房地产投资信托基金研究[1]
房地产信托投资基金(REITs)(一)
房地产信托投资基金(REITs)（一）引言概述：房地产信托投资基金（REITs）是一种特殊的投资工具，它允许投资者通过购买REITs股票参与房地产市场，从中获得收益。
REITs具有多样化的组合，投资于各种房地产项目，包括住宅、商业、办公和工业物业。
本文将介绍REITs的基本概念，其主要优点和风险，并详细解释REITs的市场表现、税务特征和投资策略。
正文：一、REITs的定义和运作机制1. REITs的基本定义：REITs是房地产投资信托，旨在为普通投资者提供参与房地产市场的机会。
2. REITs的运作机制：投资者购买REITs股票，将其资金汇入REITs基金，基金管理人将这些资金用于投资各类房地产项目。
二、REITs的优点和风险1. 优点：a. 高回报率：REITs通过租金收入和资产增值提供高回报率。
b. 可流动性：REITs的股票可以在证券市场上进行买卖，提供更高的流动性。
c. 分散风险：REITs投资于多种房地产项目，减少单一项目风险。
d. 透明度：REITs需要按照法律规定进行财务披露，提供更高的透明度。
2. 风险：a. 房地产市场波动：REITs的价值受到房地产市场的波动影响。
b. 利率风险：REITs投资于借贷资金，利率上升可能导致成本增加。
c. 法规风险：REITs需要遵守相关法规，如税务和证券市场规定。
三、REITs的市场表现1. 收益表现：REITs的回报率相对较高，尤其是与其他投资工具相比。
2. 风险表现：REITs的波动性相对较高，但在长期投资中表现稳定。
四、REITs的税务特征1. 免税要求：REITs需要按照法律规定向股东分发90%的税前收入，以免缴纳企业所得税。
2. 投资者税务：投资者将从REITs获得的收益视为个人投资所得，并按照个人所得税进行纳税。
五、REITs的投资策略1. 核心房地产投资：投资于稳定收入的核心房地产项目，如商业中心和写字楼。
2. 混合房地产投资：投资于不同风险和回报特征的房地产项目，以实现风险分散和回报最大化。
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
房地产投资信托基金
房地产投资信托基金随着中国经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场一直是投资者眼中的热门资产之一。
房地产投资信托基金（REITs）是房地产市场的一种新型投资方式，它将房地产投资与证券市场相结合，为投资者提供了一种多元化、低风险的投资选择。
1. 什么是房地产投资信托基金？房地产投资信托基金是指一种可以配资的证券投资基金，主要投资于房地产相关资产，包括商业、办公、工业、住宅等不同类型的房地产。
它旨在通过向投资者分配租金、收入和资本收益等方式，为投资者提供稳定的现金流和长期资本增值。
REITs是由一些基金管理公司或房地产投资公司发行并在证券交易所上市交易的证券，投资者可以购买这些证券而享有房地产市场的各种好处。
作为证券投资，REITs的市场表现与股票和债券的表现类似，但是相对于股票和债券而言，它具有更低的风险和更稳定的回报。
2. REITs的运作方式REITs的运作方式与传统的股票投资基金非常类似。
基金管理公司通过募集资金购买不动产，然后将这些不动产打包成一个证券产品发行在证券市场上。
投资者可以通过购买REITs证券的形式投资于该基金，享受其所代表的房地产所产生的租金、收益和资本增值收益。
REITs通常按照两种方式运作，即资本化和运营化两种。
资本化：通过购买大型的不动产项目或不动产组合来实现资本化运作。
这种方式下，REITs将付出大量的资金购置不动产，然后出租或销售该不动产以赚取回报。
投资者可以获得资本增益和租金收益。
这种方式下，REITs主要面向个人投资者。
运营化：运营化方式下，REITs主要投资于资产管理公司，通过其运营和管理租赁不动产来获得租金收入。
REITs的投资组合可以包括高品质的写字楼、购物中心、工业物业和公寓，这种方式通常面向机构投资者。
3. REITs的优点① 稳定的现金流：由于REITs所代表的房地产会产生稳定的租金收入，因此REITs可以提供稳定的现金流给投资者，这使它成为一种非常吸引人的投资选择。
房地产投资信托基金
