东莞中普道滘国际现代物流园项目定位报告-项目定位布局规划
东莞市现代物流业发展规划(2010-2020年)
东莞市现代物流业发展规划（2010-2020）第一章总则第一条规划背景改革开放30多年来，东莞市完成了由传统农业社会向工业化城市的转变，实现了经济社会跨越发展的辉煌成就。
随着东莞经济社会的发展逐步进入转型期，传统的以外资外贸带动、大进大出为特征的发展模式难以为继，经济发展也难以保持以往的高速增长。
从城市发展功能和定位来看，东莞不是区域中心城市或交通枢纽型城市，而是货物生成型的城市，东莞的物流业以配套制造业需求为主，同时为商贸行业和城市居民生活服务。
为适应国内国际经济发展新趋势及东莞经济社会转型、产业结构调整升级等大背景、大环境的变化，东莞物流业的发展定位和策略应进行相应的调整。
现代物流业发展水平是衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。
加快发展现代物流业，建设珠三角新兴物流城市，是东莞市贯彻落实国务院《珠三角洲地区发展改革规划纲要（2008-2020）》和《物流业发展振兴规划》的重要举措，已成为推进产业结构调整和转型升级的有效途径。
加快发展现代物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率，实现集约式发展；有助于满足社会多样化的服务需求，提高经济竞争能力和人民生活质量；有助于改善城市投资环境，扩大对内对外开放，增强城市综合竞争力。
为此，东莞市市委和市政府对东莞市现代物流业的发展给予了高度重视，本着规划先行的原则，确定了《东莞市现代物流业发展规划》的启动、研究和编制工作。
第二条规划依据一、《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》：国家发改委，2008年12月。
二、《物流业调整和振兴规划》：国务院，2009年3月。
三、《东莞市城市总体规划（2000-2015》：东莞市政府，2001年12月。
四、《东莞市2005-2015年城市商业网点规划》：东莞市政府，2005年12月。
五、《东莞市水运发展规划》：东莞市政府，2008年3月。
六、《东莞市公路网规划》：东莞市政府，2008年3月。
七、《东莞市公路运输客货运站场布局规划》：东莞市政府，2008年3月。
物流园 方案
物流园方案1. 简介物流园是现代城市发展的重要组成部分，它是为物流企业提供统一的场地和基础设施，促进物流活动的高效运作而建设的一种功能完善、服务完备的综合园区。
物流园不仅可以提供物流企业所需的厂房和仓储设施，还可以提供车辆停放、配送、信息管理和公司办公等服务，为物流企业提供全方位的支持。
本文将介绍设计一种物流园方案的主要内容和要点。
2. 地点选择物流园的地点选择是方案设计的首要考虑因素。
在选择地点时，需要考虑以下因素：•交通便利程度：地点应该靠近主要交通枢纽，包括高速公路、铁路、机场和港口等，便于物流的进出和分配。
•周边环境：地点周边的环境应该安全、可靠，并提供供应商、供应链和客户等资源。
•空间要求：地点应该有足够的空间来容纳不同规模的物流企业和设施。
3. 基础设施建设物流园的基础设施建设包括道路、水电气供应和通信网络等方面。
这些基础设施应该满足以下要求：•道路：物流园内应该有良好的道路网络，便于车辆的进出和物流的流动。
•水电气：物流园应该提供稳定的水、电和气供应，以支持物流企业的正常运作。
•通信网络：物流园应该建立起完善的通信网络，以便物流企业进行信息的管理和交流。
4. 厂房和仓储设施物流园应该提供适合物流企业使用的厂房和仓储设施。
这些设施应该具备以下特点：•多功能性：厂房和仓储设施应该能够适应不同物流企业的需求，包括货物分类、分拣、包装等功能。
•高效性：厂房和仓储设施应该通过合理的设计和布局，使物流活动能够高效进行。
