保利集团背景

保利集团背景 篇一：保利地产外部环境分析 保利地产外部环境分析 学院：土木工程与建筑学院 班级：工程 小组成员：李锴 1301 班罗荣基 张帆 邢烨映 本文分为以下几个方面进行阐述： 1.企业的经营状况及行业背景 2.经营目标及发展路径 3.宏观环境分析 4.微观环境分析 5.企业的市场定位 6.总结 1.企业的经营状况及行业背景 中国保利集团公司（以下简称“集团公司”）系国务院国有资产监督管理委员会管理的大 型中央企业。集团公司于 1992 年经国务院、中央军委批准组建，1993 年 2 月在国家工商管理 总局注册。1999 年 3 月，集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有 重 要骨干企业。2003 年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。2010 年，中国 新时代控股（集团）公司涉军业务并入集团公司。 29 年来，集团公司已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投 资开发民爆器材生产及爆破服务为主业的“五业并举、多元发展”格局。截止 2012 年底，集团 公司合并总资产 3829 亿元。 集团公司下辖保利科技有限公司、 保利南方集团有限公司、 保利 （香港） 控股有限公司、 保利文化集团股份有限公司、保利 能源控股有限公司、保利化工控股有限公司、保利财务有 限公司、北京新保利大厦房地产开发有限公司等专业子公司，旗下拥有保利房地产（集团）股 份有限公司 （股票代码：S.H.600048）与保利置业集团有限公司（股票代码： H.K.00119）两 家境内外上市公司。企业及项目遍及国内的北京、天津、上 海、重庆、广州、深圳、香港等 60 多个城市和地区，在十几个国家设有子公司和办事处。 改革开放以来，我国经济社会发展成就举世瞩目，作为促进经济发展重要因素之一的房 地产市场也从无到有，再到发展壮大。房地产已不仅是基本的生产要素或者生活资料，而且成 了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种资产，甚至是投资、投机的主要对象。房地 产市场的发展变化不仅影响金融安全和社会稳定，而且影响整个国民经济的健康运行。 随着我国房地产市场的不断发展和规范、行业集中度的逐渐提高及各种资本力量的大举 介入，行业的竞争也日趋激烈；同时房地产行业因牵涉多方利益，是国家调控政策较多、调控 1 / 12

频率较密集的产业。特别是近年来，针对房地产投资过热、房价上涨过快的局面，国家综合运 用产业政策、信贷政策和税收政策等进行了多次调控，采取了一系列严厉措施。面对不断增加 的外部风险，越来越多的大型房地产企业已经开始调整自身发展战略，寻找新的发展机会，制 定更加有效的 发展战略成为新一轮竞争的开始。 2．经营目标及发展路径 一、中长期发展定位与目标 致力于把保利打造成为主业领先，管控高效，治理优良，具有高度社会责任感的世界一 流跨国企业集团。 二、“十二五”发展规划 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻中央政策精神和国资委有关要求， 以国家“十二五”规划为依据， 全面落实科学发展观，倡导和树立包容性增长的理念，以科学 发展为主题，以转变发展方式为主线，密切关注政策和市场，努力提高集团管控能力，积极实 施“走出 去”战略， 继续提升和充分发挥“保利”的品牌价值和优势，坚持做强做大贸易和房地产两个主业，积 极发展文化业务和民爆业务，使贸易、地产、文化、民爆业务 的综合实力保持或进入同行业 前三名；大力支持和发展资源主业，争取使资源业务达到中等规模，形成贸易、地产、文化、 资源和民爆五业协同发展的专业化经营格 局；加强企业上市与资本运作，推进产融结合，不 断增强综合实力和核心竞争力， 力争用五年左右时间资产规模、 营业收入和盈利水平再翻一番。 3.宏观环境分析 3.1 研究内容及方法 采用 PEST 分析模型对保利地产的宏观环境进行分析， 总结保利地产外部环境关键因素。 PEST 分析模型介绍 PEST 分析是对企业所处外部宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指围绕在企业 周围的各种宏观层面的因素。以宏观环境会对企业产生什么影响作 为出发点来考虑问题是非常重要的，企业必须适应周围的环境，即达到利益相关者的期 望、让客户对产品及服务满意、有能力遵循所在社会的法律和道德准则的 要求、成为对员工具有吸引力的公司等。宏观环境分析中的关键要素包括：政治因素 (Political factors) ；经济因素(Economic factors) ；社会和文化因素(Social factors) ；技术因素 (Technological factors) 。这四个因素的英文第一个字母组合起来是 PEST，所以宏观环境分析 也被称为 PEST 分析。可用这种方法客观地分析企业所处的外部环境，强调对企业组织产生影 响的关键因素，并识别企业组织所面临的机会及威胁。对宏观环境因素作分析，不同行业和企 业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异。 3.2 宏观环境分析 （1）政治因素 针对近年来房地产市场投资过热、泡沫风险加大的现状，我国继续坚定不移地加强房地 产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上 涨，以促进房地产企业健康成长。近期中央政府对房地产调控的主要政策有： 1．进一步落实地方政府责任 2 / 12

