房地产开发行业税收检查指引
房地产行业税收专项清查清收工作方案
房地产行业税收专项清查清收工作方案房地产行业税收专项清查清收工作方案摘要：为了进一步规范我县房地产开发市场税收秩序，强化房地产开发行业税收征管，堵塞税收漏洞，确保国家财政收入，促进我县房地产开发行业公平、有序竞争和持续、健康发展，根据国家税务总局《关于开展年税收专项检查工作的通知》（国税发〔〕9号）的要求，经县政为了进一步规范我县房地产开发市场税收秩序，强化房地产开发行业税收征管，堵塞税收漏洞，确保国家财政收入，促进我县房地产开发行业公平、有序竞争和持续、健康发展，根据国家税务总局《关于开展年税收专项检查工作的通知》（国税发〔〕9号）的要求，经县政府常务会议研究，决定在全县范围内开展房地产行业税收专项清查清收工作，重点清查隐形房地产市场税收。
为了确保此次清查清收活动顺利开展，结合我县实际情况，特制定本方案。
一、指导思想和基本原则坚持科学发展观为指导，坚持公开、公平、合法的原则，以国家法律法规和有关财政税收政策为依据，认真开展房地产开发市场税收秩序清理整顿，全面清查清收房地产开发行业税收，堵塞征管漏洞，确保税款应收尽收，公平税负，促进公平竞争，营造和谐的税收环境和房地产开发环境。
二、目标任务通过此次专项行动，依法查处和打击在房地产开发过程中存在的偷税、逃税、欠税和抗税等违法犯罪行为，进一步规范房地产市场税收征管，确保应收税收征收到位。
三、清查清收的对象和重点凡在我县境内从事房地产开发的所有单位和个人，均属此次清查清收对象。
重点是没有依法取得房地产开发资格，但有经营性转让国有土地使用权、修建房屋用于销售或出租等隐形房地产开发行为的单位和个人。
具体包括：1、取得但又再次直接转让国有土地使用权的单位和个人；2、以集资建房、合伙建房等名义办理建房手续，而所建房屋实际全部或部分作为商品房销售或出租的单位和个人；3、自建自用房屋全部或部分直接用于出售或出租的个人；4、购买改制企业的土地、房屋直接进行转手交易或经简单整修后转手交易的单位和个人；5、采取以地换房或以房换地等形式进行事实上的房地产开发行为的单位和个人；6、从事房地产开发的企业。
房地产企业税务检查方法
房地产企业税务检查方法房地产企业税务稽查技巧：检查方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。
主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。
在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。
同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。
检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法房地产开发企业是现代经济中一个重要的行业，但在其经营过程中，面临着各种税收问题及相应的稽查方法。
本文将针对房地产开发企业常见的税收问题进行分析，并探讨相应的稽查方法。
一、房地产开发企业常见的税收问题房地产开发企业在经营过程中可能面临以下几个常见的税收问题：1. 增值税问题：房地产开发企业作为商品供应者，其销售商品的增值部分需要缴纳增值税。
但由于房地产开发涉及到复杂的流程和交易规模，一些企业可能存在漏报、少报及虚报等问题，从而导致增值税的逃税行为。
2. 企业所得税问题：房地产开发企业通过售房获得的利润需缴纳企业所得税。
一些企业可能通过虚构成本、转移利润等手段进行避税，从而减少所得税的缴纳额。
3. 印花税问题：房地产开发企业在交易过程中需要支付印花税。
然而，一些企业可能通过虚报交易金额、偷逃印花税等手段规避印花税的缴纳。
4. 物业税问题：房地产开发企业在拥有物业时需要支付相应金额的物业税。
一些企业可能通过编造物业取得方式、非法减免等手段减少物业税的缴纳。
二、房地产开发企业的税收稽查方法为了确保税收的公平与合法性，税务机关会采取一系列的稽查方法来核查房地产开发企业的税收申报情况。
以下是常见的税收稽查方法：1. 抽查稽查：税务机关会随机选取一部分企业进行抽查稽查。
这种方法能够有效地检测到一些企业的偷漏税行为，起到一定的威慑作用。
2. 数据比对：税务机关会将企业的纳税申报数据与其他相关数据进行比对，如银行流水、不动产登记信息等。
通过对数据的比对可以发现企业可能存在的虚假申报行为。
3. 税源调查：税务机关会对房地产开发企业进行税源调查，了解企业的经营状况和财务状况，以判断企业是否存在逃税、偷税、漏税等行为。
