房地产企业发票处理的关键问题
凭什么不给开发票？——房地产公司预收款开票问题
乐税智库文档财税文集策划 乐税网凭什么不给开发票？——房地产公司预收款开票问题【标 签】营改增,房地产业务,预收款开票【业务主题】增值税【来 源】牛眼看税 营改增后，房地产公司预收款到底开不开发票?这是一个未明确的问题，各地对此解读并不相同。
甚至大相径庭，有的地方开发票，有的地方开收据，有的地方不准开发票，五花八门，怎一个乱字了得。
现将各地对这个问题的解读汇总下，做一个对比。
第一种：不开发票，不申报，以河北为代表。
“房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。
”既然不开具发票，自然在申报表也就不体现。
第二种：开发票，零税率，以山东为代表。
“营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。
开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。
在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
” 第三种：可以开发票或者收据，以浙江为代表。
“营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，我们建议房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具纳税人的普通发票或其自行印制的收据，待不动产移交时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票或专用发票。
” 第四种：开具普通发票，以青岛为代表。
“2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。
”《营业税暂行条例实施细则》 简单回顾下，规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题1、房地产行业企业纳税意识不强。
目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。
以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。
2、房地产行业企业财务核算不健全。
一是财务制度混乱。
帐务不全，有的甚至根本没有帐。
二是收入不实。
有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。
三是虚列成本。
多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。
有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。
3、房地产行业流动性强。
流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。
流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题随着中国城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的重要支柱行业之一。
作为房地产开发企业的一部分，纳税义务是企业必须履行的法定责任。
然而，房地产开发企业在纳税义务的发生时间以及开票方面常常存在一些疑问和困惑。
本文将对房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题进行探讨和解答。
首先，我们来讨论房地产开发企业的纳税义务发生时间。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条第一款的规定，一般纳税人应当按月进行纳税申报和缴纳税款。
房地产开发企业作为一般纳税人，应当按照每月确定的税务机关规定的申报和缴纳时间计算纳税义务的发生时间。
对于房地产开发企业而言，纳税义务发生的主要时间节点包括取得预售许可证和取得售房资格。
当房地产开发企业取得预售许可证后，即视为开展商品房预售活动，此时企业需要按照预售许可证规定的税率和时间节点进行纳税申报与缴税。
预售许可证颁发后，纳税义务即发生成为企业的责任，企业需要根据实际销售情况及时申报缴纳税款。
另外，当房地产开发企业取得售房资格时，即房屋竣工验收合格并办理了房产权证，企业同样需要按照相关税务规定的时间节点申报和缴纳税款。
售房资格的取得标志着房地产开发企业的生产经营活动进入了售房阶段，使得企业的纳税义务进一步扩大和增加。
房地产开发企业在取得售房资格后，应当尽快按照法定的申报时间节点进行纳税申报和缴税。
纳税义务发生时间的准确把握对房地产开发企业具有重要的意义和影响。
企业需要建立健全的纳税管理制度，及时了解并遵守相关的法律法规和政策，确保纳税义务能够在合适的时点得到履行，减少不必要的纳税争议和风险。
其次，让我们来关注房地产开发企业在开票方面遇到的问题。
房地产开发企业在售房过程中需要开具发票，以保证交易的合法性和合规性。
然而，由于房地产行业具有一定的特殊性，开票的方式及其规定也相对较为复杂。
