房子拆迁需要掌握的谈判技巧
拆迁谈判技巧和策略
拆迁谈判技巧和策略拆迁是指政府基于公共利益，对城市的老旧建筑、城中村或者其他被认定为需要拆除的建筑进行拆迁。
在拆迁过程中，谈判是双方达成共识，解决纠纷的重要手段之一、下面将介绍一些拆迁谈判的技巧和策略。
1.了解法律法规在与政府谈判之前，必须了解相关领域的法律法规。
例如，国家土地管理法和拆迁补偿协议等规定，可以帮助你了解自己的权益和合理的赔偿标准。
在谈判中，合理地应用法律法规可以增加自己的谈判优势。
2.寻求专业帮助3.组织自己的团队在进行拆迁谈判时，组织一个团队是很重要的。
这个团队可以包括拆迁律师、财务顾问、公关人员等不同领域的专业人士。
每个人都有自己的职责和专业知识，为你提供全方位的支持和帮助。
4.制定明确的目标在开始谈判之前，你应该有一个清晰的目标。
这个目标应该是具体的、可量化的，并且可以合理实现。
例如，你可以要求合理的补偿费用，或者要求政府为你提供新的住房。
明确的目标可以帮助你在谈判中保持冷静，做出明智的决策。
5.建立信任和良好关系在与政府谈判时，建立信任和良好的关系是非常重要的。
你可以参加政府组织的活动，积极参与社区建设，增加你在政府中的知名度和影响力。
此外，你还可以与政府官员保持良好的沟通，尊重对方的意见，并寻找双赢的解决方案。
6.有备而来在与政府谈判之前，务必充分准备。
你应该收集相关的证据和文件，证明你的权益和主张。
此外，你还可以收集其他类似案例的信息，了解他们是如何解决纠纷和争议的。
充分的准备可以增加你的谈判信心，并增加你的谈判筹码。
7.灵活应变在拆迁谈判中，灵活应变是非常重要的。
你可能会遇到各种各样的情况和难题，必须能够随机应变。
在谈判中，你应该保持冷静，运用你的智慧和创造力，寻找解决问题的方法。
总之，拆迁谈判是一项复杂的任务，需要一定的技巧和策略。
准备充分、了解相关法律法规、寻求专业帮助、建立良好关系、确立明确目标以及灵活应变等都是取得成功的关键要素。
通过以上的技巧和策略，希望能对你在拆迁谈判中取得良好结果有所帮助。
拆迁谈判技巧和策略
拆迁谈判技巧和策略5、说服技巧。
在说服对方的过程中，应先谈易后谈难，先谈好后谈坏，要多向对方提出要求、传递信息、影响对方意见;强调一致、淡化差异;不要奢望对方一下子接受突如其来的要求;要强调合同有利于对方的条件;强调互惠互利、互相合作的可能性、现实性，激发对方在自身利益认同的基础上来接纳自己的意见。
6、语言技巧。
正确运用语言技巧，应注意语言的文明、清晰、严谨、准确，避免吞吞吐吐、词不达意;语言要有逻辑性，说话要切题，不要答非所问;介绍自己的购买力时不要水分太大，评价对方的商品质量、性能要中肯，讨价还价要充满诚意，如果提出压价，理由要充分;要善于利用谈判对手在语言逻辑上的混乱和漏洞，及时驳倒对方，达到预期目标。
拆迁谈判的开局技巧：1、提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。
如果不假思索的就答应对方的第一次报价，这种做法通常会让对方产生两种反应：我们本来可以做的更好，一定是哪里出了问题。
3、学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外，如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告，就要是这对里面的一些项目学会感到意外，在你表示有些意外后，对方通常会做出一些让步。
如果你不表示意外，对方通常会拆迁人变得更加强硬。
4、避免对抗性的拆迁补偿谈判。
千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。
5、拆迁谈判中“钳子策略”的使用。
一定要把精力集中到具体的补偿项目上比如自建面积的测量与补偿等，千万不要在意补偿总额，也不要用百分比的方式进行补偿谈判。
拆迁谈判的中期技巧：在进行拆迁谈判开始前，一定要搞清楚对方是否合法的授权，有没有权利代表拆迁人进行谈判，最高谈判权限是什么。
进入了拆迁谈判的关键关节，对方往往会以“没有授权”、“说了不算”等借口来进行推脱。
2、在拆迁谈判中绝对不要对补偿款进行“折中补偿”。
拆迁中对补偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码，价码折中并不是一种真正公平的补偿方式。
与拆迁办谈判技巧
与拆迁办谈判技巧【篇一：拆迁谈判技巧及要点】发表于 2010-7-5 15:49拆迁谈判技巧及要点拆迁谈判技巧及要点楼主谈判大赢家作者发表于搜房网 - 上海业主论坛 - 楼市话题因地方**土地财政和国内城市化进程的需要，拆迁成了当今社会非常普遍的现象。
