签订抵押合同但未办理房产抵押登记的情形如何担责
银行授信过程中抵押登记的法律责任划分与风险防范——以一则司法案例为例
法律事务Legal Affairs80《中国信用卡》2024.04在涉及银行大额授信和复杂抵押物情形下，确保抵押权有效设立并有效管控相关法律风险对银行来说至关重要。
本文以一起司法案例为例，简要阐述抵押登记过程中银行和抵押人的责任划分问题，并提出相关对策与建议，希望对银行有效防范抵押登记相关法律风险有所帮助。
一、案情概要2015年9月15日，A 银行与李某签订《授信额度协议》，授信金额为80万元。
同日，张某、赵某分别与A 银行签订《最高额抵押合同》,为前述授信提供最高本金限额80万元的担保，同时约定在合同签订后90日内，抵押人与抵押权人到有关部门办理抵押登记手续。
抵押合同中的“缔约过失”条款约定：“本合同签订后，抵押人拒绝办理或拖延办理抵押登记，或因抵押人的其他原因，致使本合同不能生效，抵押权不能有效设立的，构成缔约过失。
由此使抵押权人受到损失的，抵押人应对抵押权人所受损失承担赔偿责任。
”其中，张某和赵某均未就提供的不动产权证办理抵押登记。
2015年10月5日，A 银行与李某签订《授信额度协议》项下的借款合同，借款共计75万元。
之后A 银行依约向李某发放该笔贷款，而李某未依约履行还款义务，只偿还了部分本金及利息。
A 银行遂起诉被告李某、张某、赵某，要求李某偿还借款，张某、赵某承担赔偿责任。
一审法院审理后判决，张某、赵某的两个抵押权未设立，虽然A 银行主张这是因抵押人拒绝办理抵押登记而导致的，但其没有证据证明，故无权要求张某、赵某承担赔偿责任。
A 银行不服一审判决提起上诉，请求改判张某、赵某承担赔偿责任，称张某、赵某是抵押登记义务人，未办理登记致使抵押权未设立，应承担缔约过失责任。
二审法院审理后判决，案涉抵押权未设立，双方均有过错，应按过错程度承担相应的责任。
二、法律分析本案涉及的法律问题主要有三个。
1.案涉抵押合同是否成立和生效本案中，案涉两份抵押合同均约定：“本合同自双方法定代表人、负责人或其授权签字人签☐ 对外经济贸易大学法学院 王辰辉银行授信过程中抵押登记的法律责任划分与风险防范——以一则司法案例为例法律事务812024.04《中国信用卡》署并加盖公章之日起生效，但依法需要办理抵押登记的，则自抵押登记手续办理完毕之日起生效。
2024年注册会计师《经济法》物权与合同法律制度专题案例分析训练题1
2024年注册会计师《经济法》物权与合同法律制度专题案例分析训练题1物权与合同法律制度专题案例分析训练题：1、2016年6月6日，甲与乙签订委托合同，委托乙出租自有房屋一套并代收租金，委托期间为2016年6月6日至2018年7月31日。
2016年7月4日，甲向乙出具了授权委托书，载明乙有权代理甲处理房屋出租及租金收取事宜，代理期间为2016年7月4日至2018年7月31日。
2016年8月1日，乙以甲的名义与丙签订书面房屋租赁合同，租期为2016年8月1日至2018年7月31日，租金每月2万元。
2017年6月，该房屋卫生间管道严重漏水，丙请求甲维修，甲以租赁合同中未约定由其承担维修义务为由拒绝，丙自行维修，花费2000元。
2018年2月，甲欲出售该房屋，遂通知丙解除租赁合同，丙以甲无权任意解除合同为由拒绝。
2018年3月5日，甲在未告知丙的情况下，与丁签订买卖合同，以800万元的价格将房屋出售给丁。
为支付房款，2018年3月11日，丁与戊、庚签订借款合同，分别向戊、庚借款500万元和300万元，借款期限均为3个月。
同时，丁还分别与戊、庚约定以房屋作为借款抵押。
次日，丁向甲支付了房款。
2018年3月20日，甲和丁办理了房屋过户登记。
随后，丁为戊、庚先后办理了房屋抵押登记。
2018年4月2日，丁以其为房屋所有权人为由，要求丙搬离，丙拒绝，并以承租人享有优先购买权为由，主张甲与丁的买卖合同无效。
因丁无力偿还戊、庚的借款，2018年7月12日，戊、庚主张实现抵押权。
房屋拍卖所得价款为720万元，戊、庚均要求就拍卖所得价款全额实现自己的债权。
要求：根据上述内容，分别回答下列问题：（1）甲与乙的委托合同何时生效？乙何时取得代理权？并分别说明理由。
（2）卫生间管道严重漏水的维修费用2000元应当由谁承担？并说明理由。
（3）甲是否有权解除与丙的租赁合同？并说明理由。