根据财政部、国家税务总局《关于进一步印发〈房地产业增值税发票管理办法〉的通知》（财税〔2010〕75号）的规定，房地产开发企业在商品房销售中一般采用预缴税款方式开具增值税专用发票。
房地产企业发票管理制度范本
房地产企业发票管理制度范本一、引言房地产企业作为一个重要的经济实体，其日常的经营活动涉及到许多关键的财务方面，其中包括发票管理。
本文将介绍一份房地产企业发票管理制度范本，旨在规范房地产企业的发票管理流程，确保发票的合法性、准确性和规范性。
该制度范本适用于各类房地产企业，有助于提高企业发票管理水平，规避风险，维护企业良好形象。
二、发票管理的基本原则1. 合法性原则房地产企业在开具、使用和保存发票时，必须遵守国家相关法律法规和财务会计制度，确保发票的合法性。
所有发票必须符合税务机关的开票规范。
2. 准确性原则房地产企业在开票过程中，必须确保发票信息的准确性。
包括但不限于受票方名称、纳税人识别号、货物或服务名称、开票金额等。
任何虚假、错误的信息都是不允许的。
3. 规范性原则房地产企业在使用、保存发票时，必须按照规定的程序和要求进行操作。
发票必须存放在专门的发票资料库中，便于日后的查验和管理。
任何私自挪用、涂改或丢失发票的行为都是严重违反规定的。
三、发票管理的具体措施1. 发票开具（1）确定开票资格：房地产企业需要经过税务机关的审批，获得相应的开票资格。
同时，开票人员需要具备相关的税收知识和技能，确保开票的准确性和规范性。
（2）开票流程：房地产企业应设立专门的开票岗位，由专人负责发票的开具工作。
开票人员必须按照规定的程序和要求进行操作，包括填写发票信息、校验信息的准确性、加盖企业印章、登记发票信息等。
2. 发票使用与保存（1）发票领用：发票领用必须经过合法授权，开票人员应准确记录发票的领用情况，包括发票的种类、编号、金额等。
发票一经领用，即成为工作人员的责任进行妥善保存。
（2）发票使用：发票必须按照合法、合规的要求使用。
在开票过程中，务必核实受票方的名称、纳税人识别号等信息的准确性，不得随意开票或涂改发票。
（3）发票保存：房地产企业必须建立健全的发票保存制度。
所有发票都应存放在专门的发票资料库中，分门别类，标注清楚发票的种类、发票号码、日期、金额等关键信息。
房地产发票要求
房地产发票要求合同书：房地产发票要求甲方（企业名称）：_______________________________乙方（企业名称）：_______________________________鉴于甲方为房地产开发商，乙方为发票服务提供商，双方根据平等、自愿原则，达成以下协议：一、发票类型及要求1. 甲方要求乙方提供的发票种类为房地产发票。
乙方应确保发票的真实、有效、合规，并符合国家相关法律法规的规定。
2. 发票的开具要遵循相关税务政策和纳税规定，确保发票的真实性和合法性。
3. 乙方应根据甲方的需求，提供开具增值税普通发票或其他类似的发票。
发票上应包括房地产项目的名称、业主姓名、地址、购买金额、税率等相关信息。
二、发票的交付与保存1. 乙方应即时、准确地向甲方交付开具的发票，并确保发票的内容无误。
2. 乙方应负责安全保管开具的发票，并妥善保管相应的电子记录。
同时，乙方应为甲方提供必要的发票复制和查验服务。
3. 如发票遗失或被损毁，乙方应及时补开相应的发票并负责相应的手续及费用。
三、发票费用与付款方式1. 乙方向甲方收取相应的发票开具费用。
具体费用标准由双方协商确定，并在协议签订后五个工作日内支付。
2. 甲方应按时足额支付乙方的发票开具费用。
付款方式可通过电汇、现金、支票或其他双方约定的方式进行。
四、合作期限与解除条款1. 本协议自双方签署之日起生效，有效期为______年。
2. 若一方未履行本协议的义务，经对方书面通知后，可以解除本协议。
3. 除非发生不可抗力或法律法规限制，否则任何一方解除本协议应提前___天书面通知对方。
五、保密条款1. 双方同意对于在本协议履行过程中所获知的对方的商业、技术、财务及其他机密信息保守秘密。
2. 未经对方书面同意，任何一方不得向第三方透露对方的商业机密。
六、争议解决在本协议履行过程中，如发生争议双方应通过友好协商解决。
如协商不成，可向有管辖权的法院提起诉讼。
七、协议变更与修订如对本协议的任何条款进行更改或修改，双方应在书面形式上达成一致，并签署补充协议。
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题1、房地产行业企业纳税意识不强。
目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。
以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。
2、房地产行业企业财务核算不健全。
一是财务制度混乱。
帐务不全，有的甚至根本没有帐。
二是收入不实。
有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。
三是虚列成本。
多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。
有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。
3、房地产行业流动性强。