•灵活性：厂房和仓储设施应该能够根据物流企业的需求进行灵活的调整和改造。
5. 车辆停放和配送物流园应该提供充足的车辆停放和配送设施，以满足物流企业的需求。
这些设施应该具备以下特点：•大型停车场：物流园应该建设大型的停车场，以供停放物流企业的各类车辆，包括货车、集装箱车等。
•配送中心：物流园应该建设配送中心，为物流企业提供集中的配送服务，提高物流效率。
•车辆管理系统：物流园应该建立车辆管理系统，以便管理物流企业的车辆和配送活动。
物流园区概念性规划报告
• 20万平方米的新、奇、特、酷、炫商品鱼购中心
• 以电子商务为核心推动产业链特色商品展、销、贸、送 与金融、资本的对接的三维立体营销平台
• 融合城市文化、商业文化、教育文化、特色文化、娱乐 文化、消费文化为一体的多元文化交流中心
• 具备展会经济、撮合经济、网络经济、旅游经济、文化 经济、金融服务经济、资本运作经济为一体的立体商网 功能
基地网站上发布和查询交易信息，也可以通过电话
委托交易。交易中心吸引了4700多家物流客户、
转运中心功能
300多家第三方物流企业和通过身份查验的12万辆 运输车，为他们提供了集中统一的交易场所和平台
信息中心功能
利用物流基地的海、陆、空立体交通位置，以支持物流基
地内物流企业、工商企业海、陆、空中转业务的有效执行
广东省根据国务院文件指示精神，下发了粤府[2009]168 号文件，下达了八大 任务1、积极扩大物流市场需求 ；2、优化物流业发展区域布局 ；3、着力培 育物流龙头企业；4、推动重点领域物流发展 ；5、统筹物流园区规划建设等。
《东莞市现代物流业发展规划(2010-2020)》，对未来10年东莞物流业的发展 方向、重点和空间布局等作全面、系统的规划，物流业将重点建设“一港三带 六园区”的规划布局。
优势二：经营理念持续创新
– 开通免费交通到市内和各口岸机 场及各大工业区；年投入亿元广告费 用在全球相关媒介推广；华南城出资 举办的各类展览交易会、采购大会、 商品发布会以及国内外各类展销活动 和相关协会活动，多达1000余场次 ，工博会已成为继深圳高交会、文博
会之后的第三张亮丽城市名片。
--华南城分为五大专业交易中心、一展览中心和五大功能分区； --主要经营：纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装 印刷、五金化工塑料。
物流园区规划思路
纳雍县物流园区规划方案纳雍县鹏腾生态农牧综合开发有限公司2012年12月27日第一章项目启动准备阶段该阶段主要是咨询方通过与用户方洽谈交流，根据用户方的具体要求，成立项目小组，在确定了项目的前提下，根据项目的目的和要求，进行小组成员的具体分工，接着合理安排调研的行程和人员，制定出切实可行的调研计划，准备调研表格等调研资料，根据具体的调研计划安排分批分地展开调研工作，其项目准备阶段的具体流程如下图1所示。
图1 项目启动准备阶段第二章数据收集与分析阶段数据收集与分析阶段是物流园区规划的基础，主要为规划做好准备工作。
该阶段主要包括相关数据资料的收集、整理和初步分析。
1、相关数据资料的收集主要包括通过座谈、走访、电话、调研表等调研形式进行政府、企业、市场、周边环境等直接资料的收集，以及通过网络、论文、报告、行业资料等收集形式进行网络、图书馆、资料数据库等间接资料的收集。
其中调研范围和对象主要包括：网络层次：国家及区域物流政策，所在地总体情况等。
政府层次：规划局、交通局、园区规划主导部门等。
企业层次：可能入驻企业、潜在需求企业等。
市场层次：所在地市场、物流园区等。
周边环境：规划用地周边环境、所在地周边环境、全省乃至全国环境等。
