cpa税法第八章——土地增值税
第八章土地增值税法X年注册会计师统一教材对照讲义
第八章土地增值税法第一节土地增值税全然原理一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收进的单位和个人征收的一种税。
对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。
二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比立广3、实行超率累进税率4、按次征收第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
简单讲：确实是根基征税范围内的所有单位和个人。
判定：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
答案：错误。
解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。
二、征税范围〔掌握〕〔一〕全然征税范围1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
3、存量房地产买卖。
国家〔出让土地〕---甲〔转让国有土地〕--乙〔开发房屋出售〕---丙〔出售存量房〕---丁常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
如是集体土地必须先由国家征用变为国有才能够。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
注重：转让和出让不同。
标准之三：转让房地产是否取得收进。
〔二〕具体情况的判定〔能够回纳为应征、不征、免征三种情形〕：06单项选择题：以下各项中，应当征收土地增值税的是〔〕。
A、公司与公司之间互换房产B、房地产开发公司为客户代建房产C、兼并企业从被兼并企业取得房产D、双方合作建房后按比例分配自用房产答案：A【2002年试题】以下各项中，应征收土地增值税的是〔〕。
A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】A没有取得收进不纳税；B免税；C 抵押期满转移产权的,征收土地增值税；D免税。
CPA税法13个小税种深度总结版
CPA税法13个小税种深度总结版CPA税法13个小税种是指在我国税收体系中相对独立的13种税种，包括增值税、消费税、企业所得税、个人所得税、车辆购置税、房产税、城市维护建设税、资源税、土地增值税、印花税、关税、城镇土地使用税和耕地占用税。
下面将对这13个小税种进行深度总结。
首先是增值税。
增值税是我国最重要的税种之一，适用范围广泛，税率较高，征收较为复杂。
增值税是按照货物和劳务的增值额计征的一种消费税，分为一般纳税人和小规模纳税人。
纳税人需要按期申报纳税，并进行增值税的抵扣。
其次是消费税。
消费税是指对生产、进口和消费特定商品征收的一种税种。
我国主要征收的消费税项目包括烟草、酒类、汽车、高档化妆品等。
消费税的税额是按照商品的价格或数量计算的，征收依据严格，税率较高。
第三是企业所得税。
企业所得税是指我国针对企业利润所征收的一种税收。
企业所得税的税率分为15%和25%，适用于不同的纳税人类型。
纳税人需要按照季度或年度申报纳税，并扣除相关的费用和亏损。
第四是个人所得税。
个人所得税是指我国针对个人所得所征收的一种税收。
个人所得税的税率分为七个档次，适用于个人工资、劳务报酬、稿酬、特许权使用费等各类个人所得。
纳税人需要按照月度或年度申报纳税，并享受相应的个人所得税减免政策。
第五是车辆购置税。
车辆购置税是指我国针对购买和进口汽车所征收的一种税收。
车辆购置税的税额是按照购车价格的一定比例计算的，不同地区和不同类型的汽车有不同的税率。
纳税人需要在购车时缴纳车辆购置税。
第六是房产税。
房产税是指我国按照不动产的产权人或使用人对不动产征收的一种税收。
房产税的税额是按照不动产的评估价值计算的，税率较低。
房产税的征收是由地方政府负责的，目前仍在试点阶段。
第七是城市维护建设税。
城市维护建设税是指我国的一种地方税种，主要用于城市基础设施建设和社会保障支出。
城市维护建设税的征收对象主要是企业和个体工商户，税率较低。
第八是资源税。
资源税是指我国对矿产资源的开采和利用所征收的一种税收。
CPA税法13个小税种深度总结版
CPA税法13个小税种深度总结版其次是企业所得税，企业所得税是指对企事业单位和其他生产经营单位的所得进行征收的税种。
企业所得税的计算基础是企业和其他生产经营单位的所得额。
企业所得税的税率是20%，但对于高新技术企业、小型微利企业以及其他一些特定类型的企业会有不同的优惠政策。
再次是增值税，增值税是一种对生产、流通环节的货物和劳务增值部分进行征收的税种。
增值税的计算基础是货物和劳务的增值额。
增值税的税率分为一般税率、减按1.5%的税率和免税。
增值税的税率为17%，减按1.5%的税率适用于部分特定行业，免税则指的是一些特定的商品和劳务不需要交纳增值税。
第四个小税种是消费税，消费税是对消费者购买的特定商品征收的一种税种。
消费税的计算基础是特定商品在销售中的数量和价格。
消费税的税率分为一般税率和减按0.5倍的税率。
消费税一般为10%，减按0.5倍的税率适用于部分特定消费品。
