2012年武汉房地产市场预测

2008年武汉房地产市场预测姓名：刘秋芬学号：3600050118 班级：05级公共事业管理（1）班摘要针对目前房地产市场复杂的变化，以及住房价格受政策等因素影响出现的不稳定，本文对武汉市房地产市场做了分析，试图预测武汉未来房地产市场的发展走向。

此外，本文还对2008年影响武汉房地产价格的可能因素进行了分析，并给出了相关的政策建议。

关键词房地产市场，预测，调控（一）房地产市场现状2007年的武汉房地产投资额、开发面积、房屋价格均持续走高，供需不平衡矛盾依然尖锐。

导致整个房地产市场都出现较大的波动，群众普遍住房困难，具体表现在以下几个方面：1、房价总体涨幅较大，住房供不应求2007年，武汉市房地产市场总体上价格涨幅较大，房价过高，其中以商品住宅尤为明显（如图1和图2），虽然央行继续调高存款准备金利率，地产股又数次全线下滑，但是房价上涨仍然较为迅速，持续了近几年以来武汉房价强劲上涨的势头。

房地产开发投资呈加速增长态势，住宅投资继续占主导地位，经济适用房投资仍显不足新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高，住宅是供给的主体且比重仍在上涨；商品房的区域供给结构稳定，而导致房价高涨的原因主要是供不应求。

一方面，供给量大幅度下滑。

另一方面，需求快速膨胀。

资金流动性过剩导致了投资性需求增长较快。

同时，在房价快速上涨的趋势下，自住性购房者提前入市，也造成需求骤增。

图1图22、土地表现为供应不足近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期。

土地供应量的不足表现在两个环节：一是土地出让面积的不足。

二是开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。

特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量。

这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，而其很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地。

3、投资投机需求大量增加在房价快速上升的过程中，多种需求集中释放。

一是改善型需求。

高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强，家庭收入越高，利用自有资金购房的比例越高，据调查，高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例，一次性付款的比例一般达到60%以上；而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例，贷款的比例一般达到60%以上。

使得中低端需求和初次购房需求受到挤压。

二是婚龄人口对住房的需求。

受传统的成家置业理念的影响，新组建家庭购买住房的需求刚性较强。

三是城市新增常住人口的住房需求。

近年来，我国正处于城市化进程加速时期，城市新增人口对住房的需求旺盛。

四是城市拆迁导致的刚性需求。

目前，我国处于城市建设快速推进时期，城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加。

五是父母提前为子女购房的需求。

在目前房价上涨较快的影响下，年轻人住房需求提前释放，表现为父母为子女购房的时间大大提前，高收入家庭为正在读大学，甚至读高中的子女购房的现象比较普遍。

六是投资和投机性需求。

除以上以居住为目的的需求外，还包括部分以投资和投机为目的的需求，买房直接用于投资，以其增值获利；以改善住房条件为目的的高收入家庭，在购买新建商品房后，原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易，更多地是继续持有用于投资。

4、严重“倒挂”现象，推动房价上涨2007年，武汉市房地产市场出现了大量地价房价“倒挂”的现象，即招标、拍卖、挂牌等公开出让土地的楼面地价接近或高于同地段在售新建房屋的价格。

由于土地成本的大幅度增加，必然使得未来房价大幅提高，使市场形成了房价继续大幅上涨的预期；同时，推高了周边在售楼盘的销售价格，形成了地价和房价的相互推高的恶性循环。

当前地价房价“倒挂”的状况已经造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间，放缓销售速度等方式捂盘惜售。

“捂盘惜售”现象，正是“期指化”房地比价导致的必然结果。

5、保障性住房开发规模增加2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。

另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。

房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。

高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。

同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。

同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。

一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。

项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

房价整体可能在一定程度上逐渐回落。

保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。

因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

6、企业风险控制意识加强房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。

房地产项目规划、项目策划、市场营销等高级专业人才将走俏。

市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。

由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。

2008年，政府肯定将继续采取更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息（包括大幅度加息），使得银行贷款的难度加大。

甚至，还可能进一步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。

这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。

房地产企业将加快房地产证券化，创新金融产品，通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场，以拓宽企业筹资渠道。

宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。

政府将尽力防止一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面出现。

在2008年，从总体上看，房地产市场是良性的、健康的，房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。

