华远地产公司财务报表分析

华远地产公司财务报表分析内容摘要；本文通过对华远方地产股份有限公司2011年、2012年代年度的财务报表数据，作初步分析和杜邦的综合分析，此次进行财务分析的主要目的在于以后能够更准确的把握本公司的偿债的能力，赢利的能力以及本公司能够正常运营的财物的分析等。

由此得出的相关的结论，通过结论发现华远地产公司存在的问题，以及问题的原因，为华远地产股份有限公司以后的更好的发展，提供了有效的数据支持，也为中国其他方地产的发展作了参考依据，根据所在的问题，本公司要针对问题的根源进行及时的调整，积极调整公司的发展模式，合理的整合资源，夯实基础，立足抓好现有的业务的内生性的增长，争取保持营业和业绩的持续的发展。

关键词财务情况财务分析杜邦财务分析存在问题的建议及措施华远地产股份有限公司成立于1987年，建于北京市西城区，原名为华远建设开发公司1993年改组为北京市华远地产股份有限公司，之后先后和中外合资，境外间接上市，创造了房地产公司利用境外的资金实现地产公司高速发展的记录。

自此，成为我国第一家中外合资的控股的房地产公司。

直至2000年，本公司的总资产超过了800亿元，及资产也高达30亿元。

一举跨入了我国大型的方地产的行列。

其资产、销售额、开发量等各项业务连续多年位于北京市的领先地位，到目前为止，累计开发的住房高达8万多套华远地产的建筑面积为40多万平方米，其中包括，西单文化广场，华威大厦、华南大厦、划艇嘉园、华清嘉园、凤凰城等北京市教委知名的大项目。

2001年，华地产开始了二次创业，2002年建立了北京市远远地产股份有限公司，该公司的注册资金就高达5.0085亿元，该公司旗下设立了很多知名的子公司，以及华远经纪、物业管理等公司，自此，初步形成了从项目的开发、销售代理、物业管理的地产的开发的综合体系,并对华远方地产股份有限公司财务分析的主要目的在于以后能够更准确的把握本公司的偿债的能力，赢利的能力以及本公司能够正常运营的财物的分析等。

由此得出的相关的结论，使华远地产股份有限公司以后有更好的发展，提供了有效的数据支持，也为中国其他方地产的发展作了参考依据并进行及时的调整，积极调整公司的发展模式，合理的整合资源，夯实基础，立足抓好现有的业务的内生性的增长，争取保持营业和业绩的持续的发展。

第一部分公司的财务报表的分析一、公司资产负债表的初步分析图1：华远地产2011年-2012年总资产、股东权益、负债资金统计图从图1可见，华远地产从2008年开始，依靠股东权益与负债资金资金的增加，企业的总资产不断增长。

其中;从2008年至2012年底公司的总负债呈上升的趋势，2012年负债比2008年增长为10%左右，负债资金与资产同步增长，成为支撑资产增长的重要资金支柱。

表1: 华远地产2011年-2012年流动资产统计表从表1可见，华远地产流动资产从2004年的42百万元增至2012年的12268百万元。

从图中可以看出流动资产占比比较大的项目是货币资金、存货。

虽然货币资金数量大有利于保持企业支付能力，但是，货币资金、存货占资产的比重太大，对提高企业盈利能力产生不利的影响。

表2:华远地产2011年-2012年非流动资产统计表表3:华远地产2011年-2012年负债统计表由上表可知；华远地产公司的负债从2004年至2012年不断增加，其中流动资产负债的比重都高于非流动资产负债，由此可见，该公司财务风险比较高。

表4：华远地产2011年-2012年股东权益统计表由上图可以得知；从2004年至2012年股东权益所占的比重越来越大，库存土地的股份也越来越大，由2004年至之2007年出现的库存股东的负增长但是从2008年至2012年出现了大幅度的正增长，而且增长的幅度越来越大，储存土地资源较多，说明了房地产市场出现了低迷，而且，华远地产业深受市场调控的影响。

企业粗存土地较多，对企业的盈利极为不利，应调整企业的财物的结构。

2012年，华远地产实现营业利润8.17亿元，同比增长6%每股收益0.34元，公司拟每股派发现金股利0.5元（含税）.并派送红股1.5股，2012年，华远地产实现了开复工面积183万平方米，比2011年同期增长37%，其中新开工的达70.3万平方米，同比增长7%，竣工52万平米，同比增长138%，完成销售签约额56.2亿元，同比增长150%，销售签约面积51.5万平米，同比增长101%，公司签约销售的住宅产品48%是90平米以下的户型，32%是90-144平方米的户型。

华远地产的现金流量表第二部分公司财务指标分析由上表的分析可知华远地产的资金压力依然存在，土地的储备暂未新增，资金方面公司利润增长部分依赖于之前年度的现金流入的积累，一方面；方地产的结算有滞后性，另一方面，本年度现金流确实受到房地产市场低迷的影响。

一定程度上影响了企业销售利润的空间，土地储备方面；公司本着稳步健康的经营，谨慎选择、控制投资风险的策略。

暂未新增土地储备。

未来公司资金压力依然存在，应加大经营的现金尤其是销售现金的流入，以维持企业业绩的稳步增长。

第三部分公司财务综合分析华远地产的杜邦分析图第四部分评价、建议、思考•财务分析结论归纳•财物的评价1).财物的状况2012年华远地产股份有限公司的资产构成流动资金占的比重较大，资产的流动性较大，但是先进的流动净额基本不大，还存在一定的财务风险，，但是这样的财务风险也将对应着较低的财物的收益，长期的资本占的比重高于短期的资本所占的比重。