地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，根据当地经济发展目标、 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标； 合理引导住房需求，对直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定 时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对地方政府及负责人严格实行问责制，对政策落实 不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 2．强化差别化住房信贷政策 各商业银行对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基 准利率的 1.1 倍；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地 纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；加强对消费性贷款的管理，禁 止用于购买住房；继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障 性安居工程的贷款需求。 3．调整完善相关税收政策，加强税收征管 加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产 开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度， 坚决堵塞税收 漏洞，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易 的，统一按销售收入全额征收营业税。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税 提供基础。 4．切实增加住房有效供给，加快保障性住房建设 加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，落实中小套型普通 商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总 量。 认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。 鼓励金融机构支持保障性安居工程建设, 抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策， 通过新建、 改建、 购买、 长期租赁等方式， 多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 5．加强土地开发管理 大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，加强对企业土地市 场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证 明。严查房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法 违规行为，有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土 地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。 （2）经济因素 今年以来，中国不断创新宏观调控方式，在坚持区间调控的基础上，实施定向调控，出 台了系列“微刺激”政策，国民经济整体运行较为平稳，仍处在合理运行区间。 中国经济仍处于向新常态过渡的阶段，经济增速呈稳中缓降态势，预计 2015 年中国 GDP 将增长 7%左右，居民消费价格指数涨幅控制在 3%左右，城镇新增就业 1000 万人，进出口增 长目标确定为 7%。 1. 经济下行，房地产市场整体低迷 蓝皮书指出，2014 年世界经济处于危机后的恢复期，这一年我国房地产市场出现了较大 3 / 12