引言概述房地产投资信托基金（REITs）是一种投资工具，通过让普通投资者参与到房地产市场中，以获取租金收入和资本增值。
本文将进一步探讨房地产投资信托基金的相关内容，包括其市场概况、投资方式、优势及风险、税收待遇和未来发展趋势等。
正文内容1.市场概况1.1房地产投资信托基金的定义和特点1.2全球房地产投资信托基金市场概况1.3中国房地产投资信托基金市场概况2.投资方式2.1直接投资2.2间接投资2.3联合投资2.4基金投资2.5投资组合管理3.优势及风险3.1优势3.1.1传统投资不易获得的高回报率3.1.2低风险和稳定现金流3.1.3分散化投资和流动性3.1.4与股票和债券市场的关联性低3.2风险3.2.1市场风险和经济风险3.2.2利率风险3.2.3管理风险3.2.4法律和监管风险3.2.5不动产市场波动性4.税收待遇4.1房地产投资信托基金的税收优势4.2税务处理要点和策略4.3增值税和印花税的税收处理5.未来发展趋势5.1投资者基础的扩大5.2政策支持与监管5.3技术创新和互联网金融的影响5.4投资策略和产品创新5.5国际化和全球化发展总结房地产投资信托基金作为一种投资工具，通过让普通投资者参与到房地产市场中，以获取租金收入和资本增值。
本文通过对市场概况、投资方式、优势及风险、税收待遇和未来发展趋势的分析，展示了房地产投资信托基金在投资领域中的重要性和潜力。
同时，对于投资者来说，要认真评估自身的风险承受能力，在投资时注意市场风险、监管风险和法律风险等因素。
在未来，房地产投资信托基金将在投资策略和产品创新方面取得进一步发展，并在国内外市场上实现国际化和全球化的发展。
引言概述：房地产投资信托基金是一种投资工具，旨在帮助投资者参与房地产市场并获得收益。
本文将对房地产投资信托基金进行详细解析，包括定义、特点、优势以及运作方式。
我们将探讨投资者应该考虑的风险和回报，并提供一些建议，以便投资者可以做出明智的决策。
REITs房地产投资信托基金
REITs（房地产投资信托基金）一、介绍REITs（房地产投资信托基金）是一种投资工具，它允许个人投资者以相对较小的资金参与到房地产市场中。
REITs基本上是一种股票形式的投资工具，它们持有并经营着房地产资产，包括商业地产、办公楼、购物中心、公寓楼等。
REITs的投资者可以通过购买REITs的股票来间接地投资于这些房地产资产，享受租金收入和资本增值。
在REITs中，投资者不需要直接拥有、管理和运营房地产资产，这意味着他们可以通过购买REITs股票来获得与房地产相关的利益，而无需承担直接投资房地产所面临的风险和压力。
二、REITs的种类REITs基本上可以分为三种类型：权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs。
1.权益型REITs：权益型REITs通过购买、运营和管理各种类型的房地产资产来获取收益。
这些REITs通过出租物业来获得租金收入，并通过出售物业来获得资本收益。
2.抵押型REITs：抵押型REITs主要通过提供房地产贷款来获得收益。
这些REITs根据抵押贷款所产生的利息收入来获取收益。
抵押型REITs的风险较低，因为它们通常会选择高信用评级的借款人。
3.混合型REITs：混合型REITs结合了权益型和抵押型REITs的特点。
它们既通过购买和经营房地产来获取租金收入和资本增值，也通过提供房地产贷款来获得收益。
不同类型的REITs在风险和回报方面有所区别，投资者可以根据自己的风险承受能力和投资目标选择适合自己的REITs。
三、REITs的优势REITs作为一种投资工具，具有许多优势：1.低门槛投资：相对于直接投资房地产，REITs的投资门槛更低。
投资者可以通过购买REITs的股票以较小的资金参与到房地产市场中。
2.分散投资风险：由于REITs持有和经营多个房地产资产，投资者可以通过购买REITs来分散投资风险。
即使其中某个物业出现问题，整体投资组合的影响也会较小。
3.定期收益分配：REITs通常会定期向投资者分配租金收入。
房地产投资信托基金的发展模式及对策研究
种以发行受益凭证 的方式 汇集 特定 多数 投资者的资金 ，由专 门
