万科美邻里商业街概况市调
曹路(美地芳邻)市调报告
一、区域分析
1、基本概况 2、交通区位 3、房地产发展
曹路镇经济指标分析
经济指标 曹路镇国内生产总值（亿元） 人均GDP（元/年） 常住人口/其户籍和流动（万人） 城镇居民人均可支配收入（元/年） 城镇居民人均消费支出（元/年） 社会消费品零售总额(亿元) 户籍6.51流动6.86 曹路镇2010年指标
地块位置
地块面积 土地性质 容积率 土地总价 楼板地价
9744元/平米 东士房产
本案
受让企业Βιβλιοθήκη 一、区域分析1、基本概况 2、交通区位 3、房地产发展
万科第五园
万科第五园是万科蓝山的第三期，尾盘销售阶 段。万科蓝山共约886户距离本案约1公里。 建筑面积：6万平米 容 积 率：0.6 总 户 数：300 物业类型：双拼、联排别墅 在售均价：35000元/平米 主力户型：160-200平米
娱乐类定位较高，以商务类餐饮、洗浴为主，另有酒 店
三、商圈分析
1、现状商业格局 2、在建商业项目
曹路中心广场
特点 基本信息
区域内唯一的集中式、街区型商业。总 建筑面积25000平米
开业时间 项目位置 项目体量
2011年4月 位于曹路镇民春路369号，与民雨路交界处 建筑面积2.5万㎡， 其中润福超市占1.2万㎡（含超外面积） 超市部分：90%，街区部分：70% 2.5~3元/平方米/天（复式餐饮商铺），4元/平/天（一层服 饰类商铺） 南侧商场（共三层）： 一至三层为润福超市，其中一层为超外店
曹路现有商业主要集中分布在民耀路、民春路、川沙路沿线以及民春路和民雨路交 界的曹路中心广场
4
1
民耀路沿街商业
2
民春路沿街商业
3
川沙路沿街商业
邻里商业中心概述及案例研究
邻里商业中心概述
基本情况：通常位于住宅聚集区，面积在1-3万平米之间，以购物、餐饮、 休闲娱乐及服务配套为主要业态组合
选址
>通常在非传统商业 区，接近交通要道和 中高档住宅集聚区、 周边人口密度较大；
>开放的物业建筑形 式，更加注重环境和 建筑风格的营造；
规模及档次
>面积一般在1~3万 平米之间；半开放形 态 ，并且至少有 2000平米以上的面 积是由全国性的连锁 专卖店使用；
为了便于统一经营管理以 及保证前期现金流的稳定， 商业大多数以自持为主， 通过招商品牌连锁商家 （KFC、华润万家超市 等），形成主力店吸引人 气，同时为可销售部分商 业溢价
为了便于统一经营管理，开发商自持大部分商业，通过招商品牌连锁商家，吸引人气提升溢价；为保 证前期现金流稳定，少量商铺带租约销售，由开发商统一招商
2
邻里商业中心概述
四大特色：以居民为中心，健全各种商业业态，同时增加社区服务配套比 例，方便居民生活，提供更多就业机会
以人为本：以居住人群为中心，构成 家庭住宅延伸体系，菜场、超市是厨 房的延伸；洗衣房是卫生间的延伸； 餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶 座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、 阅览室是书房的延伸
基本情况：大厦整体由三块以三层楼高为主的建筑 组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体 相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条 概念内街。致力于打造苏州湖东一站式商业服务中 心；
打造特色：方洲邻里中心在保持原有居住配套功能 的基础上，有机的整合餐饮、休闲、娱乐、培训等 多项功能，成为满足家庭消费需求的一站式新型社 区商业中心。
>A区（日常生活区）：主要 以生活服务类为主，涵盖美 容美发、超市、银行、药店、 洗衣店等日常消费业态；
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
苏州万科城市综合体案例分析
苏州万科城市综合体案例分析1、苏州城市综合体及商业体案例研究苏州城市综合体发展案例研究/苏州圆融时代广场圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的城商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的城市级“商业综合体”，建成后将成为苏州市域市级“商业综合体”，建成后将成为苏州市域CBDCBD最繁华的商业中心和华东地区最繁华的商业中心和华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区最具影响力和商业价值的品牌街区。
在苏州这样的二线城市发展都市综合体，2、受城市整体承载能力的限制，其消费在苏州这样的二线城市发展都市综合体，受城市整体承载能力的限制，其消费群体通常都是面向整个城市的。
因此，综合体的开发定位必须与整个城市的发群体通常都是面向整个城市的。
