淄博市银座商城零售市场分析

淄博市银座商城零售市场分析一、淄博市商业物业概述淄博市地产市场起步虽然较早，但商业物业的开发相对滞后。

由于对商业物业产品认识不够充分，缺乏相应开发经验，因此在开发决策、整体策划、市场运作、经营管理等方面均有待发展和完善。

但是目前在整体经济环境和商业环境等利好因素的推动下，商业物业市场已经得到初步培育，其蕴藏的巨大潜力开始逐渐得以释放，淄博市商业物业即将进入高速、理性的发展时期。

2003年，淄博商业市场出现了火爆的局面，但这种火爆却存在很多不稳定的因素，须去除虚火。

银座股份现状分析：银座股份是山东省商业零售龙头企业，“购物银座，享受生活”的理念在山东地区深入人心。

银座是是如何取得今日这样的成就的。

银座实际控制人为山东省商业集团有限公司(简称“鲁商集团”)，截止2009年末持有银座23.95%的股份。

2009年鲁商集团销售规模位居山东省内行业龙头，实现销售收入256亿元，远超排名第二的青岛“利群集团股份有限公司”逾百亿元。

鲁商集团与大股东共用“银座”品牌2009年公司实现营业收入52.43亿元，实现归属于母公司所有者的净利润1.19亿元。

二、淄博市市区商圈的划分随着淄博市商业市场的发展和完善，以多个大型商业购物场所为核心的商圈多元化格局已经基本形成，除传统的商业中心银座商城、淄博商厦、金帝购物广场之外，新世界步行街、新一佳超市等许多新兴的中小型区域商圈也日趋形成。

预计在房地产市场快速发展、城市建设逐渐扩张的推动下，伴随消费资源的转移和区域商业的集中，在城市周边将会出现新的商业中心。

三、淄博市商业物业分布情况目前，淄博市的商业集中位于美食街、共青团路、中心路和西二路，此外，随着近几年商业项目的兴建，新世界步行街、太平路中段、联通路、华光路等也逐步形成了一些分散的商业集中区。

淄博市的商业分布特点是以历史形成的自然聚集效应为基础，沿共青团西路、西二路两边集中分布；张店区北部、南部分别以大福源、新一佳等较大规模超市为基础，周边配之以沿街商铺也开始形成一些小型的商业聚集区。

其中大型购物中心有银座商城、金帝购物广场、淄博商厦、王府井、北方商厦、华夏商厦、凯仕客、等，兼备高、中、低三个档次，物种齐全，是淄博市商圈形成的几个主要商业网点。

商业中心区商业中心区以共青团西路为主轴线、以美食街作为辅助轴心线，集中在东至中心路，西到西五路围合的区域，不足1000米的距离之内。

其中共青西路主要包括银座商城、金帝购物广场、王府井广场等。

业态分布主要以手机专卖店、服饰、餐饮、娱乐为主。

四、现有商业物业的分析1、现有商业总量调查研究银座大型商场:淄博市目前所谓的高档商业只是相对于现有商业而言，主要集中在以银座为首的大型综合商场内，经营面积约19万平方米左右。

高档商业具有区域性的特点，与当地人群的消费程度具有很大关系，不同的商业放之于不同的区域其档次定位会有所差别，因此高档商业是相对而言的。

由于历史的原因及受群聚效应的影响，淄博已经或正在形成一批具有代表性的高档商业。

但其经营类型、经营模式往往都大同小异，同质化现象较重。

由于市场成熟程度及自身经营状况的问题，这些高档商业需进一步完善。

如银座商城作为淄博的领军商业，虽然在一至五层的装修上颇费功夫，但地下超市的购物环境却不尽人意。

裸露的电线，硕大的管道错综交横。

再如淄博商厦、金帝购物广场也普遍存在光线不足、布局过于紧凑、商场配套和管理滞后等缺陷。

2、商业物业的价格状况目前，淄博市现有的商业主要以租赁和扣点的经营方式为主，租金价格相对较高，销售的商业形势相对较少。

淄博市的商业物业因规模大小，商业氛围和经营方式的不同，租价差距较大，基本在1—12元/平方米/天；各商场根据商家经营的种类、品牌等因素确定扣点范围，服装类扣点18—25个；化妆品类扣点在25—30个。

五、潜在商业状况分析1、潜在市场供应量在建、在售商业物业供应市场主要由两部分组成：相对独立的商业和社区商业。

由上表可见，在建及在售主要的商业供应总量约为52.2万平米。

而社区商业，主要包括世纪花园一层营业房、荷香苑及恒升城市花园临街门头房、美达中心商业街等，这些商业所针对的消费群体相对固定。

2、市场总体供应量淄博商业竞争激烈，其中公园商场、九洲商厦已经在竞争中倒闭，北方商场则经营业绩较差，正处在重组阶段。

据初步估算，在未来一年内淄博市各集中性的大中型商场、购物中心营业面积供应总量大约在45万平方米以上,市场供应量大，竞争日趋激烈。

银座商城具有较大的竞争力。

3、价格状况分析据初步计算，淄博市在建及在售商业加权均价约为6490元/平米，但从其商业物业分布情况可以看到，上述所列之商业物业大部分位于商业中心或居民聚集地带，已经具备或正在形成发展商业的一些基本条件。

