思源2019年西安金地西沣路项目地块营销策略
2019金地季华路项目前期策略2轮报告75P
2. 商业部分：不一样的全街铺 ✓ 代言城市魅力的街区 ✓ 街铺最大化和最优化的解决方向
66-76㎡2室2厅2卫 89-118㎡3室2厅2卫
142㎡3房2厅2卫 121-180㎡4房2厅2卫
185㎡4房2厅3卫 251-257㎡4房2厅4卫
金地九珑壁 （洋房）
雅居乐花园 （洋房）
主要来自禅城 区，周边本地 的中高端改善 型客户
万科金域蓝湾
以南海客户为 主，部分禅城 和广州客户
需求敏感点
2. 刚需型住宅产品线市场，区域地段/板块置业黏性高，封闭型特征较明显，跨区置 业流动性弱于改善型住宅产品线；但竞争压力大、溢价能力存在难以打破的天花 板。验证办法
✓ 市场指标个盘消化表现验证 ✓ 市场指标个盘的客户结构验证 ✓ 目标客户定量及定性分析
目标客户研究。结论
从多维比较角度，看区域客户的置业观念及消费行为变化特征
本案客户地图初判 ——客户来源和可能导入的区域构成
主要客户流向来自周边及禅城区，可能导入禅城、南海等其他地区客户
千灯湖 板块
旧城板块
桂城东 板块
季华路板块
本案
城南 板块
亚艺 板块
东平新城板 块
Code of this report |
精准客户研究思路
区域板块间客户 特征研究
✓ 通过各板块市场的典 型特征对区域客户流 向作初步研判
板块典型项目 客户分析
✓ 根据板块内典型项目 客户分析，进行本案 客户修正和研究判断
北京思源项目营销推广策划案doc54
北京思源项目营销推广策划案目录一、前期策划工作小结 (3)1. 市场定位 (4)2. 客户定位 (5)1) 定位依据 (5)2) 本案客户定位 (5)3) 客户比例 (5)4) 客户需求 (7)3. 产品定位 (8)4. 价格定位 (10)5. 其它一些相关结论（详见策划报告其他相关部分） (11)6. 与设计公司对本案园林景观、外立面、户型等设计进行沟通11二、本案营销策略构想 (12)1. 现区域市场状况分析 (12)2. 本案劣势分析 (13)3. 结合现阶段市场状况与本案劣势，制定相应营销策略 (14)1) 打项目综合高性价比策略 (14)2) 及早入市策略 (15)3) 抓住客户消费心理策略——小资情调，讲究居住品质.164) 扩展本案客户群体策略 (17)5) 本案价格总策略 (18)6) 组建金隅嘉业客户会策略 (19)7) 组建北京正真、最先进数字化社区 (20)8) 提供精装修菜单服务 (21)4. 推广策略 (22)1) 推广核心课题 (22)2) 卖点整合 (23)3) 主概念提炼 (24)4) 推广形象 (25)5) 推广口号 (25)6) 推广策略 (26)7) 推广手段 (27)三、具体工作方案 (29)1. 阶段性任务（推广行动方案） (29)2. 推广步骤 (34)3. 营销任务阶段性分解 (37)4. 营销费用总表 (38)四、销售现场管理 (40)1. 建立客户资料数据库 (40)2. 销售人员专业服务 (40)3. 引入全方位服务概念 (40)4. 引入CRM房地产销售管理系统 (40)五、附件 (41)1. 项目策划报告： (41)2. 工作时间明细表： (41)3. 具体推广包装方案各个点具体方案： (41)1) LOGO设计 (41)2) 售楼处 (42)3) 样板间 (43)4) 楼书： (44)5) 工地围墙： (45)6) 引导系统： (46)7) 广告牌： (47)8) 街牌 (48)9) 海报和户型图： (49)10) 展板和效果图： (49)望京项目营销策划报告一、前期策划工作小结通过前期对望京地区以及周边区域项目大量、细致市场调研，深入地分析得出客户定位、市场定位、产品定位等相关结论。