在拆迁谈判中，因拆迁人有**背景往往是谈判中强势的一方，而被拆迁人则是弱势一方。
尽管如此，被拆迁方还是可以通过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。
谈判技巧和水平的高低会极大地影响到拆迁的补偿金额，其差距之大非亲历者有时难以置信。
2005年本人位于杭州市文二路的房子被拆迁，每平方获得了2.9万元的补偿，而最低的业主每平方只获得了7千元（相当于当时二手房的市场价格）的补偿。
2008年3月，因杭州市拱墅区半山地区环境污染综合整治工程需要，拆迁到康桥镇某企业。
该业主因对厂房拆迁谈判没有经验，聘请笔者为谈判顾问。
拆迁方按评估报告提出总补偿金额为2340万元。
经过2个多月的谈判，该业主最终获赔4200多万元，比对方的初始报价提高了1900多万元。
根据笔者多次咨询拆迁谈判的经验，总结拆迁谈判的要点如下：1．收集必要的相关信息信息有助于我们“知己知彼”，增强谈判实力和信心。
应收集的信息包括：（1）该地段为什么要拆迁？按照规划拆迁之后该地段作何用途？用途不同，补偿系数不同。
（2）拆迁人是谁？是否有拆迁许可证？动迁服务机构是谁？（3）对方谈判人员的组成情况如何？谁是主谈人？他们的职务、背景、性格、爱好如何？（4）拆迁的评估机构是谁？如果已经做了评估，如何拿到评估报告？（5）评估报告哪些地方较合理？哪些地方可以要求重新评估？是否有财产被有意无意地漏评？（6）拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法？如有违法，向谁申诉？（7）是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议？补偿金额是多少？他们的谈判有何得失？2．组建一个谈判小组因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大（动辄上千万、几千万）、内容复杂、专业性强，业主一人无法胜任，需要组建一个谈判顾问团队。
拆迁谈判技巧和策略
拆迁谈判技巧和策略
1、细心探究形势：应对拆迁谈判，应首先对形势进行细致的探究，了解双方所涉及的各类问题，把握谈判的主动权。
2、加强沟通交流：要求双方当面沟通，强调民主协商的原则，体现合作共赢的精神，彼此尊重，开展正面沟通交流。
3、发挥折中优势：在进行拆迁谈判时，要秉持公平正义的态度，及时发挥折中优势，确保双方合理利益得到有效调解。
4、维护谈判公正：要求在谈判中保持公正，双方彼此尊重主张，不能偏私或把自己的利益凌驾他人的利益。
5、努力求合作：要求双方要努力求合作，相互理解，通过友好措辞让对方接受自己的主张，做出合理的让步，利用各种手段达成一致意见。
拆迁案件经典谈判技巧
拆迁案件谈判技巧古人云:“知己知彼,百战不殆”动迁工作无疑是和平年代的“战争”。
战役的双方是不对等的，一方是散兵游勇，一方是机械化军队。
一般情况，动迁人员熟知法律法规，熟知每一户情况，而对于每一户该具体如何说，如何做，每一句话都会进行认真安排，如同战争前的部署。
常规做法先易后难，选择突破口，突破口的选择原则是该户人家位置关键，最好能够起到割断分裂房屋的作用，其次该户在当地有些影响，面积亦不宜过大，便于操作，能起到“以点带面”的作用。
被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败，就要知道什么是拆迁？对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。
抓住每一环节，找其漏洞。
首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态，说实在话，当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好，比较典型的有下列四种心理状态：一、如意心理这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。
形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。
当拆迁实施单位进入现场时，被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。
拆迁工作人员与其相处也比较和谐。
二、恐惧心理当房屋拆迁工作进入实质性阶段时，部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。