4. 不定期稽查：税务机关会不定期对企业进行稽查，以避免企业存在过大的预测性风险。
这种稽查方法能够有效地打击企业的逃税行为，促使企业依法纳税。
5. 多部门合作稽查：税务部门会与其他相关部门合作，如房地产监管部门、土地资源管理部门等，共同开展稽查工作。
房地产板块税务业务指导手册
房地产板块税务业务指导手册引言：房地产行业作为国民经济支柱产业之一，在我国的经济发展中起着至关重要的作用。
然而，随着房地产市场的快速发展和规模的不断扩大，税务问题也越来越突出。
为了帮助企业了解和遵守相关税收法律法规，提高纳税合规水平，特编撰本手册，以期为房地产企业提供税务业务指导和建议。
一、税务登记和缴纳1.税务登记：1.1.房地产企业在开展经营活动前应向税务机关办理税务登记；1.2.准备好营业执照、组织机构代码证等相关材料，并按照规定填写并递交申请；1.3.在税务登记后，及时报送经营规模以及相关变更信息。
2.税种和税率：2.1.基本税种：房地产企业主要涉及增值税、企业所得税、契税等；2.2.税率及计算方式：根据国家税务的相关规定，按照相应的税率计算纳税金额；2.3.特殊税种：如房产税、土地增值税等特殊税种的纳税规定和计算方式。
3.税务申报和缴纳：3.1.房地产企业应按照规定时间及相关程序申报各项税种；3.2.报送信息时，应填报准确、真实、完整的数据，并保留相关证明材料；3.3.学习掌握税务计算方法，及时申报并缴纳纳税款，避免逾期罚息或违法处罚。
二、房地产开发纳税优惠政策1.房地产项目税务优惠政策：1.1.鼓励普通住宅建设：对普通住宅项目享受一定的税收优惠政策；1.2.支持经济适用房建设：对经济适用房项目适用税收优惠政策；1.3.鼓励农村房屋建设：对农村危房改造、农村自建住房等项目适用税收优惠政策。
2.税收减免和退税：2.1.对房地产企业承担的土地增值税、企业所得税等，根据国家税务局的政策规定，减免或退还一定比例的税款；2.2.房地产企业应及时掌握相关政策，积极申请税收减免和退税。
三、防范税务风险1.合规风险防范：1.1.建立健全的内部税务管理制度，确保纳税合规；1.2.积极配合税务机关的税务稽查，及时整改纠正问题。
2.避免偷税漏税风险：2.1.不得采取虚假报税、偷漏税等不合规行为；2.2.定期自查企业税务情况，及时发现并纠正问题。
房地产开发企业审计中的税收审查重点
般要关注以下几点 ： 对于直接通过 “ 管
性资产或用于捐赠 、 奖励 、 抵偿债务等不 有 无将 房地 产收入长 期挂账 、不及时 申 理 费用” “ 、销售 费用” 目以现金形式发 科 视 同销售 ；将 完工 可售 的房地产用做对 报 纳税 的情 况 ，有无 企业 取得 的实物收 放 的奖金是 否按规 定扣缴 个人所 得税 ；
２ 土地增值税。土地增值税实行 四 ． 应从 自用房产的房产原值 中扣除。 ４ 个人所 得税 。 ． 由于收入一般 由“ 月
期结转应税销售额 ； 销售车库 、 储藏室等 级超额 累进税率 ， 率为 ３ ％ 一印％， 税 ０ 税 基本工资 ＋月奖金 ＋年度奖金” 构成 ， 对 附属配套设施 不开具增值税发票 ，隐匿 负较重。要检查 土地增值 额的计算是否 于个人所得税 “ 工资薪金”部分 的审查 ， 和不 申报应税 收入 ；将 自建房转做经 营 正确 ， 首先， 在收入审查方 面应关注企业
销售产品的应纳税费一并扣除， 减少已售 产品销售当期 的应纳税所得额等。
承包合 同、 产租赁合 同 、 财 借款合 同 、 营
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房 地产 开发企 业审计 中的税 收审查 重点
１ 企业所得税及营业税 。企业所 得 装工程 费 、公共 配套 设施 费和开发间接 ． 另外 ，由于房地产 开发企业拥有大 税和营业税是偷漏税 “ 重灾区” 。企业 隐 费用等 。 量 的房屋开发产 品，因此 大多数开发商 匿应税 收入的主要手段 有 ：将取得 的商
在营业税方 面，应重点 检查企业有 均会 为本企业无 房员 工提 供优惠房租的
品房预售款长期挂在 “ 预收账 款” “ 、其他 无按规定进行 纳税 申报 、纳税 申报是否 住房 。 按照税法规定 ， ２ ０ 年 １ １１ 从 ０１ 月 ３ 应付款”等科 目，不 申报缴纳应交 的税 真实准确 ， 预收款是否按规定纳税 ， 以房 起 ，企业按照政府规 定的价格向职工 出 金； 以工程 尚未决算和收入 、 成本 、 费用 换 房 、 以地换 房、 以房地产抵 债、 无偿赠 租 的公有住房 、企业 自有住 房免缴房产 无法确定为由 ，将 已实现 的商品房销售 与房地产 、 资建房 、 集 委托建 房、 合作建 税 。 当这部分 出租住房满足条件 时 ， 企业 款长期挂在 “ 应付账款” “ 、 其他应付款” 房等行 为是否按规定纳税等。 和“ 预收账款” 等往来科 目， 不结转或延
