房屋市场法评估(计算表)
市场法评估房屋现场调查表
序号
建筑物名称 四至 权证编号 房屋结构 总 高 层 数 层 次 层 高 楼地面 外墙 内墙 顶棚 门 窗 楼梯 屋顶 工程质量 土地性质 临街状况 商业集聚规模 商业等级 道路功能 道路宽度 交通便捷 道路网密度 程度 公交便捷程度 对外交通分布状况 自然环境 环境 人文环境 环境质量 设施水平 城市基 保证率 公共设施 础设施 齐备程度 配套完备 社会公 设施水平 程度 共服务 保证率 设施 齐备程度 城市规划限制 其它 商业繁华 程度
ห้องสมุดไป่ตู้
评估基准日：
座落 建筑面积
年
月
日
索引号：C5-1-1/4-1
个 别 因 素
土地用途 竣工日期 朝 向 房 型 新旧程度 绿化 水卫 煤气 照明 空调 电梯 车库 通信 弱电 消防 土地使用年限 维护保养 容积率
区 域 因 素
评估人员： 填表说明：
年
月
日
复核人：
年
月
日
1、本表供采用市场法评估重点、典型房屋建筑物时所参考的工作底稿。 2、区域因素及个别因素的选取应该根据评估对象的不同用途进行取舍。
市场比较法计算表模板
房地产市场价格比较法测算底稿建立比较比较影响因素应根据估价对象的用途、实际情况进行增减和修改。
市场法案例是否≥3，用途是否一致，案例不宜正不超过20%，综合修正不超过30%，修正后的最高与最低可比实取值超出许可范围。
注意因素说明与修正系数的一致性。
交易情况修正：交易情况说明清楚，修正的方地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖实例；如果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。
估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协交易日期修正：成交日期表述明确，调整的方法明区位状况修正、个别因素修正：比较因素选择恰当，因素说明清晰，权益状况修正：因素说明清晰，权重合理，调整的方法明确、方向正黄色区域为可修改或输入参数的区域，其余区公式选用正确，计算过程清晰、完整，权重合例不宜超过1年，且不超过2年，是否同类区域，修正因素是否为重要因素，比准价格单项修0%，修正后的最高与最低可比实例价格比值不宜大于1.2。
当单元格底色显示为红色时，表示该参数明与修正系数的一致性。
正的方法明确、方向正确、幅度合理。
可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
这是因为房其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。
如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比则应选取租赁实例为可比实例。
在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。
方法明确、方向正确、幅度合理。
较因素选择恰当，因素说明清晰，权重合理，调整的方法明确、方向正确、幅度合理。
重合理，调整的方法明确、方向正确、幅度合理。
表其余区域不可修改。
权重合理，计算正确。
度。
房地产估价测算过程(市场法、收益法)
期一次付清，单价均为按建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均
为元；
（２）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况
无需修正，故修正系数分别为100/100、100/100、100/100；
（３）交易时间修正。可比实例A、B、C的成交日期与估价时点非
常接近，而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出
现价格波动，故交易时间不需修正，修正系数分别为100/100、
100/100、100/100；区域及个别因素修正系数
（4）区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正：首
先，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素
与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例
100/100
100/101 100/100 100/100
100/100
100/101 100/100 100/99
100/100
100/100 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100/100 100/100 100/100 100/100
土地剩余年期 100/100 100/99
楼 层 100/101 100/101 100/101 100/100
朝 向 100/100 100/100 100/100 100/100
交易价格
（元/m2）
4250
4100
4300
---
比准价格
4004
3941
4176
4040
（元/m2）
取平均值，估价对象比准单价为： （4004＋3941＋4176）÷3=4040（元/㎡）（取整）
繁华程度
优
估价计算表顶级版(车库、市场、成本)
比较因素 交易价格 交易情况 交易日期 区域繁华程度 附近公交种类 公交线路密度 区域因 素 与公交站点距离 生活配套设施状况 周边公共停车场 周边居住小区状况
估价对象 待估 100 100 100 100 100 100 100 100 100
可比实例A 8200 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 100 100/ 100
