第十二讲 链家等房产中介如何
链家的这个猫腻,都被大家忽视了
大家买二手房，一般都会通过中介，通过中介买房一般会忽视以下几个问题，以号称最靠谱的中介链家为例，让大家看清链家的猫腻：（以下为本人亲人经历，绝无诽谤造谣之意）1.中介费用其实不少，大家想方设法去跟业主砍2万块钱，不如认清中介费用的实质，想办法跟链家那省点钱。
2.中介服务内容应该事前约定好，我们是跟业主谈妥了合同，再签的居间服务合同和交易保障合同，那时候已经疲了，简单的砍了砍价格。
3.居间服务合同，约定的居间服务费，比例很高，但工作内容很简单，就是把业主、客户叫到一起，谈谈大家想法，合同签完，居间服务完成，后面觉得服务不满意，再去投诉、起诉，实际上都没有意义了，法院是支持居间收费的。
只是，这个促成合同签署的机会，真的这么重要吗？作为二手房，国家规定了不能有独家房源，那么这种居间的机会几乎就是经纪人（也不用资质，没啥事的都可以去当经纪人）几天的劳务费用、平台维护费。
4.交易保障合同，一般链家会给服务费比例打折，这很好理解，对服务不满意，只能起诉这个合同，一共才那么点钱，陪你多少啊。
5.我们的经纪人，文成杰座店的郝姓人员，最后业主都不愿意接他电话。
跟总部投诉了，总部来的全是法务出具的合法的解释。
相信公道自在人心，若非律师，一般不会具有那么多法律知识，所以通过合同约定责权利，在实际购买二手房过程中，付费方是非常弱势的。
在乎买卖二手房过程中中介服务费、服务质量的，应该都不是大富大贵之人（多付钱的VIP 应该不会有不好的待遇），想想一年、半年或者二三个月的收入，得到的就是链家那几个再普通不过的经纪人员给你的服务，不觉得自己傻吗？总结经验，如果再有下次买房：1）不用链家；2）居间服务合同、保障合同放在一起，且先和中介公司签约，确定服务费比例。
3）每个环节，自己都要盯着，别相信他们的专业，他们的专业是如何在客户、业主中间居间，挣居间费，其他服务基本都是附赠的。
链家这个坑,都有谁被坑了？
链家这个坑，都有谁被坑了？著作权归作者所有。
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作者：堕落的天使链接：/question/28426209/answer/75032982链家是一家传统房产中介公司，在北京已经祸害了很多业主，赚了很多钱，现在包装了一下，来到了上海，一夜之间开了1000多家店，上海朋友请千万要小心。
链家合并了上海的德祐地产，合并的时候，德祐还只有200家店，不到三个月链家门店却有了1000家，这么多家店，根据媒体报道，每间店每个月的收佣必须达到20万以上才能保本。
商人无利不起早，这么多钱砸到了上海，链家用什么办法又快，又多，又狠的赚回去呢？现在告诉你们链家赚钱的独家秘诀，基本上就只有五招，无往而不利。
对于一辈子只买卖一次房子的朋友来说，从来没见过，一旦中招，就把自己财产的好大一部分让他们无良的卷走了。
第一招，电话扰如果有一天你接到链家经纪人的电话，你就惨了。
千万不要以为这是一个偶然的电话，当你接到第一个电话的时候，你的电话已经进入了链家的房源系统。
无论你怎么精明机智的回答，几天内链家各个门店经纪人的电话都会连绵不绝的打进来。
这种电话骚扰，投诉是没用的，不同的经纪人用不同的手机，一个经纪人的电话你不接了，另一个经纪人的电话又来了。
当你刚刚有点喘息的时候，冷不丁电话就又来了。
你明明不想卖，更不想接电话，但是你投诉没有用。
不管你发多大脾气，电话依然会不紧不慢的打进来。
每个人会和你讲行情，每个人都建议你趁现在行情好赶紧卖掉，每个人都会给你报一个你砰然心动的价格，你不动心，你的房子可以卖掉的价格就会一路涨上去。
每个人都会告诉你，别人都是骗你的，只有他真心为你好，告诉你的才是房子最真实价格。
这一招非常管用，很多人动心了，然后就考虑将自己的房子委托出去了。