接下来是关税，关税是指对进出口商品征收的税种。
关税的计算基础是进出口商品的数量、价格和质量等。
关税的税率分为一般税率和特殊税率。
关税的税率根据国家的贸易政策和进出口商品的种类而不同。
第六个小税种是房地产税，房地产税是对房地产的拥有、使用和转让等行为征收的一种税种。
房地产税的计算基础是房地产的价值。
房地产税的税率分为一般税率和减按1.2%的税率。
房地产税的税率一般为1.5%，减按1.2%的税率适用于部分特定的房地产。
再接下来是资源税，资源税是对自然资源利用所得进行征收的一种税种。
资源税的计算基础是资源的产出值。
资源税的税率分为一般税率和特殊税率。
资源税的税率根据资源的种类和开采方式等因素而不同。
第八个小税种是土地增值税，土地增值税是指在土地使用权转让或者转让土地使用权的所得部分进行征收的税种。
土地增值税的计算基础是土地增值所得的金额。
土地增值税的税率是30%。
再次是契税，契税是指不动产、不动产登记或者转让、租赁等契约所产生的权益转移行为征收的税种。
土地增值税法学习重点
第八章土地增值税法一、本章命题常规本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。
土地增值税既能够出客观题型，经常出计算题，也能够与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。
二、本章新增或新变化的要紧考点1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种方法计算利息扣除。
【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）。
该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比率为5%，不能提供贷款证明的房地产开发费用的扣除比率为10%。
则该企业最多同意扣除的房地产开发费用为（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（万元）。
2.增加对转让不能取得评估价的旧房的专门加计扣除的计算纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，能够视同为一年。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
关于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地点税务机关能够依照《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均通过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）。
2024年CPA税法知识点总结
2024年度的税法考试覆盖了一系列重要的税法知识点。
本文将为您总结2024年CPA税法考试中的一些关键知识点，帮助您更好地备考。
一、个人所得税1.税收居民身份的确定：在个人所得税法中，税收居民被定义为在境内居住满一年的个人，或者居住不满一年但在境内有居住地、家庭或者经济利益。
2.税收优惠政策：个人所得税法对一些纳税人提供了特定的税收优惠政策，如个人创业板指数基金收益可以免税三年等。
3.各类收入的征税标准：个人所得税法对不同类别的收入有不同的征税标准，如工资、薪金和稿酬按照累进税率计税，而财产租赁所得按照20%的比例统一征收。
二、企业所得税1.纳税人类型：企业所得税法中，按纳税人的所属行业和企业类型分为两类，分别是一般纳税人和小规模纳税人。
2.资本收益的确认：企业所得税法对于资本收益的确认有一定的规定，例如，对于股权转让所得，可以在取得收益时全额计入应税收入。
3.合并纳税制度：企业所得税法对于合并纳税制度也有明确的规定，合并纳税制度可通过共同控股的母公司纳税代表对子公司进行合并纳税。
三、增值税1.纳税人类型：增值税法中，按照企业主营业务所属行业和企业类型分为一般纳税人和小规模纳税人。
2.税率和征税方法：增值税的税率分为3%、6%、11%和17%，根据不同类别的商品和劳务进行征税。
3.免征增值税：增值税法对一些行业或者特定情况下的商品和劳务提供了免征增值税的政策，如农业生产、医疗卫生等。
四、相关税法知识点除了个人所得税、企业所得税和增值税外，2024年的税法考试还涵盖了一些其他方面的税法知识点，包括：1.财产税：税收体系中的一部分，用于对个人及企业所有的不动产、动产和财产权的征税。
2.关税：进口和出口商品的征收的税款。
3.印花税：对各种印刷文件和经济活动的征税。
4.土地增值税：对土地增值所产生的收入进行征税。
5.资源税：对我国资源的开采和生产进行征税。
综上所述，以上是2024年CPA税法考试中的一些关键知识点总结。
《土地增值税》课件
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
第八章-土地增值税PPT课件
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
9
案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