这体现了较低的资产的风险的存在。

在资产负债不大的氢醌管辖，可以运用变现的部分长期的股份权，投资项目取得收益增加，以此来补充对营业中现金流。

从总体上来看华山地产股份有限公司的资产机构还是处于比较安全和保守的状态，对于目前华山地产的财务情况只能用稳定、健康这个词汇来描述。

1)经营的成果2010年至2012年，华远地产股份有限公司的净利润增长幅度较大，净利润的环比上升的幅度为5%，营业的净收入一直呈现持续的增长。

利润不断增长，充分说明了华山地产股份有限公司较强的营利的能力。

由于投资收益决定了企业的营业收入，所以，投资收益是利润上升的主要的驱动的原因，对外的投资项目越多，收益也就越高。

但是，营业费用的增加，也影响了营业的利润率，但是营业费用降低期间，也要重点考虑华山弟弟股份公司的发展。

1)现金流量华山地产股份公司自2009年至2010年营业额呈现下降的趋势发展，当该企业为寻求更大的利润空间，该公司没有足够的现金保证该公司的安全的运营。

本公司的现金的粗粗呢度较大，应加强对盈利较强的项目的投资。

•经营的有利因素1、近年来房地产行业的不断发展，决定了华远地产股份有限公司较大的发展潜力。

2、完善的财务状况；华山地产的资产结构较为完善，财物的风险较小，资金较为充足，有强劲的发展势头。

（三）经营的不利因素1、近年来政府对房地产的调控政策，对方地产的发展有一定的抑制作用。

2、华远地产的财务的指标与同行业的相比较低，例如盈利的指标和发展的指标的能力。

3、经济的危机给房地产带来了较大的风浪，而华远地产的多元化的发展，虽然在近期，不会对该公司造成一定的危机，但是从长远的角度来看，仍存在一定的风险。

2010年，是全国楼市的疯狂与低迷的时期，当今，随着房价的不断增长，国家从房地产市场的实际出发，结合房产价格不断增长的情况，不断的出台相关的政策对房产进行制约，在一定程度上制约了房地产行业的发展。

个房地产公司或多或少在房产风浪的影响下遭到一定的损失，但是，华远地产针对市场的发展情况，没有盲目的进行扩张和发展，而是以只求平稳，规避风险，这在同行业中，实在难得。

二、华远地产存在的问题与建议1、关于长期偿债能力问题与建议与2009年相比，华远房地产股份有限公司2010年净值的债务率呈现大幅度增长的发展态势，净值债务率的大幅度提高表明，该企业的财务风险也相应的提高了，与其他的房地产公司相比，2010年华远地产股份有限公司的有形的净值债务率，要远远高于其他同行业公司的债务率的平均值，这表明，该企业长期债务的期限相对较长，企业的偿还能力存在一定的风险，这样发展下去，如果不及时调整财务的结构，将影响企业的稳定健康的发展。

其次；华山地产针对本公司的财务情况，要进行财物的调整，实施有效的成本的控制制度，目标要明确，权利和责任一定要划分清楚，采取有效的合理的措施，在企业的平稳的发展中，完成目标，或者实现超额完成目标。

最后；加强企业对成本的管理，建立成本的考核制度，完善企业的管理体制，促进企业经济效益的提高。

2)企业获利的能力的问题与建议目前，国家房地产实行调控政策，这对于方地产的发展是极其不利的，在这种情况下，企业要想生存，更好的发展，获得更多的利润空间，酒宴从肠炎的利益出发，着眼于当下的环境，通过对成本的控制，增强企业的赢利的能力。

以此来减小外部的挤压能力，企业要想多元化的方向发展，将资金投入较好发展的行业中去，以增加企业的资金的回报率，以夯实企业的发展基础。

华远地产目前处于固定的营运成本较高、贷款的规模较大、因此，大大减小了该企业的盈利的能力。

根据华远地产的情况，我认为从增强该企业的财务管理处罚，最大限度的降低企业的成本，以提高投资楼盘的获利能力。

加强企业的预算的管理能力具体做法主要是；对企业的全部的经营活动有一个细致的了解，对企业所有的资产必须全面的进行控制，全面的覆盖，将企业的效益更大限度的挤出来，以项目作为主要的经营管理，以实现最大的经济效益为最终的目标，在企业中贯彻落实项目管理体制，将企业的效益压出来，要调整各部门的管理理念，使各部门的管理与企业的扩张双管齐下，最大限度的降低固定的总成本的投入，减小单位的固定成本，将企业的效益扩出来。

大力推行项目目标成本的管理，要推行先算后干、边算边干、逐步形成成本否决，的管理体制，将经济效益算出来。

与此同时，着重放在财务部门的合理分配的管理，着重对成本较高的楼盘进行成本的控制，大力度的提高对成本的控制的效率。

将效益通过这种方式管出来。

同时，还要加强企业的整体的管理费用和企业的财物的筹资的成本的控制，尽量减少利润对期间的所有的费用的补偿,将企业的效益省出来，加强对现在项目的管理，坚持放小抓大，促进企业向多元化、经济化的方向转型，将效益多出来。

•宏观的政策给房产企业带来的后期的发展的思考1、房产企业的开发投资，依然表现强劲的发展势头，开发前景依然有很大的发展潜力。

目前，我国政府不断加大了对房地产的宏观调控，尤其对房产的调控政策、智力地方的融资平台等一系列的政策的出台，导致近年来的经济增长速度开始出现下滑，2010年全国的土地出让，达到了历史的新高。

目前国内的产业转型较为缓慢，房产市场的增长依然不减，不断走稳的经济形势和房产的强劲的发展势头，使得房产开发企业依然保持了依然快速增长的发展趋势。