 扶养协议的,应当先按遗嘱或遗赠扶养协议的内容对遗产进行处 理。没有遗嘱或协议的,则按法定继承处理。 法定继承是依照法律的规定,由继承人按继承顺序、继承份额进 行继承。《继承法》规定的法定继承人是：配偶、子女、父母、 兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
物权法及房屋继承法讲座
（二）物权法的作用、意义 前面讲清楚了什么叫物、物权、物权法以及物 权法的基本内容，这样我们就能够比较容易地理解 物权法的作用和意义，因为物权法的作用和意义是 从物权法的主要内容就可以看出来的。物权法的作 用和意义我把它归纳为两点，一是明确物的归属， 定分止争，这里定“分”的“分”是分配的分，它 的含义是名分的“份”，定份，实际上在这里就是 确定物的归属；它的第二个作用就是明确权利人的 屋继承法的规定 房产继承法律规定是按照《继承法》的 规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的 行为。它是房地产转让中的一种方式。但这 种转让方式主要是指土地使用权或房屋所有 权的转移行为，而不是直接反映商品的关系。 继承是一种法律制度，继承关系要在一定的 条件下才能发生。
物权法及房屋继承法讲座
物权法及房屋继承法讲座
继承人的继承权可以因继承人的下列行为而丧失： 1、故意杀害被继承人的; 2、为争夺遗产而杀害其他人的; 3、遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的; 4、伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。 房产的继承和分割与其他财产不同，房产虽然可以分割但 这种分割是有限的，如不能把一间房屋分成许多份。在这种情 况下，可以由继承人共同继承，作为共有的房产。如一定要分 割时，可以采用作 价分割的方法。房地产继承分为两种形式：一种是法定继 承，即死者生前没有交待或立下遗嘱，因此继承的顺序以法律 规定的程序进行;另一种是遗嘱继承，即死者在生前留有明确的 意愿和指示，指示把自己的遗产死后留给什么人继承。
物权法及房屋继承法讲座
继承顺序是指上述继承人继承遗产的先后顺序。《继承法》将 继承人分成两个继承顺序： 第一顺序：配偶、子女、父母; 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，先由第一顺序的继承人继承，没有第一顺序 继承人继承(包括没有第一顺序继承 人及虽有第一顺序继承人但全部放弃或丧失继承权的，才 由第二顺序继承人继承。 继承份额是指同一顺序继承人继承遗产时，份额一般均等。 对于有特殊困难的人、未成年人、缺乏劳动能力又无生活来源 的继承人，应该予以照顾，适当多分配一些遗产。对于有抚养 能力和抚养条件的继承人，不尽抚养义务的，在分配遗产时应 当不分或少分，。继承人经过协商一致，可以平均分配遗产,也 可以不平均分配遗产，这一点在房产的继承上尤为重要。