从网络、政府、企业、市场、周边环境等层面进行调查，并进一步对区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、企业需求、基础设施、服务竞争等情况，对物流园区辐射地区的宏观经济、产业进行全面深入调查和研究，为进一步准确预测园区远期和近期的物流量做好准备。
2、资料初步分析通过收集调研表格和整理访谈笔记等形式，对收集到的地区或行业总量数据（生产总量、消费总量、GDP等）进行整理形成调研报告，对园区的规划定位提出初步建议，确定大略方向。
第三章区域发展预测阶段区域发展预测是物流园区总体定位的数据支撑，定量分析和可靠基础。
这里从经济发展、产业发展、交通发展、设施服务水平发展和物流需求发展五个支撑点进行分析。
物流园建设方案
物流园建设方案一、项目背景随着我国经济的飞速发展，物流行业已经成为推动经济发展的重要力量。
近年来，电商平台的崛起，更是让物流行业迎来了前所未有的发展机遇。
为了满足日益增长的物流需求，建设一座现代化的物流园已经成为当务之急。
二、项目定位1.功能定位：以仓储、配送、分拣、包装、信息处理为核心功能，打造一个集物流、商流、信息流于一体的现代化物流园区。
2.市场定位：立足本地，辐射全国，面向国际，打造具有区域影响力的物流枢纽。
三、项目规模1.占地面积：项目总占地约500亩，分为仓储区、配送区、办公区、生活区等四个主要区域。
2.建筑面积：总建筑面积约30万平方米，包括仓库、配送中心、办公楼、宿舍楼等建筑。
四、项目布局1.仓储区：位于园区中心位置，占地面积约200亩，建设多层仓库，满足不同客户的仓储需求。
2.配送区：位于仓储区周边，占地面积约100亩，建设现代化的配送中心，实现货物的快速分拣、配送。
3.办公区：位于园区北侧，占地面积约50亩，建设办公楼、会议室、接待室等设施，满足园区日常办公需求。
4.生活区：位于园区南侧，占地面积约50亩，建设宿舍楼、食堂、娱乐设施等，为员工提供舒适的生活环境。
五、项目设施1.仓储设施：采用先进的货架系统、自动化搬运设备、监控系统等，确保货物安全、高效存储。
2.配送设施：配备现代化的配送车辆、GPS定位系统、手持终端等，实现货物的快速、准确配送。
3.信息设施：建设物流信息平台，实现与客户的实时信息交互，提高物流效率。
六、项目投资1.估算总投资：项目估算总投资约为10亿元，包括土地购置费、建筑安装费、设备购置费、人员培训费等。
2.资金来源：通过企业自筹、银行贷款、政府补贴等多种渠道筹集资金。
七、项目效益1.经济效益：项目投产后，预计年产值可达20亿元，实现税收1亿元。
2.社会效益：项目可提供就业岗位约1000个，带动相关产业发展。
3.环境效益：项目采用绿色环保技术，降低能源消耗，减少污染排放。
建立新站物流园区策划分析方案
建立新站物流园区策划分析方案建立新站物流园区策划分析方案一、前期调研与市场分析1. 调研已有物流园区：对周边已有的物流园区进行深入调研，了解其规模、设施、服务与运营模式等情况，发现机遇和风险。
2. 确定目标客户群体：通过市场调研，明确目标客户群体的规模、需求、优势和痛点，以此为依据确定物流园区的规划与布局。
3. 制定市场营销策略：结合需求与竞争情况，制定吸引客户的市场营销策略，包括定位、品牌建设、推广渠道选择等。
二、规划与布局1. 选址：根据综合考虑交通便利度、土地价格、水电供应等因素，选择合适的土地进行园区的建设。
2. 规划功能区域：根据市场需求和用户需求，划分不同的功能区域，包括货车进出口区、仓储区、配送区、物流服务区等，以提供全方位的物流服务。
3. 设计交通路网：设计合理的交通路网，确保货物在园区内的快速流转，同时考虑友好绿化和环保设计。
4. 优化物流设施：根据调研结果，选择先进、高效的物流设施，如自动化仓储系统、智能物流设备等，提高物流效率和服务水平。
三、产业链合作1. 吸引物流企业入驻：通过市场营销手段和优惠政策，吸引知名物流企业入驻园区，扩大园区影响力和市场份额。
