房地产偷面积方法
“偷”面积方略浅析
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房地产商“偷面积”惯用手法汇总
房地 产商 “偷面积” 小手笔 惯用手法
房地产 商“偷面积” 大手笔 惯用手法
高小于 2.2米 的落地 凸窗
高小于 2.2米 的可拆 卸凸窗
高小于 高小于 2.1米的 2.1米的 隐藏式 落地大 衣柜 衣柜
阳光房
两层高错 层露台及 两层高内 凹大露台
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“入户花园” —全新设计理念
从以上几个案例可以看出,露台得到地产商广泛应用主要基于下面 几个理由： 对业主： 1.“获赠面积”的诱惑更大；2.让小区景致和房间形成 有机的结合，露台成为小户型的主要臵业群最喜爱的户型结构之一； 对地产商: 灵活多变的露台设计带来的户型美感成为楼盘新的卖 点，减少了销售压力。 露台的出现，在买房者求实惠的心理与深圳的高房价之间，找到 了一个很好的平衡点。 同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一 种设计理念给客户和地产商带来惊喜。
的舒适性肯定有所帮助。对于 错层大露台（或入户花园）如
果是可以用玻璃窗封上，或加
楼层板使上下两家都增加面积， 对偷面积提高实用率有非常大 的帮助。但要考虑上下层对视 的问题，如采用内封闭的方式。
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错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”
奇数层露台可能有对 视问题
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阳光房“偷面积”
万科.城市风景的（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法， “阳光房” 拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很 亲密的接触。 但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。
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◆“阳光房”因为不能完全 保障业主隐私权，且建筑 立面的处理等受到质疑， 广泛推广尚有难度； ◆与“阳光房”异曲同工 的产品——地下室和半地 下室，相对能完善的保护 业主的隐私，外观处理更 易，面积同样可偷。
【房地产】旭辉集团偷面积的实用案例分析
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使
得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来
。
缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙 渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下 功夫。
“绿洲丰和”凸窗经典案例
创新户型之凸窗运用： 通风采光佳，实用，视野开 阔，建筑立面美观，有效增 加了客户的套内面积，卖点 实在。
进深的足够大， 可以把这个凸窗 空间隔离成一个 独立的空间
上图为没有 打掉顶柜的 卧室样板房
上图为打掉顶柜 后的卧室空间。 这样空间不再压 抑，还能隔离出 一个小办公间
从上述分析可以看出: 凸窗有如下优点： ➢给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积； ➢通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好； ➢美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；
•深圳地产 •商“偷面积”
•大手笔 •惯用手法
• 三、深圳◎偷面积由来
• 背景：典型移民城市，置业需求旺盛；
•
地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水
•
涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产
•
品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳
•
所有开发商赢得市场的利器；
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）
•
层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑
•
台，飘窗等)的面积尽量的放大；
•
•
增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加
•
实惠，促进销售。
• 二、 “偷面积”的几种常用方法
不计面积的
1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
建筑新规下的17种偷面积方式
建筑新规下的17种偷面积方式新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。
这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。
上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。
一、阳台（计1/2面积）阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。
按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。
1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。
阳台面宽≤1.5m时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。
另一个是多层高阳算面积。
无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。
所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。
户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。
内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。
户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积案例：提前预留，合理改造。
2、两个单元相连接按凸阳台报批苏州有个项目为高层26F—33F。
该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。
案例：苏州中粮祥云国际，产品规划是高层27F+洋房6-8F。
高层中间户朝北房间规划按阳台审批，两个卧室挨一块开间加起来才6.6m，他们是怎么偷面积呢？两个卧室中间做挑空，这样就按凸阳台报批，就可以赠送面积了。
另外南向开间规划了大面宽阳台赠送，边户北向也规划了凸阳台报批。
二、凸窗（计1/2面积）普通凸窗在小户型中应用较多。
但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。
“偷面积”的实用案例分析..