普通住宅房产抵押估价成本法成本法相关因数计算结果取值依据及计算公式取值系数1063楼面地价4523084050200投资利息取值一年期贷款利率600综合利率650融资费用率取值050土地投资利息77200投资利息合计278相关税费销售税金及附加比率550综合利率800销售费用比率250销售利润率14005026重置成本总价元138216成新率确定总经济适用年限609333已使用经济年限剩余经济年限564691成本法房地产现值总价元129002可比实例a可比实例b可比实例c土地重新取得价值基准地价修正后的地价元按普洱市思茅区估价对象的用途及土地级别的基准地价加税收确定评估对象为1级住宅用地普洱市思茅区住宅用地级别1级的基准地价为1336元平方米年环比增长率为147最高出让70楼面地价基准地价1年环比增长率调整年限土地面积建筑面积土地总价值楼面地价建筑面积土地总价值根据建筑物的结构类型装修设备标准参照建设工程定额材料预算价格机械台班费用定额及云南省建筑工程计量规则等进行测算并参照同类型建筑物的结算价格综合考虑后确定建筑安装工程费
0.96 8098
0.96 8025
建筑面积（㎡）
27.50
比准价格总价 (元)
222961
土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
剩余法评估测算过程表
土地总面积 (㎡）：
13333.4
土地总面积 (亩）：
20
建筑总面积 （㎡）：
60000
建设周期 （年）：
2
一、不动产总价（万元）
住宅售价（万 元/㎡）
0.45
商业售价（万 元/㎡）
0.60
地上车库售价 （万元/㎡）
住宅面积 (㎡）
1.住宅总价 （万元）
20000 9000.00
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
五、利息（万元）
土地成本利息 （万元）
建筑开发费利 息（万元）
第一年支出百 分比
40%
第二年支出百 分比
60%
第三年支出百 分比
596.75
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
房地产市场法案例分析
【业务2-1】市场法评估居住房地产公开市场价值。
小陆等人通过对待估对象及其所处区域的基本了解，认为待估对象所处区域有公开的、活跃的类似房地产的交易市场，可以找到足够数量的、正常的房地产交易比较案例，同时该交易案例与待估对象具有替代性，所以可以采用市场法进行评估。
解决方案步骤一：实地查勘估价对象，编制《实地踏勘估价对象表》（参见表2-1），列出资料清单，搜集相关资料；表2-1 实地踏勘估价对象表房屋坐落 昌平区回龙观龙锦苑1区房屋所有权人xxx房屋所有权证号X京房权证昌字第xxxxxx号土地证号 xxxxxx使用权类型住宅土地面积1011㎡土地使用权终止日期2055年土地形状规那么（矩形） 房屋登记用途住宅建筑面积 126㎡建筑结构：砖混标的所在楼层/总楼层： 3 /6层使用状况√自用 空置出租层高(米)：3成新率：8现状用途√住宅办公商铺户型结构3 房 2 厅 1 厨 2 卫1阳建成时间：2005朝向：南使用状况√完好基本完好一般损坏严重损坏危房 评估目的： 出售维修保养√良好一般较差通风采光√良好一般较差物管类型：√小区大院单体楼封闭半封闭开放四至：东：昌龙锦苑公交总站西：科星西路南：龙锦二街北：龙锦一街公交线路√有 无共 6条线路步行 1 分钟 地铁站名：回龙观东大街站 步行至该地铁站口约 10 分钟景观 √公园√小区园景望江人工湖山球场泳池无小区配套：便利店物业设施及管理电梯部客梯货梯每层户√无完好基本完好一般损坏严重损坏房屋间距良好车位比重良好临街状况良好使用状况良好水电明敷√暗敷无√完好基本完好一般损坏严重损坏通讯√√有线电视√网络√完好管道煤气√有 无消防√消防栓√自动喷淋烟感报警无√完好基本完好一般损坏严重损坏物业管理√防盗门√自动对讲系统可视对讲系统√小区监视系统√24小时保安无保安物业收费：每平方 2.3 元周边配套商场 √幼儿园√学校√医院√邮局√银行 √菜市场 超市 √公园√体育设施√酒店√娱乐休闲物业外墙马赛克条形砖玻璃幕墙水刷石√涂料装修档次毛坯普通√精装豪华楼梯间、地面：水磨石墙面：石灰顶棚：抹灰门厅、大堂其他：公共通道 地面：水磨石 墙面：石灰 顶棚：抹灰其他：内部装修基本状况 使用现状客餐厅 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面石灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚抹灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏门 包门√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏窗 塑玻√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏柜体木质√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏房间 地面木地板√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面石灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚抹灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏门 包门√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏窗 塑玻√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏厨房 