企业上市法律实务操作--主要资产
企业IPO全过程操作实务（5篇范文）
企业IPO全过程操作实务（5篇范文）第一篇：企业IPO全过程操作实务企业IPO全过程操作实务一、企业IPO前股权出资注意事项股权出资，是投资人以其在其它公司投资的股权作为出资的一种形式。
我国长期以来并没有明确规定股权可以用于出资，直至新《公司法》颁布实施，才有了股权出资的最初法律依据。
由于股权出资正式开始实施的时间较晚，实务经验不多，且现有规定较为原则，实际操作中经常会遇到一些需要讨论和研究的问题。
本文重点分析股权出资在公司申请首次公开发行股票并上市(IPO)过程中的应用，并对股权出资实务操作中的几个常见相关法律问题进行讨论并提出意见和建议。
股权出资对于公司上市的作用股权出资也可以理解为是一种特殊形式的股权转让，即出资人将用作出资的公司股权转让给被投资公司，以此换取对被投资公司的股权。
这种股权转让的特殊之处在于，出资人将公司股权转让给被投资公司，所取得的对价不是现金或其他实物，而是被投资公司的股权。
近年来，股权出资的适用越来越普遍，以股权置换方式完成对被投资公司的出资，成为被优先选择的出资方式。
在拟上市公司的组建和并购过程中，由于经常涉及多家公司，股权结构一般都会比较复杂，往往存在同一控制人下公司股权的调整及交叉持股的调整等各种情形。
股权投资方式在类似情形中至少具有以下优势：(1)节约时间及成本。
例如，拟上市公司的实际控制人控制的其他公司需要调整为拟上市公司控制的公司时，如果按一般的股权转让程序进行股权调整，需要对拟上市公司进行增资，再完成其他公司的股权转让，需要占用很大的现金流，同时还需要较长的时间。
如果通过股权出资的方式，则既节约时间，又无需占用大量的现金流，可以很好的解决这个问题。
(2)合理避免税收负担。
由于股权出资的出让方不直接获取现金收益，在最终收回或转让投资、公司清算之前，在一些特定情况下可以避免缴纳所得税。
在新《公司法》及《股权出资办法》施行前，就有公司通过股权出资的方式设立，并在此后成功完成了IPO。
注册制下企业IPO法律实务：问题分析与操作指南
第四节重大合 同
第五节重大偿 债风险
第二节董事、监事、 高级管理人员兼职
第一节董事、监事、 高级管理人员与核 心技术人员重大不
利变化
第三节董事、监事、 高级管理人员薪酬
第五节核心技术人 员认定
第四节独立董事
第六节核心技术人 员竞业禁止
第二节高新技术企 业认定及税收优惠
第一节改制、历次 股权转让、未分配 利润转增股本时缴
魏杰（1952年9月- ），教授，生于中国西安，毕业于西北大学经济管理学院，清华大学经济管理学院教授、 博士生导师。研究方向为：企业制度创新及企业技术创新的制度保证，企业产权制度与资本市场的内在结合及互 动性，企业中货币资本与人力资本内在结合的产权制度体现，宏观经济对企业经营战略的约束性的体制表现等。 1979年起至今（截至2013年1月），发表论文400余篇，出版专著20余本。代表著作有《新经济与企业裂变》《资 本经营论纲》《中国企业的二次创业》《现代产权制度辨析》等。1991年，被评为国家级有特殊贡献的中青年专 家。
纳个税情况
第三节政府补助
01
第四节环保 合规
02
第五节质量 控制与安全 生产
03
第六节劳务 派遣与外包
04
第七节社会 保险金与住 房公积金
06
第九节行政 处罚
05
第八节诉讼 或仲裁事项
第一节政策动态与国 际形势
第二节募投项目相关 问题
第三节引用数据真实 性
第四节科创板定位
作者介绍
同名作者介绍
第五节涉及供 1
应商的相关问 题
2
第六节经销商ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ模式
3
第七节外协加 工
4
第八节关联交 易
上市公司并购重组-借壳上市操作实务
资产、业务（B）
务
（1）拟上市资产原股东（即重组方），收购上市公司原股东持有上市公司存量股份，但有
时仅收购部分存量股份或不收购存量股份，每个交易差异较大。关于去存量股价款的支付：
一般以其对上市公司进行重组后置换出的上市公司原资产、业务（A）支付，或以现金支付。
（2.1）重组方将自己持有的拟上市资产注入到上市公司中；
交易形成的债权债务
重组完成后上市公司不应因本次交易产生与重组方之间大额的债权、 债务。控股股东不能因本次交易形成对上市公司的负债，上市公司 对控股股东的负债也应有明确的还款计划，且该计划要保护中小股 东的利益。
法人治理 有利于上市公司形成或者保持健全有效的法人治理结构。
4. 借壳上市审核关注要点：上市公司重组及发行股份
.
