h第八章土地增值税法
第八章土地增值税法X年注册会计师统一教材对照讲义
第八章土地增值税法第一节土地增值税全然原理一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收进的单位和个人征收的一种税。
对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。
二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比立广3、实行超率累进税率4、按次征收第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
简单讲：确实是根基征税范围内的所有单位和个人。
判定：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
答案：错误。
解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。
二、征税范围〔掌握〕〔一〕全然征税范围1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
3、存量房地产买卖。
国家〔出让土地〕---甲〔转让国有土地〕--乙〔开发房屋出售〕---丙〔出售存量房〕---丁常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
如是集体土地必须先由国家征用变为国有才能够。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
注重：转让和出让不同。
标准之三：转让房地产是否取得收进。
〔二〕具体情况的判定〔能够回纳为应征、不征、免征三种情形〕：06单项选择题：以下各项中，应当征收土地增值税的是〔〕。
A、公司与公司之间互换房产B、房地产开发公司为客户代建房产C、兼并企业从被兼并企业取得房产D、双方合作建房后按比例分配自用房产答案：A【2002年试题】以下各项中，应征收土地增值税的是〔〕。
A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】A没有取得收进不纳税；B免税；C 抵押期满转移产权的,征收土地增值税；D免税。
《土地增值税》课件
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
转让土地的土地增值税如何计算
转让土地的土地增值税如何计算
土地增值税是指在土地的转让、出租等情况下，对卖方所得到的土地
增值部分征收的税费。
下面将详细介绍土地增值税的计算方法。
其次，对于土地增值部分的计算，主要是根据以下公式来进行计算：土地增值部分=土地转让价款-土地取得成本-土地增值税纳税调减额
土地转让价款是指土地转让时卖方所得到的价格，包括购买方支付的
货币、有价证券以及非货币性质的其他财物等。
土地取得成本是指卖方购买土地时所支付的购地款，包括买地时的房价、税费、公摊共建补偿款以及与购地有关的其他支出等。
土地增值税纳税调减额是指卖方按照法律法规规定可以享受的减免税
和税负转嫁等优惠政策。
需要注意的是，土地增值税的纳税期限一般为签订购房合同的次月起
的30天内。
卖方需要在规定期限内将土地增值税缴纳到国家税务机关。
同时，卖方也需要按照相关规定，报送土地交易和土地增值税的相关资料。
最后，需要指出的是，在土地转让过程中，双方应当依法履行纳税义务，并进行相关登记、报告手续。
同时，买方也有义务按照规定税额进行
支付，从而保证交易的合法性和合规性。
总的来说，土地增值税的计算主要是根据土地转让价款、土地取得成
本以及纳税调减额等因素来进行计算。
对于个人和企业来说，需要遵守国
家的税收法规，并按时缴纳土地增值税。
只有这样，才能确保土地转让交
易的合法性和合规性。
土增税税率及计算方法
土增税税率及计算方法土地增值税是指在土地使用权有偿转让、出让时按照土地增值额征收的一种税收。
土地增值税税率及计算方法对于土地开发和利用具有重要的影响，下面将对土地增值税税率及计算方法进行详细介绍。
首先，土地增值税税率一般由国家税务部门规定，根据土地增值额的不同，税率也有所不同。
目前，我国土地增值税税率主要分为3%、5%和20%三档。
具体来说，对于土地增值额在500万元以下的，税率为3%；土地增值额在500万元至1000万元的，税率为5%；土地增值额在1000万元以上的，税率为20%。
这些税率的确定是为了根据土地增值额的大小，合理分配土地资源，促进土地的有效利用。
其次，土地增值税的计算方法通常采用的是差额计税法。
差额计税法是指按照土地出让价款和土地取得成本之差来计算土地增值税的一种方法。
具体来说，土地增值额=土地出让价款-土地取得成本。
土地出让价款是指土地使用权有偿转让时的价格，包括土地出让金、土地整理补偿费等；土地取得成本是指土地使用权取得时所支付的成本，包括土地购置价款、土地整理费用等。
通过计算土地增值额，再根据相应的税率进行计税，就可以得出土地增值税的金额。
需要注意的是，土地增值税的计算方法可能会因地区而异，因此在具体操作中需要根据当地的相关规定进行计算。
此外，土地增值税的计税对象一般为土地使用权出让者，即土地出让者。
在进行土地增值税的计算时，需要充分考虑税收政策的变化和相关法规的规定，确保税款的合理缴纳。
总的来说，土地增值税税率及计算方法对于土地资源的开发和利用具有重要的影响。
合理的税率和计算方法可以有效地调节土地资源的利用，促进土地的有效开发，同时也能够为地方财政提供重要的税收收入。
因此，相关部门需要不断完善税收政策，确保土地增值税的合理征收，推动土地资源的可持续利用。
第八章-土地增值税PPT课件
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【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
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案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
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（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
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【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
土地增值税法选择题(参考答案)
一、单项选择题1.下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（）。