的投资机构进行投资经营管理 ，并将投 资综合 收益按 比例分配 给投资者的一种信托基金制度 。 从本质上说 ， ＥＴ 是一种信 托投资基金 ， Ｒ Ｉｓ 它通过组合 投资 和专家理财实现 了大众化投资 ，满 足了中心投资 者将 大额投资 转化为小额投资的需求 ， 在一 定条件下 可 以免交企业所得税 。 并 从 房地 产 的开发和建 设所需 资金来看 ， Ｅ Ｔ 可 以较 低的成本 Ｒ Ｉｓ 来筹集资金 ， 它通过对现存房地产 的获 取和经营获得利润 ， 在不 改变产权 的前提 下提高 了房地 产资产 的流动性 和变现能力 ， 促 进 了房地产的供给 和房地产市场的发 展。
乏法律 保护 ， 而且投资方 向单一 ， 以有 效避免市 场系统风 险。 难 而房地产开发投资规模大 、 周期长和专业性等特点 ， 使大众投资
者难 以直接进入 。 ＥＴ这类新 型投资工具 的出现 为社 会大众资 ＲＩ 本介入房地产业提供了有 利条件。 三、 国外房地产投资信托基金模式 １ 国的房地产 投资 信托 。 ． 美 在美 国典 型 的 Ｒ １ｓ ＥＴ 运行模 式 中， 投资者通过购买 Ｒ Ｉｓ 益凭证的方式投资 ， ＥＴ 受 由投资银行参 与其活动 。 另外 ， 投资者可随之通过证券交 易所进 行受 益凭证的
对银行 贷款的依赖 ，从而降低 了银行 的金 融风险并 预防和化解 了房地产经营风险。 ２ ． 提升房地产行业 ， 整合 促进优 胜劣 汰 ， 实现资源 的优化 配 置 。 ＥＴ的投资机制能促成房地产 投资 的理性化发展 ，只有 那 ＲＩ 些运作规 范、 市场前景好的房地产项 目才能得到 Ｒ Ｉ ＥＴ的资金支 持， 因此 ， 发展 房地产投资信托基金在客观上促进 了房地产行 业 内部 的结构调整 ， 实现 了资源的优化配置 。 ３为投资者提供多元化的投资渠道 ， ． 满足大众资本的投资需 求。 我国金融市场 中， 社会 大众资本因为投资渠道狭窄而没有得 到有效 运用 。 虽然社会上存 在一些私募 基金 ， 但运 作不规范 ， 缺
房地产投资信托基金法律问题研究
段， 不可避免的存在着一些法律上的障碍 ， 本文研究的重点就是从这些障碍着手， 进一步探讨完善的具体建议。
关键词 ： 房地 产 ； 信托 基金 ； 法律 问题
Байду номын сангаас
结构 以及投资管理资产的方式和范围进行详细规定， 同时也要对负债 引言 为了增加融资渠道 ， 完善房地产金融架构以 及降 低银行风险， 进 比率和信 息披露等内容进行明确规定。 步发展房地产投资信托基金对于房地产企业来说就具有非常重要 （ 二） 完善信托法的建议 的意义， 本文通过分析法律上的障碍 ， 从而提出几 完善 的建议， 这对 完善信托法需要从两个方面进行完善， 第—要取消信托投资基金 于发展房地产投资信托资金显然具有一 — ． ｊ 的促进作 用 。 规模的限制 ， 由于房地产本身属于资金密集型的企业， 因此资金规模 相对较大 ， 如果不能够取消投资门槛， 就很难形成资金的规模效应， 而 二，房地产投资信托基金法律的障碍 目这样也有助于降低投资风险， 比如取消对集合信托业务合同不得超 （ 一） 专项法律的障碍分析 过２ ０ ｏ 份， 最小金额不得低于５ 万元的限制 ， 从而让更多的中小投资者 目前国内针对信托基金的立法主要包括 信托法 和 信托投 能够通过基金进行投资 ， 并间接的参与到房地产开发中， 这能够增加 资公司管理办法 以及 （ （ 信托投资公司资金信托管理暂行办法 ， 这 房地产投资信托资金的资金来源 ， 同时也能够有助于实现房地产对资 些专项法律法规 已经难以适应新的环境。这主要体现在下面三个方 金数量的需求。 面， 第—信托投资基金的融资规模受到限制 ， 投资门槛较高， 中小投资 第二要取消对信托基金产品宣传以及流通的限制， 信托凭证的流 者很难参与投资。这对于需求大量的投资基金支持的房地产企 业来 通 ｆ 生 是投资基金的生命线， 只有允许基金的流通， 才能够吸引更多投 说显然具有一定的遏制作用 ， 而且信托不能够举借外债 ， 这同样会影 资者关注和进行投资 ， 所 以要通过立法的方式来取消对信托凭证流通 响投资信托基金业务的发展。 第二就是基金的流通受到限制， 这会明 限制的规定 ， 增加信托凭证的流通效率。另外还需要通过立法取消对 显的增加投资人的风险， 从而遏制投资基金的发展。第三就是针对信 信托基金产品宣传的限制， 允｛ 信 托基金能够通过公共媒体平台进行 托基金的产品宣传也受到法律法规的限制 ， 比如 信托投资公司资金 宣传 ， 从而提升信托基金的影响力。 