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（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
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【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
注会税法备考精华-土地增值税、房产税、土地使用税、耕地占用税要点
土地增值税的征税范围（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。
土地增值税税率（掌握，能力等级2）土地增值税采用四级超率累进税率。
这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。
土地增值税应税收入的确定【关键点：扣除项目的确定（重点）】土地增值税应纳税额的计算（注意有无印花税）第一步，判断可以扣除的项目第二步，土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额第三步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数第四步，套用公式计算税额。
公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数取得土地使用权未开发（不可扣）销售和视同销售所支付的金额已售出（可扣）无偿移交给政府已开发已完工产权属全体业主所有建造总支出未售出（不可扣）建造成本未完工（不可扣）扣除项目金额=扣除项目的总金额×转让比例房地产开发企业土地增值税清算（掌握，能力等级2）土地增值税税收优惠（能力等级2）1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。
普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省可允许单套建筑面积和价格标准浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3.个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。
土地增值税纳税申报及纳税地点（熟悉，能力等级1）合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。
按房地产所在地申报。
房产税计税依据与税率（掌握，能力等级２）房产税的计税依据的几个特殊规定：1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。
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房地产开发费用主要指销售费用、管理费 用、财务费用。请与开发成本区分开来。 房地产开发财务费用的特殊规定：
为该房产项目借款的利息率不得超过商业银行 同期贷款利率。 允许扣除的费用金额＝ （1）利息归属明晰且有金融机构证明的 实际利息＋其他费用（不得高于取得土地使用 权金额和开发成本的5％） （2）利息归属不明或没有金融机构证明的 费用限额内扣除（不得高于取得土地使用权金 额和开发成本的10％）
4、房地产转让相关税金 营业税、城建税、教育费附加、印花税 （签立合同当事人要缴的税）
5、特殊扣除事项 （1）对从事房地产开发的的纳税人，允 许加扣20％，用（取得土地使用权金额＋ 房地产开发成本）×20％ （2）（转让旧房的）扣除项目＝房地产 重置成本价×成新度折扣率
五、税收优惠
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目20％的，免征土地增值税。 释疑课本P204页 建筑容积率指建筑总楼板面积与建筑基地面积 的比值。例如：在1万平方米的建筑基地上，建 有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积 率为100%。公式：容积率=总建筑面积/总用地 面积（与占地面积不同）
2、国家征用收回房地产的，免土地增值 税。
3、个人转让房地产 转让原自住住房，居住满5年及以上，免 满3年未满5年，减半。
六、征收管理 1、按国家审批的项目清算土地增值税。或分期 项目进行清算。 2、可以清算的条件 产权转移或 主管税务机关认定应清算税金的情况。 税务机关认定的非正常情况： （1）已转让建筑面积的85％或剩余建筑面积已 经出租或自用 （2）取得销售许可证满3年的 （3）纳税人申请注销税务登记但土地增值税未 清算的。
明），比按银行同类同期贷款利率计算的利息 多出10万 元。另知公司所在地政府规定的其他 房地产开发费用的计算扣除比例为5%。请计算 公司转让写字楼应纳的土地增值税税额。
（1）确定转让房地产的收入，转让为5000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额：
取得土地使用权所支付的金额为500万元； 房地产开发成本为1500万元； 房地产的开发费用为（120-10）+（500+1500） ×5%=110+100=210万元 与转让房地产有关的税金为
