星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段的内部会议报告
地交会之星河湾之夜
政府为什么把北京星河湾定为行业标杆？2005-8-18时间：2005年7月30日6：00地点：星河湾售楼处对话嘉宾：世界营销大师米尔顿.科特勒ton Kotler麦得理银行中国区代表温天纳国土资源新闻网中国地交会副秘书长冯晖宏宇集团副总裁梁上燕主持人冯晖：各位来宾，星河湾之夜答谢酒会即将开始，请各位入座。
2005中国地交会之星河湾之夜答谢酒会现在开始，首先我们有一个现场的互动的活动。
今天又传媒界很多朋友，也是我们这次地交会的来宾，首先介绍一下参加这次星河湾酒会互动的嘉宾有米尔顿.科特勒，还有曹虎先生，还有我们星河湾董事副总裁梁上燕副总裁，还有温天纳先生，我本人是这次“地交会”副秘书长冯晖，今天很容幸能够担任这次对话的主持，我想从我这边代表台下业界的朋友，跟台上的嘉宾做一些互动。
对话下半部分的时间会交给台下的朋友们，看各位有什么问题，可以跟台上的嘉宾做一下互动。
今天上午“中国地交会”正式开幕，同时开幕的还有中国地交会国际地产高峰论坛，我们很容幸请到米尔顿.科特勒先生做主题演讲，下午也非常容幸请到副总裁梁上燕女士做精采的演讲，今天科特勒与我们邀请的嘉宾来到星河湾，刚才已经参观了一圈，我想第一个问题大家很关心，科特勒先生看完星河湾后有什么样的感受。
嘉宾签到世界营销大师米尔顿.科特勒先生米尔顿.科特勒（曹虎翻译）：我们星河湾产品是重磅炸弹级的产品，在看的过程中，开发商注重到了产品的细节，开发商开发这个产品时更多关注这个产品长期增值的开发理念，做的非常漂亮，印象非常好。
星河湾楼盘有了自己的风格，而且是非常突出的风格，印象非常深刻是楼盘里每个房间里的精装修，而且精装修用材、工艺非常注重细节，用了材料非常好，用了大量的木材、石材，在欧洲这些是看不到，这里的房子一套四五十万美元，在美国是看不到的，在美国二三百万美元的级别才开始用这样的材料，在美国、欧洲这样的材料人工成本是非常高的。
另外咱们楼盘所处的地理位置也不错，离CBD、主要的商业街区不是太远，交通比较方便。
星河湾副总梁上燕：房地产业没有冬天
跨界营销的优势
《 中国经济周刊 》 敢 于 淡市推盘， ： 在
是否 因为您对跨界营销非常有把Fra bibliotek？ 梁上燕 ： 通过跨界营销 ．可 以找到
不 同行 业 、不 同 国度 、不 同群 体 和 圈 层 中的 优 秀 元素 ，形 成 最 完美 的 融 合 和 嫁
故 事？
梁 上燕 ： 房子 自己会 说 话 ，品 质 好 地产 没有 冬天 ，这 是星 河湾 １ Ｏ多年 的发 展 历 程 给 予 我 的 信念 。每 当遇 到 市 场 不
好 的 境 况 ，我 经 常 会 对 团 队 说 ，虽 然 自
然 界 和 经 济 规律 都 有 冬 天 ，但 我 们 的 心
美 ，这 种动 力 来 自 里 ？ 哪
河 湾 的 局 限性 并 非 土 地 储备 ，而 是如 何
去 用 心 选择 一 块 地 ，选 择 一 个 适 宜星 河 湾 进入 的城 市 。
平 米的 豪 宅 为主 ， 目前项 目内 闵行 区 第
一
梁 上燕 ： 无论 在北 京 、上海 、广 州 ，