流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。
流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。
房地产开发企业如何取得正规发票
房地产开发企业应取得的合法发票一、房地产企业开发成本票据规范管理1.土地出让金，应取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”，与此相关的契税应取得“中华人民共和国契税完税证”；2.具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录.；3.委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的“服务业发票”；4.直接向行政事业单位支付相关费用时，应取得行政事业性收费收据；5.向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等营利性费用时，应取得地税部门监制的“服务业发票”；6.支付对象为个人的销售佣金，应以支付凭证（或支付清单）和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证；7.支付对象为销售公司的销售佣金，应取得地税部门监制的“服务业发票”；8.支付对象为金融机构的利息支出，应取得金融机构开具的付息凭证；9.支付对象为非金融机构的利息支出，应取得地税部门监制的“服务业发票”；10.其他费用发票应按支付对象属于增值税或营业税纳税人的不同身份来定；11.工程费支出应区分以下情况取得发票：1）施工方为建筑安装企业，应取得地税部门监制的“建筑安装业发票”；2）施工方为生产建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“工业企业专用发票”；3）施工方为经销建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“商业企业专用发票”。
二、房地产企业费用报销票据规范管理1、办公费1）、各部门发生的各种办公用品及耗材费：增值税普通发票。
2）、各种搬运费和文件资料的邮寄费：搬运费应取得运输单位机构所在地运输发票，如果是个人提供搬运劳务，应由个人到地税机关申请开具《税务机关代开统一发票（地税）》。
3IT软件硬件维护费、维修费：根据财税[2005]165号文件，如果是购买软件的同时向软件公司支付的后期维护费、维修费，应取得增值税发票（与软件开在同一张发票上）。
房地产业税收征管中的问题及对策
收入长期挂在“ 预收账 款” 或者 “ 应付账 款” 等科 目下 ， 予结转 。 账 等多种结算 手段 ， 不 实际发生 的土地取 得成本 与合同金额并 不一 ４ 销售车库收入不入账。消费者购买 的车库 只是 使用权 ， ） 没有产 致 ， 时相 差极大 ， 有 而且 有的交易过程在账 面上没有任何记 录 ， 准
而有些 企业更是利用这些条件 ， 不按 照会计制 度确定 的原则核算 及 时 ， 为企业人为调节税款 的申报创造 了条件 。 开发成本和费用 。表现 之一是 房地 产开发 企业 由于 主观原 因不 ２ ４ 目前征 管方 式不适 应房 地产 业 的 实际情 况 ． 按项 目核算 成本 ， 已完 工与未 完工 的项 目成本 混在一 起 ， 多 将 在
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第３ ２卷 第 １ ４期
２０ ０ ６ 年 ７ 月
山 西 建 筑
Ｓ ＡＮＸＩ ＡＲＣＨｎ、 Ｈ ＥｃＴＵＲＥ
Ｖ０ ．２ ＮＯ １ Ｉ３ ． ４
Ｊ１ ２ ０ ｕ． ０ ６
・２ ７ ・ ２
文章编号 ：０ ９ ８ ５ ２ ０ ）４０ ２ — １ ０ — ２ （０ ６ １—２ ７ ２ ６ ０
中 图分 类 号 ： Ｕ７ ３ Ｔ ２ 文献标识码 ： Ａ
而 财务 上又不分 项 目核 近几年 ， 我国房地 产业蓬 勃发 展 ， 动 了地方税 收 的快速 增 不按规定取得发票 ， 以收据 支付 工程款 ， 带 长。 由于房地 产经营业务 的独 特性 以及税 收制 度的滞 后等 客观 算 ， 这影响 了工程结转 成本 的及 时性 和真实性 ， 也给建 筑施工 企 原因 ， 使税收流失现象严重 。我 国连续 开展 了对 房地产业 的税收 业偷 逃税 款提供了机会。 专项检查 ， 又先后 出台 了一系列 管理 制度 和征管 措施 ， 取得 了一 ２ 原 因分析 定成效 ， 规范房地 产业 的税 收征管起 了积极 的作用。但 对 目前 对 各地征管情况分析 ， 房地 产企 业偷逃 税现 象带有 普遍 性 的问题 ，
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企业发票处理的关键问题分析1，2012年所有的稽查工作都是围绕发票展开的。
《2012年全国税务稽查工作要点》中，国家税务总局特别强调，稽查要做到：“查账必查票”、“查案必查票”、“查税必查票”。
温总的震怒：2010年，审计署的一则审计数据显示，2010年抽查56个中央部门已报销的29363张可疑发票中，有5170张为虚假发票，列支金额为1.42亿元。
2，发票税前扣除的规定：《进一步加强税收征管若干具体措施的通知》（国税发[2009]114号）第六条：加强企业所得税税前扣除项目管理。