（4）丁是否有权要求丙搬离？并说明理由。
（5）丙是否有权主张甲与丁的买卖合同无效？并说明理由。
买到抵押房,中介该不该担责
买到抵押房，中介该不该担责1. 引言1.1 背景介绍现代社会买房成为了很多人生活中的重要事件，尤其对于初次购房者来说，涉及到的方方面面都充满了未知和风险。
在购房过程中，很多人会选择通过中介机构来寻找合适的房源和进行交易。
近年来关于中介经纪的纠纷案件也屡见不鲜，其中一个比较常见的问题就是买房者在购买房屋后发现该房产存在抵押的情况，导致了很大的经济损失和法律纠纷。
对于这种情况，买家往往会产生疑问：中介机构在这一过程中是否存在失职或者疏忽的行为？是否有责任承担这种情况下的经济损失？正是这些问题引发了对中介机构责任范围的讨论和探讨。
对于中介机构在购房交易中的责任及其应该承担的法律责任，需要从各种角度进行全面分析和论证，以便更好地保护买方的合法权益。
到此为止。
1.2 问题提出在购房过程中，很多人选择通过中介机构来协助买卖双方完成交易。
近年来出现了一些买方购买的房产存在抵押的情况，引发了一系列的争议和纠纷。
买房是一项重要的决定，而买到抵押房则可能会给购房者带来诸多麻烦和经济损失。
在这种情况下，购房者往往会怀疑中介是否有责任承担这种情况造成的后果。
我们不禁要问：买到抵押房，中介该不该担责？在购房交易中，中介的责任到底是什么？购房者需要在购房流程中注意哪些事项以避免买到抵押房的风险？究竟买到抵押房的可能原因有哪些？法律对于这类情况有怎样的规定？责任应该如何认定？中介是否应该承担责任？购房者在买房时应该如何谨慎，以免陷入买到抵押房的困境中？在接下来的正文中，我们将会对这些问题逐一进行探讨和分析。
2. 正文2.1 中介的责任在购房过程中，中介作为信息中介和服务提供者，扮演着至关重要的角色。
中介的责任在于确保交易的合法性和真实性，同时提供必要的咨询和帮助，保护买家的权益。
中介应当对房屋的真实情况进行核实，包括了解房屋的产权情况、是否存在抵押情况等。
如果中介在交易过程中故意隐瞒或提供虚假信息，导致买家买到抵押房，中介应当承担相应的责任。
最高额抵押担保合同签订后,抵押物被法院查封
最高额抵押担保合同签订后,抵押物被法院查封篇一：抵押财产被法院查封、扣押的情况下最高额抵押担保的债权何时确定抵押财产被法院查封、扣押的情况下最高额抵押担保的债权何时确定作者：李亚洁，北京大成律师事务所律师微信号lawyeryajie邮箱号@我国的最高额抵押权制度最早规定在《中华人民共和国担保法》第三章第五节。
但当时的立法非常简单笼统，并没有关于最高额抵押权担保的债权确定的规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释〔XX〕44号，以下简称《担保法解释》）第八十一条和八十三条第一款开始涉及最高额抵押权担保的债权确定的问题（《担保法解释》的用词是“特定”）。
最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释[XX]15号，以下简称《查封规定》）第二十七条又对《担保法解释》）第八十一条的规定进一步细化。
《中华人民共和国物权法》（XX年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，以下简称《物权法》）第二百零六条吸收了《担保法解释》）第八十一条和八十三条第一款的规定，又增加了其他几种债权确定的情况，形成了现在的最高额抵押权担保的债权确定的制度。
但因为《物权法》第二百零六条没有吸收《查封规定》）第二十七条的内容，导致司法实践中对抵押财产被查封、扣押的情况下，最高额抵押权担保的债权何时确定的问题存在很大争议。
本文将对如何理解《查封规定》）第二十七条与《物权法》）第二百零六条的关系，以解决司法实践中的这一争议进行探讨。
一、现有的关于抵押财产被查封、扣押的情况下，最高额抵押担保的债权何时确定的法律、司法解释规定1、《担保法解释》第八十一条规定：“最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。
”2、《查封规定》第二十七条：“人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。
抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。
最高法院：签订最高额抵押合同却登记为一般抵押,合同效力如何认定？
最高法院：签订最高额抵押合同却登记为一般抵押,合同效力如何认定？阅读提示：最高额抵押与普通抵押在债权发生的形式、债权的确定、担保的范围等方面存在显著区别。
近年来，最高额抵押方式在涉及银行的融资业务中被广泛应用，但相关的法律规定和实务层面的操作尚有一定距离。
银行和借款人之间签订《最高额抵押合同》后，因当地相关部门不受理房产最高额抵押登记业务，导致无法登记或者登记错误为一般抵押，如现有融资合同、抵押合同、他项权证书以及其他证据等能够证明当事人之间实际设立的是最高额抵押合同的，最高额抵押人应当承担约定的担保责任。
裁判要旨抵押人与银行之间虽签署了一般的不动产抵押合同，但不存在抵押合同约定的承兑汇票借款合同关系，即抵押合同无相对应的主合同，且房屋产权交易管理中心在案涉《最高额抵押合同》签订时，并不受理最高额抵押登记业务，故可认定抵押人房产上登记的他项权利名义上虽为一般抵押，但实际是为《最高额抵押合同》而所作的抵押登记，应认定为最高额抵押。
案情简介1、2014年10月14日，昆仑银行乌分行与广石工业公司签订《银行承兑协议》，载明昆仑银行乌分行为广石工业公司开立银行承兑汇票2500万元。
双方均认可该笔资金已归还。
2、2014年10月14日，昆仑银行乌鲁木齐分行与抵押人汪某1、徐某和汪某2签订两份《最高额抵押合同》，约定分别为广石工业公司本外币借款、银行承兑协议、信用证等业务合同提供最高额债权余额1840万元和160万元的抵押担保。
3、2014年10月14日，昆仑银行乌鲁木齐分行与汪某1就案涉抵押房屋填写六份无合同编号的《房产抵押合同（契约）》，约定：汪某1为了银行承兑汇票自愿将房产抵押于昆仑银行乌鲁木齐分行，作为汪某向昆仑银行乌鲁木齐分行借款的保证；昆仑银行乌鲁木齐分行愿意接受该房产抵押，作为汪某1清偿向昆仑银行承兑汇票担保的抵押标的物。
并于同日办理了他项权利证书，他项权利种类为一般抵押。
汪某1财产抵押状况与前述一致。
购房合同未办理抵押登记
一、背景随着我国经济的快速发展，房地产市场需求旺盛，越来越多的人选择购房作为投资或居住。
然而，在实际操作过程中，有些购房者在签订购房合同后，由于各种原因未能及时办理抵押登记手续，导致在贷款、交易等环节遇到诸多困难。
本文将针对购房合同未办理抵押登记的情况进行分析。
二、购房合同未办理抵押登记的原因1. 购房者对抵押登记的重要性认识不足：部分购房者对抵押登记的意义认识不足，认为购房合同已经签订，房屋所有权已经转移，抵押登记并非必要程序。
2. 抵押登记办理程序复杂：抵押登记涉及多个部门，办理流程较为繁琐，耗时较长，导致购房者对办理抵押登记产生抵触情绪。
3. 购房者经济压力较大：部分购房者由于资金紧张，急于入住，未能及时办理抵押登记。
4. 开发商原因：部分开发商在房屋销售过程中，未及时协助购房者办理抵押登记手续。
三、购房合同未办理抵押登记的后果1. 影响贷款：购房合同未办理抵押登记，购房者无法以房屋作为抵押物申请贷款，影响购房者的资金需求。
2. 交易风险：购房合同未办理抵押登记，存在房屋被他人抵押、查封等风险，影响购房者的交易安全。
3. 诉讼风险：若购房者因房屋被他人抵押、查封等问题引发诉讼，可能面临维权困难。
四、应对措施1. 提高购房者对抵押登记的认识：购房者应充分了解抵押登记的重要性，积极配合办理抵押登记手续。
2. 简化抵押登记办理程序：政府部门应简化抵押登记办理流程，提高办理效率。
3. 加强开发商的监管：监管部门应加强对开发商的监管，督促其履行协助购房者办理抵押登记的义务。
4. 建立购房合同未办理抵押登记的预警机制：购房者在签订购房合同后，应及时了解抵押登记办理进度，确保房屋安全。
五、结论购房合同未办理抵押登记，对购房者、开发商及相关部门均带来诸多不利影响。
因此，各方应共同努力，提高抵押登记办理效率，确保购房者的合法权益。
同时，购房者也应增强法律意识，积极配合办理抵押登记手续，降低交易风险。
房产抵押合同中的第三方担保责任
房产抵押合同中的第三方担保责任随着房地产市场的繁荣发展，房产抵押合同成为了一种常见的融资方式。
在房产抵押合同中，借款人将其所有的房产作为抵押物，向贷款人申请贷款。