创品全程2019年7月20日西安大兴西路的项目营销推广的策略案精品文档
卖点细节解构3
3、健康科技
概念延展：新风系统 利用通风管道交换室内外空气，保证室内常年拥有媲美自然风的新鲜空气。
卖点细节解构4
4、L台商业街
概念延展：都市漫游街 依项目L型地形规划的商业格局，是承载万千繁华的物质消费磁场，对内便利满足 业主日常生活购物、休闲所需，对外辐射区域周边，成为区域内最璀璨绚烂的时尚 展示大橱窗，活色生香的生活每刻都在精彩演进着！
2019推广阶段划分、三大传播渠道
项目蓄水、认购期 2019.8—9月
造场 广告
现场导示系统 现场展示系统
小众传播（海报、DM单） 拦截眼球（户外） 天罗地网（短信、报刊<条栏方向>、销使）
开盘强销期 2019. 10月
公关
大型活动公关 小型活动促销
第一阶段：项目蓄水期 项目产品形象导入，预告项目即将面世
西郊位于西安城市西部区位，总人口110万余，是西安发展久远的成熟老化工、重工业 基地，片区分布5个超大型企业，重工企业居多，副食品商业繁荣活跃， 但因整体规划中政府支持较少，发展步伐较缓慢。
生态环境：关键词——汉长城遗址公园、红庙坡广场、550亩大兴公园规划
城西拥有西城目前最大的汉长城遗址公园，以及列入规划中的大兴公园。
二、城西区域解读
配套环境：关键词——商圈、交通、教育
方欣、土门场核心商圈，新炭市街、国亨市场 等围绕； 二环路、三环路、绕城高速贯通构筑了城西与城内便捷的交通； （曙光、安琪儿）幼儿园以及二府庄小学、大兴中学、西安电大建工文理学院 、陕西师范大学职业技术教育学院等知明学校，文化教育氛围日益浓厚。
人居现状：关键词——城中村、单元楼、老房子
周边楼盘
案名 开发商 总建面积 规划面积 单价区间 物业公司 建筑楼层 热销面积
2019年西安地产的项目金地西沣路的项目A地块营销的策略总纲
北—绕城高速
规 雁环路
划
公
东—河道（规划公园）
园
地块经济指标
总用地面积（万㎡） 可出让建设用地面积（万㎡）
83.168 57.58
西部大道
容积率 建筑面积（万㎡）
3.57 307.3
西—汽车检测基地
南—西部大道
南—西部大道
金地商品房面积（万㎡）
205.86
回迁房（万㎡）
101.44
本体分析 首期启动的A地块为中高容积的小体量地块，以刚需产
核心居住区
精品家居展示区
核心居住区 高端汽车服务一条街
子
生午 态大 湿道
地 观 光 带
➢“三线”：西沣路沿线：打造楼宇经济、总部
核心居住区
经济商业集群；西部大道沿线：打造高端汽车服
务业一条街；雁环路沿线：打造精品家居展示区。 信息与数据来源：《雁塔区初步控制性详细规划》
本体分析 项目自身拥有强势配套资源，属中等容积的超级城改大盘
？
核心问题
期望目标
₪速度目标：需要5个月内实现去化490 套；月均去化98套： ₪市场目标：短期内实现金地集团对西安 中高端市场的占领； ₪品牌目标：实现金地集团的品牌美誉度 的升华；
核心问题： 城市近郊板块城改大盘通过何种营销模式实现快速回现并树立 大盘影响力？
核心问题分解
₪核心问题： 城市近郊板块城改大盘通过何种营销模式实现快速回现并树立大盘影响 力？
品为主，承担大盘启动回现任务
A地块经济指标
总用地面积（万㎡）
9.79
容积率
3.68
建筑面积（万㎡）
33.6
（安置）
2
面积
面积比 总面积
金地西安曲江项目市场定位策略建议课件
07
CATALOGUE
项目风险评估与应对措施
项目风险识别与评估
政策风险
市场风险
近年来，政府对房地产市场的调控政策不 断，金地西安曲江项目可能面临政策风险。