占地面积-----项目用地面积(含建筑物) 总用地面积指的是整个小区的面积 也就是开发
商所持有的国有土地使用证上的面积
比如广东省普通标准住宅标准：
广东省建设厅对外公布普通住宅标准，以 单套住房套内建筑面积120平米为界，各 地级市可以在这一标准上适当上浮，幅度 不得超过10%（国家规定上限20％）。
（2）纳税申报和土地增值税清算是两个概念。
某房地产开发公司转让写字楼一栋，共取得转 让收入5000万元，按税法规定缴纳了有关税金 （营业税税率为5%，城建 税等其他税金共计 25万元）。已知该公司为取得土地使用权支付 的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为 500万元；投入的房地产开发成本为1500万 元； 房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够 按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证
5、税务主管机关核定征收增值税的情况 纳税人未按规定设账簿、销毁账簿不提供纳税
资料的、账目混乱残缺的、未按规定期限办理 清算手续的、申报计税依据偏低无正当理由的。
6、纳税地点 法人——房地产坐落地 自然人——办理过户手续所在地 7、纳税申报期限 转让房地产合同签订后7日内。 注意：（1）频繁发生房地产销售的，按税局约 定期限申报，不必次次申报。
3、扣除项目规定 （1）各项目有合法有效凭证证明 （2）房地产配套的公共设施派出所、学校等不 管能否有偿转让都可扣除 4、办理土地增值税清算报送资料 所有收入成本相关的主要合法凭证。
取得土地的付款凭证和土地合同；银行利息通 知单、项目竣工决算结算证明、销售证明文件。
中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报 告》
只要有偿转让房地产，都是土地增值税
纳税人。
有偿：取得的非货币报酬也算有偿 转让：转让与出让的区别，出让
特指国家出让土地使用权，不需缴 纳土地增值税
பைடு நூலகம்
二、土地增值税征税范围 （一）中国土地所有权划分 1、城市土地——国家所有，可以转让
2、农村和城市郊区土地，属于国有的可以 转让，属于集体的，不可转让。 （二）中国的土地出让 vs 土地转让 土地出让：土地买卖一级市场，国家以土 地所有者身份将土地使用权转让给使用者。 土地转让：土地买卖二级市场，卖方将土 地使用权转让给买方。
（2）纳税申报和土地增值税清算是两个概念。
5、税务主管机关核定秃顶增值税的情况 纳税人未按规定设账簿、销毁账簿不提供纳税
资料的、账目混乱残缺的、未按规定期限办理 清算手续的、申报计税依据偏低无正当理由的。
6、纳税地点 法人——房地产坐落地 自然人——办理过户手续所在地 7、纳税申报期限 转让房地产合同签订后7日内。 注意：（1）频繁发生房地产销售的，按税局约 定期限申报，不必次次申报。
2885×5%=701.75万元。
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第八章 土地增值税 基本规范：《土地增值税暂行条例》 征收目的：增加国家财政收入维护国 家权益，抑制房地产交易市场过热。 涉及房地产交易的税收： 营业税、企业所得税、个人所得税、 契税、土地增值税、印花税。
一、纳税义务人 转让国有土地使用权、地上建筑物及
附着物并取得收入的单位和个人。
无论法人还是自然人、无论经济性质、 内资外资、无论盈利机构还是学校机关，
500×5%+25=250+25=275万元 从事房地产开发的加计扣除金额为（500+1500）
×20%=400万元
转让房地产的扣除项目金额为 500+1500+210+275+400=2885万元
（3）转让房地产的增值额为5000-2885=2115万元 （4）增值额与扣除项目金额的比率为 2115÷2885=73.3% （5）应纳的土地增值税税额为2115×40%-
2、非货币房地产交换 企业视同销售，征税 个人之间交换自有居住用房地产，免。 3、以房地产对外投资联营 作价入股且产权转入被投资企业的，暂免 征土地增值税。
三、土地增值税的税率与应纳税额计算 1、不同以往，采用四级超率累进税率， 计算较为复杂。
2、P198＋P202例8－1
3、正常步骤计算与速算法的换算
什么是一级市场： 由所有者销售给最初购买者的市场 什么是二级市场： 初次交易之外的买卖行为进行的市场。
（三）特殊房地产业务是否应税土地 增值税的判定： 1、无偿转让（包括继承、赠予）房地 产是不征土地增值税的。但赠予的范 围只包含：
赠予直系亲属或直接承担赡养义务人 以及通过非盈利社会团体国家机关赠 予社会教育民政福利公益事业。
四、应税收入与扣除项目 土地增值税对房地产交易的差额征税，即 应税总收入－扣除项目 （一）应税收入 因该交易取得的货币、实物、无形资产、 商誉权价值都算应税收入。 （二）扣除项目 即可以从收入中扣除的成本。
1、取得土地使用权时支付的地价及国家 规定缴纳的相关费用。 2、房地产开发成本包括直接成本和间接 成本。 周转房——企业用于安置被拆迁居民周转 使用、产权归企业所有的各种房屋。周转 房的损耗价值，应将它计入土地、房屋的 开发成本。 3、房地产开发费用