大企业(房地产集团)税收遵从指引
涉税风险自查&财税管控丨大企业（房地产集团）税收遵从指引近日，国家税务总局无锡市税务局第一分局发布了两份宣传手册《大企业（房地产集团）税收遵从指引》和《大企业（房地产行业）税收遵从指引》作为地产行业进行涉税风险自查的操作指引。
本文为大家收集整理了《大企业（房地产集团）税务遵从指引》主要内容。
该指引提炼了关于集团关联交易、费用分摊、股息分配和资金融通等15项重要事项的涉税风险点，提醒地产集团企业关注并作出合规处理。
我为大家搜集整理了其中的12项主要内容，咱们中珠顺区域/粤西区域/海南区域的地产公司不妨参照这12项进行一下风险点审视，以期更多的规范和指导咱自己公司的业务运作和财税管控。
1项目公司设立方式未考虑税收因素▲风险描述：房地产集团受让土地后成立项目公司进行开发，未事前考虑税收影响，项目公司的成立不符合相关规定，导致增值税计算及缴纳时土地价款不能按规定扣除。
▲重点提醒：财税[ 2016]第140号《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》第八条规定：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。
（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。
（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
-以上三个条件须同时满足，否则将影响增值税的差额计算缴纳。
2集团内“抵消交易”降低整体税负▲风险描述：在大型集团多元化的经营模式下，当一个企业向其关联企业提供的利益被该关联企业提供的其他利益补偿时，就产生了“抵消交易”，导致少缴税款。
▲重点提醒：以开发产品抵顶材料款、工程款、中介服务费等债务，根据《企业所得税法》第四十一条规定，企业与其关联方之间的业务往来不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。
矛与盾！房地产行业异常风险指标和应付检查指南
矛与盾！房地产行业异常风险指标和应付检查指南第一部分：异常风险指标一、土地使用税计税依据偏低(低于当期购地面积)该指标主要监控纳税人土地使用税计税依据低于当期购地面积，将纳税人申报的契税权属转移面积与土地使用税本期申报总面积-上期申报总面积进行比对，指标异常指向纳税人有新增土地而土地使用税未增加的，可能存在延迟或少申报缴纳土地使用税的风险。
房地产开发企业应当核查近期是否存在购地行为，新购地块是否没有申报缴纳土地使用税。
二、房地产开发经营行业增值税预缴税金财务数据对比异常该指标将纳税人的预缴增值税的计税基数与账面预收账款、房管局项目房屋备案数据进行比对，异常一般指向纳税人少缴或没有及时预缴增值税的风险预警。
房地产企业应当通过房管部门项目房屋备案数据、核查企业预收账款及销售管理台账的实际情况，来自查是否存在少缴或者没有及时预缴增值税的情况。
三、房地产开发经营行业其它应付款变动异常该指标将纳税人历次纳税申报期财务报表中其他应付款余额进行比对，异常一般指向纳税人将收入计入其他应付款，造成不计、少计或延迟纳税的风险。
房地产企业应当核查其他应付款核算内容，分析异常变动的真实原因，排查是否存在不计、少计或者延迟计算收入的问题。
四、房地产开发经营行业企业所得税年度汇算特定业务调整财务数据对比异常该指标将纳税人企业所得税年度汇算特定业务调整数据(A105010)与财务报表预收账款数据进行比对，异常一般指向纳税人在企业所得税汇算申报时没有及时、足额的做特定业务纳税调整，造成少缴企业所得税的风险。
房地产企业应当核查预收账款是否做了纳税调整，重点排查是否存在没有按照A105010纳税申报表填表说明对预收账款、预计毛利额和税金及附加进行调整而造成少缴企业所得税的问题。
五、房地产开发经营行业土地增值税预缴计税依据财务数据对比异常该指标将纳税人预缴土地增值税的计税基数与账面预收账款、房管局项目房屋备案数据进行比对，异常一般指向纳税人少缴或未及时预缴土地增值税的涉税风险。
西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案