房子既然价格能够卖这么高，自己能吃什么亏呢？正是因为很多人都这么想，才导致后面连环的恶果。
于是，你就会去和链家经纪人见面，本来你是不想卖房子的，现在你开始去谈卖房子的事情了。
中介巨头链家研究报告
中介巨头链家研究报告链家是中国最大的房地产中介巨头之一，成立于2001年，总部位于北京。
该公司通过将买卖双方连接在一起，为买家和卖家提供房地产经纪服务。
链家已经发展成为中国房地产市场最重要的参与者之一，拥有数千家门店，遍布全国各地。
以下是对链家的研究报告。
链家的成功可以归因于多个因素。
首先，链家在过去二十年间积累了大量的房地产市场经验和专业知识。
该公司拥有一支经验丰富的团队，他们熟悉不同地区的房地产市场情况，并能够为买家和卖家提供准确的市场信息和建议。
这种专业知识和经验使链家成为了房地产交易的权威机构之一其次，链家通过建立强大的网络体系，将买家和卖家有效地连接在一起。
该公司在全国范围内建立了数千家门店，使买家和卖家能够更容易地找到自己需要的房地产信息。
此外，链家还通过在线平台提供服务，使买卖双方能够更方便地交流和进行交易。
这种高效的网络体系使链家能够更好地服务于买家和卖家，提高房地产交易的效率和便利性。
链家在未来的发展中面临一些挑战和机遇。
首先，中国房地产市场的监管政策不断加强，对于中介公司的审查和规范也在不断增加。
链家需要积极应对相关政策的变化，提高自身的合规性和规范化运营水平。
同时，链家还需要不断提升自身的服务质量和品牌形象，以在竞争激烈的市场中保持优势地位。
其次，随着互联网的快速发展，线上房地产交易平台的竞争也日益激烈。
链家需要加强自身的互联网技术能力，提供更便捷、高效和安全的在线交易服务，以满足消费者的需求。
此外，链家还可以通过整合线上线下资源，发展出更多创新的房地产服务模式，以保持在互联网时代的竞争力。
总之，链家作为中国最大的房地产中介巨头之一，通过积累经验和专业知识、建立强大的网络体系以及保持竞争力，取得了很大的成功。
然而，在未来的发展中，链家需要不断提高自身的规范化运营水平、适应市场监管政策的变化以及加强互联网技术能力，以保持竞争力并迎接新的挑战。
链家房产中介工作内容
链家房产中介工作内容一、概述链家房产中介是一家专业的房地产中介机构，致力于为客户提供全方位的房产服务。
作为链家房产中介的工作人员，需要具备一定的房地产知识和专业能力，并且能够熟练运用相关工具和平台，以满足客户的需求和期望。
以下是链家房产中介的主要工作内容。
二、客户咨询与需求分析链家房产中介工作的第一步是与客户进行沟通，了解他们的需求和期望。
这包括客户对房屋的基本要求、价格预算、区域偏好等方面的信息。
通过与客户的沟通，中介人员能够准确把握客户的需求，为客户提供更好的服务。
三、房源查询与筛选链家房产中介拥有庞大的房源数据库，工作人员需要根据客户的需求，通过系统进行房源查询和筛选。
他们会根据客户的要求，包括房屋类型、面积、价格等条件，找出符合客户需求的房源，为客户提供更多选择。
四、带客户看房链家房产中介会根据客户的需求安排看房时间，并亲自带领客户参观房源。
在带客户看房过程中，中介人员会向客户介绍房屋的基本情况、周边环境、交通便利等信息，帮助客户更好地了解房源的优势和特点。
五、价格谈判与协商当客户对某个房源感兴趣时，链家房产中介会协助客户与房东进行价格谈判和协商。
中介人员会根据市场行情和房源的实际情况，提供合理的价格建议，并帮助客户争取到最优惠的价格。
六、合同签订与交割当客户决定购买或租赁某个房源时，链家房产中介会协助客户与房东签订合同，并监督合同的履行。
中介人员会对合同条款进行解释和说明，确保客户的权益得到保障。
同时，在房屋交割过程中，中介人员也会协助客户完成各项手续，并提供必要的指导和帮助。
七、售后服务与投诉处理链家房产中介不仅在交易过程中提供服务，还会在客户购房后继续提供售后服务。