市场竞争激烈，金地西安曲江项目需要面 对同行业的竞争压力。
资金风险
建设风险
房地产项目的资金需求量大，金地西安曲 江项目可能面临资金链断裂的风险。
1 2 3
价格定位 根据产品定位和目标客户群体，金地西安曲江项 目的价格定位为中高端市场，略高于周边同类项 目。
定价策略 建议采用分级定价策略，根据不同户型、楼层和 朝向等因素制定差异化的价格，同时考虑客户的 心理预期和购买能力。
价格调整 根据市场变化和销售情况，适时调整价格策略， 以达到最佳的销售效果。
金地西安曲江 项 目市场定位策略 建议
contents
目录
• 项目背景介绍 • 目标市场定位分析 • 市场竞争态势研究 • 目标客户需求与偏好研究 • 项目SWOT分析 • 市场定位策略建议 • 项目风险评估与应对措施 • 结论与展望
01
CATALOGUE
项目背景介绍
项目概述
01
项目名称
金地西安曲江项目
客户购房需求与偏好分析
首次置业需求
分析首次购房者需求，关 注刚需、刚改型客户，研 究户型设计、价格敏感度 等因素。
改善型需求
针对有房族，研究其换房、 改善型需求，关注产品品 质、配套设施、物业服务 等因素。
投资型需求
分析投资者购房动机，研 究投资回报率、地段升值 潜力等因素。
客户来源区域及购买力分析
随着西安城市化进程的加速和居民生活水平的提高，对高品质住宅 的需求将持续增长。
金地西沣公元项目(雁塔区西沣路地区城中村综合改造项目)报告书环境影响评价报告全本
目录前言 01、项目实施背景 02、评价工作过程 03、关注的主要环境问题 (1)4、报告书主要结论 (1)1 总则 (2)1.1 编制依据 (2)1.2评价目的、评价工作原则和评价重点 (4)1.3 评价因子及评价标准 (6)1.4评价工作主要内容与指导思想 (8)1.5 环境影响要素识别与评价因子筛选 (8)1.6 评价工作等级 (12)1.7评价范围 (14)1.8相关规划及环境功能区划 (15)1.9 污染控制目标 (17)2 建设项目概况 (20)2.1 项目名称、地点及建设性质 (20)2.2 建设规模与主要建设内容 (20)2.3 总平面布置 (23)2.4 主要技术指标 (24)2.5 配套公用工程 (25)3 工程分析 (29)3.1 施工期污染源分析 (29)3.2 运行期污染源分析 (33)4 建设项目周围地区环境概况 (44)4.1 自然环境 (44)4.2 社会环境概况 (46)5环境质量现状调查与评价 (49)5.1 大气环境质量现状调查 (49)5.2 声环境质量现状监测 (50)6 建设期环境影响及减缓措施 (52)6.1项目建设污染特征 (52)6.2 建设期环境影响分析 (53)6.3 建设期污染防治对策与措施 (61)6.4 施工期环境监测与管理 (66)6.5 小结 (67)7 运行期环境影响评价 (68)7.1 环境空气影响评价 (68)7.2 水环境影响分析评价 (72)7.3 噪声环境影响评价 (76)7.4 固体废弃物影响分析评价 (81)7.5 日照障碍影响评价 (82)7.6 高层建筑环境影响分析 (84)7.7 景观影响分析评价 (85)7.8 生态环境影响分析评价 (86)7.9社会环境影响评价 (93)7.10 社会经济影响分析 (95)7.11 外部环境对小区环境影响分析 (96)7.12 运行期环境影响小结 (97)8 污染防治措施可行性评述与建议 (98)8.1 施工期污染防治措施 (98)8.2 运营期污染防治措施 (103)8.3 排污口规范化 (109)8.4 环保措施 (110)8.5 节能降耗、减排建议 (111)9 污染物排放总量控制与环境容量 (112)9.1 建设项目的污染物排放分析 (112)9.2 总量控制 (112)9.3 环境目标的可达性分析............................................................. 错误!未定义书签。
