2019年天津大悦城项目营销策划报告
大悦城活动方案
大悦城活动方案第1篇：天津大悦城开幕天津大悦城开幕12月25日，由中粮集团倾情打造的天津大悦城盛大开业，标志着大悦城品牌以北京、上海、天津等一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济区的的版图初具雏形。
晶莹璀璨的月季花广场吸引四面八方的人们聚集于此，人们纷纷前来体验“年轻、时尚、潮流、品位”购物感受。
开业当天，天津大悦城迎来“开门红”，客流达25万人次，众多首进品牌店铺人头攒动、特色餐饮店前排起长龙，活力体验馆三层的儿童业态专区更是一派欢乐的节日氛围。
天津市副市长任学锋、天津市委副秘书长刘长顺、南开区区委书记韩宏范等政府领导，中粮集团董事长宁高宁、中粮集团总裁于旭波，中粮集团领导史焯炜、柳丁、邬小蕙、姜华、吕军、迟京涛、魏敬华，中粮置地总经理周政、中粮置地常务副总经理韩石、中粮置地天津公司管理团队及人民网、新华网、天津电视台等多家媒体出席本次开业典礼。
上午举行的开门仪式上，中粮集团副总裁史焯炜为天津大悦城鸣锣开市，天津大悦城正式开门纳客，与此同时开业季的“大悦嘉年华”活动热力开启，一线明星助阵、精彩庆典活动、缤纷时尚好礼、震撼优惠促销吸引了大批消费者前来，感受时尚而舒适的购物体验。
下午，以“心随潮起大悦启城”为主题的天津大悦城开业典礼隆重举行，在消费者的期待与欢呼声中，中粮集团董事长宁高宁，中粮集团总裁于旭波，中粮集团副总裁史焯炜，中粮集团董事、党组纪检组组长柳丁与天津市副市长任学锋、天津市委副秘书长刘长顺、南开区区委书记韩宏范、南开区区长张丽丽共同为天津大悦城“起航”。
集团董事长宁高宁出席开业典礼并致辞。
他首先对天津市给予大悦城项目的支持表示感谢，对到场光顾的消费者表示欢迎。
宁高宁表示，大悦城品牌是中粮集团打造的最成功的品牌之一，中粮集团将依托天津大悦城，全面加强与天津市的合作，为天津经济发展作出更大贡献。
天津大悦城是继北京西单大悦城、沈阳中街大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城之后，中粮集团的又一力作。
天津大悦城公寓策划报告
成交面积（平米）
成交均价（元/平米）
线性 (成交均价（元/平米）)
注：表中数据均为全市成交量、成交价格统计汇总而成
天津近期市场发展动态|宏观大势
三级市场均伴随着二级市场的频率波动，09年6月，销售面积和销售金额均达到了历史最高 水平，回暖现象明显
从量价趋势上看，全市在2009年上半年，1月量跌价升，2月量升价跌，从3月开始，实现了全面的量价齐 升的态势。至09年6月，销售面积和销售金额均达到了历史最高水平，分别为788005平米，均价5703.5元 /平米。
二级市场：整体市场在调整中逐渐拉升，投资需求有 所回升，对公寓类项目大势利好 三级市场：09年6月，销售面积和销售金额均达到了历 史最高水平，回暖现象明显
竞品分析 津门津塔已经刷新天津高端住宅市场的销售速度和价格， 打破了传统的价值平台，为本项目提供更高的价值提升 空间。 天津中心依然坚守于高价的平台之上，以外地客户作为 高价公寓的目标客群，打通了外地客户对天津项目的认 知渠道。
06-09年上半年各月量价对比图
6000.0 5000.0 4000.0 3000.0 2000.0 1000.0 0.0
900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0
20 06 . 20 1 06 . 20 3 06 . 20 5 06 . 20 7 06 20 .9 06 .1 20 1 07 . 20 1 07 . 20 3 07 . 20 5 07 . 20 7 07 20 .9 07 .1 20 1 08 . 20 1 08 . 20 3 08 . 20 5 08 . 20 7 08 20 .9 08 . 20 1 1 09 . 20 0 1 09 . 20 0 3 09 .0 5
大悦城市调报告
天津市大悦城调研报告1、项目基本信息天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目定位天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
交通位置天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。