中介人员会与客户保持联系，关注客户的居住情况，并积极解决客户遇到的问题和困难。
同时，如果客户对链家房产中介的服务有任何不满意或投诉，中介人员也会认真对待并及时处理，以提升服务质量。
八、市场调研与信息收集作为一家专业的房地产中介机构，链家房产中介要时刻关注市场动态和房地产行业的变化。
链家房屋评估
链家房屋评估链家房屋评估是指链家地产为房屋买卖双方提供的房屋估价服务，以确保房屋买卖的公正和透明。
链家房屋评估是通过链家地产的专业评估师对房屋进行详细的评估和分析，以确定房屋的市场价值。
评估的过程中，专业评估师将考虑房屋的位置、面积、装修情况、朝向、楼层等因素，并结合周边同类房屋的市场行情和调研数据，进行综合判断和量化评估，最终得出一个合理的市场估价。
链家地产作为中国最大的房地产中介公司，具有丰富的房地产市场数据和房屋评估经验，因此链家房屋评估具有一定的权威性和可信度。
其评估结果可为买卖双方提供一个客观、公正的房屋市场价值参考，有助于房屋买卖双方进行合理定价和谈判。
链家房屋评估的过程包括以下几个步骤：首先，专业评估师将对待评估房屋进行实地考察和测量，了解房屋的实际情况。
评估师会对房屋的结构、装修、户型等进行仔细观察和记录。
其次，评估师会分析房屋所处的位置和周边环境，考虑到交通便利程度、商业配套、教育资源等因素，判断房屋所在地的吸引力和市场情况。
然后，评估师会调研周边同类房屋的市场行情和成交价格，了解房屋在该地区的市场价值和竞争情况。
最后，评估师根据所收集到的数据和对市场趋势的判断，利用专业的房屋评估方法和模型，计算出一个合理的市场估价，作为买卖双方参考。
链家房屋评估的优势在于其专业性和权威性。
评估师具有丰富的房地产专业知识和实践经验，能够准确地评估房屋的市场价值。
链家地产也具有强大的数据支持和市场研究能力，能够提供全面的市场分析和趋势预测，为买卖双方提供更加准确的评估结果。
此外，链家房屋评估服务还具有高效性和便捷性，可以为房屋交易提供及时的评估结果，提高交易的效率和透明度。
综上所述，链家房屋评估是一项具有专业性和权威性的服务，能够为房屋买卖双方提供准确、公正的市场价值评估。
通过链家房屋评估，买卖双方可以更好地了解房屋的实际价值，合理定价，减少交易风险，促进房地产市场的健康发展。
链家这个坑,都有谁被坑了？
链家这个坑，都有谁被坑了？着作权归作者所有。
商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
作者：堕落的天使链家是一家传统房产中介公司，在北京已经祸害了很多业主，赚了很多钱，现在包装了一下，来到了上海，一夜之间开了1000多家店，上海朋友请千万要小心。
200家店，不到三进入了链家的房源系统。
无论你怎么精明机智的回答，几天内链家各个门店经纪人的电话都会连绵不绝的打进来。
这种电话骚扰，投诉是没用的，不同的经纪人用不同的手机，一个经纪人的电话你不接了，另一个经纪人的电话又来了。
当你刚刚有点喘息的时候，冷不丁电话就又来了。
你明明不想卖，更不想接电话，但是你投诉没有用。
不管你发多大脾气，电话依然会不紧不慢的打进来。
每个人会和你讲行情，每个人都建议你趁现在行情好赶紧卖掉，每个人都会给你报一个你砰然心动的价格，你不动心，你的房子可以卖掉的价格就会一路涨上去。
每个人都会告诉你，别人都是骗你的，只有他真心为你好，告诉你的才是房子最真实价格。
这一招非常管用，很多人动心了，然后就考虑将自己的房子委托出去了。
房子既然价格能够卖这么高，自己能吃什么亏呢？正是因为很多人都这么想，才导致后面连环的恶果。
于是，你就会去和链家经纪人见面，本来你是不想卖房子的，现在你开始只要肯和链家签个独家房源协议，链家会保证最快时间替你卖出去，都会说上好多遍，你之所以觉得好，那是因为你往往是第一次卖房子。