未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。
《关于加强企业所得税管理的意见》（国税发[2008]88号）：加强发票核实工作，不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据国税发[2008]80号《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。
3，企业取得什么样的凭证才能在税前扣除？合法的收据：向境外支付费用，以及支付境内的，凡收款方既不需交增值税，又不需交营业税，无需发票，收据+协议即可合法入账凭证的种类（1）财政收据（非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不含资金往来结算收据）（2）税务监制发票（3）自制原始凭证（4）合同+收据+判决书/调解书/公证书（对方不交增值税/营业税）（5）未按规定取得发票如何补救？汇缴结束前可以重新补开。
（6）“甲方供材”发票能在所得税前扣除吗？合同外甲供，施工方清包工：材料发票（供应商）+工程发票（施工方）（7）取得建筑安装工程发票要注意哪些问题A：销售自产货物并施工—自产货物发票+工程发票B：商贸公司销售外购并施工——全额货物发票C：建筑公司销售外购并施工——全额工程发票D：甲控：合同价包含材料——全额工程发票E：甲供设备乙方安装：设备发票+工程发票F：甲供材料乙方装饰：材料发票)+工程发票G：甲供材料，乙方建筑施工（装饰以外劳务）：材料发票（供应商）+工程发票（乙方全额纳税，净额开票）此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款向国外支付费用的发票问题：公司收到某境外公司的服务费发票，上面注明净价格100元，我公司将净价格折算成税前价格105.26元代扣代缴营业税5.26元，但对方公司不同意按税前价格更换发票。
请问我公司是否可以按税前价格105.26元在所得税前列支此服务费？所得税司副司长缪慧频：如果劳务合同规定，应该是由中国公司负担，可以根据境外公司开具的劳务费发票，以及合同、营业税发票等作为有效凭证，在计算企业所得税前扣除。
4，甲供材料是否需要换开工程款发票？营业税计税依据与发票金额并非一一对应溢价征税——甲供材料建筑工程差额征税——工程总包分包；销售外购不动产、土地发票管理办法：提供劳务收取价款，应开具发票收款额=合同金额=发票金额甲供设备（电梯、空调、监控设备）、甲供装饰材料、分包工程中的自产货物一些税务机关要求甲供材必须取得建安发票的理由。
以票控税的现实与困境。
《发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。
建设单位购买的材料实质上是建筑安装工程费—自营工程不能视为转售业务征收增值税。
因此施工单位只须开具建筑劳务部分的建筑发票，甲供材料无须开具建筑发票。
5、汇算清缴结束后，取得上年度的发票，如何处理，是否可以税前扣除？成本发票：未完工，直接计入，不影响成本累计；完工后，只能在发票取得年度扣除（31号文第35条）费用发票：开票日期必须为当年12月31日吗？如果为次年日期，在次年计入期间费用，是正常的。
如果计入上年损益，要有合理理由（签字程序）。
取得时间最迟在次年5月31日。
成本费用发票，超过汇缴期，过期不允许扣除，比如2011年6月取得开票日期为2010年费用发票，只能计入以前年度损益调整，不能扣除如果在5月31日前，取得上年度开具发票，计入“以前年度损益调整”申报所得税年报时在附表三第40行第4列调减依据：税务总局2011年34号公告例：某开发项目2010年度完工，2011年6月取得完工项目的成本发票1000万，是否可以在2010年度扣除？扣除问题必须发生在开发产品已经完工的基础上。
如果开发产品未完工，那么扣除将不成为问题，无论计入哪一年都不影响成本的累积。
2010年已经达到完工标准，但是企业未及时进行竣工清算，税务机关认定企业要按照完工产品纳税，这时，成本究竟扣除在哪一年，就至关重要了。
（1）报告年度发生，并且暂估入账，在第二年5月31日之前取得发票的，可以在报告年度扣除。
（2）报告年度发生，未暂估入账，在第二年5月31日之前取得发票的，是否可以扣除存在争议。
只要企业有充分的证据证明成本的确是在报告年度发生的，应该在报告年度扣除。
目前，这种观点，尚存在争议。
（3）1-5月实际发生的成本，计入当年度。
（4）报告年度实际发生，在次年5月31日后才取得发票，应当扣除在发票取得年度。
总结：同样是1-5月的发票，要看是报告年度实际发生的，还是当年度实际发生的，发票形式相同，但是扣除的年度不同。
6，哪些支出必须取得发票才可税前列支？《营业税细则》第19条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（合法有效凭证），是指：①支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；②支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；③支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；④国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