审核要点
审核要求
三
上市公司发行股份的价格不得低于市场参考价的90%。市场参考价
借 壳
发行股份购买资产的 发行价格
为本次发行股份购买资产的董事会决议公告日前20个交易日、60 个交易日或者120个交易日的公司股票交易均价之一；
壳 上
资产及业务注入获得控制权的上市公司，从而实现未上市资产和业务间
市
接上市的行为。
操
作
“借壳上市”交易：在国外又称为反向收购，是指通过“上市壳公司”
实 务
控制权的转移，非上市公司将其旗下的优质资产注入上市公司从而间接
完成该优质资产的上市。
专指：借壳方（也称“收购方”）与壳公司没有产权关系的间接上市行 为。
壳
注入资产的交易作价 产评估报告。证监会对于单纯使用市盈率、市净率等方法所出具的
上
估值报告（券商除外）进行作价的方式并不认可，且目前市场上除
上市公司运作的法律框架与法律实务问题
上市公司运作的法律框架与法律实务问题在当今复杂多变的商业环境中，上市公司作为经济领域的重要参与者，其运作受到一系列严格的法律规范和监管要求的约束。
理解和掌握上市公司运作的法律框架以及处理相关的法律实务问题，对于公司的稳定发展、投资者的权益保护以及资本市场的健康运行都具有至关重要的意义。
一、上市公司运作的法律框架（一）证券法证券法是规范上市公司证券发行、交易等活动的基本法律。
它对上市公司的信息披露、内幕交易、操纵市场等行为进行了严格的规定。
例如，证券法要求上市公司必须真实、准确、完整地披露公司的财务状况、经营成果、重大事项等信息，以保障投资者的知情权。
（二）公司法公司法为上市公司的设立、组织架构、股东权益保护等方面提供了法律基础。
上市公司必须按照公司法的规定建立健全的公司治理结构，包括股东大会、董事会、监事会等，明确各机构的职责和权限，确保公司的决策和运营合法合规。
（三）会计准则和审计准则上市公司的财务报告必须遵循相关的会计准则，以保证财务信息的真实性和可比性。
同时，审计准则要求审计机构对上市公司的财务报告进行严格审计，发表客观公正的审计意见。
（四）证券交易所规则各大证券交易所都制定了详细的上市规则和交易规则，对上市公司的上市条件、持续信息披露、停牌复牌、退市等方面进行了具体的规定。
（五）其他相关法律法规如反垄断法、反不正当竞争法、税法等，也在不同方面对上市公司的经营活动产生影响。
二、上市公司运作中的法律实务问题（一）信息披露信息披露是上市公司运作中的核心法律义务之一。
不准确、不及时或不完整的信息披露可能导致投资者做出错误的决策，从而引发法律纠纷。
例如，上市公司在披露重大资产重组、关联交易等事项时，如果未能充分说明交易的细节和潜在风险，可能面临监管部门的处罚和投资者的索赔。
为了确保信息披露的质量，上市公司通常需要建立完善的信息披露管理制度，明确信息披露的责任人和流程。
同时，公司的董监高应当对信息披露的真实性、准确性和完整性负责。
企业法律实务课程教学大纲
第二部分教学内容和教学要求
第一章企业法律顾问制度概论
教学要求：
了解企业法律顾问制度的概念及基本内容，了解企业法律顾问在企业生产经营中的地位和作用，为今后的学习打下基础
教学内容：
第一节企业法律顾问制度概述
第二节企业法律事务机构
教学内容：
第一节民事诉讼概述
第二节民事诉讼的管辖制度
第三节民事诉讼的当事人与诉讼代理人
第四节民事诉讼证据制度
第五节法院调解制度
第六节财产保全与先予执行
第七节对妨害民事诉讼的强制措施
第八节第一审普通程序
第九节简易程序
第十节第二审程序
第十一节审判监督程序
第十二节督促程序
第十三节公示催告程序
第十四节执行程序
企法律实务课程教学大纲
第一部分大纲说明
一、课程的性质与任务
企业法律实务课程是中央广播电视大学法学专业（含行政执法方向）本科（专科起点）的一门自开选修课程。本课程4学分，课内72学时，开设一学期。本课程主要包括合同实务、企业知识产权工作实务、办理企业破产事务及办理民事诉讼事务等内容,教材系统阐述了企业法律顾问的实务工作。
教学内容：
第一节外聘律师的性质
第二节外聘律师选择
第三节外聘律师管理
第三节企业法律顾问参与企业重大经营决策和重要经济活动的主要方式
第四节企业法律顾问参与企业重要经营决策和重要经济活动的基本要求
第五节法律意见书和法律审核意见书
第六节企业改制
第七节企业重组上市
第三章公司治理法律实务
教学要求：
