《物权法》与城市居民生活面面观

石先广律师带您走进物权法之四：《物权法》与城市居民生活面面观字体大小：大| 中| 小2007-03-25 13:47 阅读(1001) 评论(2)分类：法治时评一、购买房屋可办理预告登记，以防“一房二卖”在现实生活中，买卖期房已成为房地产市场的正常现象，但是，由于近年来房价上涨比较快，开发商“一房二卖”的情况也比较多见，由此引发了大量纠纷。

此外，即便现房买卖，从签订买卖合同到办理房产证也有一段时间，再此期间，房价上涨比较快的话，也会导致房屋所有人“一房二卖”。

为了保护房屋购买人的利益，《物权法》第20条第1款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

因此，这一新规定的出台，无疑将有利于限制“一房二卖”和保护房屋和其他不动产买受人的利益。

需要指出的是，《物权法》第20条第2款还规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

因此，办理预告登记之后，到可以正式办理不动产登记时，应当及时办理不动产登记，否则，三个月之后，预告登记将失效。

二、购买房屋要办理房屋登记，以确认自己的产权在现实生活中，不时有这样的事情发生，某某与开发商签订了商品房买卖合同，交付了首付款并对新房进行了装修，而且也顺利入住新居，但是中间却来了新房主拿着房产证要求形式产权。

这种现象发生的主要原因是，先买房的一方未与出卖方办理房屋过户登记手续，结果导致出卖方将房屋又卖给了其他人并办理了房屋过户登记手续。

如果打起来官司，房屋将属于办理了房屋过户登记手续的一方。

对此，《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

其实，不动产的流转（包括买卖、赠与等）与动产的流转不同。

动产流转一般以交付为生效要件，而不动产的流转以登记为生效要件。

不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。

比如买房，就要到房屋登记机构登记，这就意味着这套房子属于你了。

一旦其他人也要购买这套房屋，一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人，不能再买卖了。

如果没有办理登记手续，而出卖方又把这套房卖给别人，并且房屋的产权已经登记在别人名下。

这时，尽管你与出卖方的这份合同是有效的，但房屋的产权并没有转移到你手里，你只能要求出卖方承担违约责任、赔偿损失。

三、房产所占用的建设用地使用权70年后自动续期在我国城市土地属于国家所有，对于城市商品房所占用的土地，业主获得只是土地使用权。

我国现行法律规定的建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。

因此，对于购买商品房的业主来说，所担心的就是房屋下的土地使用期届满后该如何处理？这一问题不仅是广大城市居民所关心的，也是《物权法》起草过程中的焦点问题之一。

最终，《物权法》对此做出回应。

其第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

物权法的这一规定，回答了城市居民关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。

需要指出的是，《物权法》并没有对“自动续期”做出解释，即是免费的自动续延还是收费的自动续延？收费的话，其支付标准和办法又是怎样的？《物权法》均没有做出明确的规定。

这需要将来司法解释或者国家政策对此做出相应的规定。

四、通风权、采光权受到法律保护一段时间以来，一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光和通风；有些开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光和通风；还有些人为了得到更多的居住便利，私搭乱盖，放置大的广告牌等，影响相邻建筑采光和通风。

由此“采光权”和“通风权”逐渐成为百姓关注的焦点。

《物权法》对相邻建筑物的通风、采光和日照作出了明确规定，第89条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

《物权法》的这些新规定，可以使相邻关系中受损害的一方理直气壮索讨要“采光权”、“通风权”。

五、相邻各方应相互提供便利近年来，邻里之间因装修房屋、滴水等引发的纠纷很多。

如何处理邻里间纠纷，营造和谐的邻里关系，也是《物权法》所应回应和关注的。

首先，《物权法》第84条规定了处理相邻关系的原则，即不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

其次，对于具体的相邻关系内容，《物权法》也作出了具体的规定。

第86条规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。

对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第87条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第88条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

当然，相邻一方在行使相邻权时不得侵犯另一方的利益，否则，须承担相应的法律责任。

《物权法》第91条规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第92条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

特别需要指出的是，《物权法》第90条规定，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

因此，今后，邻居杂物占楼道、制造噪音等，受害方均可以要求对方停止侵权、赔偿损失。

六、建筑物区分所有权，专有权和共有权要分清在购买房屋时，开发商为了促销楼盘，往往承诺对底层的购买者赠送花园、绿地，对顶层的购买者赠送露台，很多购买者感觉很好，因此就决定购买。

《物权法》的出台，宣告开发商的这些承诺是侵犯别人权益的，是无效的。

《物权法》第70条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

由此可见，开发商所承诺的露台、花园、绿地均是全体业主的一个共有财产，开发商无权决定将其赠送给某一个业主所有，因此，今后购买房屋时，一定要分清专有部分和共有部分，不要听信开发商的单方承诺。

七、选聘和解聘物业公司由业主共同决定短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。

其中，业主对开发商指定的物业公司不满意现象比较普遍。

对此，《物权法》第81条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

此外，《物权法》对成立业主大会依法共同维权也作出了明确的规定。

第75条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

第78条还规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

八、物业管理的重大事项应由业主共同决定《物权法》第76条规定，下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

九、建筑区划内和占用共用场所的车位、车库归属两不同随着住房制度改革，现代化社区大量出现。

因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。

对于车库车位的归属，分为两种情况，一种是建筑区划内的车位、车库归属问题；另一种是占用共用场所的车位、车库归属问题。

对于建筑区划内的车位、车库，《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

这意味着，建筑区划内的车库、车位的归属，通常是业主在买房过程中和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。

但前提是首先需要优先满足业主需要，不可以在未满足业主需要的情况下，将车位、车库高价出售给小区外的人停放。

对于占用共用场所的车位、车库，《物权法》第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

这意味着，对于占用业主共有道路或其它场所的车位、车库，开发商、物业公司不能将车位、车库收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。

十、拆迁应给符合法定条件，并应给予足额补偿近年来，因房屋拆迁而引发的纠纷，如同农村征地一样，已成为各级政府十分头痛的问题。

对此，《物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

因此，今后拆迁，首先需要符合公共利益的需要，其次要符合法律规定和权限和程序。

这两点已在农村征地部分作过详细说明，这里就不再重复。

此外，《物权法》第42条还规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

最后，《物权法》第43条还规定，任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。