信托管理暂行力怯 》就明确规定了信托投资公司不能够通过公共媒 第三要对房地产的所有权和 土地使 用权进行明确规定 ， 将补偿条 体对相应的产品进行宣传。 件和续期费用进行明 确， 通过统一的信托法彻底消除 其他法律在房地 （ －） 配套法律 的障碍分析 产所有权和土地使用权这两个方面的模棱两可 ， 这也有助于降低投资 这主要体现在两个方面 ， 第一是相应的税收体系不完善， 从信托 风险。 基金的税收对象来看 ， 会涉及到个人、机构投资者 ， 以及证券公司和 （ 三） 完善相关的税收体制 基金公司的重要参与者 ， 如此众多的税收对象造成 了 课税较为严重 ， 由 于当前房地产投资信托基金在税收政策 匕 存在不公平的问题， 影响到信托基金的吸引力。而从税收的环节来看 ， 会涉及到发行、交 特别是在优惠税收政策 Ｅ 没有进行明确 ， 而 易和分红派息等 ， 这些都需要相应的法律进行明确 ， 而且为了提升投 造成 了基金交易成本相对较高 ， 这又会进一步削弱投资者的盈利水 资者的积极性， 在税收方面进行相应的优惠也要进行相应的明确。第 平， 再加上没有信托财产登记制度 ， 造成了不利于对投资者的合法权 二针对信托投资基金的投资人存在重复征税的问 题， 这会导致基金持 益的保护， 所以我国房地产投资信托基金在税收政策要积极借鉴美国 有者会产生严重的利益受损。 等发达国家所制定的税收法规模式， 当投资信托基金在一定条件下就 （ 三） 法律风险的障碍分析 能够免征所得税 ， 比如投资者的最低数量， 单一大股东的持股比冽， 信 这主要体现在两个方面 ， 第一是房地产资产所有权 的限制 ， 这一 托投资所持有的不动产资产 比例等条件进行没定， 增加对投资人的分 点和境外信托基金中的基础财产所有人完全拥有百分百产权存在着 红比冽等 ， 通过这些条件的明确 ， 不仅仅能够提升房地产投资信托基 明显不同 ， 由于我国土地是国家所有， 这导致了产权没有进行明确 ， 在 金的吸引力 ， 更能够增加投资人的投资信 。 交易市场 Ｅ 房地产都会有一定的期限。第二是土地继续使用的限制 ， 根据我国 （ （ 物权法 ） ） 的有关规定 ， 土地 的继续使用存在着 明显的限 四、总结 制， 比如非住宅建设用地在使用权到期之后如果续期， 就要按照法律 总而言之 ， 完善我国房地产投资信托基金的相关法律法规 ， 并能 相关规定重新办理。如果续期就要补交土地 出 让金 ， 如果国家提前收 够实现和发达国家接轨， 这对于降低我国房地产行业风险， 完善房地 回， 主要进行一定的补偿并退回土地 出让金。但是由于相应的评估标 产信托行业都具有非常重要的作用 。因为只有通过完善法律体系， 才 准和量化标准并没有在有关的法律法规中体现， 所以可执行 ｌ 生 不高。 能够促进信托基金市场的公平和公正， 公开和透明。只有这样才能够 最大限度的增加房地产的融资渠道， 降低银行系统的融资风险， 提升 三、完善房地 产投资信托基金法律的几点建议 我国房地产投资信托基金的诚信度， 进而实现房地产行业健康有序的 （ 一） 完善投资信托基金的法律体 系分析 发 展。 四 目前在我 国房地产投资信托基金 的法律法规上只有 “ 一法两 规” ， 从专业 牲 和效力层次方面都不能够满足房地产投资信托基金的 参考文献 要求。而且现行的 公司法》 以及 破产法） ）等基础 胜法律和房地 【 １ 】 史春 宁 ． 我 国房地 产信托投 资基金 的发展模 式与政 策建议【 Ｊ 】 ． 产投资信托基金的法律要求产生一定的冲突。因此要从法律体系上 新 金 融 ．２ ０ １ ２ （ １ ２ ） 进行完善 ， 而根据经济型原则 ， 再加上我国房地产投资信托基金的发 ［ ２ 】 姜林 静 ． 房 地产 信托风 险 防范措 施 解析［ Ｊ 】 ． 中国证 券期 贷 ． 展历程， 应该借鉴成熟的资本市场为房地产投资信托制定专项法律 。 ２ ０ １ ２ （ １ ０ ） 进一步明确信托投资主体发起人以及受托人和托管人之间的权利和 ［ ５ 】 伍 扬波 ． 浅析我 国发展房地产信托投 资基金的意 义【 Ｊ 】 ． 商业 文 义务 。并对我国房地产投资信托基金要采取的组织形式和产品交易 化（ 学术版） ．２ ０ ０ ８ （ Ｏ ２ ）
简析房地产投资信托基金模式研究