了解公司治理含义、特征和意义，掌握公司章程，掌握股东大会制度、公司董事会制度、公司监事会制度，理解公司董事、监事、高级管理人员的义务。
公司并购法律实务课程六
动中获取利益其他情形。
控制权与实际控制人认定
《企业会计准则第33号--合并财务报表》 合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定。控制，是指一 个企业能够决定另一个企业的财务和经营政策，并能据以从另一个企 业的经营活动中获取利益的权力。
控制权与实际控制人认定
中国证监会《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号<年度报告的 内容与格式>》（2014年修订）
• 实际控制人应当披露到自然人、国有资产管理部门，或者股东之间达成某种 协议或安排的其他机构或自然人，包括以信托方式形成实际控制的情况。
• 如实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司，应当披露信托合同或 者其他资产管理安排的主要内容，包括信托或其他资产管理的具体方式，信 托管理权限（包括公司股份表决权的行使等），涉及的股份数量及占公司已 发行股份的比例，信托或资产管理费用，信托资产处理安排，合同签订的时 间、期限及变更、终止的条件，以及其他特别条款等。
• 公司控制权是能够对股东大会的决议产生重大影响或 者能够实际支配公司行为的权力，其渊源是对公司的 直接或者间接的股权投资关系。
• 认定公司控制权的归属，既需要审查相应的股权投资 关系，也需要根据个案的实际情况，综合对发行人股 东大会、董事会决议的实质影响、对董事和高级管理 人员的提名及任免所起的作用等因素进行分析判断。
《企业会计准则第36号——关联方披露》 • 一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两
方以上同受一方控制、共同控制或重大影响的，构成关联方。 • 控制，是指有权决定一个企业的财务和经营政策，并能据以从该企业
律师实务公司并购相关法律实务讲解
公司并购相关法律实务《股权并购及资产并购》一、并购业务对律师的要求，企业并购的概念和分类包括公司对外投资的方式？什么是并购？以及股权并购的概念及优点、缺点、使用条件及模式。
企业并购中资产并购的概念及优点、缺点、使用条件。
股权并购及资产并购的区别等。
二、并购的实质三、律师在企业并购中所起的作用。
大家或许对律师行业多少有些了解，就律师行业而言，什么样的业务能带来高收入呢？大宗诉讼案件、公司上市业务、公司并购业务、企业改制重组、破产清算、融资等是我们律师行业高收入人群主要的经济来源。
北京司法局公布：2005年度北京律师行业的营业收入突破60亿元，占到了全国律师行业的1/3以上。
而在这60亿中，80%的收入来源于非诉业务，诉讼业务只占到总收入的20%。
我曾经在华润集团做过一些公司并购实务，我根据我在华润集团亲身经历过的一些比较重大的收购并购的项目，把自己的所经历的体会和感受及大家进行交流和探讨，对自己的收购并购工作做一初步的梳理和小结，由于我理论水平所限，错误及缺陷在所难免，请大家批评指正，以便共同提高。
第一篇讲课实体内容第一部分并购业务对律师的要求1.熟悉企业并购的专门法律以及及此相关的法律知识；2.管理、外语、文字功夫等方面要求；对我们今后能够做并购律师业务的，首先主要是熟悉掌握相关法律法规，其次是学习企业、公司管理方面的知识，再次、就是外语、逻辑思维、文字处理能力等技能。
这里我重点强调一下外语。
随着经济全球化浪潮的不断推进，企业并购行为也逐渐地更具有国际性。
为谋求更大发展，占领国际市场，一国企业跨国从事并购也日益频繁。
对于承办这类企业并购的律师来说，掌握必要的外语，就会如虎添翼，多了一分成功的把握。
当然，一个好律师，离不开较强的语言文字能力。
不单是因为企业并购有许多针锋相对的谈判工作要做，有许多语言十分严谨的合同需要起草，而且是因为企业并购中，律师需要更加谨慎，要面对许多可能出现的风险和陷阱。
所以，对承办企业并购的律师来说，较强的语言文字功夫是必不可少的条件。
企业上市的基本作业流程和成本分析
【企业上市是一个极其专业而庞大系统工程，“内部”全部没经验。
传统做法是到开启IPO那一刻才借助“外力”，对企业进行脱胎换骨、或拔苗助长，结果常常是事倍功半、治标不治本。