思源经纪西安圣提雅纳营销策划
市场趋势分析
宏观经济环境
分析国内外经济形势、政策走 向等，预测未来市场趋势。
行业动态
关注房地产市场的发展动态、 政策调整等信息，分析对业务
的影响。
客户需求变化
关注客户需求的变化和趋势， 及时调整业务策略。
03
产品定位与特点
产品定位
目标客户群
中高端购房者，主要包括有购房需求的中产阶级和富裕阶层 。
产品定位描述
思源经纪西安圣提雅纳营销策划旨在提供高品质的房地产代 理服务，帮助客户实现理想的购房需求。
产品特点与优势
专业团队
思源经纪拥有经验丰富的房地产专 业团队，为客户提供全方位的购房 咨询和服务。
优质资源
与多家知名开发商和房产中介机构 合作，为客户提供丰富的房源选择 和优惠的购房价格。
个性化服务
交通便利。
西安圣提雅纳项目的开发公司是西安 某知名房地产开发公司，该公司在西 安地区拥有多年的开发经验，以打造
高品质住宅著称。
思源经纪公司作为一家专业的房地产 经纪公司，为该项目提供了全方位的 营销策划服务，包括市场调研、方案
设计、活动策划与执行等。
项目目标与定位
西安圣提雅纳项目的目标客户主要是有一定购房需求的年轻白领和家庭，他们注 重生活品质和社区氛围。
制定具体的营销策划方案，包括定位、目 标、策略、执行计划等。
效果评估完成
对营销策划的效果进行评估，总结经验和 教训。
时间安排与资源分配
时间安排
整个营销策划过程需要12个月左右的时间，每个阶段都有明确的时间节点和任务 目标。
资源分配
市场调研阶段需要投入大量的人力资源进行数据收集和分析；策划方案制定阶段 需要进行内部讨论和外部咨询；方案实施阶段需要组织相关人员进行活动的组织 和实施；效果评估阶段需要进行数据分析和总结。
西安紫薇西棠年度营销拓盘竞标报告
紫薇·西棠2019年营销投标报告陕西中原物业顾问有限公司
谨呈：紫薇地产
目 标 THE GOAL
北匙洋房余货、商业、车位 南匙高局3#、4#、5#
【第一部分】
本体【高新/沣东价值暧昧区，157亩丨型品质首置首改产品】
西 三 环
昆明路
卐越储备地块
北区
货源组织【推售节点】
P1：中国有两条路一条在海上，一条在陆地P2:西安有两条路一条历叱文化之路，一条创新科技之路P3：高新有两条路一条打包生活的腔调不心安，一条揭幕城市的荣光不梦想P4:一条科技路，盛世繁华履迹一脉以承之P5：二古老城砖上篆刻的无数辉煌中去感知 科技路，融汇包容，阔达的世界古都特征
一丧城市菁英梦想的起航位置
市场【宏观市场】后市预判：供应端
市场【宏观市场】后市预判：供应端
整体杢看，目前西安楼市呈分化局面：一是外围不主城市场 分化态势；另一层是主城区内丌同楼盘呈现分化态势。
棚改
城市价值提升
叱上最宽松户籍政策
从历年及未杢西安市棚改力度、户籍政策、城市价值、客户贩房 心理等因素杢看，2019年西安楼市需求较2018年将有所回落， 同时有望回归至1400-1500万㎡常态水平。
长安 匙加入限贩匙域商贷首套 20%提升至30%；商 贷事套30%提升至 40%。
沣东新城加入限贩匙 域满5年方可上市交易满2年方可上市交易连续缴纳2年及以上丌得补缴
在限贩匙域内，本市屁 民限贩2套，非本市屁民限贩1套。 严控房价出现过快增 长
申报预售均价不上 月网签均价增幅丌超过2%毛坯房丌超过9000 元/㎡、精装房丌超过 10500元/㎡。
15家跑盘/亰+20亰/亰+3次/周转介群与亰维护+报备流程+同行推介会