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚pvc√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏其他√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏主次卫 生 间 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚pvc√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏其他 □外阳台个 √内阳台 1个附属物：水池√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏法定优先受偿款拖欠建设工程款元 拖欠土地出让金元 拖欠报建费元拖欠税费元 已抵押担保的债权数额元 其它法定优先受偿款元备注我们小组经过到实地查勘，最终整理出下列信息：1． 地理位置与环境评估标的物座落于市昌平区回龙观镇文化路(科星西路与龙锦二街交叉口)，该房屋南临和谐家园一区、西临龙锦苑二区，门前为主干道科星西路，该建筑后面(即东侧)为龙锦苑公交场站，北临龙锦一街。
房地产评估-市场比较法和收益法(EXCEL模板)
假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费 税费扣减项目 (1)手续费 (2)营业税及附加 (3)土地增值税 (4)印花税 (5)个人所得税 合计 计算基数 6,992.42 41,530,000 41,530,000 41,530,000 41,530,000 取334.337726万元 房地产抵押价值 项目 住宅 合计 面积(M2) 6,992.42 6,992.42 市场价值 (万元) 4,153 4,153 市场单价 (元/M2) 5,940 / 扣减税费 (万元) 334.34 334.34 抵押价值 (万元) 3,818.66 3,818.66 抵押单价 (元/M2) 5,461 / 备注 税费比率 3 5.450% 1.00% 0.05% 1.50% 小计 税费金额 20,977 2,263,385 415,300 20,765 622,950 3,343,377
房地产评估价值(大写金额) 市场单价(大写金额)பைடு நூலகம்相关税费(大写金额) 房地产抵押价值(大写金额) 抵押单价(大写金额)
肆仟壹佰伍拾叁万元整 伍仟玖佰肆拾万元整 叁佰叁拾肆万叁仟叁佰柒拾柒元贰角陆分(￥334.337726万) 叁仟捌佰壹拾捌万陆仟陆佰贰拾贰元柒角肆分(￥3818.662274万) 伍仟肆佰陆拾壹万壹仟肆佰伍拾肆元陆角整
评估结果汇总表
房地产评估价值的确定 市场法单价 评估单价 评估结果 5,872 5,945 41,534,975 权重 计算式 计算式 50% 收益法单价 6,017 权重 取整(拾元) 取整(万元) 50% 5,940 41,530,000 5,872× 50%＋6,017× 50%=5,945 5,940元/平方米× 6992.42平方米=41,534,975
房地产评估收益法计算表500
0.0% x= 2.25%
根据广州市的市场规律 根据市场调查取值
F——税金（一般是房产税）。 可取为: 2、经营型 B——销售或生产成本。 C——经营或销售费用。 D——管理费。 E——财务费用。 F——销售税。 H——经营利润。
G——其它费用。包括上述不便用比例计算的项目。 V= （A0(1-b-c-d-e-f-g-h)-G)/r*(1-1/(1+r) ) V= A/r*(1-1/(1+r) )
n n
二、 对于A每年按增长率s递增（或递减，s取负值）的计算 公式为： V=A/(r-s)*(1-((1+s)/(1+r)) )
收益还原法
一、有限年，收益不变公式：V=A/r*(1-1/(1+r)n) A——年净收益。一般可取:A=A0-B-C-D-E-F-G-H 其中： A0为年有效毛收入。 V= 29220 a= 253.0
参数取值说明
B——E为营运成本、费用。 F、H——税、利。 应按出租型和经营型（商业、生产）两类来确定： 1、出租型 A0=A1+A2+A3+A4，其中：A1=a*12*(1-x), A3=（i/12）a3A1=i/12*a3*a*12*(1-x), a为月潜在毛收入，可用市场法来求。x为空置率，与物业的使 用性质有关, i为存款年利率，a3*a为押金，A2=a2*12*(1-x),a2为 月管理费收入，A4=12*a4,a4为上述以外其它月收入, 故: A0=(((1+i/12*a3)*a+a2)*(1-x)+a4)*12。 B——维修费。 C——保险费。 D——管理费。 可取为: 可取为: 可取为: bA0 cA0 dA0 fA0 A0= 2924.8 b= 3.0% c= 0.1% d= 0.0% f= 18.0% r= 6.5% 可取为: 可取为: 可取为: 可取为: 可取为: bA0 cA0 dA0 eA0 fA0 hA0 h= 0.0% G= 0.0 A= 2307.7 一、结果： V= 29220 s= 1.0% V= 32196 B'= 3.00 V= 29580 e= 0.0% n= 27.5
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比较 内 因素
估价对象 容
项目名称
估价对象 估价对象
项目位置
交易情况
交易日期
交易价格
商业繁华程度
商务繁华程度
区域 因素
公交便捷程度
市政配套完备程度
医疗配套程度
建筑年代（年）
建筑结构
土地使用权状况
房屋所有权状况
临街状况
地段状况
成新状况
建筑物外观
个别 停车场状况 因素 物业管理状况
楼层状况
房屋用途
房屋装修状况
房屋朝向
通风状况
采光状况
设备设施
建筑面积（m2）
实例A 某超市
实例C