中 国创 造 精 神 进行 完美 融 合 。可 以说 ，
星 河 湾 专 注 于创 新 性 模 式 的探 索 精 神 与 中 国艺 术 的 创 造精 神 一 脉 相 承 。 同时 ，
个新项 目，这两个项 目的表现如何？
梁 上 燕 ： 两 个项 目分 别 是太 原 星 这
河 湾和 上 海星 河 湾。７月 ３ １目 ，太 原 星 河 湾 开盘 当 日 ，就 大 幅超 越 由我 们 自己 保 持 的 中 国 地 产 销售 记 录 。去 年 ８月 ８ 日。浦 东星 河湾 以 “ ６小 时 ４ Ｏ亿 ”创 造 销售 奇 迹 。而太 原 星河 湾很 快 就突 破 ５ Ｏ 亿元 ，比浦东 星河 湾还 快 。
风云人物对话星河湾
地产风云人物汇聚，对话星河湾
2005-6-19 下午4点20分，在星河湾最具特色的园林中央，一场关于城市品质/建筑品质/生活品质的“对话”正在展开。
随着中央电视台《对话》栏目主持人陈伟鸿充满智慧的解读，城市发展战略专家王志纲、北京建筑设计研究院副院长张宇与地产界赫赫名人潘石屹、易小迪以及星河湾发展商宏宇集团副总裁梁上燕坐而论道，侃侃而谈，如何以建筑品质推动城市品质与生活品质？中国地产界的风云人物各抒己见，对身处的北京星河湾打造的品质社区却一致给予高度评价。
星河湾发展商宏宇集团副总裁梁上燕以星河湾品质地产探索之路，解读建筑品质与城市品质、生活品质的关系，也博得在座业内专家的赞赏喝彩。
从左至右易晓迪、王志刚、潘石屹、梁上燕、张宇、陈伟鸿
黄董陪同前新西兰总理辛普利女士参观星河湾
黄董与梁总分别为贵宾讲解星河湾
地产大腕齐聚星河
齐聚星河比剑论道。
梁上燕星河湾跨界营销操盘精髓2019年239158798-资料
与会贵宾 迈克唐纳北咨（北京）工程咨询有限公司 Martin Wealleas 先生 英国商会会长 Michacl Fosh 先生 瑞士文斐律师事务所北京代表处 Christoph Koppel 先生 瑞穗实业银行（中国）有限公司北京分行行长 浅井邦夫先生
星河汇
星河湾汇聚三地高端价值（生活、事业、修为）的资源平台
事业
生活
业主
修为
生活平台：旨在为业主整合更多高端品牌资源，提高生活质素； 事业平台：旨在为业主提供更理财投资，商业外交等平台，如商会； 修为平台：旨在为业主提升个人修养，承担社会价值资源，世界奢侈
品协会文艺慈善等；
投资理财
外商协会 奢侈品协会
各大媒体争相以大篇幅报道星河湾 获奖消息。
2019年7月，星河湾在新加坡领奖后，各大媒体纷纷作报道。
2019年8月1日，英国《每日邮报》在报道CNBC“2019国际房地产”亚太区颁奖 典礼盛况的时候，特别提到了北京星河湾。
2019年12月18日，国际领袖基金会颁奖晚宴在北京星河湾四季会举行。图中左 五、六，及右三分别为美国驻华大使雷德、美国交通部前部长峰田先生以及现任 美国交通部副部长杰龙.
北京业主夏季高尔夫球联谊赛 每两周举行一次
嘉宾签到
参加打球嘉宾与球童互相交流高夫球技术ห้องสมุดไป่ตู้
北京星河湾 举办2019“欢乐六一儿童节”活动
星河湾小业主才艺表演
忙着记录小朋友们欢乐笑脸的家长们
现场小朋友图画展示-----此作品已交给中外友好协会， 作为礼品转赠给美国小朋友!