规体系－ 高的社会认 同度 ， 其在 美国 ， 稆较 尤 砖其 研 究 也 是 比 较成熟 ， 论研究主要集中于 ： 理 １ 特 性 方 面 ： 险 与 舒 散 经 营 ； 史 固报 分 析 ； 货 膨 胀 ． 风 历 通
ＲＥ Ｔｓ 外 研 究 现 状 Ｉ 国 Ｒ Ｉ ｓ 国 外 产 生 发 展 了 几 十 年 ， 怍形 式 较 规 范 。 ＥＴ 在 运 已 经 具 备 了 发 达 的 市场 经 济 环境 及 运 行 机 制 、 全 的 法 律 法 健
一
、
目前 的研 究 还 比较 浅 ， 具 备 操 作 性 。 不 ２ 在投资模式方面 ， 。 目前 的研 究 只是 简 单 的 介 绍 了投 资 模 式 的分 类 ， 权 益 型 投 资 及 债 权 型 投 资 。 但 很 少 有 文 献 能 即 够 结 合我 国房 地 产 市场 的 实 际 情 况 ， 统 的 介 绍 我 国 目前 房 系 地 产 投 资情 况 ， 出具 体 的 投 方 案 ， 没 有 分 析 在 目前 可 提 更 以选 择 的 投 资 模 式 上 ， Ｅ ］ Ｒ Ｉ’ Ｓ相对 应 其 他 投 资 模 式 的 优 势 。 因此 ， 内对 投 资 模 式 的研 究 还 比 较 抽 象 ， 能 为 ＲＥ Ｔｓ 融 不 Ｉ 提
济 情 况 的 限 制 ， ＲＥ Ｔｓ发 展 的 开 始 阶 段 ， 约 型 更 为 适 在 Ｉ 契 合 。但 对 两者 对 比分 析 的 深 度 有 待 于 进 一 步 深 入 ， 外 ， 另 大 都没有考 虑到即便是发展契约式 Ｒ Ｉ ． Ｅ Ｔｓ 日前 仍 然 存 在 着 法 律等方 面的障碍 ， 没有提 到克服 这些 障碍 的措施 。 因此 ， 更
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房地产投资信托基金研究深圳证券交易所综合研究所毛志荣一、发展房地产投资信托基金的意义房地产市场和证券市场是我国自上世纪九十年代以来迅速发展的两个市场。
房地产业从上世纪九十年代后期开始迅速发展，平均年增长率达到37.8%，而且在今后几年将会有很大的发展。
目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中比重过高，银行为了降低风险，提高了房地产项目贷款的条件。
目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。
目前我国证券市场面临着产品结构平衡的问题：风险结构不够合理，在可交易投资产品中，大约百分之八十为风险较高的股权类产品，只有大约百分之二十为债券类低风险产品。
如何发展新的风险较低的投资品种、完善证券市场的产品结构、满足投资者的需求是我国证券市场发展面临的一个重要问题。
近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信托基金(REITs)是在交易所上市、专门从事房地产经营活动的投资信托公司或集合信托投资计划。
REITs不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者提供了具有稳定收入、风险较低的股权类投资产品。
如何借鉴各国发展REITs 产品的经验，对开发适合我国证券市场和房地产行业发展需要的投资产品具有重要的现实意义。
二、海外REITs的发展现状（一）REITs在全球的发展房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司。
公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东。
REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划（Collective Investment Scheme）。
美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易。
近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs制定专门的立法,推进REITs的发展，截止至2003年底，已有18个国家和地区制定了REITs的法规（表1），预计近期内会有更多的国家加入这个行列。