A．李某将其位于市区的房产无偿赠送给自己的女儿B．某企业将其闲置的厂房无偿赠送给其关联企业C．某企业将其所有的一项土地使用权通过国家机关赠与学校D．刘某将其位于市区的住房出租给王某用于居住【答案】B【解析】选项A：房产所有人将房屋产权赠与“直系亲属”的，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税；选项C：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税；选项D：房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权的转移，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税。
2.根据土地增值税法律制度的有关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额（）的，免征土地增值税。
A．20% B．30% C．40% D．50%【答案】A【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。
3.下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。
A.与国有企业换房的外资企业B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让国有土地使用权的企业D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间【正确答案】D【答案解析】办公楼用于抵押，产权并没有发生转换，不缴纳土地增值税。
4.某房地产企业在计算房地产开发费用时，对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。
下列项目可以计入利息支出扣除的是( )。
A.金融机构加收的罚息B.超过贷款期限的利息部分C.超过国家规定上浮幅度的利息支出D.按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额【正确答案】D 【答案解析】注意将土地增值税的计税要求与企业所得税的计税要求相区别。
土地增值税计算(2篇)
第1篇一、土地增值税概述土地增值税是指对土地增值部分征收的一种税收。
土地增值税的征收对象是土地所有权转移中的土地增值部分，即土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。
土地增值税的征收旨在调节土地市场，抑制土地投机行为，促进土地资源的合理配置。
二、土地增值税的计算方法1. 计算增值额土地增值税的计算首先需要确定增值额。
增值额是指土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。
计算公式如下：增值额 = 转让土地价格 - 取得土地时的成本费用其中，转让土地价格是指土地所有权转移时实际支付的价格；取得土地时的成本费用包括土地取得成本、土地开发成本、土地购置税等。
2. 计算增值率增值率是指增值额占取得土地时的成本费用的比例。
计算公式如下：增值率 = 增值额÷ 取得土地时的成本费用× 100%3. 确定适用税率根据增值率的不同，土地增值税的适用税率也有所不同。
具体税率如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4. 计算应纳税额应纳税额是指根据适用税率和增值率计算出的土地增值税金额。
计算公式如下：应纳税额 = 增值额× 适用税率三、土地增值税的计算实例假设某宗土地取得成本为1000万元，土地开发成本为200万元，购置税为50万元，土地所有权转移价格为1500万元。
计算该宗土地的土地增值税。
1. 计算增值额增值额 = 1500 - (1000 + 200 + 50) = 250万元2. 计算增值率增值率= 250 ÷ (1000 + 200 + 50) × 100% = 22.73%3. 确定适用税率由于增值率未超过50%，适用税率为30%。
税法土地增值税条例
土地增值税条例第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。
增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。
增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。
增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条土地增值税由税务机关征收。
土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
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出售 继承、赠与
征。包括三种情况： 出售国有土地使用权； 取得国有土地使用权后进行房屋开发 建造后出售； 存量房地产买卖。 继承不征（无收入）。 赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或 承担直接赡养义务人不征； 非公益性赠与征税。
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出租 房地产抵押
＋房地产开发成本）×20％ 适用：新建房转让
以上五条要注意：新建房地产销售与销售存量 房可扣除的项目是有差异的
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四、计税依据及税率
（一）增值额（计税依据） 土地增值额＝转让收入－扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下类情形的，
则按房地产评估价格计算征收 土地增值税： 1、隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2、提供扣除项目金额不实的； 3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又
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不属于土地增值税的征税范围
房地产继承、赠与、出租（无收入） 房地产抵押期内 房地产的代建房行为（权属未变） 房地产评估增值
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免征或暂免征税的情况
个人互换自有居住用房地产 合作建房建成后按比例分房自用 投资联营时房地产转让到投资企业 企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企
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企业兼并转让 暂免 房地产
代建房
不征（无产权转移） 收入属于劳务性质的收入
房地产重新评 不征（无收入） 估
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属于土地增值税征税范围的情况
出售国有土地使用权 取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售 存量房地产买卖 抵押期满以房地产抵债（发生权属转让） 单位之间交换房地产（有实物形态收入） 投资联营后将投入的房地产再转让的 合作建房建成后转让 非公益性赠与房产
