建筑物成新率计算方法.doc

“成新率”主要是用来衡量一幢建筑的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑。

现在求取建筑物折旧的方法主要有三种：其一为年限法；其二为市场提取法；其三为分解法。

其中上述三种方法以年限法最常用，现举例如下：（ 1）直线法：直线法是最简单和至今为止应用得最为普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

其成新率计算公式：q={1- （ 1- R） *t/N}其中 q 为成新率R——残值率t——使用年限N——经济寿命比如一幢钢混结构建筑，正常经济耐用年限为60 年，目前已使用10 年，残值率为0，则成新率=（ 1- （ 1-0%） *10/60 ） =83。

3%（2）现场观察法：参考《建筑工程评估基础》中建筑物损耗的确定方法，采用观察法（又称打分法）对建筑物的建筑损耗程度进行打分，并计算其损耗率，从而确定建筑物的成新率实例：评定情况评定分累计结构部分基础有承载能力，稍有不均匀沉降，下沉已稳定 6 34承重构件部分木柱、墙体倾斜，墙体出现较多的风化、有裂缝，屋架有细微变形，下挠10非承重墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落 4屋面有风化腐蚀现象、部分瓦碎裂，局部漏雨 6楼地面有一定程度磨损、沉陷、高低不平8装修部分门窗部分变形、松动、腐朽、破损、五金不全、油漆老化见底10 36外粉饰部分空鼓、裂缝、风化、剥落 4内粉饰部分空鼓，面层部分有裂缝，变色，剥落 6顶棚有明显变形、下垂、翘角、脱落10细木装修部分腐朽、蛀蚀，破裂，松动，油漆老化见底 6设备部分水卫部分积垢，锈蚀，零部件损坏，有滴漏25 55电照设备陈旧，电线老化，绝缘差，部分装置残缺损坏30（3）还有一种是根据建筑物的完损等级评定的有关规定来确定：分为：完好房：十、九、八成新基本完好房：七、六成新一般损坏房：五、四成新严重损坏房及危险房：三成以下折旧率计算( 一 ) 年限平均法：年折旧率=（ 1—预计净残值率）/ 预计使用年限( 二 )工作量法即直线法：每一工作量折旧额=固定资产原价* （ 1- 预计净残值率）/ 预计总工作量( 三 )加速折旧法：（1）双倍余额递减 : 前几年折旧率 =2/ 预计折旧年限后两年固定资产原价 * （ 1- 预计净残值率） /2（ 2）年数总和法年折旧率 =尚可使用年数/ 预计使用年限总和数或者说 = （预计使用年限—已使用年限）/ 预计使用年限 * （预计使用年限+1） /2平均年限法，是指固定资产在其预计使用年限内，根据原始价值，预计净残值。

每年平均计提折旧的方法。

这类方法具有普遍适用性。

工作量法，是以固定资产的使用期内所完成的工作量为依据，计算各期计提折旧额的方法。

这一方法适用于在各个会计期间不大使用的固定资产及大型专用设备、车辆、飞机、船舶的折旧。

双倍余额递减法，是用年限法计提折旧率的 2 倍作为固定的折旧率，乘以逐年递减的固定资产的期初净值，计算各年应提折旧额的方法。

这类方法用于受技术影响较大的固定资产折旧。

年数总和法，这是以固定资产的原值减去净残值后的余额乘以递减的折旧率计算每年应提折旧的方法。

这一方法同样适用于受技术影响较大的固定资产折旧。

残值一般是5%,10%,具体情况具体分析房屋与建筑物的经济使用年限和折旧来源 :作者：日期：10-12-31一、各类建筑物经济耐用年限：1、钢结构：生产用房 70 年，受腐蚀的生产用房 50 年，非生产用房80 年;2、钢筋混凝土结构 ( 包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-- 剪力墙结构等 ); 生产用房 50 年，受腐蚀的生产用房35 年，非生产用房60 年;3、砖混结构一等：生产用房40 年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50 年;4、砖混结构二等：生产用房40 年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50 年;5、砖木结构一等：生产用房30 年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40 年;6、砖木结构二等：生产用房30 年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40 年;7、砖木结构三等 ; 生产用房 30 年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40 年;8、简易结构： 10 年。