幅度的 变化和调整，总体来说处于低迷状态，主要表现在销售面积显著下降，待售面积达幅 增加， 一些大中城市的房价出现下跌， 房地产开发企业信心不足， 房地产投资、 新开工面积、 土地购置面积等指标的增速均比 2013 年有较大幅度的回落。 2014 年 商品房销售面积 12.1 亿平方米，比 2013 年下降 7.6%，增速比 2013 年下降 2.49 个百分点，商品房待售面积已经达到 6.22 亿平方米，创历史新 高。2014 年全国商品房成交均 价为 6324 元/平方米，同比增长 1.4%，增速比 2013 年下降 6.3 个百分点。2014 年全国房地产 开发投资 9.5 万 亿元，同比增长 10.5%，增速比 2013 年回落 9.3 个百分点，增速是 1998 年以 来最低。 2．股市截留高端市场购房者 何时反转仍未定 随着股市行情创下了 2009 年来新高， 作为中国两大投资渠道的股市重新吸引了一大波资 金进入。 面对已经如火如荼的股市投资， 楼市的吸引力开始有所减弱。 股市对楼市需求的替代， 在一些高端项目上表现得格外明显。 （3）社会文化因素 1.住宅潜在需求依旧旺盛 我国城市化进程还处于高速发展时期，城镇建设与扩张加速，农村人口不断涌入城市， 加之我国传统文化对自有住房的重视以及社会发展所带来的家庭小型化趋势， 大量首次置业购 买住房的需求长期存在。特别是房地产业尚未成熟的广大二、三线城市与中小城镇，住宅开发 水平相对较低，产品无论从规模、档次和质量方面都远未达到居民广泛的认可，具有巨大发掘 潜力。同时普通居民收入水平的提高直接拉动带来改善型需求，现阶段我国旧房换新房、小房 换大房的改善性住宅需求依旧旺盛。另一方面，随着新富阶层的比例不断扩大，以及大量闲置 资金的避险渠道的缩小，高端住宅仍然会成为首选目标，这类产品将是城市消费之中最具潜力 的组成部分，其后市发展将长期看好，目前的高端市场已经从最初单纯的高昂价格，逐渐发展 成为品质、服务、配套、阶层、价格全面提高的市场。 2．房地产投机的客观存在 作为房地产投资的一种特殊形式，房地产投机主要是为了赚取买卖之间的差价。房地产 投机的适度存在有利于房地产市场的发展：在房地产市场低迷时，投机者通过购买房地产可以 刺激房地产市场需求的增长；而在房地产市场高潮时，投机者通过卖出房地产而增加供给，从 而在一定程度上发挥了稳定市场的作用。 房地产投机者为追求高利润而发生的过度炒作行为也 会对房地产市场的价格稳定产生一些消极作用，影响人们对未来价格的预期。但总体上来看， 在市场经济的大背景下，房地产投机的存在具有必然性，也为增强房地产市场活力发挥了一定 的积极作用，其负面影响是市场经济中难以避免的成本和代价。 3．房地产行业的文化因素 建筑不是冰冷的钢筋混凝土，建筑具有深刻的社会文化内涵，文化因素对房地产消费者 行为有着最广泛而深远的影响，房地产企业之间的竞争也深入到文化竞争，开发商一旦能成功 地将楼盘赋予独特的文化内涵，则该项目将会具有长期的不可替代的竞争优势。文化因素在顾 客购房决策中越来越受到重视，在综合因素的多项指标中，文化因素的权重正越来越突出。随 着人类物质文明的不断发展， 人们从基本生理生活需求逐渐延伸为对文化艺术精神享受的追求。 现代社会的人们不仅仅追求居住物质环境，更追求居住文化氛围，追求生活的品位和内涵，购 4 / 12

买的生活方式， 更是人居文化。 房地产文化丰富多彩， 开发过程中的每一个环节都体现着文化， 房地产业的每一个理念都离不开文化。成功的开发商可以利用文化独特的亲和力，把具有相同 文化修养与文化追求的人们聚集在一起，并取得价值观的认同，从而达成有效的沟通，建立起 与顾客的亲密关系。优秀的开发商通过倡导和塑造优秀的房地产文化，能够真正为顾客提供独 特的附加利益、居住体验和生活价值，超越顾客的期望值和满意度，从而提高顾客的忠诚度和 美誉度，也为开发商长期发展提供文化积淀和品牌提升。 (4)技术因素 1．融资创新 长期以来，我国传统的房地产企业主要还是通过银行贷款来聚集资金，这种单一的融资 模式势必会危及房地产业的健康发展。 房地产业作为典型的资本密集型产业金融市场具有天然 的高度依赖，资金是房地产开发企业的生命线，房地产融资也成为金融业内最受关注的议题， 房地产金融创新的理论探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。 我国未来几年 房地产金融创新的着力点及主要形式有房地产信托投资基金、房地产私募融资、住房抵押贷款 证券化、商用房地产抵押贷款证券化等。房地产企业应紧紧抓住这一契机，与金融机构加强合 作，探索新的融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低经营风险。 2．开发模式创新 随着开发商综合实力不断加强和地方政府对房地产与区域发展模式的认知进一步加强， 以往单纯的土地出让模式开始发生改变，开发商与政府之间的合作模式日益向多元化发展。如 一些大区域的发展，引入实力开发商进行产业发展定位、城市规划设计、土地一级开发，甚至 后期的土地运营策略制定，开发商的市场经验能够极大地避免规划过程中地块分割、布局等限 制开发因素，降低操作难度，从而最大化土地价值。 