他们在不同程度上关心自己利益的实现，主要特征是表现出忧虑和慌张，在这种情况下，被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感，生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。
凡事总是斤斤计较、举棋不定。
三、消极心理有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时，就处于一种消极心理状态，通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。
四、横缠心理当房屋拆迁工作进入实施阶段时，部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻，力求经济利益或其他利益最大化，以拒不拆迁为筹码，表现为横扯和要挟行为。
上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”，前者表现软拖，后者表现硬抗。
但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致，也是本文论述重点。
拆迁期间谈判技巧
拆迁期间谈判技巧重要提示: 一定要弄清楚拆迁人合法吗?才能开谈!拆迁公司往往利用心理暗示来击败你的勇气.如: 政府没有拆不掉的房子! 拆迁是大趋势... 介绍如下:一、公告拆迁期间谈话技巧当拆迁公告颁布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人洽談拆迁协议时，如果被拆迁人的合法要求（如要求产权调换）被拒绝，被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商，说话要和气，切不可激化矛盾，更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。
二、起诉撤销拆迁许可证中止裁决在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时（提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月），被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼（一般而言，在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼），请求法院撤销拆迁主管部门颁发的XX号房屋拆迁许可证。
三、诉讼期间无权裁决根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2 项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼，拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。
四、诉讼期间作出裁决的后果如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆迁人申诉到北京最高法，该裁决肯定会被判决违法无效！依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害人有权请求国家赔偿。
五、告拆迁许可证的诉状这要针对各种综合情况来定，拆迁人提交的不合法的申请资料只有在案件受理后才能看见，写诉状时只能针对已发生的且看得见的（以证据说话，广为搜集拆迁人散发的各种拆迁宣传资料）一样或两样不合法的事实（含实体或程序违法）即可，案件受理后，见到被告提交的证据再补充撤销拆迁许可证的理由也不迟（诉讼的目的就是要拆迁人提交拆迁许可证的申请资料）。
六、法院受理法院受理告拆迁许可证一案后，诉讼中既便是原告指出第三人提交的五份拆迁申请资料全部都不合法，绝大多数法院也会在最短时间内判决原告败诉。
关于拆迁谈判策略_谈判技巧_
关于拆迁谈判策略谈判签约是整个拆迁工作过程中的重点和难点环节。
以下是小编编整理了关于拆迁谈判策略，希望你喜欢。
拆迁谈判策略 1.紧扣主题拆迁谈判的主题是如何补偿与安置。
有的被拆迁户故意抬高门槛，设置障碍。
他不与你谈补偿安置问题，而是抛出诸如失地农民的生活保障、征地补偿款的分配、装修材料的涨价、规划控制造成的损失等问题，强调征地拆迁造成的损失，以此来提高签约价码。
