土地增值税清算操作要点解析(PPT 86张)

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4-1-1.天津历年普通住宅标准（3个条件同时 达到） 4-1-2.以合同备案日为界（天津第14条） 4-1-3.分别核算，否则不享受（财税 [1995]48号第13条 4-1-4.收入面积的确认，一套一套的算（津 地税地[2005]26号第4条）
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2-2.上市公司借清算存“私房钱”
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2-3.天津目前清算状况
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1-2.土地增值税计算方法
土地增值税采取四级超率累计进税率
级数
土地增值额 增值额为超过扣除项目金额50% 的部分 增值额超过扣除项目金额50%未 超过100%的 增值额超过扣除项目金额100%未 超过200%的
税率 （%） 30 40 50
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2、目前全国及天津土地增值税 清算现状
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2-1.必须认清形势，努力备战
2-1-1.房价成倍增长，最低税率30%，要补缴的税 吓人！ 2-1-2.提高预征率（东部地区不低于2%），核定征 收不低于5% （国税发 [2010]53号） 2-1-3.“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过 快的项目，作为重点清算对象” （国税发[2010]53号）
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⑦ 天津市地方税务局关于印发《天津市房地 产开发企业土地增值税清算管理办法（试 行）》的通知（津地税地[2007]25号） ⑧ 国家税务总局关于印发《土地增值税清算 管理规程》的通知（国税发[2009]91号） ⑨ 关于清算时几个具体问题的处理 ⑩ 国家税务总局关于土地增值税清算有关问 题的通知（国税函[2010]220号）
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1-3.缴纳方式
先预交后清算 第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产 取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无 法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税， 待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退 少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务 局根据当地情况制定 . （土地增值税细则第16条）
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土地增值税清算操作 要点解析
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1 、土地增值税清算政策出台 背景及影响
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1-1.什么是土地增值税
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物（以下简称转让房地产）并取得收入 的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人 （土地增值税条例第二条）
（48号文第14条）

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1-4.土地增值税出台背景-源自1993 年海南房地产热
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1-5.土地增值税清算的必要性：
1、是依法治税的体现。 2、是公平税负的要求。 3、有利于抑制开发商囤积土地，拉长开发 期，捂盘惜售，获取暴力的冲动和机会。 4、有利于调整住房投资结构。 5、有利于合理确定预征率。
3、土地增值税清算涉及的文件
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① 中华人民共和国土地增值税暂行条例 （国务院令[1993]年第138号） ② 财政部关于印发《中华人民共和国土地增 值税暂行条例实施细则》的通知 （财法字[1995]6号） ③ 财政部、国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知 （财税字[1995]48号）
速算扣 除系数 0 5% 15%
1 2 3
4
增值额超过扣除项目金额200的 部分
60
35%

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增值额=收入-扣除项目金额 扣除项目金额： 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 加计扣除 旧房和建筑物的评估价格 增值率=增值额÷扣除项目金额 应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*扣除率
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4、土地增值税的减免和优惠
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4-1.纳税人建造普通标准住宅， 增值率低于20%的免征土地增值税， 高于的，应就其全部增值额按法规 交税。（条例第八条第一款）
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④ 财政部、国家税务总局关于土地增值税若 干问题的通知（财税[2006]21号） ⑤ 天津市地方税务局关于土地增值税有关政 策及征收管理问题的通知 （津地税地[2005]26号） ⑥ 国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知 （国税发[2006]187号）
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1-3.缴纳方式

根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前 转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体 办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地 情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收 入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人 应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例 预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规 定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税 务机关登记或备案。