西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案1概述备注：为进一步规范房地产业和建筑安装业税收征管秩序，提高税收管理的科学化、精细化水平，增加地方财政收入，促进房地产业和建筑安装业健康发展，依照《市稽查局关于开展全市房地产开发和建筑安装企业纳税检查的通知》（〔2011〕126号）要求，确定对全市房地产开发企业和建筑安装企业开展一次纳税情况检查，为确保检查活动顺利实施和圆满完成，特制订本实施方案。
2检查对象备注：全市所有房地产开发企业（含开发、建设、转让、销售及相关从事房地产业务的企业，下同）、承揽城建项目等建筑安装工程的企业2010年度和2011年1—12月各项税款缴纳情况，以及税收征管情况。
检查中发现重大问题，可追溯到以前年度。
2.1附：房地产企业检查名单3检查内容备注：（一）全市各房地产开发企业和承揽城建项目等建筑安装工程企业应缴纳的各项税费，包括土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、房产税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费的申报缴纳情况。
重点检查以下方面:1. 不按税收法律法规规定申报缴纳，偷逃各种税款的行为;2. 取得的售房款及预收定金、以房抵债、转让开发项目等行为、不按财务会计制度有关规定确认收入的行为；3. 成本核算不实，不按规定列支有关费用，偷逃所得税的行为;4. 不按《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定开具和索取发票的行为；5. 违反《会计法》、《税法》，编造假帐、假报表、假凭证、应建帐而未建帐或帐簿、凭证混乱等行为;6. 有欠税行为的;7. 借联营、合资、注册登记、连锁经营等行为违法转移利润、税收收入等行为；8. 房地产开发企业和承揽城建项目等工程的建设企业工作人员的个人所得税缴纳情况;9. 其他税收收入的违法违纪行为。
（二）全市房地产开发和城建工程等项目税收征管情况，重点检查:1. 房地产税收一体化执行情况；2. 按照有关规定履行“先税后证”程序情况；3. 是否存在擅自越权减税、免税、退税、改变税率和税种、税款混库缴纳等违法违纪行为。
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房地产开发行业税收检直指引第一节房地产开发行业概述房地产开发是指由具有开发资质的房地产企业，对房地产项目进行投资、建设、管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益。
房地产开发行业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性、投资成本高、风险大以及业务流程复杂等特点。
一、房地产开发行业的开发项目类型房地产企业的开发项目类型多种多样，主要可以分为以下四大类：1.按照房地产开发对象，可划分为土地开发、房地产综合开发；2.按照开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。
两个层次的开发是先将"生地"（不具备使用条件）开发建设成"熟地"后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；另一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。
在我省绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发；3.按开发方式分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等；4.根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。
二、房地产开发企业的开发产品房地产企业开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程。
开发产品的销售方式按完工程度分为商品房预售和商品房现售，按结算方式分为一次性收款销售、分期收款销售、银行按揭销售、委托销售、先租后售、售后回租等。
图1-1房地产土地开发流程图1-2房地产项目流程第二节房地产开发业务流程房地产开发基本流程：1.项目的设想及可行性研究；2.项目立项及企业审批；3.项目规划；4.土地使用权取得；5.征地、拆迁；6.工程建设；7.房地产经营；8.物业管理。
房地产企业商品房开发具体流程见图1-3。