进深的足够大， 可以把这个凸窗 空间隔离成一个 独立的空间
上图为没有 打掉顶柜的 卧室样板房
2018/10/8
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“绿洲丰和”凸窗经典案例
创新户型之凸窗运用：
通风采光佳，实用，视野开 阔，建筑立面美观，有效增 加了客户的套内面积，卖点 实在。
绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的 净高要求低，落地凸窗的应用最为理想
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“绿洲丰和”凸窗经典案例
两层高 入户花园
层高小于2.2 米的地下室 和半地下室 以及住宅建 筑在正负零 以下的地下 室和半地 下室
只计一层建 筑面积的室 内超高层
2018/10/8
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房地产商“偷面积”惯用手法汇总
计一半 建筑面 积的”偷” 法
深圳地产商 惯用“偷面积” 方法汇总
不计算建 筑面积的 ”偷”法
未封闭 的阳台
可变成 房间赢得市场的利器；
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利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放 到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出 一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空 间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2 米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开 发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这 是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进， 开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有 “低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可 以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉 的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3 米甚至更高。 这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房 屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙 渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下 功夫。
住宅项目如何偷面积
地下室室内图-1
地下室室内图-2
地下室室内图-3
地下室外观图
万科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的层 高，达到了2.8米，已经和住宅的标准层高相 同，在使用上将与标准住宅楼层一样便利。
第三式： “桂芳园” 可拆卸凸窗
解 密
“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗 （不计建筑面积）打掉。 其特点在于既不计入建筑面积，又使业 主在今后的有比一般的凸窗更多的室内 地面面积，也比步入式凸窗有更高的空 间高度。 这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的 凸窗（在结构上是虚设的）。
6米高入户花园样板房-2
“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚 至可以再作一层阁楼。
6米高入户花园样板房-3
第七式：“新天地”可延展客厅
解 密
“客厅偷面积”又被称为“可延展客 厅”,指的是将原设计的两户之间的管 道井面积，两家各分一半（据说每家有 9平方米）。在样板房中明显地将“偷 的面积”用红色墙面表示。 经与销售员确认，在竣工验收时该红白 墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发 展商会组织重 新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。
漫话“偷面积”
2005-2
何谓“偷面积”
所谓“偷面积”，就是钻《建筑面 积计算方法》的空子，将可以不计如建 筑面积的套内平面面积，“送”给住宅 买家。
偷面积“八” 式
第一式：“万科城” 半地下室 第二式：“万科17英里”半地下室 第三式：“桂芳园” 可拆卸凸窗
第四式：“桂芳园”隐藏式衣橱
第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗梁 第六式：“新天地”6米高入户花园
第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗 梁
解 密
步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中 大行其道，是其直接增加了小户型的室 内面积（又由于其低于2.2米层高，可 以不计入建筑面积）。 “城市主场”的创新点，并不完全在于 其步入式凸窗的进深之大，关键在于其 步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为 有效的室内空间。
“偷”面积方略浅析pdf
“偷”面积方略浅析■何为“偷面积”■“偷面积”之常用方法■“偷面积”·经典案例本文纲要：一、何为“偷面积”【概念诠释】：依据：《建筑工程建筑面积计算规范》偷法：把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等)的面积尽量的放大；增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加实惠，促进销售。