2. 建立合作伙伴关系：与周边企业、物流服务商、金融机构等建立紧密合作伙伴关系，形成完整的物流产业链。
3. 推动物流产业协同发展：鼓励入驻企业之间的合作与共赢，提供协同服务，形成良好的氛围和经济效益。
四、政策支持与金融保障1. 确定政策扶持方向：与相关政府部门沟通，争取政府对物流园区的支持，包括土地供应、税收优惠、人才引进等方面。
2. 建立金融机制：与银行、风险投资机构等金融机构合作，建立金融支持体系，提供融资、担保和保险等服务，降低企业经营风险。
3. 制定财务计划：根据市场需求和园区建设投资规模，制定详细的财务预算和资金使用计划，确保资金的合理运用和项目的可持续发展。
五、建设与运营1. 确定建设时间与阶段目标：根据物流园区的规模和项目进展情况，制定合理的建设时间表和阶段目标，确保项目按计划推进。
东莞物流配送园区项目可行性研究报告
目录1 项目总论 (5)1.1 项目概况 (5)1.2 承办企业概况 (6)1.2.1 承办企业基本信息 (6)1.2.2 承办企业简介 (6)1.3 主要经济指标 (7)1.4 编制依据与范围 (7)1.4.1 编制依据 (7)1.4.2 研究工作的范围 (8)1.5 主要研究结论及建议 (8)1.5.1 研究结论 (8)1.5.2 建议 (9)2 项目背景和建设的必要性 (10)2.1 大力发展物流业，符合国家规划和产业政策 (10)2.1.1 符合国家规划政策 (10)2.1.2 符合国家的产业政策 (10)2.2 符合本地区发展规划 (11)2.3 是促进“**-**经济区”区域经济发展的需要 (12)2.4 有利于加强**现代物流示范城市的地位 (13)2.5 有利于**市制造业、物流业融合联动 (13)2.6 进一步提升**在**经济发展中的战略地位，增加地方税收，促进就业 (13)2.7 有利于提高本地区企业经济效益和社会效益 (14)2.8 是适应**商贸业务快速发展的现实需要 (14)3 市场调查与分析 (15)3.1 物流业概述 (15)3.1.1 物流的定义 (15)3.1.2 物流业的分类 (15)3.1.3 物流业的作用 (16)3.2 国内物流业发展概况 (17)3.2.1 国内物流业发展的规模和市场容量 (17)3.2.2 我国目前物流业发展的主要特点 (18)3.2.3 我国物流园区发展情况 (18)3.2.4 我国物流业发展前景 (18)3.3 我国商业物流行业发展概况 (19)3.3.1 市场发展现状 (19)3.3.2 商业物流业的发展趋势 (19)3.3.3 商业物流业发展中的主要问题 (20)3.4 **市物流业发展概况 (21)3.4.1 **市物流业发展现状 (21)3.4.2 制约**现代物流业发展的因素 (22)3.5 项目主要竞争优势分析 (23)3.5.1 市场优势 (23)3.5.2 营销渠道优势 (23)3.5.3 人才优势 (24)3.5.4 管理优势 (25)4 区位环境条件及厂址建设条件 (26)4.1 区位环境条件 (26)4.1.1 东莞简介 (26)4.1.2 气候条件 (26)4.1.3 地质地形 (27)4.1.4 水资源 (27)4.1.5 矿产资源 (28)4.1.6 经济条件 (28)4.2 选址地建设条件 (29)4.2.1 选址地简况 (29)4.2.2 设施条件 (29)4.2.3 交通条件 (30)4.2.4 信息网络条件 (30)4.2.5 人才及劳动力条件........................................................... 错误!未定义书签。
物流园区总体规划设计
3.3 物流园区规划的基本内容
