不同类型的物业管理

第十四章不同类型物业的经管

第一节居住物业的经管

一、居住物业的含义及分类

（一）居住物业的含义

●居住物业有时也称为住宅物业，它满足人类遮风避雨的基本需

要，是人们赖以生存的空间和必要的条件，是人们最重要的生活资料。

●包括私人拥有以及政府和机构拥有的所有的住宅，是我们国家

传统意义上的公有住宅和私有住宅的统称。

●是专业化物业经管的最大市场。

（二）居住物业的分类

●居住物业按照不同的规范有不同的分类。

✧按照产权的性质可以分成公有住宅和私人住宅；

✧按照层高可以分成平房、多层、高层、超高层；

✧按照住宅居住的户数可以分成独户住宅和多户住宅。下面

着重介绍一下独户住宅和多户住宅：

（1）独户住宅（single-family home）。

✧不管是独立式别墅、半独立式别墅，还是排屋，都指的是由一

户拥有自己独立占用的土地以及屋顶。

✧一般来说，除了大规模的别墅群，独户式住宅不需要专业的物

业经管，而往往由业主自己进行直接经管。

（2）多户住宅（multifamily residences）。

✧多户住宅的出现是由于土地与建造成本的不断上升，以及建筑

技术的进步而引起的。由于多户住宅在设计和土地利用上的经济合理性，使得单元住户的建造成本较低。

✧在国外，一般2~6个单元的小型多层住宅经常由业主自行经

管，而大多数大型的高层住宅和多层住宅小区则是由专业人员

代替业主进行经管。

✧多户住宅从占有权来说，可以是由一个业主拥有整个物业，也

可以是由多个业主共同拥有的合作物业和共管式（区分所有

式）物业。

➢合作物业：

✓指物业的业主以合作的形式购买或建造整个物业，从而共同拥有全部物业的所有权。

✓业主占有物业的某个单元是通过特定的约定来占有，而不是拥有某单元的所有权。

✓他的权益可看作动产，且每个单元的业主要按比例支付合作物业的费用，包括偿还贷款、支付房地产税、维修

费及物业经管人员的工资等。

➢共管式物业：

➢指该物业的多个业主拥有各自单元的所有权和不可分割的公共区域的共同所有权。

➢公共区域包括如土地、停车场、给排水设施、屋顶、电梯、楼梯和外墙等。

➢共管物业的每个单元是一个法定的实体，可以个别和独立地进行抵押、出租和其它所有权的转移。

➢每个单元单独地进行估价和征税。

✧合作物业和共管式物业一般采用纯经管型的物业经管模式。不

像出租型公寓大楼的物业经管，合作或共管式物业经管没有保

持和提高物业占有率，增加物业收益的责任。

✧多户住宅在结构上也可分成带有花园的公寓、没有电梯的多层

建筑以及高层公寓等类型。每一类在位置、设计、建筑、服务

和附属设施等方面各有其独特之处，带来物业经管的不同的要

求。

●另外，根据我国目前的现状，按照业主的数量，居住物业还可分

成单一业主物业和多个业主的居住物业。

（1）单一业主。这类物业可细分为一下几类：

①直管公房。由政府房地产主管部门代表国家拥有并直接经管的公有住宅。

②系统公房。由企事业单位拥有并经管的公有住宅。

③商品公寓（供出租）。由私人独资拥有并供出租的商品住宅。

④其他私人的独户住宅。城市中过去遗留下来的私房。

✧直管公房和系统公房是行政性、福利性住房制度的产物。原来

是房管所和企事业单位自己经管，经管水平较低，维持简单的

最低水平的维修。目前已有很多交给了转制的或独立的物业经

管公司经管。

✧商品公寓有内资和外资的，一般建筑档次较高，物业经管要求

高，除了日常的经管、服务活动以外，还有租赁的职责。

✧其他的私人住宅，在城市住宅占的比例极少，而且多数为简屋。

由住宅业主自己经管，在城市的改造中正逐渐消失。

（2）多个业主。这类物业可细分为以下几类：

①售后公房。国家按优惠条件卖给居民的原租住的公房。

②高档商品住宅。原来称作外销商品住宅。

③一般商品住宅。原来称作内销商品住宅。

④经济适用房。国家为了解决中低收入居民的住房，给以

一定的政策优惠建造的住宅。原先有称微利房、安居

房、平价房等名称的。

✧售后公房一般由政府、单位转制的物业公司经管，也有委托独

立的物业经管公司经管。

✧商品住宅、经济适用房通常由物业经管公司经管。

二、住宅小区的经管

●居住物业的经管，主要是住宅小区的经管。既是指新建的住宅小

区的整个区域的经管，也是指老新村和老城区住宅的经管。既包括了普通商品房住宅小区的经管，也包括高档商品住宅以至别墅住宅区的经管。

●我国的住宅小区的经管经历了一个逐步发展的过程。1990年6月

建设部颁布了《关于在全国开展住宅小区经管试点工作的通知》，随后，又颁布了《全国文明住宅小区规范》，开展了创文明住宅小区的活动，对提高我国住宅小区的物业经管水平，起了强大的推动作用。

（一）住宅小区的经管特点

（1）结构的系统性。

●住宅小区的建筑结构及公用设施是一个整体，具有不可分割的系

统性。

✧房屋结构是一个不可分割的整体，

✧小区的公用设施也是系统配套，不可分割的，

（2）产权的多元性。

●由于我国住宅制度的改革，住宅逐步商品化和私有化，住宅由国

家的单一产权变成了各种所有制的多元化产权。

●这种产权的多元性和结构的系统性是住宅小区物业经管的一对基

本矛盾，

✧住宅小区的系统性要求统一经管，

✧产权的多元化特征又导致单个业主要求的个性化，因而造成住宅

小区经管的复杂性。

（3）功能的多样性。

●住宅小区除了满足居住功能以外，还配备了多功能的服务设施，

如教育卫生设施、商业服务设施、文化娱乐设施、公共服务设施（如银行、邮局等）。

●这些功能基本满足了居民的生活需求，但也带来了小区物业经管

的难度以及新的机遇。

（4）内涵的社会性。

●住宅小区成为一个”小社会”。

●增加了小区物业经管的难度，成为住宅小区区别于其他类型物业

经管的最大特点。

（二）住宅小区经管的指导思想

（1）服务第一，方便群众。

（2）自治经管与专业经管相结合。

●住宅小区的经管离不开专业的物业经管，

●专业的物业经管单位必须尊重业主的自治经管权，而业主也应该

积极配合专业物业经管单位，使其发挥最大的效用。

（3）统一经管，综合服务。

●实行经管与服务相结合，改变传统的单纯房屋维修为对建筑物及

其附属物、绿地、环卫、治安、绿化、道路实施全方位的经管，并为居民提供多方面的综合性服务。