本来心中还有点疑虑，但想想条件这么好，还能见到领导的亲口保证，你也就决定签委托协议了。
然后，厚厚的各种委托销售协议就摆到了你的面前，各种眼花缭乱的名字，各种所谓各种保证，一份份一件件，全部摆在你的面前。
稍有犹豫，旁边的经纪人就会和你大谈签这份协议的好处，坏处闭口不谈。
万一你问有什么坏处，他会非常肯定的告诉你，只有好处，没有任何坏处。
你眼睛里面看到的，脑子里面幻想的一切好事，在你签字以后，就全部结束了。
第三招，吓唬你你签完字以后，就等着链家兑现承诺了。
链家品质的理解
对链家品质的理解可以从多个角度进行阐述，例如品牌理念、服务、环境、人文关怀等。
下面从这些角度分别展开进行论述：一、品牌理念链家作为一个知名的房地产中介品牌，一直秉持着品质至上的原则。
在链家的品牌理念中，品质不仅仅是指房屋的质量，更是指服务的品质、环境的品质、人文关怀的品质等。
链家的品质理念贯穿于整个品牌的发展历程中，也体现在每一个员工的行为中。
二、服务在服务方面，链家注重细节，追求卓越。
从客户咨询到签订合同，再到后续的房屋交易过程中，链家的服务都体现了对每一个环节的精雕细琢。
比如，链家会为每一位客户制定个性化的购房方案，提供专业的购房咨询服务。
此外，链家的售后服务的响应速度也很快，对于客户的问题能够及时解决。
这些细节都体现出链家的品质追求。
三、环境链家在房源信息的提供方面，非常注重环境因素。
他们会根据小区的环境、周边配套设施、小区治安等因素，对房源进行详细的描述，以便客户能够更好地了解房源的实际情况。
此外，链家的看房过程也非常注重环境的保护，他们会尽可能减少对环境的干扰，做到绿色看房。
这些都体现出链家对环境的尊重和保护。
四、人文关怀链家在服务过程中，也体现出对人文关怀的重视。
比如，对于一些特殊需求的客户，链家会提供个性化的服务，如为老年人提供更加方便的看房方式，为有家庭的孩子提供更加安全的看房环境等。
此外，链家的员工也会主动关心客户的日常生活，提供一些力所能及的帮助。
这些人文关怀都体现出链家的品质提升。
综上所述，对链家品质的理解可以总结为以下几个方面：一是注重细节，追求卓越；二是尊重环境，保护生态；三是人文关怀，提升服务质量；四是贯穿整个品牌的发展历程，体现在每一个员工的行为中。
通过这些品质的体现，链家不仅赢得了客户的信任和口碑，也在房地产中介行业中树立了良好的品牌形象和行业标准。
在未来，链家的品质提升仍然具有重要的意义和价值。
随着房地产市场的变化和消费者需求的多样化，链家需要继续深化品质理念，不断提升服务水平和环境质量，以满足不同客户的需求和期望。
房产中介如何赚钱
房产中介如何赚钱
房产中介是一个以经营房地产交易为主要业务的机构，通过提供相关的服务和咨询来赚取利润。
房产中介可以通过以下几种方式赚钱：
1. 佣金收入：房地产交易是房产中介最主要的赚钱方式之一。
中介可以通过代理房主出售房屋或代理买家购买房屋来赚取佣金。
通常情况下，房产中介会收取成交总金额的一定比例作为佣金。
2. 租赁服务费：房产中介还可以通过代理出租房屋来赚取租赁服务费。
一般情况下，中介会收取租金的一个月份作为租赁服务费。
这也是房产中介经常参与的业务之一。
3. 广告费：房产中介可以为开发商、业主或房产经纪人提供广告服务，收取广告费用。
中介可以通过在自己的网站、平台或报纸上发布广告来为客户提供宣传和推广渠道，赚取广告费用。
4. 地产项目代理：房产中介可以与开发商合作，担任其地产项目的代理商。
中介可以负责项目的销售和营销工作，并赚取代理费用或销售提成。
5. 评估和咨询费用：房产中介可以提供房地产评估和咨询服务，收取相应的评估和咨询费用。
中介可以通过评估房屋价值或提供专业咨询来帮助客户做出决策，并赚取利润。
需要注意的是，房产中介的盈利模式可能会因地理位置、市场
竞争以及服务质量等因素而有所不同。