因此，综合体的开发定位必须与整个城市的发展相融，借助城市整体发展的推动力量，顺势而动。
展相融，借助城市整体发展的推动力量，顺势而动。
苏州是我国发达地级城市的代表，丌仅是吴文化的发源地，而丏其经济实力已经远远超越一般的省会城市。
从苏州城市的发展进程看，城市居住文化的升级不更新遵循着“从古城区发展到园区一区（湖西）到园区二期（湖东）到园区三期”的轨迹：苏州古城区：已形成古色古香，江南风3、情的宜居氛围；未来居民也以苏州原籍居民为主，古城区暂丌具备居住品质整体抬高一个水准的可能。
苏州新区: 起步较早，但发展上却落后亍后来居上的园区；房产开发档次丌高，大盘少，布局散乱，丌够集中。
苏州工业园区：园区规划、建造融合新加坡国际化理念不苏州文化底蕴亍一体；其特色为整体规划较为合理，在绿化，道路斱面较城区完善，其崭新的居住环境不现代化的配套，翻开了苏州城市进程的新一页。
苏州城市综合体发展案例研究/苏州圆融时代广场苏州城市综合体发展案例研究/苏州圆融时代广场苏州工业园区是我国与新加坡合作的结晶，带动了苏州整个城市新区规划达到苏州工业园区是我国与新加坡合作的结晶，带动了苏州整个城市新区规划达到全国最高水平，为我国可持续发展树立了标杆。
庄市街道首家商圈联合工会成立 按照区总工会和街道总工 …
庄市街道首家商圈联合工会成立
按照区总工会和街道总工会的要求，经过精心筹备，7月31日，庄市街道万科美邻里（商圈）联合工会委员会成立暨第一次代表大会在街道办事处四楼会议室召开。
庄市街道党工委副书记黄振武，镇海区总工会副主席刘一珍，庄市街道组织委员楼维芬，庄市街道总工会主席楼姿含副主席龚雪君等出席会议，还有来自万科美邻里商圈的31位商家、物业代表参与。
这是庄市街道首家商圈联合工会。
会议由万科物业城经理邓会全主持，共进行三项议程。
一、做筹备工作报告；二、通过万科美邻里商圈联合工会选举办法；三、选举万科美邻里商圈联合工会第一届委员会委员及经审委员会委员，最后成功选举产生联合工会委员会委员7名，主席、副主席各1名，经审委员会委员3名，主任1名。
街道党工委黄书记表示，万科美邻里商圈联合工会，以新型工会组织为载体，通过发挥工会组织在构建和谐社会中组织商户、引导商户、服务商户的作用，把零散和分散的个体工商户团结和组织起来，进一步密切商户之间的联系，维护商户的合法权益，壮大商户的力量，推动万科美邻里商业圈健康发展。
刘一珍副主席对万科美邻里商圈联合工会成立和当选干部表示祝贺，她对工会委员提出四点要求，第一，委员们要在所属商圈范围内动员起来，积极参与工会建设，维护职工利益；第二，维护职工合法权益的同时要做好调解工作，尤其要做到三个“第一”：做到第一知情人、第一报告人、第一调解人；第三，及时监督，对企业是否遵循劳动法的监督，还要做好服务工作，丰富职工文化生活。
她希望在万科美邻里商圈联合工会干部的共同努力下，积极探索新时代的创新之路，创造万科美邻里商圈联合工会的新特色。
产品线案例
万科的产品总体战略 ——延长产品线，锁定终身客户
针对不同客户的需求，针对不同项目的特性， 万科以标准化的产品来解决规模化生产和跨地域开发的问题， 形成了四大产品系列：城花系列、四季系列、金色系列、高档系列。
万科·城花系列
——提供位于城郊的住宅
区位 物业类型
客户
城市近郊 多层、小高层
深圳·17英里
案例的启发——万科产品战略
万科认为
同一产品系列会有一样的价值点和诉求。
由万科引发的思考：
系列产品是解决项目地块资源价值不均衡问题的有效办法。
——提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅
区位
拥有稀缺地段或景观资源的地段
物业类型
别墅、洋房
客户
高端
景观
稀缺景观资源
户型
豪华型、身份感
设施配套
咖啡厅、红酒室、室内高尔夫练习场、 书吧等高端配套
北京·西山庭院
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
分布城市 成都、佛山、南京、苏州、天津、珠海
开发理念
以尊重自然、尊重文脉为基础，追求社 区与自然、文脉的融合
区位
城市中心区
物业类型
小高层、高层
客户
中高端、高端
景观
城市景观、内部园林
户型
舒适型、豪华型
享受城市配套，自身配套面向城市的开 设施配套 放性商业，泛会所
分布城市 成都、佛山、南京、苏州、天津、珠海
开发理念 在城市中心区域推动城市的更新发展， 同时成为城市中心区的标志性住宅
深圳·金色家园
万科·高档系列
中端
景观 外部景观资源一般，主要靠内部营造
户型
实用型、功能型
【走进万科物业】
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1984-1988大事记