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2、房地产开发成本；
土地征用和拆迁补偿费； 前期工程费； 建筑安装工程费； 基础设施费； 公共配套设施费； 开发间接费用；
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3、房地产开发费用（新建房转让）： 销售费用、管理费用、财务费
用
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分 摊利息支出的，并能提供金融机构的贷款 证明的，利息支出据实扣除，但最高限额 是不能超过按商业银行同期同类贷款利率 计算的金额；其他开发费用按地价款和房 地产开发成本计算的金额之和的5％以内计 算扣除，
用公式表示：
房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用 权支付的金额＋房可地编辑p产pt 开发成本）×5％以 15
【应用举例】某房地产开发企业开发项目支付 的地价款为280万元，开发成本为520万元，向 金融机构借入资金利息支出40万元（能提供贷 款证明），但超过国家规定上浮幅度的金额为 10万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40 万元，即（40－10）＋（280＋520）×5％＝ 70万元可扣除；
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二、应税收入
应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款 和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和 其他收入（如无形资产收入、具有财产价值的 权利）。对实物收入和其他收入需经有关部门 评估确认。
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对于新建房地产转让 ：扣除项目 有
1、取得土地使用权所支付的金额 地价款和按政府规定交纳的费用 适用范围：新建房转让和存量房地产转让；
不征（无产权转移）
抵押期不征； 抵押期满偿还债务本息不 征； 抵押期满，不能偿还债务， 而以房地产抵债的，征税。
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房地产交换
单位之间换房，有收入的征； 个人之间互换自住房不征。
以房地产投资、 房地产转让到投资联营企业，不征；
联营
将投资联营房地产再转让，征。
合作建房
建成后自用，不征； 建成后转让，征。
业 国家征用收回的房产 个人转让居住满五年以上的房地产 建造普通标准住宅出售(容积率、面积、价格)
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纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用 权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位 和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中 外籍个人等。
注意：对内对外都征
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h第八章 土地增值税法
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一、征税范围与纳税人
征税范围： 转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着
物连同国有土地使用权一并转让。
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土地增值税的征税范围通常以三个标 准判定：
标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
(集体土地的自行转让是一种违法行为)
标准之二：土地使用权，地上建筑物及其附着 物是否发所有权转让。 “出让”发生在政府垄断的土地一级市场， “转让”发生在土地二级市场。
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（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊 利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的， 房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金 额之和的10％以内计算扣除，用公式表示：
房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金 额＋房地产开发成本）×10％以内
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【应用举例】仍以上例数字，房地产开发费用 扣除限额为80万元，即（280＋520）×10％， 超限额部分不能扣除。
无正当理由的。
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（二）税率（超率累进税率）
增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数
50%以下（含50％）
30 ％
0％
超过50％～100％（含100％） 40 ％
5％
超过100％～200％（含200％） 50 ％
适用范围： 新建房转让和存量房地产销售
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注意营业税和印花税
房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附 加；印花税已包含再管理费中，不能再扣除
非房地产开发企业：营业税、城建税、印花税、 教育费附加；
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5、财政部规定的其它扣除项目
对从事房地产开发的纳税人加计20％的扣除 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额
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对于存量房地产转让：扣除项目
1、房屋及建筑物的评估价格； 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
2、取得土地使用权所支付的价款和按国家统 一规定缴纳的有关费用；
3、转让环节缴纳的税金
使用范围：存量房地产转让
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4、与转让房地产有关的税金；营业税、城建 税、印花税、教育费附加；