正确做法是内部先把工作做在前面和日常化，严格按资本市场标准和投资者期望“倒推规范”企业，处理法务财务等关键问题，才有可能事半功倍，做到风险、成本、时间三可控！下文是传统做法基础步骤和成本，从中可启发我们有针对性地把前面工作做好，争取水到渠成】企业上市基础步骤通常来说，企业欲在中国证券市场上市，必需经历综合评定、规范重组、正式开启三个阶段：一、综合评定企业上市是一项复杂金融工程和系统化工作，和传统项目投资相比，也需要经过前期论证、组织实施和期后评价过程；而且还要面临着是否在资本市场上市、在哪个市场上市、上市路径选择。
在不一样市场上市，企业应做工作、渠道和风险全部不一样。
只有经过企业综合评定，才能确保拟上市企业在成本和风险可控情况下进行正确操作。
对于企业而言，要组织发动大量人员，调动各方面力量和资源进行工作，也是要付出代价。
所以为了确保上市成功，企业首先会全方面分析上述问题，全方面研究、审慎拿出意见，在得到清楚答案后才会全方面开启上市团体工作。
二、内部重组企业首发上市包含关键问题多达数百个，尤其在中国这个特定环境下民营企业普遍存在很多财务、税收、法律、企业治理、历史沿革等历史遗留问题，而且很多问题在后期处理难度是相当大，所以，企业在完成前期评定基础上、并在上市财务顾问帮助下有计划、有步骤地预先处理好部分问题是相当关键，经过此项工作，也能够增强保荐人、策略股东、其它中介机构及监管层对企业信心。
三、开启工作企业一旦确定上市目标，就开始进入上市外部工作实务操作阶段，该阶段关键包含：选聘相关中介机构、进行股份制改造、审计及法律调查、券商教导、发行申报、发行及上市等。
因为上市工作包含到外部中介服务机构有五六个同时工作，人员包含到几十个人。
所以组织协调难得相当大，需要多方协调好。
律师实务工作必须掌握的财务基础知识
律师实务工作必须掌握的财务基础知识1、律师为什么要看懂财务报表法律和财务都是专业性较强的行业，因此很多律师认为律师只要搞懂自己法律专业的一亩三分地就好，没必要去研究别的专业知识。
实则不然，多年前在法律圈疯传的欣泰电气IPO造假一案中，证监会对为欣泰电气IPO出具法律意见的东易律所作出行政处罚，没收90万业务收入，罚律所180万，罚两名律师各10万，后东易律所不服证监会的行政处罚，提起行政诉讼。
法院最终认为：公司的财务状况无疑是律师事务所在进行尽调过程中必须包含的内容，而且应当作为查验的重点事项。
在法律尽调的过程中，律师事务所应当在合法的范围内，充分利用各种方法对包括公司财务状况在内的公司整体情况展开全面调查，并在综合分析所有材料的基础上，从法律风险评估的角度出具意见。
通过这个案例我们可以知道法院认为在IPO业务中，律师亦应当从法律风险评估的角度对企业的财务状况进行适当的尽调，而反映企业财务状况最直接、最基础的数据就是财务报表。
在常见的法律业务中，比如并购重组、股权转让、股份制改造、新三板挂牌等业务，律师面对越来越多的财务问题的挑战。
如果律师具备基本的财务报表分析能力，就可以减少对会计师的依赖，为客户出具的法律意见书、拟定的股权转让合同等能够更符合行业、法律、财税等方面的综合要求，在民商事诉讼实务中拓展诉讼策略，最大限度地维护客户的合法权益。
总之无论是诉讼业务还是非诉业务，律师都应该有意识的培养财务报表分析能力，主动去学习财务报表的基础知识。
2、三大财务报表的勾稽关系社会分工中，许多专业性的工作实质上都是一门语言，其工作性质就是将工作内容通过专业语言进行翻译表述，以达到特定的使用目的。
例如计算机编程就是将人的思路翻译成计算机语言，以便其遵守执行；律师就是将社会纠纷翻译成法律语言，以便法官裁判；会计就是将企业的经营状况翻译成数字语言，以便财务报表使用者决策参考。
而会计语言的输出方式，最主要就是通过财务报表的形式表现出来的。
资产证券化(ABS)实务操作-图文
一. 资产证券化概述
5. SPV 的功能和架构
（2）SPV的架构
实现风险隔离的方式有“真实销售”和“信托”两种，在这两种情况下， 对应的SPV 分别是特殊目的公司（Special Purpose Company，SPC）和特 殊目的信托（Special Purpose Trust，SPT）两种形式：
一. 资产证券化概述
4. 资产证券化的“九三三”
（3）三大产品系列