星河湾业主答谢晚宴 爵士印象
星河湾跨界的目标 从品质到价值的跨越
星河湾的跨界体系
定位 的跨界
传播 的跨界
星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士
星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士目前内地的大城市当中，生活圈子非常国际化的一群人具备无尽的购买潜力。
因此，星河湾在许多细节上都融入国际元素，来博得买家青睐。
据熟悉，星河湾的采购人员渗透至世界各地，包含园林的花草树木，与室内装修材料，许多都是从世界各地辗转而来。
星河湾的目的很简单，就是要营造一个国际社区的氛围。
为此，星河湾不惜血本，接待大批国际人士，其中包含新西兰等国原政要领事等等。
据透露，去年年底，仅接待欧洲商会的一次短期考察，广州星河湾便一掷千金，投入高达170万元。
相关于仅花几万或者者几十万元来搞一次活动的普通楼盘而言，星河湾堪称大手笔运作。
星河湾有自己的目标，即走出国门进行产品与品牌的双重营销，而其标志，便是日前与香港中原地产的合作。
今年，星河湾地产全国战略提速，推出太原星河湾、上海星河湾与广州星河湾七期。
加上目前正在运作的三大项目，六大项目将同时运作。
太原星河湾是星河湾地产在非一线城市中打造的首个项目。
在去年楼市低迷的2月份，星河湾地产以13.26亿元竞得太原龙城大街南侧1020亩地块。
估计该项目在今年下半年面市。
“太原项目比星河湾以往的任何一个项目都要精彩。
”梁上燕透露，太原星河湾的楼距超宽，达到六十米；环境一流，小区内有一个2万平方米的湿地公园。
尤为重要的是，星河湾进军太原，希望全面对接山西五千年的文明。
上海浦东星河湾东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。
距离陆家嘴大约8公里，直接同意2010展会辐射。
与其对街相望的是浦东图书馆新馆（在建）与浦东干部学院，轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路邻近，与该案距离约1公里。
只是，周边日常生活配套关于这一豪宅来讲，利好甚微，星河湾定位为一个高档住宅，内部就规划有学校、菜场等全方位的配套，结合由五星级酒店演化而来的“金钥匙家政服务”，丰富而私密的生活完全能够在园内解决。
上海浦东星河湾定位为豪宅产品，价格首先是周边楼盘所不能比拟的，从广州、北京的星河湾项目来看，产品的特殊性与高端程度，表达在选材、建造到装修等全系列的高端化，园林式的社区景观，甚至达到室内装修的精巧程度。
内容为王：星河湾的“下半场”
内容为王：星河湾的“下半场”——肖勇星河湾换标了！“一个心情盛开的地方”变成了“品质诚现未来”。
按照星河湾的官方解读，“品质”——星河湾的王道；“诚”——星河湾做事的用心及姿态；“现”——唯真唯实的是星河湾产品；“未来”——引领产业产品及服务发展。
春日羊城，撩人心绪。
在发布会现场，关注星河湾近二十载的我有一个强烈的感受：星河湾布局“下半场”！“内容”决胜房地产下半场业界比较一致的观点，中国房地产已从“黄金时代”进入“白银时代”，即进入“下半场”。
下半场比拼的是什么？地产大佬宋卫平认为，中国房地产已从容器时代转向生活内容时代，即“内容为王”。
房地产的“玩法”已经变了，“一次售卖”变为“经营一生”，低频次营销变为高频次服务，经营的核心从“房”变成了“人”。
房子不仅仅是钢筋水泥，不是终点，如同PC、手机、机顶盒等等，是入口，是平台，在互联网、物联网时代，在人人相连、物物相连的系统中，每天上演着精彩纷呈的“内容”。
“内容”决胜房地产下半场！产品当然是内容在中国房地产的上半场，很显然是“产品为王”。
在“内容为王”的下半场，产品当然是主要的核心内容。
房地产产品是内容的载体、内容演绎得平台，离开产品空谈内容，是天源之水，无根之木。
星河湾集团董事长黄文仔先生是业界公认的“工匠”，过去二十多年一直在践行着李克强总理在《政府工作报告》中倡导的“工匠精神”。
星河湾领路中国品质地产，国内顶尖、国际领先的建筑、装饰、园林、景观、会所、酒店、配置等等，体现着一种硬实力、硬内容。
并且，星河湾与时俱进，运用创新理念、创新科技、创新工艺、创新材料，打磨新一代星河湾产品，成为强有力的内容之基，内容平台。
服务即内容“服务、服务、还是服务”——发布会上，星河湾物业管理及酒店负责人一再强调了“以业主利益为先”的服务理念。
物业管理是房地产售后服务的最直观体现，是开发商品质、品牌的人性化出口（房产是物化出口），万科、中海等著名地产品牌最早是靠物业管理崛起的。
2019最新【精品】年星河湾地产整合营销成功之道剖析报告语文
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星座系列公关活动
星座系列公关活动
9月12日 “星座”新闻发布会暨品质鉴赏之旅
9月28日 星座世界大都会豪宅样板房系列全线惊世亮相 ——新闻记者“星座VIP体验之旅” 璀璨星河明月夜 ——广州新中心中秋赏月晚会
9月30日 星座内部认购PARTY
星座新闻发布会
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销售策略
“广州出了个星河湾” 到
“中国出了个星河湾”
星河湾的品牌之路