表1 REITs在全球的发展（截止至2003年11月）地区国家和地区北、南美洲美国（1960），加拿大（1994， 2003），波多黎哥（1972,2000），巴西（1994，FII）；亚洲、大洋洲日本（2000, J-REITs），新加坡（1999，2002,S-REITs），香港（2003），马来西牙（1993,2002）；台湾（2003）；韩国（2001, K-REITs）；土耳其（1998）；澳大利亚（1936, 2001, ALPT）；欧洲比利时（1995 SICAFI；REITs类的公司）；荷兰（REITs类）法国（2003，SIIC）；德国（1957，2002，KAGG）；西班牙（1994，REIF，REIC）；卢圣堡(1988,2000,类似于REITs)；注：括号内为相关法律的立法年份；资料来源：NAREIT，2003年11月。
REITs在美国起源于十九世纪八十年代。
在当时依照税法，投资者成立信托形式的公司，可以避免双重征税。
信托公司如果将收入分配给收益人，可以免征收公司利润税。
然而，信托公司的这些税收优惠在二十世纪的三十年代被取消，公司和个人的收入都必须交纳收入税。
直至三十年后，在1960年由于对REITs的需求，艾圣豪威尔总统签署了将REITs作为利润传递(PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例。
REITs按此条例可以避免双重征税，享受税收优惠。
至今为止，除了一些很小的修改，该条例基本没变。
REITs在上世纪八十年代由于一些房地产税收的改革而进一步增长。
1986年的税法改革允许REITs直接管理地产。
1993年退休基金对REITs投资的限制被取消。
这些改革激发了投资者对REITs 的兴趣，使REITs自上世纪八十年代来有了迅猛的发展。
迄今在美国已有300多家REITs，市值达三千多亿美元。
自2000年起，REITs在亚洲有了突破性的发展。
新加坡MAS（The Monetary Authority of Singapore, MAS）在1999年5月颁布了《财产基金要则》（Guidelines for Property Funds in Singapore）并在2001年的《证券和期货法则》（Securities and Futures Act 2001）对上市REITs作出相关规定，到2003年底已有2个REITs （S-REITs）在新加坡交易所上市。
日本在2000年11月修改了投资信托法,修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业。
2001年3月东京证券交易所（TSE）建立了REITs上市系统。
2001年11月2家REITs（J-REITs）在TSE首次上市。
到2003年底，已有6家REITs在东京证券交易所上市。
韩国在2001年7月颁布了《房地产投资公司法》，为REITs 发展提供相关的法律制度。
随后，韩国证券交易所修改了上市规则，制定了REITs上市的相关条例，现已有4家REITs在韩国交易所上市。
2003年7月30日香港证券和期货事务监察委员会（“香港证监会”）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。
REITs在澳大利亚被称为上市地产基金（Listed Property Funds），已有相当长的发展历史，目前有46家上市地产基金（ALPT），总资产超过450亿澳元。
（二）REITs的种类至今为止，美国的REITs市场几乎是全球市场的全部。
由于其他国家的REITs产品和市场大都是在2000年以后发展起来的，因此我们主要考察美国REITs的种类。
根据REITs的投资类型，可以将它们分为三大类。
1）资产类（Equity）：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。
2）房地产贷款类(Mortgage)：投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。
3）混合类(Hybrid)：采取上述两类的投资策略，投资领域既包括房地产本身也包括房地产贷款。
据统计，REITs中的绝大部分是从事资产类投资，占所有REITs的96.1%。
每个REIT 根据各自的专长选择投资领域。