（二）武汉市2008年房价趋势预测根据武汉市房地产市场信息网的数据显示，十月份武汉商品房均价突破5000元/平米大关，达到5200元，与去年同期相比上涨30%，已远远脱离普通市民收入水平，但是楼市依然火爆，许多中心城区的楼盘根本不必做营销活动，开盘之日即清盘。

这种现象是“虚火”，还是房价继续上涨的预兆？笔者以为，无论从供需，还是从消费心理等方面来分析，短期内房价仍有上涨空间。

理由如下：1、需求旺盛而供应不足。

中国的城市化水平预计将从2007年的42%上升到2020年的55%，城市住宅供不应求的现象仍将持续，甚至更加严重，武汉也不例外。

尤其值得注意的是，有消息称武汉即将成为中国第四个综合配套改革示范区，成为中部经济中心的前景十分光明，这个信号对人才的吸引力、对房价的刺激是不言而喻的。

武汉城区土地紧缺和房屋供应量不足的现象已经突显，而可以有效平抑房价的经济适用房项目建设又十分滞后。

据悉，武汉今年只有不到十个经济适用房项目上市，提供一万套左右房源，未能完成年初制定的14000套的目标，僧多粥少已成事实。

2、房屋建设成本上涨客观上会推高房价。

房屋建设成本包括土地、报建、配套、外装、环境、管理、财务、营销等多方面的成本，其中土地成本上涨速度极快，已经超过建筑总成本的一半以上，武汉近期频现“地王”就是明证。

影响武汉土地供需变化的因素武汉的旧城改造与拆迁方式和进度也影响到土地供应，相对而言，武昌通过搬迁武重、武锅等大型国企方法，带来增量土地供应的模式，有效缓解了武昌土地供应紧缺矛盾。

相对而言，随着房价持续上涨，汉口城区的拆迁成本加大，拆迁风险较大，目前看，王家墩CBD是城区今后主要的供地区域，类似这样的地段，土地价格短期仍有提升可能。

因此会导致房价进一步的提高。

此外，原材料、劳动力和资金成本也在迅速上涨，如果严格执行“90/70”标准，成本会进一步上升，地产商肯定是要将增加的成本转嫁给消费者的。

另外，随着武汉轨道交通建设的进展，光谷和金银湖一带的郊区楼盘会有更大的价格上升潜力。

这必然迫使处于价格顶峰的中心城区价格进一步上涨。

3、政府不希望房价过高，但肯定也不愿意房价下跌。

房地产行业是实现经济增长的支柱产业，城市中有房者毕竟是多数，房价下跌会导致大量居民破产、经济萧条、社会不稳定，导致众多“房奴”成为“负翁”，导致本就买不起房的弱势群体失业，更买不起房，不符合政府初衷。

房价的高低也在潜意识里影响着人们对一个城市地位的判断。

上海、深圳的高房价的确让人痛恨，但也是它们作为一线城市地位的一个重要反映。

在全国楼市“涨”声一片的情况下，如果武汉楼价下跌，买房者是高兴了，恐怕对城市的形象是一个打击，对招商引资也会不利。

有心的读者会发现，不论是国务院还是各地出台的房地产调控政策，目标均是控制房价“过快”增长，有希望房价下跌的字眼么？调控的目的是稳定房价，最终让房价健康的、保持与经济发展同步持续上涨。

武汉市政府的目标肯定也不例外。

4、武汉楼市的火爆说明不管房价是否合理，在心理上“看多”房价的人仍然居多。

而这种看法的口口相传，肯定会使部分潜在购房者提前加入购房大军，从而进一步加剧供需矛盾，形成房价的循环上涨。

虽然房价已严重脱离武汉市民收入水平，但价格虚高在全国大城市是普遍现象，许多媒体早就在鼓吹上海、深圳房价已到价格“拐点”的观点，但现实是房价的上涨只是减慢了，没有跌的迹象。

与这些一线城市的房价相比，参考武汉的人均收入水平，武汉的房价还并未到拐点。

两年前当房价还在两三千左右徘徊时，就有人“惊呼”房价过高，两年之后当房价超过五千时，还是有人喊太高，但是从市场反应来看，房价越高，销售反而越容易，说明购买者的承受极限一直在不断上升，心理底线尚未达到，退一步说，即使某些楼盘目前已经有价无市，但只要这种“相信武汉楼价还会涨”的心理存在，房价上涨就不可抑制。

因为心理上人们总是“买涨不买跌”的。

5、外地购房者的催化剂作用。