如果你与他纠缠于此类问题，那么，你将处于被动地位。
你应该对此类问题稍作概要的解释后，引导他谈补偿安置的具体问题。
否则，谈判是无法取得进展的。
拆迁谈判策略 2.把住原则如果无原则的一味迎合被拆迁户的要求，是会出“乱子”的。
首先，人的欲望是会膨胀的，是无止境的，也是无法满足的。
其次，一个地段不是拆迁一户，你不要指望他得到了额外的补偿后会给你“保密”，相反，你将面对越来越多的无理要求而一发不可收拾。
因此，必须把握住几条基本原则：(1)政策原则，凡是拆迁政策明确规定的，必须严格执行，绝对不能突破，也不能缩水;(2)政策不能涵盖的个案处理，应遵守请示原则;(3)利益平衡原则，即在每一个拆迁地块上的补偿标准、安置待遇等方面前后一致，户与户之间平衡;(4)不留遗留问题原则。
守住这些基本原则，才能保证整个地块中的拆迁工作健康、有序、和谐地进行。
拆迁谈判策略 3.把握时机拆迁过程中切忌急躁，否则，往往欲速则不达。
在将被拆迁户引导到谈判桌前要做大量的化解工作，且各个不同的阶段，各有不同的工作侧重点。
然后，通过评估前期工作的效果，来判断是否可以进行实质性的补偿、安置谈判。
一般情况下，被拆迁户要经历如下几个阶段：抗拒、观望、准备(接受评估、补漏)、要价、妥协、签约、腾房。
走完这一过程，往往要经过若干个回合，不可能一蹴而就。
这期间现场工作组人员的主要任务是：一方面诚心诚意地为动迁户解决合理合法的利益诉求;另一方面，不断地降低动迁户既不合法、也不合理的期望值。
当动迁户对无理要求不再抱任何希望的时候，便是签约的机会成熟了。
拆迁销售话术
拆迁销售话术一、引言在拆迁过程中，销售人员起着至关重要的作用。
他们需要善于沟通，懂得如何引导客户，促使交易达成。
本文将介绍一些在拆迁销售过程中常用的话术和技巧，帮助销售人员更好地完成任务。
二、初次接触1. 问候客户在初次接触客户时，要以友善的态度打招呼，例如：“您好，我是XXX公司的销售代表，您对我们的项目感兴趣吗？”让客户感到自己受到重视。
2. 介绍项目介绍项目时要简明扼要，突出项目的优势和特点，激发客户的兴趣：“我们的项目地处交通便利的位置，周边配套设施完善，是您理想居住的好选择。
”三、经营谈判1. 善于倾听在和客户交流过程中，要注重倾听客户的需求和想法，了解他们的真实需求，抓住关键信息，为后续谈判做准备。
2. 引导客户根据客户的需求，有针对性地引导客户，提出合理建议：“您可以考虑这个户型，符合您对居住环境的需求。
”四、成交达成1. 强调优势在达成成交时，要再次强调项目的优势，巩固客户的信心：“我们的项目未来增值空间大，投资潜力巨大。
”2. 营造紧迫感在成交过程中，要适时营造紧迫感，促使客户做出决策：“现在是购房的黄金时机，错过了这个时机可能会错失良机。
”五、结束语在谈判结束时，要以诚恳的态度致谢客户，表达合作愿望：“感谢您选择我们的项目，我们会竭诚为您提供优质的服务。
”六、总结拆迁销售话术对销售人员至关重要，通过善于沟通和引导客户，销售人员能够更好地完成销售任务，促使交易顺利达成。
希望以上话术和技巧能够对销售工作有所帮助。
以上是关于拆迁销售话术的文档，希望对您有所帮助。
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什么是房屋拆迁谈判? 首先,了解一下谈判含义回答一:谈判就是通过对话调节各方利益。
回答二:谈判就是两人或以上的人对于不同的看法理解等等方面而据理力争。
回答三:谈判,是由谈和判两个字组成,也就是先谈后在判,谈是指双方或多方之间的沟通和交流,判就是最决定一件事情。
只有在双方之间沟通和交流的基础之上,了解对方的需求和内容,才能够做出相应的决定。
也就是说,谈判是为达到某一目的而跟另一方进行协商的一个过程。
著名的《谈判的艺术》作者尼尔伦伯格认为,谈判是人们为了改变相互关系而交换意见,为了取得一致而相互磋商的一种行为,是直接影响各种人际关系,对参与各方产生持久利益的一种过程。
他还认为:“谈判的定义最为简单,而涉及的范围却最为广泛。
每一个要求满足的愿望,每一项寻求满足的需要,至少都是诱发人们展开谈判过程的潜因。
只要人们是为了改变相互关系而交换观点,只要人们是为了取得一致而磋商协议,他们就是在进行谈判。
” 笔者认为:房屋拆迁谈判就是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间,或在拆迁管理部门组织下,就有关拆迁补偿安置事项协商,寻求利益平衡点。
具有以下特点: 1、拆迁谈判是一项政策性、专业性十分强的活动;
2、拆迁谈判是拆迁程序重要组成部分,非经谈判不得裁决和强制执行;