另一方面，面对土地价格的高企，融资渠道的不畅的新形势，一些大型开发商试图脱离 资金和土地的资源束缚，强化产品技术和管理团队的制度化优势，从高收入增长模式向高利润 增长模式战略转型，开始尝试商业代建模式的轻资产运营模式。在传统合作开发模式下，开发 商以资金为合作条件，往往要求主导控制整个项目和整个产业链环节。在商业代建模式下，开 发商以产品能力为合作条件， 只要求主导项目的某些环节， 力求在独立环节提供高附加值服务， 在增加利润点的同时不至于背负更大的资产包袱。 3．建筑节能与建筑高科技 篇二：保利地产融资分析 保利地产融资分析 摘要：本文首先介绍了保利地产的公司背景和房地产市场的行业背景及其对发展趋势，从 对保利的分析中提取出对房地产企业的融资进行的分析。 着重对房地产常采用的几大融资方式 做了一定程度上的介绍，分析了相应的优劣之处，并给出了一些建议。 关键词：保利，房地产，融资 Analysis of the financing ways of POLY as a real estate company Abstract: This paper firstly introduces the background of poly real estate company and the real estate market , the development trend of industry background, extract on real estate enterprise's financial analysis from the analysis of poly. This paper focuses on some important financing ways 5 / 12

that the real estate usually uses , analyzes the relative merits shortcomings of these financing methods, and presents some suggestions. Key Words: POLY，Real estate，financing 1 公司背景 保利地产是中国保利集团控股子公司。目前保利地产已在北京、上海、广州、长沙等全 国十多个大中城市，成功运作近 60 个开发项目， 2007 年保利地产计划新开工面积 360 万平 方米，完成直接投资 125 亿元。作为中国地产行业的强势品牌，保利地产的品牌价值和综合实 力均位居全国二强，在国有房地产企业中位居榜首，是 IPO 重启后的首家地产上市企业。自 2007 年 1 月起，公司入选“上证 50”、“上证 180”、“沪深 300”和“中证 100”指数样本股。截至 2007 年 8 月，公司总资产已达 300 亿元，总市值已超一千亿元。 2 行业背景 2.1 国家政策 继去年年底密集出台房地产调控政策以来，2010 年 1 月 7 日，国务院办公厅再出“国十 一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定 2010 年楼市政策基调， 表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。住房和城乡建设部部长姜伟新 1 月 5 日提出， 要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。同时，要对去年 以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏 制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。 2.2 市场行情 2.2.1 房地产市场进入调整期 2000 年以来，我国房地产投资一直占 GDP5%以上的份额，2006 年、2007 年更是连续两 年超过 10%， 是事实上的支柱性行业。 并且， 房地产业的产业链条很长， 对相关的建材、 钢铁、 水泥、家居等行业有着很强的拉动作用，关系到整个经济的发展状况。同时，从目前的政府财 政收入来看， 根据国土资源部公报数据， 2004 年-2006 年， 全国土地出让金分别为 5894 亿元、 5505 亿元、7677 亿元，2007 年 1 月-11 月为 9130 亿元，占全国财政收入的比重接近 20%，卖 地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地 增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的 27%，若考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收 入就更大了。甚且，如果房价崩盘，可能会使房市丧失进一步发展的基础，并引发我国的金融 危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。 