不同类型物业的物业管理

不同类型物业的物业管理

学习目标

A.知识点

1.了解不同类型物业的含义及特点。

2.熟悉不同类型物业管理的目标，容和实施原则。

3.掌握居住性物业，商业物业以及工业物业的管理特点。

B.技能点

对不同类型的物业的管理要点有较为深刻的理解，培养管理不同类型物业的能力

10.1居住性物业管理

居住性物业管理是现代化物业管理的一项重要容，随着人民生活水平的提高，以及物质文化需求的日益增长，科学，专业以及现代化的居住性物业管理对于居住性物业来讲越来越重要，这是因为，高素质的物业管理，不仅可以完善居住性物业的居住功能，还能满足住户渴望改善居住的条件，提高居住水平的要求。通过专业化的物业管理，能够为住户创造一个安全、舒适、便捷的居住水平的要求。实现和优化住宅居住功能。

居住性物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、高级公寓，别墅等，以及与之相配套设施的共用设施，设备，和公共场地。其中，共用设施的设备是指:住宅区费用已分摊进入住房销售价格的共用建筑部分，如上下水管道煤气线路，消防设施，道路路灯，非经营性车场车库，公益文体设施及共用设施设备占用的房屋等。

居住性物业主要提供居住功能，不同类型的居住性物业能满足人们对居住性的安全性，舒适性以及便利性等要求。居住物业一般按照物业类型的不同可分为：住宅小区，高级公寓及别墅等。

10.1.1住宅小区的物业管理

1.住宅小区的定义，功能及特点

(1)住宅小区的定义。

住宅小区是按照统一规划，合理布局，综合开发，配套建设和统一管理的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共设施配置，能满足住户正常物质文化需求，并为交通干道所分割或自然界限所围成的相对集中的居住区域。通常住宅小区的规模都在建筑面积5万平米以上。

按人口和用地规模多少的不同，住宅小区可以分为居住区、居住小区和居住组团三种规模，如果10.1所示。

（2）住宅小区的功能。

从物业管理的角度来看，住宅小区是一个集居住、社会、服务和经济功能于一体的社会缩影。具体来讲，住宅小区的功能主要如下：

①居住功能。这是住宅小区最基本的功能，也有人称之为劳动力再创造的功能。住宅作为

人类最基本的生活资料，能提供人们栖息、睡眠的寓所。作为社会成员的住户，通过居住和休息，使体力得到恢复，精力得到蓄养，继续投入社会生活和经济生活。

②社会功能。住宅小区的主体——居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各种社会实

体，以住宅小区为依托，共同为居民服务，发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅小区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络。

③服务功能。住宅小区的服务功能要求小区的公共配套设施和管理应能为小区居民提供全

方位、多层次的服务。包括：教卫系统，如学校、社区卫生站等；商业餐饮业系统。如饭店、菜市场等；文化、体育、娱乐服务系统及其他服务系统。

④经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。其中，交换功能包

括物业自身的交换和小区管理劳务的交换；消费功能指的是随着城市住房制度的不断深化，住宅小区的住宅将不断的商品化，并进行商业化的管理。

（3）住宅小区的特点。

①一规划，综合开发。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则的指导下，全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅小区成片的兴建起来。这些新建住宅小区，规划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去单一的、分散的结构和功能，向节约用地、高密度、综合化和现代化方向发展。住宅小区建设在建筑限高、容积率，主体建筑与附属建筑及设施等方面有严格的要求，不能随意突破，在规划上要求使各项功能得以协调。

②套性强，功能齐全。配套性强包括地下地基、各种管线与地上建筑的配套，以及建筑物、构筑物、设备设施等与人的配套。功能齐全指小区既满足人们居住的需求，又具有满足人们购物、就餐、就读、就医、通信网络以及休闲娱乐和其他日常工作、生活等方面的需

求。

③建筑规模庞大，整体性要求高。住宅小区的平均建筑面积要在5万平方米以上，且要求建筑的风格统一，高低错落有致，建筑密度适当，建筑与绿化、场地及区道路交通相互协调。

④小区人员复杂，需求繁杂。住宅小区的业主及使用权人，职业构成不同，有机关干部，也有教学科研人员；有个体户、私营业主、白领，有本市人员，也有外地甚至外籍人员及港澳台同胞等。住户的文化层次不齐、民族各异，信仰存在差异。所有这些，构成住户迥然不同的文化背景和差异，从而派生出方方面面的需求，增加了物业管理的难度，也为物业公司的发展提供了机遇。

⑤住宅的产权结构越来越趋于多元化。住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下，房屋产权由单一所有制变为产权多元化：既有国有、集体所有，也有个人所有，还有港澳台同胞所有，联建房屋的产权混合所有；既有所有权与使用权合一的情况，也有两者相分离的形式，还有自管房、托管房、承租房等多种形式。

2.住宅小区物业管理的特点

⑴住宅小区物业管理是城市管理的主要容，是社会主义物质文明和精神文明建设的基本容。小区物业管理。既有物质管理也有精神层面的管理。各个住宅小区的物业管理是城市管理的具体方面，只有搞好了住宅小区的物业管理，城市管理才可能有效果。

⑵住宅小区物业管理与每一个人都直接有关。住宅小区是居民生活栖息的场所，小区管理与每一个人息息相关。所以，每一个住户都有权利要求物业管理公司管理好自身的住宅小区，同样也有义务参与到住宅小区的管理中去。

⑶住宅小区居住条件和环境的改善，一靠加快住宅建设，二靠完善物业管理。从某种意义上讲，“管”更重于“建”。住宅小区一旦建成，其各方面的条件基本定型。要想继续改善小区的居住条件和环境，就是依赖与后续的小区物业管理。合格的住宅小区物业管理，不仅可以维护小区原先的居住环境，而且在管理过程中，还可以弥补物业建设过程中的各种不