除个别商业旺区价格较高之外，区域商业物业的价格基本维持在4000——6000元/平米之间。

六、淄博市商业物业发展趋势1、淄博市商业需求市场的简要分析淄博市商业的构成可以划分为高、中、低三个档次，其相对应的消费群体也可以划分为三个档次。

高档商业对应消费群体主要是党政机关、企事业单位的管理阶层、企业的白领阶层，由于特殊的经济环境，导致本地的高端消费不仅仅是个人成分构成，还有许多公司公关办的节假日消费卡。

他们属于淄博市的上流阶层，数量虽少，但消费潜力巨大，也是本项目重点挖掘的一个消费群。

消费特征研究：这一类客户群通常是各企事业单位的中高级领导或者是成功的商业经营者，他们对于消费的关注点不在商品的价格上，更注重商品的品位、购物环境和商场服务带来的附加精神享受。

中档商业对应消费群体中档商业在淄博市的主要消费群体是工薪阶层、及年轻的时尚一族，在数量上占有相当的比例。

他们对流行服饰极为敏感，注重款式和个性，但由于经济所限，只能选择这些时尚，质量也尚可的品牌。

对品牌有较大的依赖性，对某些品牌可形成一定的忠诚度。

低档商业对应的消费群体低档商业对应的消费群体主要是绝大多数的普通居民，他们的收入来源于工薪，他们对价格极为敏感，消费习惯上趋向大型的商业氛围浓厚的零售商业圈。

银座商城应该根据不同的消费群体制定零售策略。

2、淄博市商业市场特征A替代性新一佳超市、大福源超市对爱客家超市的冲击和公园商场、九洲商厦在竞争中倒闭都证实了本市商业市场的替代性的特点。

因此，保证商业项目的特色性和前瞻性，与现有的商业环境区别开来成为其一个显著的盈利点。

B缺乏真正的高档消费场所面向淄博市富足的经济环境，以及日益提高的消费水平，淄博市现有的商业基础已日显落后，难以满足淄博市未来的消费趋势。

因此，有部分富裕家庭在节假日开车去济南购物的行为，也就不难理解。

C区域商业氛围浓厚，具有较强的聚集效应现有商业基本集中在一、两条街上，共青团路不足1000米的距离内聚集了几乎所有的商业。

D大型超市数量较少，分布范围相对较广，主要围绕居民区兴建，超市与居民区的方便性将直接影响超市的经营效益。

E大型零售网点相对饱和、布局不合理。

3、淄博商业物业发展趋势复合化发展趋势随着经济水平的高速发展，消费者消费心理逐渐由单一需求向多元化需求转化，集购物、餐饮、娱乐、健身、办公、居住等功能于一体的复合型商业物业将成为现代商业物业的主流。

多种功能的有机结合，将有效的协调和促进大规模、复合化、现代化的整体商业环境的形成，从而通过功能的合理设置，提升商业物业价值并推动其合理发展和良好经营。

集中化趋势商业物业市场发展潜力、经营效果将主要取决于物业商圈影响范围内之消费能力，有效商业消费人群越多，商业物业经营可行性将随之增强。

所以在满足局部区域市场消费需求的同时，应通过有效途径适当扩大物业商业影响范围，从而提升物业价值。

由于商业物业区域分布的分散性，不同地区之间商业环境基础差别较大并存在自身特点。

因此，在目前商业市场普遍讲究经济效益、较少注重区域特色的整体环境中，合理挖掘区域特色。

在融会现代商业物业创作原则的基础上，注重区域文化内涵的表达，充分反映区域风情和地域风格将提升商业项目市场影响力、形象力及物业价值，将为物业后期的经营提供良好的发展基础。

个性化、主体化倾向鲜明的主题、迥异的风格可以推动商业物业的文化、休闲氛围得以实现，使商业物业的独特个性得以舒展，避免“千店一面”的尴尬境地，个性化、主题化已经成为现代商业物业良好发展的必备条件,追求独特且充满人情味的商业购物形式，将成为现阶段大型商业物业的发展趋势。

4、当前市场存在的几个主要问题：商场设计细部有待提高；整体经营不到位；高端消费潜力巨大；淄博市的高端消费群体虽然比例很小，但消费潜力巨大，淄博市现有的商业环境和水平已远远不能满足他们的品位。

功能分布滞后于现代消费理念。

据调查，淄博市的消费模式依然停留在老式的“消费=购物”的简单模式上，从淄博市的商场物业都暂时不能提供一个当今普遍流行的都市消费新模式，即消费应该是购物、娱乐、休闲、美食为一体的综合行为，可以表述为：消费=娱乐+购物+游戏+休闲+美食给淄博的普通消费者引导一个全新的消费理念，这是本市商业的空白点七银座股份开店思路与未来发展战略根据国家统计局数据显示，2008年山东省GDP在全国位列第二，仅次于广东。

山东省外资竞争相对不太激烈，鲁商集团在山东市场(除胶东半岛以外)占有绝对优势，此外位于青岛的利群集团在胶东半岛地区拥有明显优势。

从长远发展来看，公司目前更注重通过外延扩张来迅速占领市场。

具体来看，一是通过“同城分店”形式加强其在薄弱市场的优势，如聊城、菏泽等地区可能会新开分店;二是积极进驻空白区域，如胶东半岛。

银座在青岛先后储备乾豪、李沧两个十几万平米的大项目(商业+地产)，在威海也正自建一个5万平米项目。

短期来看，新建项目将对业绩造成拖累，长期来看公司将可能实现跨越发展。