不计面积的1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内) (空间的延伸)2、落地凸窗(2.2米内) (空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)3、可局部拆卸内假凸窗(增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高)4、两层高以上的普通大露台(增加使用面积但是不占用房间面积)5、两层高以上的内凹大露台或入户花园(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间(增加辅助使用空间)7、双首层设计的”地下空间”(增加辅助使用空间或变现更多实用面积)二、“偷面积”的几种常用方法＄8、一楼庭院和楼顶的使用面积(增加辅助使用空间)9、超高内庭院(可变现实用面积)10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层(增加辅助使用面积)计半面积的1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊2、与房屋相连有上盖无柱的走廊3、可以变房间的内阳台4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊计一层面积的室内超高层1、室内4.0米以下(增加空间体量和舒适度)2、室内4.4米－6米甚至更高(增加空间体量还可加楼板变现使用面积)少分摊公共面积1、不计面积的公共面积(高层高，夹层等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)3模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)(增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积)房地产商“偷面积”惯用手法汇总房地产商“偷面积”小手笔惯用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落地大衣柜阳光房高小于2.1米的隐藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗房地产商“偷面积”大手笔惯用手法两层高错层露台及两层高内凹大露台层高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正负零以下的地下室和半地下室只计一层建筑面积的室内超高层两层高入户花园房地产商“偷面积”惯用手法汇总计一半建筑面积的”偷”法未封闭的阳台可变成房间的内阳台一层普通大阳台不计算建筑面积的”偷”法深圳地产商“偷面积”小手笔惯用手法深圳地产商“偷面积”大手笔惯用手法深圳地产商惯用“偷面积”方法汇总不计算建筑面积的”偷”法计一半建筑面积的”偷”法三、深圳◎偷面积由来背景：典型移民城市，置业需求旺盛；地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳所有开发商赢得市场的利器；利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）z其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。
住宅建筑“偷面积”的方法
住宅建筑工程“偷面积”方法判断赠送的面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致，如果是一致的，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，业主不能拥有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题。
结合近期楼市的特点，总结了以下几种偷面积的方法1、低台凸窗和落地凸窗主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。
不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。
属合理之“偷”。
2、管道井变客厅主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。
业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。
3、赠送大露台和半地下室主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。
在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。
业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。
此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。
房地产项目设计中如何偷面积
房地产项目设计中如何偷面积在房地产项目设计中，如何“偷面积”是一个很有借鉴价值的问题。
尽管我们不能鼓励违法操作，但是可以从设计理念和技巧上提供一些实用建议，达到最大化的使用面积。
以下是一些建议：1.合理规划空间布局：在规划建筑物布局时，应充分考虑空间利用的最大化。
合理分区，避免不必要的空间浪费。
例如，在设计办公楼时，可以将走廊设计成L形或U形，以节省空间并提供更多办公区域。
2.有效利用阁楼和地下空间：在一些有限地点，如城市中心或繁忙的商业区域，土地成本较高。
因此，利用阁楼和地下空间可以增加额外的可使用面积。
阁楼可以用于储藏或作为附加的办公空间，地下空间可以用于停车或娱乐设施。
3.设计紧凑的功能区域：在住宅设计中，紧凑的功能区域可以最大限度地节省空间。
例如，设计开放式厨房和客厅、安装壁挂式储物柜等，有效利用每一寸空间。
4.提高使用率：在商业建筑中，设计师可以考虑提高使用率以增加可用面积。
例如，在设施如办公室、餐厅或商店的设计中，可以选择多功能家具和设备。
5.设计可伸缩的空间：有些空间不需要始终保持一样的大小。
通过使用可伸缩墙壁或家具，可以根据需要进行调整，节省空间。
6.最佳利用墙面：墙面通常被忽视，但在设计中却是重要资源。
设计师可以利用墙面来安装置物架、书柜等，以节省大面积地板空间。
7.考虑储藏空间：在房地产项目设计中，往往忽视的一个方面是储藏空间。
通过合理设计储物区域，可以避免将杂物置于可使用空间，并增加有用面积。
8.智能家居系统：在现代房地产项目中，引入智能家居系统可以充分利用科技创新，节省空间。
例如，通过智能灯光控制系统，可以避免安装过多的电路和开关，节约墙面空间。
最后，需要强调的是，在房地产项目设计中，应遵循法律规定和建筑规范。
以上建议仅提供了一些设计思路，这些设计应在符合合法性、安全性和舒适性的前提下进行。