2001年：好房子不做到百分百不开盘 2002年：国际大师定造交楼标准 2003年：好房子的标准 2004年：星座重新定义豪宅 2005年：献给人群中通过细节辨别品质的人
星河湾的品牌之路
2001年
好房子不做到百分百不开盘
项目概况
广州星河湾位于华南快速干线南 出口，项目总占地面积1200亩。
星河湾的品牌之路
2005年 北京星河湾
进京拿状元
走着回广州……
“我的目标是，把‘南有星河湾，北有峰尚国际’改写为： ‘南有星河湾，北有星河湾’
在北京当不了状元我们一起走路回广州。 ”
——摘自2005年广州市宏宇集团新春年会上董事长黄文仔的讲话
1、“潜心磨一剑” 改造，打破地段论 全现房开放 国际大师定制精装修交楼标准
原则一：建筑与环境结合 原则二：环境与功能结合 原则三：环境和内外结合 原则四：观赏性与实用性结合 原则五：环境与人性化结合
改变了北方做不了“南方园林”的观念， 社区土壤和循环水系
其实，北方干冷的土壤不利植物吸收水分是大家都知道的常识，但是为 此去做土壤全面改良，恐怕一部分人想不到，还有一部分人是想到了不 愿花这个成本。但是北京星河湾偏偏想到了，而且办到了。
星河湾地产成功之道剖析
雅居乐和星河湾合作事宜
成都雅居乐与星河湾合作事宜的最新情况汇总1.合作地块：雅居乐和星河湾合作的部分是雅居乐的五、六期地块，共900余亩。
2.合作模式：雅居乐和星河湾共同出资开发。
星河湾提供人力、品牌、技术及资金。
雅居乐可以使用星河湾的品牌。
3.利润分配：由雅居乐和星河湾进行分成，具体分成比例未知。
4.合作进展：年初开始星河湾已经派设计以及工程管理人员进驻雅居乐对六期地块的施工及设计进行管理，目前星河湾副总梁上燕已到成都履职。
5.五期产品描述：①五期规划：规划有1个五星级酒店（目前名称为雅居乐花园大酒店），学校、会所和住宅。
酒店共8层，会所2层。
会所负一层规划有中、西餐厅，多功能厅、室内游泳池、健身房；一层为多功能厅、会所大堂和宴会厅；二层为多功能厅;②住宅形态：住宅部分建面共18万㎡，共19栋，均为25-26层的高层产品，为一梯一户或者一梯两户的全精装板式房源，精装标准为10000元/m³（售楼部了解），大概测算后发现五期的住宅约在700-1000套左右;③产品及价格：住宅产品的面积区间为220-600㎡（主力面积220-280㎡），从渠道信息了解，五期住宅的实际成交单价区间约在15000-18000元/平米（按照22亿元的销售目标，今年大约要销售500-600套左右），总价约400-500万/套起。
销售部目前对外报价是25000-30000元/㎡;6.五期工程最新工程进展：①主体封顶：目前酒店、学校、会所及住宅已经全部封顶。
4月份内装人员（全部来自星河湾）已经到会所，目前他们正在会所进行木工部分的工作;②交付安排：会所为五期的售楼部，交付时间在8月31日。
样板间呈现时间约在9月份。
住宅部分预计2014年交房。
酒店在年底开始营业;7.五期营销推广最新进展：①今年销售目标：22亿元为今年雅居乐和星河湾合作项目的销售目标，是在去年年底雅居乐相关会议上决定的，当时已基本确定和星河湾的合作；②目前销售状况：之前易居一直代理雅居乐1-4期项目，但是今年年初，易居已经从雅居乐撤场，目前雅居乐的销售工作由雅居乐的销售团队负责；③代理公司招标：大约2星期前，星河湾向成都各代理公司发函，世家等多个代理机构考虑到销售难度，没有参与竞标。
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➢ 招聘会现场
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
传播的跨界
改变地产传播模式形态
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
北京奥运中国首金获得者 陈燮霞作客星河湾
时间：2008年9月10日 地点：广州星河湾
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
外商嘉宾到席
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
晚宴穿插的演艺
经典爵士舞表演
醉人的萨斯风演奏
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抽 奖 环 节
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“心有多大，世界就有多大”
中山大学MBA讲座跨界营销论坛
活动主题: 心有多大 世界就有多大——论品牌运营与跨界营销 活动形式:以梁总以授课的形式对MBA学员进行培训 活动时间:2008年11月1日（星期六）14:00-17:30 活动地点:星河湾销售中心 主办单位：星河湾地产 活动机构: 中山大学高等继续教育学院MBA部、MBA俱乐部总裁班
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
法国波尔多名酒鉴赏
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
国家一级油画大师 ——封尘、张建民名作鉴赏
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
大师名笔 法国红酒 悠扬乐韵
如同置身于法国波尔多的浪 漫生活之中……..