图1-3商品房开发工作流程图一、房地产开发企业基本生产环节（一）立项主要是开发项目决策阶段，前期准备阶段（如：获取土地使用权；征地拆迁；申办并取得《房屋拆迁许可证》；规划设计；建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察。
（二）开发主要是工程建设阶段，申办工程《施工许可证》，招标建筑单位进行工程施工。
（三）竣工主要申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》；申办建设工程规划验收；对工程质量、建筑面积、可售面积进行申请界定。
（四）销售项目销售阶段，如：商品房销售及按揭（以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物）办理；收取首付比例金额，签订房产销售合同，进行权属登记。
二、房地产开发企业具体生产经营流程（-）前期准备房地产开发公司前期准备工作主要有取得土地、房地产项目的立项审批和规划审批、进行设计施工、市场规划等。
房地产开发公司通过招标、拍卖、挂牌获得土地，应办理好土地出让手续和规划，并委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金，并缴纳土地出让金。
取得土地部门核发的《国有土地使用证》。
同时，按照前期规划方案设计，进行项目行政审批，还应取得以下部门核发的证件：1取得发改委核发的《建设项目投资计划书》；2.规划部门批准的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；3.土地主管部门核发的《建设用地批准书》、建委下发的设计方案审定通知书。
（二）开发建设开发建设包括项目工程建设和建设工程竣工综合验收备案两部分内容。
开发建设是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过相关部门进行验收，达到销售状态。
开发建设是房地产开发的重要阶段。
这个阶段主要取得：1取得政府用地审批和建设规划许可证后，向发改委申请列入年度开工计划；2.向建委提出申请开工报告，填报建设开工审批表；3.到招投标管理部门，办理招标批准手续，确定施工队伍；4.向建委申领《建筑工程施工许可证》。
（三）项目竣工工程竣工综合验收是指由开发商提交有关完工产品的决算说明和相关附件，由政府主管部门（如：规划、市政、水利等其他需要参加验收的部门）按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。
项目竣工后，房地产开发企业报请政府主管部门进行项目竣工综合验收，取得《建设工程验收备案证明》。
（四）销售阶段房地产企业的销售是指房地产开发商通过对开发项目的销售，以实现预期投资收益的行为。
销售方式包括现售、预售、分期收款方式销售等，其中以预售方式为主。
所谓预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并由购买人支付定金或房款的行为。
现房销售是指房地产开发企业经竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人支付房屋价款的行为。
预售业务一般发生在房地产企业取得预售商品房许可证之后、房屋竣工之前。
现房销售即开发商在取得竣工验收合格证后进行销售。
由于预售房屋可以提前回笼资金，目前开发商大多采用这种销售方式。
商品房预售开发商必须先取得政府主管部门核发的《商品房预售(销售)许可证》，才可以进行房屋预售。
第三节房地产开发企业财务核算房地产企业财务核算执行《企业会计制度》，自2007年1月1日起，房地产企业财务核算根据企业性质和规模分别适用《企业会计准则》和《小企业会计制度》。
在会计核算上采用通用财务软件或手工方式记账。
一、房地产行业会计核算的主要特征(-)开发产品成本采用制造成本法核算，预计成分较大1.一般开发项目以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程即每栋独立的房屋作为成本计算对象。
2.对于群体开发的项目、属同一开发地点、竣工时间相同的可以合并作为一个成本计算对象，待开发完成后，再计算分配求得每栋房屋开发成本。
3.房地产开发成本项目主要包括六项：①土地受让金；②前期工程费；③建设安装工程费；④基础设施费；⑤配套设施费；⑥开发间接费。