2.2.2 中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好 虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从 中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为 45%，正以每年 1%左右的 速度快速增长，保守估计，每年有约 1300 万人口进入城市，按目前人均 27 平米计算，这部分 需求约 3.5 亿平米。我国目前存量住房约 160 亿平米，以平均使用 50 年计算，每年折旧拆迁 量约为 3.2 亿平米。 此外， 目前城镇人口已接近 6 亿， 改善性住房需求按 0.5 平米/人/年计算， 这部分需求约 3 亿平米， 上述几项总需求接近 10 亿平米， 而 2007 年的竣工量只有 5.8 亿平米， 缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看，近几年来，全国商品房竣工面积与销售面积之比一 直呈不断下降的趋势，2005-2006 年，竣工销售比约 0.87，2007 年下降至 0.76，供不应求情况 6 / 12

严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降，土地购置面积也未相应增长， 近三年来明显低于销售面积，这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。从四大一线城市 来看，其情况基本类似，但 2007 年新开工面积与销售面积之比只有 0.91，因此，在价格得到 适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。 3 保利融资 对一个房地产企业而言，资金支持是极为重要的。从过去的经验来看，推动房地产企业 发展的资金主要是银行贷款、企业自筹（主要是预售房款）和资本市场融资等。由于我国房地 产企业发展时间短、企业规模小，企业内部筹资能力极为有限，因而，房地产企业更多是依靠 银行贷款、股权融资、债券融资等外部融资方式缓解企业发展的资金不足。保利地产以其良好 的资信、雄厚的实力获得了更多的融资渠道和资金支持，为自己的发展打下了坚实的基础。 3.1 股权融资 企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式。 股权融资所获得的资金， 企业无须还本付息， 但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。 股权融资的特点决定了其用途的广泛性，既可以充实企业的营运资金，也可以用于企业的投资 活动；债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业首先要承担 资金的利息，另外在借款到期后要向债权人偿还资金的本金。债权融资的特点决定了其用途主 要是解决企业营运资金短缺的问题，而不是用于资本项下的开支。 面对银行日渐苛刻的贷款条件，亟待发展的房地产企业只能转而寻求资本市场的支持。 随着资本市场的发展，直接融资的作用日益明显。发行股票，可以在一定程度上解决前述代理 成本问题，虽然此情况下 所有者与经营者之间仍然存在一定的目标错位， 但是相关的约束机制能使这种代理成本尽 量达到最小化。然而这是与西方国家发达而完善的资本市场相联系的。在我国现阶段，资本市 场存在诸多弊端，股票市场上的投机气氛过浓，我国房地产业有能力利用直接融资的企业寥寥 无几， 房地产开发直接融资占比例较小。 上市是企业获得资金， 实现资本运作的主要方式之一。 但由于房地产开发属于资金密集型、管理密集型的投资行为，具有周期长、风险高的特点，所 以出于金融安全的考虑， 房地产企业上市皆需严格审批， 上市融资的规模和时机一直受到限制。 中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》中规定：“自 2004 年 1 月 1 日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司 必须设立满 3 年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近 3 年盈利具有可比性，要求发行 人的业务、管理层最近 3 年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。”毫无疑问，首发上 市融资额比较大，是一种比较理想的融资方式。但首发要求的条件高，时间长，程序复杂，我 国大多数房地产公司都无法达到此要求。近几年，国内挂牌上市只有栖霞建设等极少数房地产 公司。有些房地产公司则采用借壳上市这一迂回方式，如中远发展、金融街等，这些公司确实 有些实现了在股票市场融资。但是由于房地产公司业绩的波动性比较大，只有很少一部分公司 能够达到再融资的条件。2002 年，能够达到再融资条件的房地产上市公司不到总数的 10％， 对于大多数房地产企业， 上市并不一定是最好的融资方式， 因为上市需要公司财务透明度很高， 运营操作能力很强，而我国很多房地产企业不愿意提高财务透明度，公开自己的财务状况。另 外，股权融资的成本很高，银行贷款、债券融资的成本相对较低，所以房地产开发企业一般不 7 / 12