在美国，资产证券化产品按照基础资产的不同可以划分为三大类 ：
1. 住房抵押贷款支持证券：作为最早出现的资产证券化产品，住房抵押贷款 支持证券（MBS）是指由住房抵押贷款作为基础资产发行的证券。资产证 券化初期，所有的MBS 都是RMBS，即居民住房抵押贷款支持证券。后来 ，随着MBS 市场的发展带动其他种类的信贷资产加入证券化浪潮，其中包 括商业地产抵押贷款（CMBS）。
部偿付之后若还有剩余，则将剩余现金返还给发起人。
4. 资产证券化的“九三三”
（1）一般流程－九个步骤
一. 资产证券化概述
一. 资产证券化概述
4. 资产证券化的“九三三”
（2）三个核心要素
核心要素 ：
1. 真实出售：即发起人真正把证券化资产的收益和风险转让给SPV。证券化 资产只有经过真实出售，才能够和发起人的经营风险完全隔离。证券化资 产一旦实现真实出售，即使发起人由于经营不善而破产，发起人的债权人 和股东对证券化资产也没有任何追索权。同样，如果基础资产不足以偿还 本息，投资者的追索权也仅限于基础资产，对发起人的其他资产也没有任 何追索权。
– 该类证券适用于有一定垄断地位或无法进行债务融资的公司发行，也常常用于并购融资，在 英国非常普遍。而投资者也能借此分享不发行债券的公司的收益，或规避对某些公司的信用 头寸的限制，面临的风险虽然比传统的证券化产品高，但低于跟收入挂钩的证券。
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主要资产一、发行人资产应达到的要求《招股说明书准则》第五十一条规定: “发行人应披露已达到发行监管对公司独立性的下列基本要求:(一) 资产完整方面。
生产型企业具备与生产经营有关的主要生产系统、辅助生产系统和配套设施, 合法拥有与生产经营有关的主要土地、厂房、机器设备以及商标、专利、非专利技术的所有权或者使用权, 具有独立的原料采购和产品销售系统; 非生产型企业具备与经营有关的业务体系及主要相关资产; ……”《创业板招股说明书准则》第四十四条规定: “发行人应按对业务经营的重要性程度列表披露与其业务相关的主要固定资产、无形资产等资源要素, 主要包括:(一) 经营使用的主要生产设备、房屋建筑物, 披露取得和使用情况、成新率或尚可使用年限、在发行人及下属企业的分布情况以及设备大修或技术改造的周期、计划实施安排及对公司经营的影响; (二) 主要无形资产情况, 主要包括商标、已取得的专利、非专利技术、土地使用权、水面养殖权、探矿权、采矿权等的数量、取得方式和时间、使用情况以及目前的法律状态, 披露使用期限或保护期、最近一期末账面价值, 以及上述资产对发行人生产经营的重要程度;(三)其他对发行人经营发生作用的资源要素。
”发行人允许他人使用自己所有的资源要素, 或作为被许可方使用他人资源要素的, 应简要披露许可合同的主要内容, 包括许可人、被许可人、许可使用的具体资源要素内容、许可方式、许可年限、许可使用费等, 以及合同履行情况。
若发行人所有或使用的资源要素存在纠纷或潜在纠纷的, 应明确说明。
此外, 《首发管理办法》第十条及《创业板首发管理办法》第十二条规定,发行人的注册资本已足额缴纳, 发起人或者股东用作出资的资产的财产权转移手续已办理完毕。
发行人的主要资产不存在重大权属纠纷。
根据上述规定, 拟上市企业的资产应满足以下几个方面的要求:1. 独立性与完整性发行人应完整拥有与其生产经营相匹配的资产, 拥有的方式可以是所有权也可以是使用权, 但作为生产经营核心要素的资产应该拥有所有权, 否则可能对资产所有权人产生依赖, 从而缺乏独立性。
某项资产是否属于发行人的核心资产,需要根据行业特性与业务类型判定, 例如,对于软件企业, 最核心的资产可能是软件著作权; 对于互联网企业, 最核心的资产可能是域名; 对于消费品企业, 最核心的资产可能是商标;而对于代工类企业, 商标并非核心资产。
一般来说, 核心资产与发行人的业务关系密切, 甚至是核心竞争力的重要组成部分, 因此需要独立自主地拥有。
对于比较容易取代的非核心资产, 既可以拥有所有权, 也可以通过租赁、许可使用等方式获得使用权。
此外, 发行人的资产应该与其控股股东、实际控制人及其他关联方保持独立, 避免与控股股东、实际控制人及其他关联方共用资产或长期租赁、许可使用经营性资产的情况。