有些地区可能还会有其他的收费方式。
因此，房产中介需要根据市场需求和自身条件来选择合适的盈利方式。
同时，中介应该提供高质量的服务，赢得客户的信任和口碑，从而增加业务和利润。
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链家未来（到2017年）将着力打造一个万亿级别的房产O2O平台，实现房地产闭环。
◦ 链家等房产中介如何做互联网金融链 家地产、我爱我家，以及全国各地的 房产中介都准备做或正在切入互联网 金融。
◦ 那些中介地产、汽车垂直门户类，可 以形成数据的闭环，在细分领域做得 好，无人能敌，这些企业未来都会在 互联网金融上获得自己的一席之地。 ◦ 这些细分公司的实力往往不在于金融 ，而在于对原有产业链的把控。
链家金融共分为四大业务， 包括传统基础业务——产 权服务、银行贷款按揭引 荐服务，以及新兴业务— —资金托管服务（第三方 担保支付“理房通”）、 短期融资服务（P2P“家多 宝”）。这四大业务紧密 相关，一环套一环。
房产交易仍然占据链家的核心地位，链家网也已经完成房产交易O2O的前期找房环节 和服务者咨询的环节。在交易环节，链家在做的是业主发一个申请、就可以在线议价 和在线出价，签约时把网签、面签、贷款、过户等流程可视化，甚至签约以后的房产 后市场，比如装修、搬家、社区O2O等等， 都纳入链家网的平台上。
◦ 为了防止房主私自与买房人跳单，链家地产使 用各种手段，绑定房主，独家与速销房源。独 家一般是连款单，买房人需要换房，以小换大 ，一居换两居，两居换三居，于是链家就做了 两笔生意。这样，买房人跳单的概率就非常小 。
◦ 速销房也是链家锁定房源的一种形式，链家会 事先向业主交纳部分保证金（通常为数千元） ，承诺在一定期限（1 ～3 个月）、一定总价 范围内帮业主卖掉房子，否则保证金为业主所 有。
◦ 房屋成功签约后，收取2.2%的居间服务费，0.5%的保障服 务费。 ◦ 比如： 刚刚入职，A1级别，录了一套报价100万的房子，房屋实 堪、钥匙、独家都是自己弄的，最后成交也是成交的。 那么业绩就是1000000*2.7%=27000（单位：元） 因为是A1级别，提佣就是通提10个点，也就是 27000*10%=2700 A1刚刚入职，底薪是2500，如果没有再开单的话，本月 的工资就是2500+2700=5200 因为超过3500要缴纳个人所得税，并且工作中因为种种原 因还要扣除一部分费用，实际上拿到工资差不多就是4800 元左右。
链家构建了资产管理（丁丁租房、自如友家）
交易管理（新房、二手房）
金融管理（链家理财、理房通等）
三个O2O生态圈。
丁丁租房和自如友家做的 是租房业务，连接了租房 用户与业主，这就形成一 个用户基础，而且自如是 自营租赁，向业主提供资 产管理服务，为业主提供 每个月两次的上门免费保 洁、公共区域保洁、家电 维修、免费WiFi等，借此， 链家将“触角”伸至家具、 装修、搬家等多个衍生领 域。
2015年
2月 3月 与成都伊诚地产合并 与上海德佑地产合并
3月
5月 6月 6月
与深圳中联地产合并
与高策机构合并，全面发力新房市场 与杭州盛世管家合并 链家举行战略发布会，将“链家地产”正式更名为“链家”
6月
7月
链家宣布成立1亿元先行赔付基金
与重庆大业兴合并
链家业务 链家业务初步形成了以交易管理、金融管理、资产管理为核心的全产业链覆盖
3.新房交易
新房直销
（电商平台）
房江湖
一二手联动 渠道整合
零佣金
新房网 门店+经纪人 高策机构 其他中介
项目驻场
线上推广
新房网 零广告 电话直通
4.资产管理
资益+
（改造装修）
租金年付 3%增长 单套住宅 至少3年 整栋/多套 至少10年
自如网
自如友家 自如寓
5.金融平台
理财产品
P2P互联网金融平台