（一）物流园区的目标定位（105） 目标定位可以分为三个方面：政府部门、物流企业、服 务对象。 1）政府部门的目标定位 加强基础设施建设 缓解城市交通压力 支持城市经济建设 提供良好的、公平的、协作的、竞争的物流发展环境 建立并完善行业标准 研究与培训物流基地、进行示范推广
配 送
本 市 及 周 边 客 户
3.3 物流园区规划的基本内容
公铁联运物流中心 本 市 及 周 边 客 户 物 流 铁 路 编 组 站 或 货 站
公 路 或 铁 路 运 输
收 货
储 存
加 工
拣 选
按 商 品 集 结 编 组
铁 路 专 用 线
3.3 物流园区规划的基本内容
2、物流园区基础设施规划 基础设施平台建设时物流园区规划的一个重要组成部 分，是物流企业生产运作的实体平台，不仅包括物流相 关设施的建设部分，还包括对既有设施的改造部分。
（二）物流园区功能规划内容 物流园区在空间布局上可以是集中的一，也可以使分 散的，但是无论如何布局，物流园区整体优势的发挥， 依赖于物流园区各组成部分的有机结合与协调，而这种
协调除了依靠信息系统的整合外，更重要的是系统功能
的优化配置。
3.3 物流园区规划的基本内容
物流园区功能规划原则（109） 系统集成一体化 分期实施 近期强调资源的有效利用，远期强调功能、资源的优 化配置 符合现代物流发展需要，高起点、高水平要求 具有良好的可调整性 符合经济性和适应性的要求 具有良好的可操作性 有助于培育物流核心企业联盟和物流龙头企业。
表征的现代仓储，以及立体化的停车场、交通路径，进
而引申到立体化绿化、立体化信息网等。
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TS
技术解决方案
软件和服务 供应商
全球范围内的规模化物流
战略性的商业投资
223万平方英尺 年订单量：561万 年单位产量：338亿 年项目数：774万
德国波英 中国天津 比利时通厄伦 美国亚利桑那州 钱德勒
年设备构建量：2.28 亿
年集成系统构建量：247,500
安富利: 服务全球客户
安富利在全球70多个国家（地区）提供世界一流服务
销企业。
携手两大世界级龙头企业
构筑国际现代物流园区
创新发展模式
龙头企业组合优势 物流产业基金支持
现代物流园创新模式
专业 运营团队
中普国际 现代物流园
龙头企业 普洛斯 龙头企业 安富利
物流产业基金
“专业团队+龙头企业＋产业基金”
创新模式之龙头企业
龙头企业一：普洛斯
专业 运营团队
中普国际 现代物流园
龙头企业 普洛斯
物流产业基金
龙头企业 安富利
普洛斯概况
亚洲最大的现代物流基础设施提 供商与服务商； 业务遍及亚洲的36个主要城市， 拥有约1,550万平米的物流基础 设施； 在中国和日本拥有446个物流设 施； 2010年10月18日在新加坡证券交 易所挂牌上市（股票代码： MC0.SI）自2007年以来，连续 五年蝉联欧洲货币《流动地产》 杂志评选的最佳工佳物流资产管理公司，为所有利益相关方包括股东、客户、 投资者、员工和社区创造最大价值。
普洛斯中国的优势
60个物流园 18个主要枢纽城市 普洛斯 中国
415万平米完工及在建物业面积（2010年5月） 84%的物流设施集中分布于3大经济区的6
个中心城市
9大物流区域规划
350家以上优质客户，跨国公司占60%
项目水陆交通
水陆交通优势
水运交通 项目位于虎门港西大坦作业区， 规划5000吨级多功能深水泊位。 与珠江主航道连接，沙田港区距 离香港约50海里，深圳约30海里， 广州南沙约7海里。
物流产业基金
龙头企业 安富利
安富利概况
全球第一大IT产品分销企业； 2009年《财富》500强排名144 位； 全球70多个国家（地区）300余 个据点；
安富利业务图解
为全球300多家供应商/100,000 多名客户服务；
自1991年以来60次并 购，总共 约12,000 名雇员。 致力于打造全球一流技术市场、分销及 服务公司；为客户、供应商、员工、股 东奉献最高价值