生产型企业的发行人, 生产经营所必需的主要厂房、机器设备等固定资产向控股股东、实际控制人租赁使用或者发行人的核心商标、专利、主要技术等无形资产由控股股东、实际控制人授权使用, 通常会被认定为资产缺乏独立性和完整性, 从而构成首发上市的法律障碍。
2. 合法性对于发行人拥有的资产, 资产权利的形成过程及现状均应该符合法律法规的规定, 不违反法律的强制性规定或侵犯其他人的合法权益。
3. 不存在重大权属纠纷发行人拥有的资产应该权属清晰, 不存在重大财产权属不清晰或与他人存有争议纠纷的情形。
在上市审核中, 主要关注发行人的资产是否合法合规, 形成过程是否履行了必要的程序, 是否存在重大违法行为, 存在瑕疵或纠纷争议的资产是否属于发行人的核心资产, 对于发行人的业务是否有重大不利影响, 是否具有切实可行的措施消除不利影响。
在上市筹备过程中, 应该通过重组等方式促进拟上市企业的资产独立与完整, 避免与控股股东、实际控制人或其他关联方长期共用、租赁、许可使用经营性资产。
对于存在瑕疵的资产, 通过补登记等程序消除瑕疵, 如果无法消除瑕疵的, 根据资产比例、涉及的业务比例等因素判断是否对发行人业务造成重大不利影响, 并努力取得相关主管部门出具瑕疵资产不属于重大违法行为的认定。
在上市实务中, 核心资产存在瑕疵并对发行人业务造成重大不利影响的情形可能构成上市的法律障碍, 而如果存在瑕疵的资产为非核心资产或对发行人业务影响较小并且不涉及重大违法情形的, 一般不会对上市造成障碍。
二、上市实务中常见的资产问题(一) 划拨用地在我国划拨用地属于例外性的用地方式, 法律法规及部门规章对此有着严格的限制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定, 国家依法实行国有土地有偿使用制度。
但是, 国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定: “建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得; 但是, 下列建设用地, 经县级以上人民政府依法批准, 可以以划拨方式取得:(一) 国家机关用地和军事用地; (二) 城市基础设施用地和公益事业用地;(三) 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地; (四) 法律、行政法规规定的其他用地。
”2001年10月, 国土资源部根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定, 制定并发布了《划拨用地目录》。
《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定, 未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续, 交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。
根据上述规定, 发行人超出《划拨用地目录》使用划拨用地的, 相关划拨地主体应当取得主管部门批准并办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。
对于未能依法履行必要的审批手续及缴纳土地使用权出让金的情形, 保荐机构、发行人律师需要对发行人使用划拨用地是否符合相关土地管理法律法规、是否可能被行政处罚、是否构成重大违法行为进行核查, 并说明具体理由和依据。
结合划拨土地或房产的面积占发行人全部土地或房产面积的比例, 使用划拨土地或房产产生的收入、毛利、利润情况, 判断划拨土地对于发行人的重要性, 如划拨土地或房产占发行人生产经营用房的面积比例较低、对生产经营影响较小,不会构成上市的法律障碍; 如划拨土地或房产占发行人生产经营用房的面积比例较高、对生产经营影响较大, 导致发行人主要生产经营场所不符合法律法规的规定, 从而将对发行上市造成障碍。
案例: 上海锦和商业经营管理股份有限公司 (未通过) 【审核关注划拨用地使用的合规性】中国证监会于2016年4月13日出具《关于不予核准上海锦和商业经营管理股份有限公司首次公开发行股票申请的决定》, 决定内容为:发审委在审核中关注到, 你公司存在以下情形:你公司的招股说明书等申报材料显示, 你公司及控股子公司目前承租运营的18个园区中, 有越界创意园、越界·永嘉庭等13个园区项目的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致, 并且存在9个园区的土地性质为划拨土地的情形。