项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。
周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。
天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。
商业环境天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。
区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。
项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。
日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。
资源优势天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社机电顾问：香港沣信交通顾问：香港弘达物业顾问：中粮凯莱物业灯光顾问：美国CD+M灯光设计：照奕恒2、开发商介绍中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。
利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。
中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。
天津大悦城经营定位报告(组合版)
红星国际广场
来福士广场
3KM
友谊商厦 *万象城 金地国际广场
银河购物广场
1
天津市场分析
1.2 未来、再建项目市场分析
位置优于或邻近我项目 SOGO百货
பைடு நூலகம்
关注：位置、 规模、商业规
铜锣湾广场 金盛国际商业 来福士 城市综合体具备规 津门津 塔
划均具备较强
优势，未来会 对城市商圈产 生较大影响， 是我项目直接 或潜在的竞争 对手。
（5）提升弱势业态
（6）新品牌的引入 设计师 （7）后期运营和推广活动的策划
皮具
内衣
2
经营定位
2.6
经营亮点-主题街区
关键词：年轻，时尚，国际化，富有品质感
B地块
2
经营定位
2.6
特色街区 经营亮点-主题街区
F1光影连廊
F1酒吧街
1 1 91 2 0
1 1 7 1 1 1
F4炫动广场
F4梦幻时空
B
C
天津
滨江道商圈 王府井商圈 南京路商圈
老城厢商圈 西单商圈 徐家汇商圈
D
对比一线城市商业中心发展趋 势，老城厢厚积薄发，未来光 明。
北京 上海
1
天津市场分析
1.4 消费市场分析
天津消费主体为女性，年龄集中体现在18——35岁之间。年轻时尚的都市青年和城市 中产阶级是商业消费的主力军。“有市场潜力，没有消费场所”。
项目 名称 仁恒海河广场 恒隆地产 占地面积 （㎡） 95277 44000 物业 类型 商业、写字楼、 住宅/公寓 商业
恒隆广场
天津中心 商业理念先进， 业态规划综合、 合理 水游城
模，业态关联度高 津湾广场 中信南站项目 红星国际购物中心 金地国际广场
天津大悦城地产项目营销提案报告151页
购买欲望
关键词：刚性需求
天津３０岁人口约为112万，已进入婚育年龄，有购房需求。按户均 77.4平米考虑，市场需求约4000万平米。结合宏观数据分析，市场需 求量还很大，刚性需求将刺激房价继续上扬。
支出事项 水 电
煤气 居住费
伙食 家庭座机费 ２人手机费
医疗费 教育 娱乐
养车费 交通
服装费 合计
价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人 文环境、居住成本
价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人 文环境、居住成本
品牌形象、综合品质、人文环境、交通配套、价格、 总价、居住成本
综合品质、品牌形象、价格、总价、人文环境、交 通配套、居住成本
品牌形象、综合品质、交通配套、价格、总价、人 文环境、居住成本
宏观
关键词：宏观调控
2004年以来，中央动员了9个部委，启动了税收、土地、 金融、行政四大手段调控房价。去年国家还颁布了 “70，90”的政策，今年央行又先后6次加息，3次上 调存款准备金率。在面对房价还不断上涨的今天，国 家可能会出现更严厉的政策如：全现房销售.