有的以地理区域为专长，如地区、州、都市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。
在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%。
三、REITs产品的国际比较从REITs立法的角度,可以将美国和亚洲REITs的发展分为两种模式。
美国模式主要是从税收的角度，确立REITs符合税收优惠的条件，REITs行业根据税法和市场状况，在结构、经营策略等方面作出相应的决策。
所以，美国模式基本上是在税收法律条款下的市场型模式。
亚洲一些国家的模式主要借鉴了美国的模式，在结构、投资目标、收入分配等方面制定了相似的规定，但是由于各国在税收制度方面与美国有根本的不同，所设立的REITs没有明显的税收优惠驱动的特征；相对而言，较为明显的是这些国家的REITs产品是通过建立类似于美国REITs条件的专项法规，对REITs 产品提出设立条件和监管要求。
（一）REITs的两种发展模式比较美国REITs的发展模式主要表现在两个主要方面：第一，税法规定了REITs的基本条件；税收优惠是REITs发展的主要驱动力；第二，REITs根据市场的发展不断创新，选择合适的结构和发展策略。
美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法所决定。
REITs除了要符合1933年的《证券投资法》和各州的相关法律外，其最主要的法律条件来自于针对REITs的税法。
由于REITs在税收方面享受优惠，因此相关税法演变是决定REITs结构、发展和演变的主要因素。
亚洲各国和地区如日本、新加坡、韩国和台湾近年来推出的REITs投资产品在很大程度上吸收了REITs在美国的发展经验。
因此，亚洲REITs在结构、投资范围和收入分配等方面的要求与美国REITs很相似。
亚洲模式与美国模式的主要差别在于亚洲普遍采用专项立法，通过修改投资、信托等有关法律，对REITs的设立、结构、投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定（表2）。
因此，相对美国而言，亚洲各国和地区对REITs立法和监管更为仔细、严格。
表2 REITs的两种模式比较亚洲模式法律美国模式新加坡日本韩国香港立法角度税收专项法规专项法规专项法规专项法规法律结构公司信托单位或共同基金投资信托或投资公司公司信托单位地产区域限制无限制无限制无限制无限制仅限香港最低持有年限无无无无2年资产最低持有年限无无无无2年对股份持有限制最大5个股东不可拥有50%以上的股份股东持有5%以上的股份，必须通知REITs的管理人最大股东不可持有75%以上的股份单个股东不可持有10%以上的股份无专门限制（如果上市，必须满足上市公司最低流通股数要求）房地产投资比例至少75% 至少70% 至少75% 至少70% 至少90%分红比例至少90% 至少90% 至少90% 至少90% 至少90%最高负债比例 (%) 无限制总资产的35%无限制不可通过借贷进行投资净资产的35%税收优惠对分红有优惠对分红有优惠对分红和交易有优惠对分红（只对CR REITs）和交易有优惠无资料来源: AsiaLaw, 2003, June（二）REITS结构的结构比较如前所述，美国REITs最主要的法律条件来自于针对REITs的税法，因此相关税法演变以及REITs对市场变化的适应是决定美国REITs结构发展和演变的主要因素。
美国REITs的主要结构可大致分为三类：第一、UPREITs和DOWNREITs: REITs不直接拥有房地产，而是通过拥有伞型结构中的合伙人制的实体，间接拥有房地产；DownREITs是在传统的REITs基础上，通过成立下属合伙人实体，间接拥有新购入的房地产；第二、“双股”(Paired-share)和“合订”（Stapled）结构: 两者在形式上有差别，但在本质上都是由REIT和运营公司组成。
股东同时拥有两个公司的股票，两个公司股票合订在一起以一个单位进行交易, （3）“纸夹”（paperclip）结构: 是近年来发展起来的一种结构，该结构具有上述“双股”和“合订”结构REITs的优势，又可避免税收立法的限制。
“纸夹”结构与“双股”和“合订”结构的主要差别在于各实体之间的松散联系。
亚洲国家（包括香港地区）的REITs结构的突出特点是强调受托人和管理公司的功能（见图1）。