二、残值率：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构一等：2%;3、砖混结构二等：2%;4、砖木结构一等：6%;5、砖木结构二等：4%;6、砖木结构三等：3%;7、简易结构： 0。

建筑物的折旧年限是建筑物价值转移的年限，它与耐用年限既有联系又有区别。

折旧年限是由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称为经济寿命; 耐用年限是由结构、质量等决定的自然寿命。

目前，一般是将建筑物的自然耐用年限作为折旧年限，不考虑物价上涨、人为损耗等因素。

关于固定资产残值率，内、外企有不同规定：内企，国税发[2003]70 号文“固定资产残值比例统一确定为5%”; 外企，国税发[2003]127 号文“其残值暂统一确定为10%，经批准可少留或不留”。

除此外其实还有一种特殊情况是，国税函[2003]1401 号文第五条，“上市公司内地子公司固定资产计提折旧前的预留残值，可统一按固定资产原值的3%执行”。

1401 号虽是针对联通公司的，但可以理解该规定是适用于所有上市公司内地子公司的。

127 号和1401 号同样都是从2003 年 1 月1 日开始执行的，而且1401 号文颁布又在127 号文之后( 前者是十二月份，后者在十月份) ，因此，我们可以认为，海外上市公司内地子公司虽然属于外资企业，但这些公司固定资产残值率可以不按照国税发[2003]127 号文的规定“残值暂统一确定为10%”，而单独按3%执行。

也就是说，目前关于固定资产残值率，存在着至少三种情况：内企5%、外企中的海外上市公司内地子公司3%、其他外企10%，经批准可少留或不留。

上述情况适用于相关文件发布之后新购置的固定资产。

现行企业所得税法，对房屋建筑物的折旧年限规定了是20 年，可以高于或等于20 年但不得低于20 年。

对于净残值率没有明确的规定。

由企业的财务人员根据职业的盼判断来定。

房屋成新率评定标准分类钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构简易结构成新十成新建房屋（特殊情况例外）新建房屋（特殊情况例外）新建房屋（特殊情况例外）新建房屋（特殊情况例外）1．结构部分：1．结构部分：1、结构部分①地基基础：有足够承载能力，无不均匀沉降。

①地基基础：有足够承载能力，无不均匀①地基基础：有足够强度，无不均匀②承重构件：完好牢固。

沉降。

沉降。

1、结构部分：③非承重墙：砖墙完好牢固，预制墙板节点牢②承重构件：砖墙 ( 柱) 、屋架完好牢固。

②承重构件：完好牢固，无变形、腐①承重构件：竹、木构件节点牢固，固，拼缝处密实。

③非承重墙：砖体完好无损。

朽、节点松动。

无断裂、腐朽蛀蚀。

④屋面：不渗漏，防水层、隔热层、保温层完④屋面：不渗漏，基层平整完好，排水畅③非承重构件：墙体完好。

②非承重墙：围护墙完整无破损。

好；排水畅通。

通。

④屋面：不渗漏，木基层平整牢固，③屋面：不渗漏，屋面平整牢固，面⑤楼地面：整体面层完好平整，硬木楼地面平⑤楼地面：整体面层完好平整。

瓦面完好无损，排水畅通。

层完好，排水无阻。

整坚固，油漆完好，块料面层完整牢固。

2. 装修部分：⑤楼地面：整体面层完好，木楼地面九成④地面：平整密实。

2. 装修部分：①门窗：完好无损，开关灵活，油漆完好。

平整牢固，油漆完好。

2、装修部分：①门窗：完好无损，开关灵活，油漆完好。

②内外粉刷：完整无损（风裂除外）。

2、装修部分：①门窗：开关灵活，完整无损。

粉刷②内外粉刷：完整无损（风裂除外）。

③顶棚：完整牢固，无变形。

①门窗：完好无损，开关灵活，油漆完好无损。

③顶棚：完好牢固，无变形。

3. 水电卫设施部分：完好。

②顶棚：完整牢固。

3. 水电卫设施部分：①水卫：上、下水管道畅通无阻，各种卫②内外粉刷：完整牢固，无裂缝、空3、水电卫设施部分：线路、照明符合①水卫：上、下水管道畅通无阻，各种卫生器生器具完好，零件齐全。