天津房地产市场
40003000200尚达信观点天津的市场就是全国的市场，随着天津城市的发展，将会有越来越多 的人来到这个城市。从而形成像深圳或上海一样的购买力。 从房地产市场投放量上看，未来的几年将会形成小户型的天下，而大 户型特别是160平米以上的大户型将成为稀缺产品。 从销售量上分析，未来的天津市场交易量持续走高，五年内将达到年 成交1500万平米。 从价格走势上分析，在今年下半年，天津地段好或是环境好的房价将 会突破10000元大关。优质房源将会保持每年10%的速度增长。
消费群体
天津层次需求多样、数量庞大的消费群体。根据收入多少和工作类别，大致分为以下类别
天津大悦城业态组合定位
停车场：
位置 立体停车楼 B1 B2 B3 合计
建筑面积（平米）
车位数
10680
140
22056
188
35851
689
40209 750 ( 含办公楼500 )
108796
1267
注：项目总车位数2662个
9
购物中心
项目概述
市场分析
项目定位 业态规划及 品牌落位 收益预估
C地块方案
天津市场分析
p 宏观经济&消费特征
国际时尚生活城
大悦成城
国际化青年城
家庭购物中心“一站
国际时尚生活城
式体验商业模式”的综合体
21
项目定位
定位思路
专业功能 型业态
拉动人流
高人气 高坪效
保障项目档次，
时尚国际品牌 培养高质量客群
时尚度 高品味
合理布局
合理布局
国际时 尚形象
+ 高收益
短期 回报 持续 增长
专业功能型业态与畅销时尚品牌结合，带动人流，培养高品质客群的忠 诚度，实现投资回报，并保证可持续增长。
服饰、化妆品、鞋、 皮具/手袋
精品超市、餐饮 申格体育
新世界百货
百盛
津汇广场
N/A
床品、妇婴、儿童早教
N/A
女装、女内、家用、 文化
餐厅、米乐星KTV
休闲、运动、户外
运动100、妇婴、女 内、
家用、麦福健康生活馆 男装、配饰、休闲、
美容美发
女装、配饰
化妆品、皮具手袋、 鞋、珠宝/饰品、餐饮、
屈臣氏
家乐福、餐饮、配饰
签售会
T台秀
文化展
论坛
画、影展 推介会
天津大悦城项目定位规划报告
7
供热
热源费
8
标线标识
3918.07 318.07 1800.00 100.00 100.00 1100.00 100.00 100.00 150.00 100.00 50.00 458.00 140.00 25.00 50.00 50.00 20.00 5.00 40.00 18.00 100.00 10.00
投资型客户：年龄在35-50岁成功人士，拥有闲置资金，多为本市及外省市私营企业者 或单位高管，投资经验丰富，对项目区位较为敏感，多以一居小户型为投资对象。
板块上市产品供应分析
从产品供应方面看，以二室户型为主，其次为三室户型。
居室 一室 二室 三室 四室
面积区间（㎡）
套数比例
主力户型面积
（㎡）
53-88.76
五
十
六 七 八 十一
直接成本小计 不可预见费 销售收入
销售费用及维修基金 管理费用 财务费用 综合税
总成本合计 利润
净利润 利润率 净利润率
6766.34 67.48
18000.00
900.00 101.22 200.00 2160.00 10176.47
53037.52 530.38
141480.00
备注
建安费千分之一 建安费千分之一
三
建安工程费
1
桩基础工程
2
主体土建工程（含地下）
3
电气工程
4
消防工程
5
装饰工程（含精装）
6
采暖工程
7
给排水工程
8
电梯安装工程
9
燃气工程
10
工程监理费
四
市政基础设施费
1
供电
大悦城主题街区项目分析报告
骑鹅公社 品牌组合：
03
第二章 天津大悦城主题街区
—— 神兽寺街
神兽寺街 全国首个环境景观化、
业态主题化的室内购物街区。
2014年9月27日,骑鹅公社II期“神兽寺街”。
“天津四大神兽” —— 鬊（shun）鸟 走鸡 幺蛾子 拿拿龙
独立店。
4
街区主题名的大胆创新
主题街区都有不同以往特别的名字，好记的同时让人耳目一新。
5
进驻品牌有较强的独有性和引领性
业态品类与商品品牌十分丰富，且有较强的独有性和引领性。 品牌有独立创意的形象和鲜明的品牌内涵。
THANK YOU
03
第二章 天津大悦城主题街区
—— 骑鹅公社
骑鹅公社
2013年9月27日，“骑鹅公社”开街。 位于天津大悦城五层，店铺由一个或多个集装箱组 成，包含34家创意店铺，其中含有22个原创设计师 品牌，主要针对文艺小资的18-25岁学生群体。
“cheer market"
经过疯果团队与推广部的共同策划，从不同角度编拟了创意街区的案名60余个， 最后评选出14个具有代表性的案名，再从内涵、延展性、包容性、受众认同度 等维度进行评选，最终确定了街区案名。
位于北区2层，总建筑面积3600㎡，包括 5家国际奢侈品牌折扣店（ASA、UPPER、 无限银泰在内的奢侈品牌折扣店），汇 集KENZO、VALENTINO、GIVENCHY、GUCCI、 FERRAGAMO、ALEXANDER MCQUEEN等上百 个世界奢侈品牌。
实现与国际零时差的时尚新品，以及与香港同步 的价格，让时尚潮人们买到手软。通过业态与景 观传达“颠覆”的主题。