链家的中介费收入：
◦ 2012 年，链家地产在北京有4500 ～5000 家 ，成交额超过1100 亿元，中介费是总价款的 2. 7%，折算下来为33. 15 亿元。
◦ 链家以1/ 6 的店面、1/ 3 的经纪人数，效益 却是行业平均水平的3 倍，在整个北京二手房 中介市场中占比50%。坦白说，买房人承担的 2. 7% 的中介费真的很高。在北京，一套五环 外的两居，要300 万元，中介费就是8. 1 万元 ，不是小钱。
◦ 二手房经纪的核心非常简单，找房源，找买房 人，然后促成交易。地产中介最大的价值就在 于获得真实的房源，地产中介将买卖房双方撮 合之后，随后的银行批贷、过户，中介已经非 常标准化，流程也并非中介能掌控，此时的中 介就没什么价值了。
◦ 二手房的买卖完全可以放到互联网上来，平台 中介只需要筛选购房、买房的真实需求，确保 真实交易即可。
链家大事记 链家未来（到2017年）将着力打造一个万亿级别的房产O2O平台，实现房地产闭环 2014年
6月 7月 12月 链家网成立（原身为链家在线)，链家集团O2O战略落地，线上平台进入飞速发展期; 获得中国人民银行颁发的"支付业务许可证“ 推出理房通，国内唯一一家房屋资金担保支付平台
1. 房屋租赁 2. 二手房
丁丁租房
链家网二手房板块 房江湖
搬家服务 家具家居
3. 新房交易 4. 资产管理 5. 金融平台
生活支付 社区服务 ……
自如网 链家理财、理房通
1.丁丁租房
佣金全免 丁丁白条
5天租金作为服务费 零息贷款，季付改月付ห้องสมุดไป่ตู้手续费
2.二手房
佣金2.7% 打五折 安心服务
资金、学区、凶宅、房 屋被查封和辐射等五大 问题，承诺先行垫付和 原价回购等服务
◦ 具体来说，获取房源信息的经纪人可得佣金总 额的30%。在链家，房源部分有3 个业务动作 ——信息录入、所属和实勘，可由一人或者多 人完成，分成比例分别为10%、15% 和5%， 达成交易的经纪人只得70%；而速销房源，获 取房源的经纪人可得到佣金的40%，做单经纪 人只分60%。
链家地产在招人时，往往招那些家境一般、老 实忠厚的应届生，不招那些在其他中介干过的 。
链家经纪人如何月薪过万？
◦ 按照北京房价的均价来算，大概是4万左右。举个 例子。 朝阳门吉祥里小区某个拐角户型，有一套50平米的 一居室房子。报价200万。 这是北京普通得不能再普通的小房子了，供需都很 大，换手率也高。 被某人录入被他卖掉，他的全业绩，5万4千。 这是普通得不能再普通的交易，每天至少会在北京 2万经纪人里面发生10例此类房子签单。 晒一晒5万4千业绩的经纪人的工资。
家多宝
新房宝 还易贷 抵房贷
定金、物业费、 房款、水电费等 资金托管 同嘉实基金合作 的理财服务
链家理财
贷款途径
房款保
理房通
通通赚
◦ 签订合同后，链家会安排一名特定的经纪专职 跟踪速销房，提供包括保洁、及时反馈、周边 市场分析等服务。这一方面给卖房的人提供了 方便，不需要操心就可以卖房；另一方面，链 家获得了这个授权之后，对买房者就有了谈判 优势。 ◦ 速销房一般由链家独家代理，目前，链家1/ 6 的房源是速销房。
链家经纪人的收入：
◦ 在二手房购买中，有一个专业词汇叫跳单，意 思是跳过中介。在买房人、中介、房主这三个 环节中，一旦地产中介愿意做私单、房主愿意 与买房人私自成交，那么，中介机构就收不到 钱。
如何私自成交呢？
◦ 在看房的过程中，有买房人在冰淇淋里面藏联 系方式，请房主吃冰淇淋的；有买房人看完房 子后，记住房号，回头再来敲门的；有买房人 找到房主单位，从而找到联系方式的；更有买 房人趁中介不注意将名片放到房屋的客厅、洗 手间、厨房等地方的。所谓“道高一尺，魔高 一丈”，看完房之后，中介一定要将买房人送 出小区，打上车，进地铁，然后还在楼下待30 多分钟，防止买房人回来。