合法的扣税凭证应当如何把握？（2010年04月06日国税总局纳税服务司）答：按照《企业所得税法》的相关规定，企业所得税税前扣除的凭证必须合法、有效，发票是企业所得税税前扣除的基本凭证，除发票以外，企业真实发生的各项费用，不需要取得发票的，如折旧、工资等费用可以凭自制凭证扣除。
企业无法取得发票的，需要提供能够证明和企业生产经营有关的真实发生费用的有效证明。
7、财务人员如何规避发票风险？（1）、票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定）普通发票代码第一位，根据收款方经营主业来判断国税普通发票代码第一位1，地税2，增值税普通发票5200（贵州省）（2）、票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在地相符）普通发票代码第2-5位（3）、发票有效期：发票所属年份，普通发票第6-7位。
（4）、票据与经济合同经济业务是否相符（交易双方名称、劳务/货物）例一：某建筑公司总包价款为1000万，将一部分工程分包给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳务，合同中约定，防水材料为200万，工程费是40万，分包方应如何开具发票，如何纳税；总包方如何开具发票，计税依据是多少，如何纳税申报？分包：200增值税+40营业税分别纳税；总包：开票1000万，营业税计税依据：760营业税条例第五条：纳税人将建筑工程分包给其它单位的，以总包价款扣减支付分包人余额为计税依据，200属于合法扣税凭证，依据细则第19条如果分包合同中未分别约定材料价款和工程款，分包方又该如何纳税？（全额增值税，地税核定营业税）例二：某建筑公司承揽设备安装工程，设备价款为300万，安装费60万，如果设备由该建筑公司外购，发票应如何开具，如何纳税？如果设备由建设方自行采购呢？例三：哪些货物不涉及建筑业营业税？甲供设备、甲供装饰材料、分包工程中的自产货物（5）、票据形式是否合规（抬头，本公司全称、印章，发票专用章）——汇总开具发票必须附清单（6）、付款方向与支付方式（7）、真伪检查2011年度开发项目未完工，税务检查发现有1000万假发票计入开发成本，应该如何定性处罚？如果是费用发票呢？未按规定取得发票，1万以下罚款，重新补开发票费用发票为假，当年已扣除，必然调增所得8，善意取得了虚假发票怎么处理才能规避风险？（1）、在规定期限内从销货方或提供劳务方重新取得合法有效的凭证；（2）、该发票确属开票方自发售税务机关购买，且购票方、开具方、业务交易、收款属于同一方，实际交易金额与发票上所列金额一致的，其取得的发票准予作为税前扣除的凭据。
9，怎样确认计税成本终止日最有利？会计成本与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比；计税成本只考虑实际毛利额，不考虑实际结转成本；会计成本年度结算以12月31日为截止时点；计税成本可以次年5月31日前的某一时点为核算终止日；会计成本项目结算或未结算的预提成本；计税成本除要求成本实际发生且取得合法凭据外可按一定比例预提成本计入计税成本。
10、质保金怎样处理有利？建设工程质量保证金（保修金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。
《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质[2005]7号）未支付的质量保证金如何扣除（取得发票可以扣除，未取得发票，所得税可以预提，土增税清算不予扣除）11，发票重点检查的项目稽便函（2011）31号：对企业列支项目为“会议费”、“餐费”、“办公用品”、“佣金”和各类手续费等的发票，须列为必查发票进行重点检查。
对此类发票要逐笔进行查验比对，重点检查企业是否存在利用虚假发票及其他不合法凭证虚构业务项目、虚列成本费用等问题。
12，税务机关检查假发票的准备工作：（一）实施准备阶段，多渠道收集企业的相关信息。
包括通过媒体、广告收集信息、现场观察、在网上收集有关信息。
（二）文书准备行使检查权时，使用《税务检查通知书（一）》，《征管法》第五十四条设置（六基检查权）。
发现相关线索后，行使调查权时，应适用《税务检查通知书（二）》，《征管法》第五十七条（调查权）规定设置的，主要用于调查取证。
在实际检查中，可对一家开票单位先使用《税务检查通知书（一）》。
然后打出《税务检查通知书（二）》以备用。
（三）.“发票换票证”的使用。
《税务检查通知书（一）》下达后，发现疑点发票的，应及时使用“发票换票证”调取发票，以便进行检验，保存原始证据。
“换票证”可以提前填开备用。
（《发票管理办法》第三十三条）（四）询问检查时应提前准备好《询问通知书》及《询问笔录》。
一旦发现假发票线索时，应对相关当事人及时询问。
及时取得用证人证言。
需要调账时，事先要做好“征管软件”的审批程序。
（五）录音录像必要的情况下，可以进行录音、录像、复制。
应先期准备好录音设备、无线上网卡、笔记本电脑等。
（六）电子查账有电子查账软件或电子设备，也要提前准备。