•1984年5月30日公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营 性质，经营办公设备、视频器材的进口销售业务。 成为深圳市最大的进口销售商。 •1988年政府批准股份化改组方案，公开募集社会资金2800万元。 •1988年11月，以2000万元的价格投标深圳的“威登”，进入房地产 业。
万科理念
万科核心价值观： 创造健康丰盛的人生 客户是我们永远的伙伴 人才是万科的资本
阳光照亮的体制
持续的增长和领跑
万科化=专业化+规范化+透明度
领跑=创新+质量+效率
目录 万科简介
万科物业概况
万科物业业务发展历程
万科物业服务特色
万科物业管理文化
万科物业规模
截止2009年6月
以万科地产开发的主流住宅 客户为服务对象的物业服务 企业
持续发展——规模化进程（2000-2007）
2000年，万科集团成立物业管理部，对万科物业进行专业化管理 2000年，深圳物业通过管理公司与发展公司的分工尝试外部运营市场化
2001年，全面推广万科物业VI 体系
2002年，开始推行客户满意度调查，至2004年，全面推广由外部公司 进行的第三方调查
2003年，全面推行万科物业BI手册
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2000－2006年大事记
• 2001年2月，郁亮任集团总经理职务。 • 2001年，公司转让深圳万科精品制造有限公司100%股权；转让万 佳70％股权。专业化战略调整全部完成。 • 2001年，第一次进行客户满意度调查，创地产行业之先河； • 建筑产品标准化，将房地产带入工业化时代； • 2003年5月18日，王石登上世界最高峰8848； • 获“2002、2003年度中国最受尊敬企业”、“第三届亚洲区中小 型公司最佳投资者关系奖” • 成为行业内唯一的“中国驰名商标” • 2005年，引进盖洛普Q12工具，关注员工敬业度和基层工作环境 • 2006年8月万科与东莞松山湖科技产业园区管委会签订“万科住宅 产业化研究基地项目”土地协议，标志着万科住宅产业化研究基地 项目进入规划设计阶段。
邻里中心模式
“邻里中心”社区商业模式思考20世纪80年代末至90年代初，国内城市不断发展，区域空间不断扩大，新兴居住区与市中心的距离越来越远，这也意味着其离市级商业中心越来越远。
这种情形，促使了一些零散的，以满足居民日常生活必需品消费为目的的商业出现，这些商业多由底层住宅改造而成，狭义上的社区商业初步形成。
随着城市居民大量向郊区迁移，这类专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业开始迅猛发展。
尤其是进入21世纪后，伴随着国内房地产市场的火热，社区商业也迅速实现了发展和转型。
一社区商业的几种发展模式从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
在国外社区商业占到60%-70%的比例，是城市商业中一个重要组成部分。
美国的邻里型商业是国际社区商业模式中较为成熟的一种，其在模式上更趋向于邻里型购物中心概念，规模通常在3000-10000平方米，服务3公里半径内的居民日常消费。
业内人士认为，美国的这种邻里购物中心，在服务半径上小于社区商业。
新加坡邻里中心模式也是国际公认较为成熟的社区商业模式之一。
该模式出现于1970年，新加坡按出于城市扩张和对土地的合理利用，对土地按照区域进行开发，并为每6000-8000户规划配套一个邻里中心，以经营中档商品为主，包含普通日常商品商店，诊疗所、餐馆和其他店铺。
该中心因能够妥善解决城市居民生活质量和城市环境中的一些问题而引发国际关注。
与国外成熟社区商业模式相比较，我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
尽管也出现了不少特色商业街，但其整体发展水平与国外还有较大差距。
不过，随着概念的明晰，一些新的社区商业模式和理念开始被不断提出和引入中国。
1997年，苏州成立工业园区邻里中心发展有限公司，参照新加坡发展经验，开始在苏州工业园区开发邻里中心。
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万科城美邻里沿街商铺市调情况
万科城美邻里沿街商铺东南面紧邻庄市大道主干道，车流量集中，西北面紧邻万科广场（2016年正式投入运营），该广场有南北两个出入口。
同时该沿街商铺所在的1期住宅已交付，预计到明年将会有近1000户的住户。
物业条件：万科城万科城美邻里沿街商铺每间分两层，两层的租金有所不同。
一般2F的租金为1F租金的40%。
签约政策：合同签四年
物业费：3.5元/平方/月
其他优惠政策：1、知名品牌商户给予4年总租金8.5折优惠；
2、中式餐饮商户给予装修补贴；
3、入驻商户前期宣传及商品采购支持等。
目前已入驻商家：中国银行、四明大药房、红酒店、咖啡店、散装零食铺、母婴店、大金空调专卖店、洗车店等。
万科城美邻里沿街
商铺目前剩余5～8套。
实地照片：。