3、拆迁谈判周期比
较长、次数相对多,时常经反复协商最终达成协议; 4、拆迁谈判既有拆迁人与被拆迁人自愿谈判,更多的是在拆迁管理部门牵头下形成的调解与谈判; 5、拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程,包括裁决受理后乃至诉讼程序中,均存在拆迁协商可能性。
二、目前拆迁谈判出现的问题? 1、被拆迁人利益受损现象普遍。
因被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案,在更合理的结果还未出现时,被拆迁人稀里糊涂同意签定协议了。
笔者称之为吃了暗亏,有时甚至吃了大亏,形成这一结果是多方因素导致的。
2、部分被拆迁人漫天要价,一再错过机会,对立情绪严重,导致拆迁人动用法律程序,裁决或判决结果让被拆迁人非常失望,双方耗费大量财力、精力。
3、个别人自认为有一定社会关系,可以摆平利益,岂不知,在不是**花钱拆迁时,哪个开发商愿
意多掏钱呢?忽视规则,自以为是,反而达不到目的。
4、即便谈判达成一致意见,也是签订不完整协议,合同漏洞百出,被拆迁维权十分难操作。
三、拆迁谈判技巧? 笔者担任过拆迁办、开发商法律顾问、也为被拆迁人维权过,在总结双方的特点和心里特征后,提出如下参考意见:1、找准目标,合理定位。
这是谈判的最基础工作,恰又是难度最大的一件事,要求过高,脱离实际,必将适得其反;要求过低,担心吃亏还被别人笑。
所以,选则一个最好方案和底线很关键,这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识,如房产为居住,市场价值50万,加上搬迁费、过渡费等55万,这就是谈判尺码,上下浮动,货币补偿或价值相等的房产调换均可。
对于一些复杂的,如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益,适当时候再让步靠笼。
2、谈判中要善于倾听、分析和判断。
因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。
常言说“锣鼓听声,听话听音”。
会不会倾听?能不能听出对方的“音”?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的“软筋”或“破绽”?从而拿出应对的策略,这些都是能不能实现谈判目的的关键。
所以,高明谈判者不仅善于倾听,还善于在不显山露水的情形下,启发对方多多地说。
详细地说。
最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。
在对方说的时候,不要打断对方,不要怕“冷场”。
在对方有一种“言多有失”的警觉时,要尽力地“谆谆善诱”。
还要尽量判断出对方真实意图和水份。
然后根据自己方面的原则立场,拿出一套应对的谋略。
同时,还要随着对方策略的转换而转换,或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。
这样才能谈笑风声之中,掌握谈判的主动权。
3、抓住拆迁人心里谈判。
拆
迁人尤其是商业开发的拆迁,他们希望被拆迁人早日拆迁,不愿作过多纠缠,通常在非原则性问题上,还是愿意让步,所以灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。
就像琴弦一样,松了弹不成曲子,紧了就会拉断。
有些被拆迁人提出不满足要求就是不拆,一拖再拖,非要逼拆迁人动用**力量达到拆迁目的,搞的双方都付出代价,何苦呢?4、抓住拆迁人弱点谈判。
笔者多次采用此方法为被拆迁人实现了出乎意料的效果,如无锡锡上区农村某小厂因建高速公路要拆迁,房屋重置价评估为69万元,拆迁人提出按锡山区集体土地拆迁政策,工业用房可按69万再乘以1、5得出103、5万,加点停产损失等其它费用,总计,绝对不能突破120万,如不同意,进入法律程序,裁决多少按多少执行。
笔者研究发现,无锡市的集体土地工业用房拆迁补偿规定是重置价乘以2、5倍,比锡山区多一倍重置价,这就有个上、下位法冲突问题,虽然,拆迁人强调按当地政策足额补偿,我们认为下位法应服从上位法,最后双方找到了均可接受的方案,可谓一计增加几十万。
拆迁人有时自己都不知错在何处,如主体不符、许可证不合法、评估程序违法等,其惧怕一旦败诉,整个拆迁损失极大,于是,在你点出它破绽与弱点时,往往会使谈判利益增大。
总之,拆迁谈判与其它谈判有许多共同点,但必须在懂得补偿安置法律政策基础上才能知己知彼,不畏权势,不错过时机。
追求利益最大化。