土地、土建、设备费用一占总成本的80%;配套及其他收费支出一水、电、煤气、大市政和公建配套费，受外界因素影响最大，一般占项目总投资的10%~15%o（二）营业收入要根据不同的经营方式进行确认房地产行业销售方式多样，主要有:一次性全额收款销售;分期收款销售；银行按揭销售；委托代销及包销等，同时《企业会计制度》第九十七条规定："房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行；如果符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，也可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。
"二、房地产开发企业会计核算内容（-）成本费用的核算1.成本费用的构成房地产业成本主要由开发成本、开发期间费用、税金三大项组成。
开发成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。
开发成本的核算项目主要包括六项内容：①土地征用费及拆迁补偿费；②前期工程费；③建筑安装工程费；④基础设施建设费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费等。
开发期间费用的核算科目主要有：销售费用、管理费用、财务费用。
2.开发成本的构成开发项目的成本可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本。
（见图1-4）图1-4成本费用核算流程（二）收入核算房地产企业的收入核算内容主要为：开发项目未完工之前销售产品收取的预收款的核算，以及根据收取的预收款计提相应的营业税及附加的核算；开发项目完工后"预收账款"结转”主营业务收入”的核算。
房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性，他的收入要根据不同的经营方式进行确认，他的销售方式多样，主要有：一次性全额收款销售；分期收款销售；银行按揭销售；委托代销及包销等形式。
三、房地产企业成本核算的方法开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
(-)土地开发成本的核算方法根据现行会计准则有关规定，企业取得土地使用权应确认为无形资产，按照规定进行摊销，投入开发转入"开发成本"，如果企业取得的土地明确用于建造对外出售的房屋建筑物，可直接计入所建造的房屋建筑物成本。
(二)开发产品成本核算方法1.开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
2.开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。
其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
四、房地产企业的主要会计核算内容(-)开发成本的归集1.土地征用及拆迁补偿费(1)如能分清项目则直接计入开发成本借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款(应付账款)(2)不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配(一般按建筑面积)借：开发成本——土地开发成本贷：银行存款等借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一土地征用及拆迁补偿费贷：开发成本——土地开发成本2.前期工程费能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。
借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一前期工程费贷：银行存款等3.基础设施费借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一基础设施费贷：银行存款等4.建筑安装工程费(1)自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本借：开发成本一一房屋开发成本一一某项目一一建筑安装工程费贷：原材料（应付账款等）工程量较大、建设规模较大的，应经过"工程施工"进行核算借：工程施工贷：银行存款（原材料、应付账款、机械作业等）然后，根据下列顺序和方法进行分配：①开工报告确定工程成本核算对象；②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用；③分配间接费、机械使用费等；④按月计算施工实际成本；⑤根据完工报告结算实际成本。