为了确保贷款的安全回收，第三方担保责任在房产抵押合同中起到了重要的作用。
本文将围绕第三方担保责任展开，阐述其重要性、常见形式、法律责任及风险控制等内容。
一、第三方担保责任的重要性在房产抵押合同中，借款人将房产作为抵押物，如果借款人无法按期还款，贷款人有权对抵押物进行处置以回收贷款。
然而，单纯依赖抵押物可能不足以完全保障贷款的安全，因此第三方担保的引入显得尤为重要。
第三方担保是指第三方为借款人提供担保，承诺在借款人无法按时还款时承担相应的赔偿责任。
通过第三方担保，贷款人可以降低风险，保障资金安全。
二、第三方担保的形式1.连带责任担保：连带责任担保是指第三方与贷款人和借款人共同签订担保合同，承诺对借款人的债务承担连带责任。
一旦借款人无法按时还款，贷款人可以要求第三方履行其担保义务，承担还款责任。
2.信用担保：第三方以其自身的信用为借款人提供担保，无需提供任何物质性担保物。
这种担保方式通常需要较高的信用等级和较强的经济实力。
3.共同担保：共同担保是指多个第三方共同为借款人提供担保，共同承担还款责任。
在借款人无法按时还款时，各担保方需按照合同约定比例分摊赔偿金额。
三、法律责任及风险控制1.法律责任：根据相关法律法规，第三方担保人需承担相应的法律责任。
在房产抵押合同中，第三方担保人需对借款人的债务承担连带责任。
如果借款人无法按时还款，贷款人可以要求第三方履行其担保义务，承担还款责任。
同时，如果第三方故意逃避履行其担保责任，将面临法律追究的可能。
2.风险控制：为了降低第三方担保的风险，贷款人和借款人需在合同中明确约定相关事项。
首先，借款人需提供足够的抵押物以确保贷款的安全回收。
其次，贷款人和借款人需共同评估第三方的信用状况和财务实力，以确保其具备足够的担保能力。
民事检察跟进监督典型案例
民事检察跟进监督典型案例文章属性•【公布机关】最高人民检察院,最高人民检察院,最高人民检察院•【公布日期】2021.10.29•【分类】其他正文民事检察跟进监督典型案例李某莉与朱某文、朱某惠民间借贷纠纷跟进监督案【关键词】民间借贷抵押合同抵押权跟进监督【基本案情】2013年2月，李某莉以朱某文、朱某惠为被告诉至江苏省新沂市人民法院，请求：判令朱某文偿还借款本金45万元、利息3万元、违约金2万元，合计50万元；判令担保人朱某惠承担清偿债务责任。
经审理查明，朱某文因房地产开发项目的工程施工需用资金，自2010年5月起，多次向李某莉借款，累计为45万元。
朱某惠（朱某文的姐姐）于2010年7月8日立有书面承诺一份，内容为：本人愿意把房产证借给朱某文作为借款抵押。
随后朱某文将产权人为朱某惠的房产证原件交给李某莉，但双方未到房产交易中心就案涉房屋办理他项权利抵押登记手续。
2012年7月8日，李某莉与朱某文达成还款协议，约定：借款人朱某文保证于2012年8月10日前归还借款2万元；其余借款以房产担保抵押，于2012年8月10日后再做协商。
后李某莉多次催要借款未果，遂成本诉。
案件审理期间，朱某惠于2013年6月7日将约定抵押的房产以164655元的价格转让房屋产权给其胞弟朱某伟并办理约定抵押的过户登记。
2014年8月8日，朱某伟将讼争抵押房产以25万元价格转让给孙某晴并办理产权过户登记。
江苏省新沂市人民法院对李某莉有关朱某文偿还借款本金、利息、违约金合计50万元的诉讼请求予以支持，但以涉案约定抵押房屋未办理抵押登记为由，判决驳回了李某莉对朱某惠提出的诉讼请求。
一审判决生效后，李某莉向新沂市人民法院申请再审，请求改判朱某惠承担清偿债务责任。
江苏省新沂市人民法院于2017年4月17日作出民事裁定，驳回李某莉提出的再审申请。
李某莉不服，向新沂市人民检察院申请监督。
【检察监督】初次监督江苏省新沂市人民检察院审查认为，李某莉与朱某惠的抵押合同成立并有效，朱某惠应在抵押物价值范围内承担担保责任，遂于2018年4月2日向江苏省新沂市人民法院发出再审检察建议书。
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四、本表2.2、2.3项中“国家计委、科技部、教育部项目”包括原国家科委、国家教委项目。
五、本表内有关栏目填写不下的，可另附页。
六、本表一式十份（其中原件至少两份）。
注：此页可复印，需由3名以上专家填写意见，内容填写不可另附页。