轻易采取股权融资。 3.2 债权融资 债务融资是企业通过出售债权来融资，如出售应收账款等债权。由于历史原因， 债务融 资产生的结果是增加了企业的负债或者增加了企业的或有负债， 按渠道的不同主要分为银行信 用、民间信贷、债券融资、信托融资、项目融资、商业信用及其租赁等。 银行信用是债务融资的主要形式，但对占民营企业绝大部分的中小民营企业来说，获得 银行的贷款是很多企业不敢设想的事情。据深圳市信息统计部门了解，深圳近 10 万家中小企 业，至少有一半以上从未在银行贷到一分钱；大约 1／3 的企业即使有贷款，总金额也在 200 万元以下；只有极少企业能从银行贷到够用的资金。 发行债券为企业融资是我国当前大力提倡的一种融资方式，符合国家的大方向。但是现 阶段在我国利用债券进行融资具有许多制约因素： 1、我国的信用评价体系尚未建立，社会信用普遍缺乏，这样一方面企业发行债券的利率 不好确定，另一方面发行债券的可接受性也大打折扣。 2、我国公司债券二级市场尚不发达，导致公司债的流动性不强，这也严重阻碍了公司债 的大力发展。 作为房地产开发企业，其超过普通企业的高风险性使得债券的发行更加困难。因此，不解 决我国资本市场发展中出现的问题，不完善我国的房地产开发企业，通过资本市场拓展房地产 企业的融资渠道只能是痴人说梦。 但是资本市场的发展和房地产开发企业本身的完善是一个艰 巨的系统工程，不可能一蹴而就，因此，在近期意图通过资本市场来为发展房地产提供融资便 利具有很大的不现实性。 通过以上分析我们可以看出， 一方面房地产企业的融资渠道并未拓宽， 另一方面旧有的融资渠道也不顺畅，这与现阶段发展房地产需要大量的资金投入相矛盾。作为 金融中介的信托公司具有强大的金融。 3.3 银行借贷 国内房地产业的发展基本上是在国有银行支持下迅速膨胀起来的，国内房地产企业的融 资绝大部分依靠银行这个唯一渠道。有资料显示，目前房地产开发企业项目投入资金中约有 20％至 30％是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入 30％至 40％的资金，这部分 资金也多是向银行借款。这几项累加，房地产项目中约有 60％以上的资金来自银行。但目前 房地产业对银行信贷的依赖程度实际还不止于此，正如《财经》杂志所披露的信息那样，国内 不少房地产商基本上“空手套白狼”，再加上以骗贷为目的的假按揭，使得整个银行体系充满着 风险。 据不完全统计， 2003 年 1－10 月份房地产开发投资资金来源如表 1 所示。 2003 年 1—10 月全国开发资金来源于银行对开发商发放的贷款占 24.2%，企业自筹占 29%，由定金、预收款 构成的其他资金占 46.1%。 而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的住房抵押贷款。 因此，房地产开发资金约有 70%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。 在全行业高速发展的浪潮中， 较快增长的商品房销售额和持续上扬的房价使房地产企业不 断加大房地产开发的投资力度， 因而， 房地产企业比以往要求更多的银行贷款支持其加快发展， 正是在银行的支持下， 篇三：保利地产三年财务分析 财务分析课程论文 8 / 12

2014-2015 学年第二学期 论文题目：保利地产财务分析 学院：会计学院 班级：会计 1211 组号：1 组 保利地产财务分析 摘要：随着现代科学技术的发展和企业间竞争的加剧，房地产公司的生存和发展面临着更 加严峻的挑战。本论文以保利地产为分析对象，通过对其近年资产负债表、利润表、现金流量 表三大报表的浅析，以及对其 2012—2014 年度偿债能力、营运能力和获利能力的财务状况指 标进行核算比较， 从而发现保利地产公司的财务状况部分存在的问题并提出了解决策略。 最后， 结合保利地产的优势和 2015 年房地产的趋势，对保利地产公司的财务情况进行了展望。 关键字：保利地产 财务报表 财务指标 改进 Abstract: With the development of modern science and technology and increasing competition among firms, real estate companies face more serious challenges of survival and growth. This essay finds out that issues of Poly real estate , as the main object of this study, through analysing financial statements, income statements and cash flow statements generally as