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
世界品牌名车 —— AUDI R8
目光聚焦点，德 国奥迪价值235万 元名贵超级跑车位 于星河湾销售中心 门口优雅展示，引 来不少富豪关注！
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
娓娓动听的小提琴声音， 更显名车的最贵与优雅
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
服务的跨界
金钥匙酒店服务理念
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中大ＭＢＡ总裁班学员踊跃签到
签到处
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主讲嘉宾： 星河湾地产副总裁梁上燕女士
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梁上燕女士结合星河湾品牌实例进行精彩的解说,现场座无虚席
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
广州篇： 暨南大学EMBA讲座跨界营销 论坛（2008年11月20日）
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上海篇：上海陆家嘴金融博览会 第五届中国国际金融论坛（2008年9月18日）
与会嘉宾名单
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人才的跨界
中国豪宅标杆开百万年薪引千人竞聘
星河湾逆市招聘 搅动营销旋流
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•逾千名应聘者云集星河湾酒店，星河湾地产表示， 无论规模还是应聘者的素质，都超出此前预期。
最高级别表现，即“无微不至、超乎想 象”，“金钥匙家政服务”是由五星级 饭店的“酒店金钥匙服务”理念演化而 来，星河湾将物业管理和酒店金钥匙的 服务理念相互融合，为业主解决生活上 的琐事而努力，并将这项工作最终力求 达到服务的极致——尽善尽美个性化 服务。
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•2008年9月10日，星河湾酒店人潮聚集，人数逾千。不同年龄、不同阅历、不 同行业的人，怀着同一个梦想汇聚在星河湾。他们的脸上都写满了一种渴望挑 战的跃跃欲试，一种对未来的憧憬，还有一丝不易察觉的紧张。
•他们认为： •“因为是星河湾，所以我来” •“资深地产高管：站在巨人的肩膀上” •“星河湾业主：因为了解，所以信任” •“外籍人士：爱中国，爱星河湾”．．．．．．
陈燮霞为星河湾业主签名留念
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跨地域的界
让销售团队走出星河湾， 实现从“坐商”到“行商” 营销拓展模式的转变
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中大ＭＢＡ总裁班的学员品鉴星河湾样板房
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学员的车辆更胜顶级名车展
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当天车展凯迪拉克尊贵展示
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当天的学员之一,帝加花园家具有限公司总经理,在听取梁总精彩的演讲之后深有 启发.决定将旗下高档花园家私摆放在星河湾6号板房休息区.
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
星河湾6号 世界奢华体验之旅
活动形式及活动内容:红酒品尝、名车试驾、名画鉴赏 活动时间:2008-10-18 到 2008-10-19 活动地点:星河湾销售中心、星河湾大型停车场
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
法国波尔多名酒展示
法国波尔多名酒鉴赏
北京篇：山西拓展 — 鄂尔多斯业主答谢宴（ 2008年6月）
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
北京篇：山西拓展 — 太原业主答谢宴（ 2008年6月）
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
广州篇：佛山拓展——星河湾新春盛品名宴（ 2009年1月11日）
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
星河湾老总梁上燕对星 河湾营销手段的内部会
议报告
2020/11/16
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
星河湾业主答谢晚宴温馨场面
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
嘉宾签到
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
晚宴现场
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
跨领域的界
从单一自主销售， 到整合各界力量，嫁接它行业价值的营销模式转变
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
广州篇：奔驰客户答谢宴（2008年12月20日）
星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段 的内部会议报告
广州篇：中山大学MBA总裁班（ 2008年11月1日）
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