50万平方米建筑物，捐赠1所小学 在中国，现有5所普洛斯希望小学
每完成
普洛斯强大的客户网络
拥有350家以上的优质客户；
跨国公司租户约占60%，更多的本土优秀企业正逐步加强与普洛斯的合作。
3PLs
批发商和零售商
生产商
创新模式之龙头企业
龙头企业二：安富利
专业 运营团队
中普国际 现代物流园
龙头企业 普洛斯
安富利： 全球技术供应链的重要环节
对复杂的技术供应链进行高效能、高性价比的管理；为供应商和客户 带来价值。
半导体 互联线 无源和机电设 备 电子制造服 务EMS / 原始设计制 造商ODM IT类 原始设备 制造商OEM 非IT类原始设 备制造商 OEM 经销商和 系统组装商
终端用户
子系统
EM
综合效应
“专业团队+龙头企业+产业基金”的聚合效益的资源整 合，可得出——中普国际现代物流园创新模式，
力求达到1+1+……＞N的效应。
中普（道滘）国际现代物流园
产业聚集效应
企业全方位服务平台
战略人才培训机构
战略合作机构：合作 企业
中 天 集 团 产 业 运 营 平 台
上海联创基金
普洛斯物流系统
安富利IT分销服务系统
项目总体思路
以中天集团为依托，携手普洛斯公司、 安富利集团，引入物流产业基金，共同打 造国际现代物流园区。
项目将以“中天投资运营+普洛斯物流+安富利IT分 销服务”为特色； 集物流、仓储、配送及生产为一体的国际化现代物 流产业园区； 普洛斯：全球领先的物流配送设施和服务投资商； 安富利：世界500强排名第144位、全球第一大IT分
更多的物流企业……
物 流 产 业 基 金 支 持
松山湖创投
深圳高新投
其他创投机构
项目定位及物流园初步规划
项目定位
布局规划
项目价值
项目概况
本园区选址位于道滘镇闸口村沉 洲，距离沿江高速公路洪梅入口约 100米处。 项目区位
项目处于广州-东莞-深圳-香港城市 发展轴带的中间和珠三角经济区中 心位置； 同时项目位于珠江出海航道要冲， 具有得天独厚的地理区位优势和优 越的经济集聚优势。 虎门港重点规划 项目位于虎门港重点规划区域内， 属于临港经济发展示范区。
33
P D I P
3 3 33 D 33 3 3 P 3
D3 I I D P
I D D P
P
I P
D
VD
3
3 3
DP P
3 3
P
I D D
D
D 分销中心
3 第三方物流
P 编程
V 增值
I
集成
创新模式之产业基金
松山湖创投基金，深圳高新投集团，上海联创投资基金等创投机构将针对中 普国际现代物流园设立专门的物流产业基金，为项目的发展、企业的孵化和培育 提供保障。
松山湖创投作为松山 湖园区的创投机构，熟 悉本地的政策环境及企 业需求。
深圳高新投作为中国最顶尖 级的创投机构，扶持了大批企 业发展壮大并在境内外资本市 场上市。
上海联创投资基金累计 基金投资达100亿元，共有 30多家组合投资企业成功 上市。
以上创投机构具有丰富的投资经验及雄厚的资金实力，可以为技术转化、企 业孵化、企业规范化管理、企业融资及发展、企业股权交易及上市等提供综合的 金融资本支持。
中普（道滘）国际现代物流园
The Modern International Logistics Park
中国 〃 东莞 〃 道滘 2012.9
广东中天集团是一家多元化、跨行业发展的企业集团公司；
业务涵盖金融服务、高新科技园投资运营及高科技项目孵化、综合房地产、 酒店等多个领域，产业横跨北京、江西、湖南多个省市及美国、越南等海 外多个国家，拥有全资或控股子公司数十家。 广东中天集团开发运营产业园区的经验及历程： 2012年 2011年 2009年 2006年 联科国际信息产业园成为省重点项目 投资运营松山湖国际金融创新园，粤港金融服务外包基地 联合多家创投机构设立专注于高成长创新企业投资的基金 参与莞城科技园区投资建设