well as calculating the index of solvency ,operation ability and profitability with the strategy for soloving this problem from 2012 to 2014 .Finally, combining the advantages of poly real estate group and real estate trends in 2015, it might be predicted that the financial situation of the company has a good prospect. Key Words: Poly real estate，Financial statement，Finance index，Improvement 一、 行业现状与公司概况 (一) 行业背景环境 1. 房地产行业特点 (1) 区域的差异。 房地产产品的位置具有不可移动性和固定性，所以特定的消费者只会在特定的市场区域 内来选择房地产商品， 就造成了在不同市场区域内所供给的房地产产品难以互相替代或是竞争 的现状，因而房地产市场较难形成统一，于是也就不存在统一的市场竞争和市场价格，每座城 市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势。 (2) 消费的需求差异。 在这种经济发展大背景下，消费者对房地产产品的需求日趋多样化，通常会综合考虑根 据房屋的区位、户型结构、工程建设的质量、房屋周围的环境、房屋的物业管理水平、住宅周 边的公共服务设置的建设程度以及社区文化等多种因素进行需求选择， 导致房地产客户群体的 需求具有很大的差异性。 (3) 价格的差异。 价格差异过大是房地产商品的最大的特点。以上海、广州的房地产商品为例，2009 年北 京、上海和广州的商品住宅的均价之间差别在 2~3 倍之间，而他们的均价均高出全国商品住 宅的平均价格。 2. 2014 年房地产“新气象” 9 / 12

楼市调控告别“一刀切”，限购城市只剩 5 个。面对楼市的迅速变化，2014 年楼市调控也 出现了由紧转松的情况。有业内人士称，现实压力导致政府出台一些政策来缓解楼市压力，相 关政策势必由之前的遏制房价疯长，转变为刺激楼市回暖。自 6 月底呼和浩特市率先宣布取消 限购后，各地方政府便纷纷跟进，仅一个多月的时间里，相继又有 36 个城市以不同的方式对限购政策进行了调整。目前，除了北京、上海、广州、深圳四个一 线城市和三亚之外，46 个限购城市当中，41 个已正式取消或变相放松了限购。 房企海外投资井喷，今年有望超 300 亿美元。有机构报告显示，近年来中国已成为全球 资本输出大国，对外房地产投资增长迅速。2014 年全年，中国跨境房地产投资额则有望超过 300 亿美元，超过此前数年海外房地产投资的总和。 今年以来，万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联等企业在海外市场动作频频。其 中， 新华联在今年 1 月份， 相继敲定了在韩国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目; 碧桂园今年 2 月份斥资 7300 万元在悉尼拿地，正式进军澳大利亚市场;同月，万科在美国纽约 曼哈顿的首个项目列克星敦大道 610 号举行了动工典礼。 2014 年，被称为房地产行业的互联网元年。值得注意的是，纵观所有房企触网的动作， 目前尚未形成一个成熟的运营模式，相对而言，从营销端口切入以 O2O 模式卖房，似乎是房 企目前得到的能最快、最直接产生效果的合作。实际上，这对房企的意义确实不小，变革营销 方式、增加营销节点的同时，整合资源，运营资源的时代到来了。 3. 房地产政策环境分析 从 2005 年至 2013 年，每一年的《政府工作报告》必提 “调控”、“遏制房价上涨”，而今 年报告中却首次出现“分类调控，建立长效机制”的新表述，这表明 2014 年房地产市场调控思 路将发生根本性转变，调控将加速去行政化，以长效分类调控机制为主基调的市场化手段已确 定。房地产市场呈现分化，分类调控是长效机制。国家统计局数据显示，2014 年 3 月份，全 国 70 个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有 4 个，持平的城市有 10 个，上涨的城市 有 56 个。房地产市场出现二三线城市供过于求，一线城市房价高企的不均衡现象，一旦这种 失衡未得到有效控制，或将导致房地产泡沫破灭，进而将会对经济造成极大危害。由此表明， 通过短效行政手段来控制房价的方法不仅行不通， 而且容易造成“一刀切”， 导致政策难以持续， 房价难以控制等弊端。 因此， 未来房地产调控应根据不同城市、 不同区域之间分化的实际情况， 实行分类调控的长效机制。 多
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