鼓。

用电安全要求。

具完好，零件齐全。

②电照：线路、各种照明装置完好无缺，③顶棚：完好牢固，无变形、脱落。

②电照：电器设备、线路、各种照明装置完整绝缘良好。

3、水电卫设施部分：牢固，绝缘良好。

①水卫：上、下水管道畅通无阻。

各种卫生用具完好。

②电照：线路及各种照明装置完好无缺，绝缘良好。

八成部分符合上列九成条件者为八成部分符合上列九成条件者为八成部分符合上列九成条件者为八成部分符合上列九成条件者为八成1．结构部分：1．结构部分：1．结构部分：①地基基础：有承载能力，有少量不均匀沉降，①地基基础：有承载能力，有少量不均匀①地基基础：有足够承载能力，有少但已稳定。

沉降。

1．结构部分量不均匀沉降。

②承重构件：基本完好，梁、板、柱有轻微裂②承重构件：墙、柱、梁基本完好。

屋架①承重结构：竹木构件、节点较牢固，②承重构件：砖墙基本完好。

木柱架缝、变形、露筋。

各部件节点基本完好。

有少数蛀蚀、铁件锈蚀。

稍有损坏，个别节点有松动，铁件锈③非承重墙：外墙面稍有风化，轻微裂缝，预③非承重墙：轻微裂缝，面层破损。

②非承重墙：墙体有少量破损。

蚀支撑松动。

制墙板拼缝处不够密实，稍有局部破损。

④屋面：局部渗漏，排水设施基本畅通。

③屋面：稍有漏雨、翘曲，瓦块有风③非承重墙：基本完好。

④屋面：个别渗漏，隔热层、保温层有局部损⑤楼地面：整体面层基本完好。

化、破损，油毡芦席屋面有少量破漏。

④屋面：局部渗漏，稍有翘曲，瓦面坏；卷材防水稍有空鼓、翘边或封口不严，油 2. 装修部分：④地面：表面不平整。

少量破损、松动。

七成2．装修部分：膏防水发现龟裂，刚性防水稍有纤维性裂缝，①门窗：少量开关不灵，玻璃五金少量残⑤楼地面：水泥地坪基本完好，木板块体防水层有脱壳。

排水基本畅通。

缺，油漆尚好。

①门窗：部分开关不灵，玻璃、五金面层部分磨损，油漆一般。

⑤楼地面：整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂、②内外粉刷：稍有空鼓、裂缝、风化。

不齐全。

2．装修部分：剥落，硬木楼地面少有磨损，油漆尚好，块料③顶棚：少量面层破裂、缺损，少量压条②内外抹灰：稍有裂缝剥落。

①门窗：少量开关不灵，基本完好，面层有缝纹脱落。

脱钉。

③顶棚：面层少量破损。

油漆失光。

2. 装修部分：3. 水电卫设施部分：3．水电卫设施部分：②内外粉刷：稍有空鼓、裂缝或风化，①门窗：少量开关不灵，钢门窗少量变形、锈①水卫：上、下水管道基本畅通，各种卫临时电线照明简单使用。

勾缝砂浆少量松酥脱落。

蚀，五金个别残缺，油漆尚好。

生器具基本完好，个别零件缺损。

③顶棚：无明显变形，面层有细裂缝，②内外粉刷：稍有脱灰、空鼓、裂缝、脱落。

②电照：线路、各种照明装置基本良好。

部分缺损，脱落。