发审委认为, 你公司将承租的划拨土地用于向第三方客户租赁经营, 且部分园区项目的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致, 上述情形不符合《中华人民共和国土地管理法》第五十六条关于“改变土地建设用途的, 应当经有关人民政府土地行政主管部门同意, 报原批准用地的人民政府批准”和《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条关于“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续, 交付土地使用权出让金的土地使用者, 不得转让、出租、抵押土地使用权”的规定。
你公司提出, 根据《关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》 (国办发 〔2008〕 11号) 、 《国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》 (国发 〔2014〕 10号, 以下简称《若干意见》 ) 中关于“支持以划拨方式取得土地的单位利用存量房产、原有土地兴办文化创意和设计服务, 在符合城乡规划前提下土地用途和使用权人可暂不变更”的规定, 其承租划拨土地用于园区经营的行为应当得到政策支持。
但是, 在有关申报材料和聆讯中, 你公司和保荐机构均未提出充足依据证实你公司符合“以划拨方式取得土地的单位”的主体资格, 以及你公司承租划拨土地向第三方出租行为符合“兴办文化创意和设计服务”的行为要件, 因此你公司的上述主张不能采信。
此外,《若干意见》规定, “连续经营一年以上, 符合划拨用地目录的, 可按划拨土地办理用地手续; 不符合划拨用地目录的, 可采取协议出让方式办理用地手续”, 你公司承租有关划拨土地用于向第三方客户租赁经营的期限均在1年以上, 但你公司未提出充分依据证明其用地手续符合上述规定。
上述情形可能对你公司持续盈利能力构成重大不利影响。
据此, 发审委认为, 你公司首次公开发行股票的申请不符合《首次公开发行股票并上市管理办法》 (证监会令第122号) 第十一条、第三十条第六项规定的发行条件。
上海锦和商业经营管理股份有限公司于2016年12月再次申报, 2017年11月再次被否, 该次审核时发审会关注事项为: 发行人已承租运营的21个园区项目中, 10个园区的土地为物业产权方以划拨方式取得, 14个园区土地使用权实际使用情况与规划用途不一致。
请发行人代表说明:(1) 上次否决意见的落实情况; (2) 发行人承租运营园区的土地为划拨土地或土地使用权实际使用情况和规划用途不一致的合法性; (3) 有关土地“过渡期政策”对发行人持续经营的影响。
请保荐代表人发表核查意见。
案例简析发行人从事园区运营业务, 租赁的部分园区项目土地为划拨用地,涉嫌违反划拨用地的相关规定, 且对发行人影响较大, 审核认为发行人主要生产经营场所不符合法律规定。
案例: 601086国芳集团 【审核关注划拨用地转为出让用地的合规性】发审会关注事项: 请发行人代表结合发行人主要经营场所的土地使用用途实际发生变更履行的法定程序和取得的批准情况进一步说明:(1)发行人未缴纳国际博览中心地块的土地出让金及相关税费的法律依据和已经取得的批准, 《国有土地使用证》 (兰国用 ( 2005) 第C07023号)所载备注的法律效力, 是否能够替代土地用途性质变更的审批, 发行人是否合法拥有上述土地和房产的产权, 是否存在违约的情形, 是否构成重大违法违规, 是否损害国有利益。
( 2) 国际博览中心相关地块土地使用权证书上登记的用途为“国家博览中心”, 实际用途为建设商业百货及酒店房产, 前述情况是否构成重大违法违规行为, 发行人是否依法取得前述土地用途变更使用性质和房产产权所必需的全部相关法律法规规定的批准, 发行人持有的前述土地和房产产权是否存在被撤销的风险, 前述资产是否存在权利瑕疵和重大不确定性, 发行人是否存在不能在前述地块上经营百货及相关业务的风险。